Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 28 MARS 2024
(n° 84 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19992 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVT2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2021 -Tribunal de proximité de PANTIN - RG n° 1120000461
APPELANTS
Monsieur [X] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Catherine MONTPEYROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : G0606 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/038126 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Madame [B] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Catherine MONTPEYROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : G0606 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/038130 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
Etablissement Public [Localité 4] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Anne-Laure MEANO, président
Muriel PAGE, conseiller
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
L'établissement public [Localité 4] Habitat, office public de l'habitat de [Localité 4], est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], au sein duquel un appartement situé au rez-de-chaussée, porte 204, a fait l'objet d'un contrat de bail consenti à M. [L] [H], et ce à compter du 7 mai 2002.
Le contrat de location indique qu'il est consenti conformément à la législation sur les HLM, l'office HLM de [Localité 4] ayant signé une convention avec l'État le 21 mai 1999.
Se prévalant d'un procès-verbal d'huissier de justice du 29 juillet 2020, [Localité 4] Habitat a, par acte d'huissier de justice du 18 septembre 2020, fait assigner M. [L] [H], M. [X] [E] et Mme [B] [V], aux fins d'obtenir en substance:
- la constatation de la résiliation du bail suite au départ des lieux par M. [L] [H] et de l'occupation illégale par M. [X] [E] et Mme [V] [B], ainsi que l'autorisation de procéder à l'expulsion de ces derniers, sans délais
- la fixation d'une indemnité d'occupation
Les défendeurs se sont opposés à ces demandes et ont sollicité le transfert du bail, sur le fondement de l'article 14 de loi du 6 juillet 1989, au profit de M. [X] [E], et, subsidiairement, la reconnaissance de l'existence d'un bail verbal entre M. [X] [E] et [Localité 4] Habitat et l'établissement d'un bail écrit, sous astreinte, outre des dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros pour préjudice moral.
Ils ont soutenu que M. [X] [E] était le concubin notoire de M. [L] [H] depuis 20 ans et qu'en 2014 Mme [V] [B] est venue s'installer avec le couple et qu'elle a eu deux enfants de M. [X] [E], que M. [L] [H] a quitté le logement brusquement en mars 2020, au début du confinement, sans en avertir M. [X] [E] et qu'il n'est jamais revenu.
Par jugement contradictoire entrepris du 7 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué :
CONSTATE la résolution du bail au 29-07-20 ;
CONSTATE que M. [H] [L] et M. [E] [X] et Mme [V] [B] sont occupants sans droits ni titre ,
DIT que M. [H] [L] et M. [E] [X] et Mme [V] [B] devront libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois de la signification du présent jugement, et rendre les clés ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les conditions et délais prévus par la Loi du 9 juillet 1991 ;
AUTORISE dans ce cas l'enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion, dans un garde-meubles du choix du propriétaire des lieux, aux frais risques et périls de qui ils appartiendront ;
CONDAMNE solidairement M. [H] [L] et M. [E] [X] et Mme [V] [B] à payer à [Localité 4] Habitat OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l'expulsion;
CONDAMNE solidairement M. [H] [L] et M. [E] [X] et Mme [V] [B] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
RAPPELLE l'exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE solidairement M. [H] [L] et M. [E] [X] et Mme [V] [B] aux dépens qui comprendront le procès-verbal de constat d'huissier du 29-07-20.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le18 novembre 2021 par M. [X] [E], le dossier étant enregistré sous le n° de RG 21/19992 ;
Vu l'appel interjeté le même jour par Mme [B] [V], enregistré sous le n° de RG 21/19993 ;
Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures, rendue par le conseiller de la mise en état le 5 octobre 2023, disant qu'elles se poursuivront sous le n° RG 21/19992 ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 février 2022 par lesquelles M. [X] [E] et Mme [B] [V] demandent à la cour de :
INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il constate la résolution du bail au 29.07.2020 ; constate que M. [H], M. [E] et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre ; dit que M. [H], M. [E] et Mme [V] devront libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois de la signification du présent jugement et rendre les clés ; dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les conditions et délais prévus par la loi du 9 juillet 1991 ; autorise dans ce cas l'enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion, dans un garde-meubles du choix du propriétaire des lieux, aux frais, risques et périls de qui ils appartiendront ; condamne solidairement M. [H], M. [E] et Mme [V] à payer à [Localité 4] Habitat OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l'expulsion ; condamne solidairement M. [H], M. [E] et Mme [V] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 500 € au titre de l'article 700 du CPC ; rappelle l'exécution provisoire ; rejette le surplus des demandes ; condamne solidairement M. [H], M. [E] et Mme [V] aux dépens qui comprendront le procès-verbal de constat d'huissier du 29.07.2020.
