Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 28 MARS 2024
(n° 79 , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19121 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CETF4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE - RG n° 11-21-0001
APPELANTS à titre principal
Intimés à titre incident
Monsieur [H] [Z]
Né le 15 avril 1983 à [Localité 11],
[Adresse 4]
[Localité 6]
Madame [B] [Z]
Née le 01 octobre 1985 à [Localité 11],
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentés par Me Yacine CHERGUI, avocat au barreau de PARIS, Toque C0865
INTIMEES
Madame [W] [I]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 27 janvier 2022, déposée à l'Etude d' Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.
S.A.R.L. DE SAXE INVESTISSEMENTS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 352 230 429
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Benjami JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque E 1811
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Anne-Laure MEANO, président
Muriel PAGE, conseiller
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- Rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 24 juin 2016, à effet du 15 septembre 2016, la S.C.I. du Port, aux droits de laquelle intervient la SARL De Saxe Investissements, a donné à bail à M. [H] [Z] et Mme [B] [Z], pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 905 euros, outre une provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie.
Par courrier du 29 septembre 2020, M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] ont donné congé du logement.
Par courriel du 29 septembre 2020, la bailleresse a accepté le congé pour un départ le 31 octobre 2020.
Par constat d'huissier du 31 octobre 2020, il a été constaté la présence de Mme [W] [I] qui se présentait comme occupante des lieux.
Suite à la délivrance d'une sommation de quitter les lieux, par exploit du 2 novembre 2020, la SARL De Saxe Investissements a, par acte d'huissier en date du 05 janvier 2021, fait citer M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire :
La validation du congé du 29 septembre 2020 à effet du 31 octobre 2020;
La condamnation solidaire de M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] au paiement de la somme de 2.950,68 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnité d'occupation arrêté au moins de novembre 2020 inclus ;
En conséquence,
ordonner le départ des lieux de M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, et pour une durée d'un mois ;
à défaut de départ volontaire, ordonner l'expulsion de M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier de l'appartement sis [Adresse 2] ;
ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er novembre 2020 au double montant résultant du contrat résilié à savoir la somme de 2.026,74 euros et condamner solidairement M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] au paiement des sommes dues de ce chef et jusqu'à la libération définitive des lieux.
condamner solidairement M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la SARL De Saxe Investissements ;
condamner solidairement M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] à rembourser à la SARL De Saxe Investissements la somme de 23.800 euros au titre des fruits civils qu'ils ont indûment perçus au titre de la sous-location interdite qu'ils ont pratiqué pendant plusieurs années, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
condamner in solidum M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] au paiement de la somme de 1.920 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
En réponse à l'assignation de la SARL De Saxe Investissements, Mme [W] [I], a sollicité :
À titre principal,
De déclarer irrecevable l'assignation de la SARL De Saxe Investissements ;
À titre subsidiaire,
De débouter la SARL De Saxe Investissements de sa demande sur le montant de l'indemnité d'occupation et la fixer au montant du loyer contractuel initial ;
De débouter la SARL De Saxe Investissements de sa demande de dommages et intérêts par Mme [I] ;
D'accorder à Mme [I] un délai de 24 mois pour le paiement de la dette locative à charge pour la SARL De Saxe Investissements de transmettre les quittances de loyer ;
D'accorder un délai de 36 mois afin de permettre à Mme [I] et sa famille l'obtention d'un logement social ;
De condamner solidairement les consorts [Z] au paiement de la somme de 6.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Mme [W] [I] en raison des manoeuvres dolosives ;
De condamner les consorts [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros, à Mme [I], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
De les condamner en tous dépens.
