Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 28 MARS 2024
(n° 86 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20069 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVZ4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX - RG n° 21/00488
APPELANTE
Madame [R] [W] épouse [U]
née le 23 janvier 1975 à [Localité 4] (CAMEROUN)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX, toque : 17
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/045806 du 10/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEES
Madame [D] [O] divorcée [U]
née le 22 janvier 1939 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
S.E.L.A.R.L. CARDON BORTOLUS ès-qualité de mandataire successoral de Monsieur [U] [L] désigné selon ordonnance du 3 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de MEAUX confirmé par arrêt de la Cour d'Appel de PARIS du 17 juin 2020
RCS MEAUX : 483 394 664
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE-DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Anne-Laure MEANO, président
Muriel PAGE, conseiller
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Durant leur vie commune, Mme [D] [O] et M. [L] [U] ont fait l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 3].
M. [L] [U] est décédé le 3 février 2018, laissant pour lui succéder Mme [Z] [U], M. [L], [C] [U], Mme [B] [U] et M. [X] [U].
Par ordonnance du 3 mai 2019, la société Contant, Cardon, Bartolus a été désignée en qualité de mandataire successoral pour administrer le bien sis [Adresse 3], dépendant de l'indivision entre Mme [D] [O] et la succession de M. [L] [U].
Par arrêt du 17 juin 2020, la cour d'appel de Paris a confirmé les dispositions de l'ordonnance sauf à circonscrire l'étendue des pouvoirs du mandataire ainsi désigné en excluant les actes visés à l'alinéa 2 de l'article 784 du code civil.
Se prévalant d'un contrat de location du 1er juillet 2013 portant sur l'appartement n°11 de l'immeuble susmentionné, Mme [D] [O] et la Selarl Contant Cardon Bortolus ont, par acte d'huissier du 31 octobre 2019, fait signifier à Mme [R] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat et sollicitant le paiement de la somme en principal de 9.891,40 euros.
Par acte d'huissier de justice d'huissier du 24 septembre 2020, Mme [D] [O] et la Selarl Contant Cardon Bortolus ont fait assigner Mme [R] [W] devant Ie juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, expulser la locataire, la condamner au paiement de la somme de 14.448,66 euros au titre de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
A l'audience, la dette a été actualisée à la somme de 18.421,64 euros suivant décompte arrêté au 3 avril 2021.
Mme [R] [W] a notamment soulevé le défaut de qualité pour agir des demandeurs.
Par jugement contradictoire entrepris du 9 juin 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :
DECLARE recevable l'action de Mme [D] [O] et de la Selarl Contant Cardon Bortolus es qualité de mandataire successoral de M. [L] [U] dirigée à l'encontre de Mme [R] [W] ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail conclu le 1er juillet 2013 entre l'indivision [U], d'une part, et Mme [R] [W], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] - appartement 11 - sont réunies à compter du 1er janvier 2020 ;
CONSTATE en conséquence que le contrat de bail est résilié à compter de cette date ;
ORDONNE en conséquence à Mme [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;
DIT qu'à défaut pour Mme [R] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué; les clés dans ce délai, Mme [D] [O] et la Selarl Contant Cardon Bortolus pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [R] [W] à payer à Mme [D] [O] et la Selarl Contant Cardon Bortolus la somme de 18.421,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 avril 2021 (échéance du mois d'avriI 2021 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2019 sur la somme de 9.891,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Mme [R] [W] à verser à Mme [D] [O] et la Selarl Contant Cardon Bortolus une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ;
CONDAMNE Mme [R] [W] à verser à Mme [D] [O] et la Selarl Contant Cardon Bortolus une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [R] [W] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le18 novembre 2021 par Mme [R] [W]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 janvier 2024 par lesquelles Mme [R] [W] demande à la cour de :
A TITRE PRINCIPAL :
- INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de MEAUX rendu le 9 juin 2021 ;
Et statuant à nouveau,
- DECLARER irrecevable Madame [D] [O] et la Selarl Cardon Bortolus pour défaut de qualité à agir ;
A TITRE SUBSIDAIRE :
- INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de MEAUX rendu le 9 juin 2021 ;
Et statuant à nouveau,
DEBOUTER Madame [D] [O] et la Selarl Cardon de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- DEBOUTER Madame [D] [O] et la Selarl Cardon de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] et la Selarl Cardon Bortolus aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 mai 2022 au terme desquelles Mme [D] [O] et la SELARL Cardon-Bortolus demandent à la cour de :
Déclarer Madame [R] [W] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ;
Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.