DIRE ET JUGER que le bail conclu entre [Localité 4] Habitat et Monsieur [L] [H] portant sur un appartement au [Adresse 2] continue et a été transféré à son concubin Monsieur [E] [X] [Localité 4],
CONDAMNER [Localité 4] Habitat à régulariser en faveur de Monsieur [X] [E] et Madame [B] [V] un bail d'habitation à compter du mois de Mars 2020 moyennant un loyer mensuel identique au bail consenti à Monsieur [H],
DIRE ET JUGER que l'établissement de ce bail se fera sous peine d'astreinte de 400 euros par mois de retard à compter d'un délai de trois mois de la date de signification de l'arrêt à intervenir,
DIRE que l'arrêt à intervenir vaudra bail en attente dudit bail,
Subsidiairement,
DIRE ET JUGER qu'il existe un bail verbal entre [Localité 4] Habitat et Monsieur [X] [E] et Madame [B] [V],
CONDAMNER [Localité 4] Habitat à régulariser en faveur de Monsieur [X] [E] Madame [B] [V] un bail d'habitation à compter du mois de Mars 2020, moyennant un loyer mensuel identique au bail consenti à Monsieur [H],
DIRE ET JUGER que l'établissement de ce bail se fera sous peine d'astreinte de 400 euros par mois de retard à compter d'un délai de trois mois de la date de signification d' l'arrêt à intervenir ;
DIRE ET JUGER que l'arrêt à intervenir vaudra bail en attente dudit bail,
En tout état de cause,
CONDAMNER [Localité 4] Habitat à verser à Monsieur [E] et Madame [V] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral
CONDAMNER [Localité 4] Habitat aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 avril 2022 au terme desquelles [Localité 4] Habitat demande à la cour de :
- 'ORODNNER' la jonction entre la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/19992 et celles sous le numéro RG n°21/19993 ;
- CONFIRMER le jugement rendu le 7 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de PANTIN en toutes ses dispositions ;
- DEBOUTER Monsieur [X] [E] et Madame [B] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [B] [V] à verser à [Localité 4] Habitat la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La jonction des procédures a déjà été ordonnée par le conseiller de la mise en état, cette demande de [Localité 4] Habitat à la cour étant donc sans objet.
M. [H] n'a pas été intimé.
Sur la demande de transfert du bail
Les parties se fondent sur l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui est applicable en matière de logement HLM, sous certaines conditions résultant de l'article 40 de la même loi qui ne sont pas invoquées en l'espèce.
Devant le premier juge, le transfert du bail était invoqué au profit de M. [E] seul ; devant la cour cette demande est faite au profit de M. [E] et de Mme [V].
L'article 14 précité dispose qu'"en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-...
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
(...)
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier."
Les dispositions précitées, applicables en cas de départ brusque et imprévisible, ou éventuellement au cas particulier où une personne se voit contrainte de quitter, sans espoir de retour, son domicile, ne sont pas applicables à un départ organisé pour convenance personnelle.
Il appartient à celui qui invoque la continuation du bail d'en rapporter la preuve.
L'occupant restant dans les lieux s'y trouve alors sans droit ni titre.
En l'espèce l'article 3 du bail stipule que « Le logement loué doit constituer la résidence principale effective, et exclusive du preneur qui ne pourra en aucun cas et même occasionnellement, le sous-louer totalement ou partiellement, ni le remettre gratuitement, même en partie, en meublé ou non, à la disposition d'un tiers. Le preneur ne pourra céder, notamment par legs, par succession ou autrement, échanger ou transporter son droit au présent engagement sous peine de dommages et intérêts et indépendamment de la résiliation du présent contrat. »
Selon l'article 515-8 du code civil 'Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.'
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, qui ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, auxquels il convient de se référer et que la cour adopte, que le premier juge a, en substance, retenu qu'aucun abandon de domicile brusque et imprévisible, et non pas organisé pour convenance personnelle, n'est établi en l'espèce, étant rappelé notamment que les parties concordent à indiquer que M. [H] est tétraplégique, ce dont on il se déduit que son départ a nécessairement été prévu et organisé, contrairement à ce qui est allégué, et qu'en tout état de cause aucune relation réelle de concubinage n'est démontrée entre M. [H] et M. [E].