En réplique aux écritures, de Mme [I] et de la SARL De Saxe Investissements, M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] ont sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
de valider le congé délivré le 29 septembre 2020 à effet du 31 octobre 2020 ;
de débouter Mme [I] de sa demande de condamnation solidaire à Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] au paiement de la somme de 6.500 euros à titre de dommages et intérêts pour manoeuvres dolosives ;
de débouter Mme [I] de sa demande de condamnation de Mme et M. [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
d'ordonner la restitution par la SARL De Saxe Investissements de la somme de 905 euros à Mme et M. [Z] au titre du dépôt de garantie ;
de constater que la demande d'expulsion de Mme et M. [Z] est sans objet ;
de débouter la SARL De Saxe Investissements de sa demande en paiement d'un indemnité d'occupation ;
de débouter la SARL De Saxe Investissements de sa demande en paiement de la somme de 23.800 euros au titre des fruits civils résultant de la sous-location ;
de débouter la S.A.R.L. de Saxe Investissement de sa demande en paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
de condamner la SARL De Saxe Investissements à verser à Mme [Z] et M. [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
de condamner Mme [I] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
de condamner la SARL De Saxe Investissements aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 17 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué :
VALIDE le congé délivré par Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] le 29 septembre 2020 à effet du 31 octobre 2020 minuit :
Par conséquent,
DÉCLARE Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 1er novembre 2020 00h00 ;
FIXE l'indemnité d'occupation due à compter du 1er novembre 2020 au montant du loyer courant, provisions sur charges comprises, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois de juin 2021 inclus ;
CONDAMNE solidairement Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er novembre 2020 et jusqu'à effective et définitive libération des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du propriétaire ou de son représentant dûment mandaté à cette fin ;
CONDAMNE Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] à libérer les lieux situés au [Adresse 2] en satisfaisant aux obligations du locataire,
à défaut,
DIT que la SARL De Saxe Investissements pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [Z] et M. [H] [Z], deux mois après leur avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
ACCORDE à Mme [W] [I], occupante du chef des consorts [Z] un délai de 18 mois pour laisser ces locaux libres de toute occupation ;
À l'expiration de ce délai,
ORDONNE l'expulsion de Mme [W] [I] ainsi que tous occupants de son fait, au besoin avec l'assistance de la force publique faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à la préfecture du Val de Marne en application de l'article R.412-2 al.1 du code des procédures civiles d'exécution aux fins de prise en compte de la situation de Mme [W] [I] ;
CONDAMNE solidairement Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] à verser à la SARL De Saxe Investissements une somme de 10.044,27 euros (dix mille quarante-quatre euros vingt-sept centimes) en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2021 inclus ;
REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] ;
REJETTE la demande d'indemnisation de la SARL De Saxe Investissements ;
CONDAMNE Mme [B] [Z] à verser à la SARL De Saxe Investissements la somme de 8.227,33 euros (huit mille deux cent vingt-sept euros trente-trois centimes) ;
CONDAMNE Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] à verser à Mme [W] [I] la somme de 4.500 euros (quatre mille cinq cents euros) :
CONDAMNE Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] aux entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] à verser à la SARL De Saxe Investissements la somme de 1.000,00 euros (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] à verser à Mme [I] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] de leur demande du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 02 novembre 2021 par M. [H] [Z] et Mme [B] [Z],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 01 février 2022 par lesquelles M. [H] [Z] et Madame [B] [Z] demandent à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 17 septembre 2021 en ce qu'il a validé le congé délivré le 29 septembre 2020 à effet du 31 octobre 2020 ;
Infirmer le jugement rendu le 17 septembre 2021 en ce qu'il a :
o Déclaré Mme et M. [Z] occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 2] ;
o Condamné solidairement Mme et M. [Z] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er novembre 2020 et jusqu'à effective et définitive libération des lieux ;
o Condamné Mme et M. [Z] à libérer les lieux situés au [Adresse 2] ;
o Accordé à Mme [I] occupante du chef des consorts [Z] un délai de 18 mois pour quitter le logement ;
o Condamné solidairement Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] à verser à la société de Saxe Investissements une somme de 10.044,27 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2021 inclus ;
o Rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par Mme et M. [Z] ;
o Condamné Mme [B] [Z] à verser à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 8.227,33 euros ;