Condamner Madame [R] [W] à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Madame [R] [W] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la qualité à agir de Mme [D] [O] et de la SELARL Contant Cardon Bortolus
Mme [W] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Mme [D] [O] et de la société mandataire successoral de M. [L] [U].
Elle fait valoir qu'il résulte de l'article 815-3 du code civil que la demande en paiement des loyers s'analyse comme un acte d'administration, qui ne peut être accompli qu'à la majorité des deux tiers de l'indivision qui n'est en l'espèce pas atteinte par Mme [O] seule et que le mandataire successoral ne peut pas recouvrer les fruits revenus des biens successoraux.
En premier lieu, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés cette demande n'est pas irrecevable comme étant nouvelle en appel, le défaut de qualité pour agir ayant déjà été soulevé et examiné en première instance.
L'article 813-5 du code civil dispose que 'Dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés, le mandataire successoral représente l'ensemble des héritiers pour les actes de la vie civile et en justice.
Il exerce ses pouvoirs alors même qu'il existe un mineur (...) parmi les héritiers.(...)'.
Il en résulte que sa désignation dessaisit ainsi les héritiers de l'exercice des prérogatives entrant dans sa mission.
L'article 815-4 du code civil dispose que :
'Si l'un des indivisaires se trouve hors d'état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d'une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l'étendue de cette représentation étant fixées par le juge.
A défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d'un autre ont effet à l'égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d'affaires.'
L'article 784 dispose que :
'Les actes purement conservatoires ou de surveillance et les actes d'administration provisoire peuvent être accomplis sans emporter acceptation de la succession, si le successible n'y a pas pris le titre ou la qualité d'héritier.
Tout autre acte que requiert l'intérêt de la succession et que le successible veut accomplir sans prendre le titre ou la qualité d'héritier doit être autorisé par le juge.
Sont réputés purement conservatoires :
1° Le paiement des frais funéraires et de dernière maladie, des impôts dus par le défunt, des loyers et autres dettes successorales dont le règlement est urgent ;
2° Le recouvrement des fruits et revenus des biens successoraux ou la vente des biens périssables, à charge de justifier que les fonds ont été employés à éteindre les dettes visées au 1° ou ont été déposés chez un notaire ou consignés ;
3° L'acte destiné à éviter l'aggravation du passif successoral ;
4° Les actes liés à la rupture du contrat de travail du salarié du particulier employeur décédé, le paiement des salaires et indemnités dus au salarié ainsi que la remise des documents de fin de contrat.
Sont réputés être des actes d'administration provisoire les opérations courantes nécessaires à la continuation à court terme de l'activité de l'entreprise dépendant de la succession.
Sont également réputés pouvoir être accomplis sans emporter acceptation tacite de la succession le renouvellement, en tant que bailleur ou preneur à bail, des baux qui, à défaut, donneraient lieu au paiement d'une indemnité, ainsi que la mise en oeuvre de décisions d'administration ou de disposition engagées par le défunt et nécessaires au bon fonctionnement de l'entreprise.'
Dans le contexte de ces dispositions légales, en l'espèce, il résulte de l'arrêt précité de la cour d'appel de Paris du 17 juin 2020 que la société désignée en qualité de mandataire successoral pour administrer le bien litigieux, dépendant de l'indivision entre Mme [D] [O] et la succession de M. [L] [U], peut effectuer les actes prévus à l'article 784 du code civil, à l'exception de ceux visés à l'alinéa 2.
Au vu de ces éléments, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a d'abord rappelé que la cour d'appel a été saisie par M. [L] ([C]) [U], Mme [B] [U] et Mme [W], es qualité de représentante légale de son fils [X] [U], afin d'infirmer partiellement l'ordonnance du 3 mai 2019, craignant que le mandataire désigné procède à la vente de l'immeuble; que c'est dans ce contexte que la cour d'appel par l'arrêt du 17 juin 2020 a circonscrit la mission du mandataire successoral administration de ce bien en lui retirant la possibilité de réaliser des actes de disposition , puis a retenu que :
- l'action litigieuse est recevable, étant destinée à éviter l'aggravation du passif successoral, au sens de l'article précité en son 3°puisque les impayés locatifs, qui n'ont fait qu'augmenter, engendrent des pertes pour la succession;
-que Mme [O] et M. [U] sont restés en indivision à la suite de leur divorce et que par suite du décès de ce dernier, Mme [O] s'est trouvée en indivision avec la succession de M. [U], de sorte qu'elle est recevable à agir pour l'expulsion d'un locataire défaillant à payer les loyers.