La cour ajoute :
- que le concubinage notoire consiste en une relation de couple telle que rappelée plus haut,, et non en une cohabitation ; que le concubinage notoire n'est pas établi en l'espèce, pas plus entre M. [H] et M. [E], d'une part, qu'entre M. [H] et Mme[V] , d'autre part;
-qu'il résulte du procès-verbal de constat du 29 juillet 2020 que Mme [V] a déclaré à l'huissier de justice lors de l'établissement du procès-verbal de constat, d'une part que M. [H] 'habite là' et 'vient souvent' et, d'autre part, qu'elle vit là depuis 2014 et qu'elle est mariée à M. [E] ; que par ailleurs, les lieux se composent d'un séjour et de deux chambres, l'une d'elles servant de débarras, et sont occupés par Mme [V] avec ses deux enfants de 4 et 3 ans, l'un d'eux dormant dans le canapé-lit du salon, l'ensemble de ces éléments étant incohérent et contradictoire avec les affirmations des appelants ;
-au surplus, M. [E] ne s'est pas prévalu d'un concubinage notoire ni n'a formulé une demande de transfert du bail avant la saisine du premier juge, ce qui n'est pas de nature à corroborer ses déclarations;
-à toutes fins utiles, le fondement juridique de la demande de transfert du bail au profit de Mme [V] reste incertain, sauf à supposer qu'elle reposerait sur son statut, tout aussi incertain, de concubine notoire du concubin notoire de M. [H], ce que ne prévoit pas l'article 14 précité.
-les circonstances dans lesquelles M. [H] a quitté ce domicile et la date exacte de ce départ ne sont révélées précisément par aucun élément du dossier, étant rappelé qu'il n'a pas donné congé.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté le transfert du bail au profit de M. [E] et a constaté la résiliation du bail au 29 juillet 2020, M. [H] n'ayant pas invoqué la poursuite du bail à son profit ni contesté avoir quitté les lieux.
La cour ajoutant que Mme [V] ne saurait davantage bénéficier de ce transfert.
Sur l'existence d'un bail verbal, invoquée subsidiairement par les appelants
Comme devant le premier juge, M. [E] soutient subsidiairement qu'il bénéficie d'un bail verbal, occupant les lieux depuis de nombreuses années ('avec sa compagne'), 'ce que savait pertinemment [Localité 4] Habitat puisque M. [E] a toujours payé régulièrement le loyer par chèque tiré sur son compte personnel ou en espèces, paiements qui ont constitué la contrepartie de l'occupation des lieux ».
Devant la cour, Mme [V] demande également à bénéficier d'un tel bail.
[Localité 4] Habitat demande la confirmation du jugement et le rejet de ces demandes en faisant valoir n'avoir jamais donné son accord pour un tel bail.
C'est à celui qui invoque un bail qu'il incombe d'établir qu'un accord de volontés portant sur la conclusion d'un bail est intervenu.
La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance.
Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil, que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose.
Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.
Or, M. [E] ne démontre pas avoir 'toujours payé régulièrement le loyer par chèque tiré sur son compte personnel ou en espèces' ; il produit quatre copies de chèques provenant de son compte, supposées correspondre aux échéances des loyers de mai à juillet 2020 (pièce 27 des appelants), ce qui, en tout état de cause n'est pas contesté.
Cependant, cette circonstance est insuffisante à établir la preuve d'un bail verbal, ces versements pouvant être qualifiés de paiement pour autrui conformément aux dispositions de l'article 1342-1 du code civil qui prévoit que le paiement peut être fait même par une personne qui n'y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier.
Le bailleur n'avait aucune raison de rejeter des versements provenant du compte de M. [E], sans que cela implique de sa part une volonté ni même une acceptation de contracter avec lui un bail, alors qu'il a au contraire contesté l'occupation des lieux dès septembre 2020, soit à peine deux mois après avoir eu connaissance, par le procès-verbal de constat précité, de l'absence de M. [H] dans l'appartement loué.
Les paiements intervenus depuis, en cours d'instance, ne constituent pas davantage la preuve d'un bail précisément actuellement toujours contesté en appel.
Le premier juge a également relevé avec pertinence que les avis d'échéance du loyer ont toujours été libellées au nom de M. [H].
Ainsi, il résulte de l'ensemble des éléments du dossier que [Localité 4] Habitat n'a jamais considéré M. [E] et Mme [V] comme locataires et que ces derniers ne se sont en réalité pas présentés au bailleur comme tels.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point et en ce qu'il a rejeté les demandes subséquentes de régularisation d'un bail écrit, sous astreinte.
La demande de Mme [V] est également rejetée.
Sur les demandes de dommages intérêts des appelants
M. [E] et Mme [V] ne justifient pas l'existence d'un préjudice moral résultant d'une faute de [Localité 4] Habitat , alors que la cour reconnaît la légitimité des demandes de ce dernier, comme le premier juge.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Les autres chefs de dispositif du jugement relatifs à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation, ne font l'objet d'aucune critique particulière et seront donc confirmés également, la cour adoptant les motifs du jugement.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, M. [E] et Mme [V] seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Rejette les demandes de Mme [B] [V] relatives au transfert du bail relatif au logement situé [Adresse 2], consenti à M. [L] [H] à compter du 7 mai 2002 ;
Rejette les demandes de Mme [B] [V] tendant à la reconnaissance d'un bail verbal relatif au même logement ;
Condamne in solidum M. [X] [E] et Mme [B] [V] à payer à [Localité 4] Habitat, office public de l'habitat de [Localité 4], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [X] [E] et Mme [B] [V] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