Il convient d'ajouter qu'aux termes de l'article 815-2, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence ; il en est ainsi des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril quelconque sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires, comme la délivrance d'un commandement de payer aux fins de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail pour impayers de loyers et l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, étant rappelé, comme l'a relevé exactement le premier juge que Mme [W], est seule désignée comme locataire dans le contrat de bail du 1er juillet 2013, et qu'elle n'est pas membre de l'indivision successorale.
Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point.
Sur l'irrégularité du commandement de payer
Mme [W] demande à la cour de rejeter les demandes adverses en soulevant la nullité du commandement de payer, cité plus haut, délivré le 31 octobre 2019, les charges poursuivies n'étant pas justifiées ni régularisées.
Ce moyen, certes non présenté devant le premier juge, est recevable en cause d'appel, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés ; la demande qu'il sous tend est destinée aux mêmes fins que celles formées en première instance, c'est à dire à faire rejeter les demandes de condamnation à payer la dette locative et de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail.
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose :
'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
...3°/Le décompte de la dette..."
Le régime des nullités de forme est ici applicable, de sorte que le locataire qui entend s'en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l'irrégularité alléguée.
Le commandement délivré au locataire, doit lui permettre de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d'échéance de ces sommes, en distinguant entre loyers et charges locatives.
Par ailleurs, le commandement de payer notifié pour un montant inexact ou erroné, supérieur au montant de la créance réelle du bailleur, reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
En l'espèce, le commandement de payer litigieux, visant la clause résolutoire du contrat, porte sur la somme en principal de 9.891,40 euros au titre des 'loyers'.
Le décompte annexé fait état, d'une part, d'un 'solde antérieur au 1er mai 2019' à hauteur de 7.171,29 euros, sans détailler cette somme, et, d'autre part, de six échéances, de 447,56 euros pour l'une (mai 2019) et 416,51 euros pour les suivantes (échéances de juin à octobre 2019) au titre des loyers et provisions pour charges, les deux postes étant clairement distingués.
Il résulte des pièces produites que :
-la somme de 7.171,29 euros apparait justifiée par le décompte produit devant la cour par les intimés, qui détaille clairement les sommes dues, tant au titres des loyers que des provisions pour charges pour chaque échéance, démontrant des impayés constitués à compter de février 2018, de sorte qu'aucun grief résultant de l'imprécision du commandement de payer sur cette partie des sommes poursuivies n'est établi; aucun autre grief n'est par ailleurs allégué ou établi.
-les sommes poursuivies l'ont été au titre de loyers et provisions pour charges impayées, pour des montant dont il n'est pas contesté qu'ils sont conformes au contrat de bail; le commandement ne saurait donc être entaché d'une irrégularité tenant à l'absence prétendue de régularisation des charges ou de 'justificatif des charges appelées'.
-ces sommes, qu'il s'agisse de la dette locative en sa totalité, ou, en tout état de cause de celle limitée aux mois de mai à octobre 2019, n'ont pas été payées, ni dans le délai de 2 mois, ni d'ailleurs postérieurement, en l'état du décompte produit, arrêté au mois de février 2021.
A toutes fins utiles, l'appelante ne conteste pas autrement le montant de la dette locative fixée par le premier juge ni les impayés de loyers, ne demande pas, même à titre subsidiaire la réduction de la dette locative retenue, ni ne soutient avoir effectué des versements qui n'auraient pas été pris en compte par les intimés.
La nullité du commandement de payer doit donc être écartée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et en toutes ses dispositions subséquentes, qui ne sont pas autrement critiquées par l'appelante.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
Il est équitable d'allouer aux intimés une indemnité de procédure globale de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau et y ajoutant
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamne Mme [R] [W] aux dépens d'appel,
Condamne Mme [R] [W] à payer la somme totale de 2.000 euros à la SELARL Cardon-Bortolus, ès qualité de mandataire successoral et à Mme [D] [O], au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