o Condamné Mme et M. [Z] à verser à Mme [I] la somme de 4.500 euros ;
o Condamné Mme et M. [Z] à verser à Mme [I] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Condamné Mme et M. [Z] à verser à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau :
Débouter la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de sa demande de condamnation solidaire des consorts [Z] au titre de l'indemnité d'occupation des locaux depuis le 1er novembre 2020 ;
À titre subsidiaire,
Condamner solidairement Mme [I] et les consorts [Z] au paiement de l'indemnité d'occupation des locaux depuis le 1er novembre 2020 ;
Débouter la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] ;
Débouter Mme [I] de sa demande de condamnation solidaire de Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] au paiement de la somme de 6.500 euros à titre de dommages et intérêts pour manoeuvres dolosives ;
Débouter Mme [I] de sa demande de condamnation de Mme et M. [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner la restitution par la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de la somme de 905 euros à Mme et M. [Z] au titre du dépôt de garantie ;
Constater que la demande d'expulsion de Mme et M. [Z] est sans objet ;
Débouter la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Débouter la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de sa demande en paiement de la somme de 23.800 euros au titre des fruits civils résultant de la sous-location ;
Débouter la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de sa demande en paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner la société DE SAXE INVESTISSEMENTS à verser à Mme [Z] et M. [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme et M. [Z] ;
Condamner la société DE SAXE INVESTISSEMENTS aux entiers dépens ;
Vu les conclusions remises au greffe le 26 avril 2022 par lesquelles la société DE SAXE INVESTISSEMENTS demande à la cour de :
Déclarer Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] mal fondés en leur appel interjeté contre le jugement du 17 septembre 2021
En conséquence,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
o Accordé à Mme [W] [I] un délai de 18 mois pour laisser les locaux libres de toute occupation,
o Rejeté la demande d'indemnisation de la S.A.R.L. DE SAXE INVESTISSEMENTS en réparation du préjudice subi,
Statuant à nouveau :
Débouter Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] de toutes leurs demandes;
Condamner Mme [W] [I] à libérer les lieux situés au [Adresse 2], sans délai,
à défaut
Dire que la S.A.R.L. DE SAXE INVESTISSEMENTS pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [I], deux mois après leur avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Rappeler, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner solidairement M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] à payer à la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,
En tout état de cause :
Condamner solidairement Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel incluant le timbre fiscal.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 janvier 2024 par lesquelles la société De Saxe Investissements demande à la cour de :
Déclarer Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] mal fondés en leur appel interjeté contre le jugement du 17 septembre 2021
En conséquence,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
o Accordé à Mme [W] [I] un délai de 18 mois pour laisser les locaux libres de toute occupation,
o Rejeté la demande d'indemnisation de la S.A.R.L. DE SAXE INVESTISSEMENTS en réparation du préjudice subi,
Statuant à nouveau :
Débouter Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] de toutes leurs demandes;
Prendre acte du départ de Mme [W] [I] au 21 septembre 2023
Condamner solidairement M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] aux indemnités d'occupation dues jusqu'au 21 septembre 2023
Condamner solidairement M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] à payer à la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,
Condamner solidairement M. [H] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] à payer à la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS
o 3.000 euros TTC au titre de la facture de déménagement et de garde meuble
o 948 euros TTC au titre de la mise en place d'une porte anti-squat
o '17 0000,1" euros TTC au titre des réparations locatives
o Les droits proportionnels et les émoluments de l'huissier
En tout état de cause :
Condamner solidairement Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel incluant le timbre fiscal, ainsi que l'ensemble des frais afférents à l'exécution du jugement attaqué, à l'expulsion et au procès-verbal de constat de sortie des lieux.
Mme [W] [I] n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel et les conclusions des appelants lui ont été signifiées le 27 janvier 2022, par dépôt à l'étude en application de l'article 656 du code de procédure civile.
L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle
l'intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Les conclusions d'intimée du 26 avril 2022 de la société De Saxe Investissements lui ont été signifiées le 18 mai 2022 par dépôt à l'étude en application de l'article 656 du code de procédure civile.
Les conclusions d'intimée n° 2 du 17 janvier 2024 de la société De Saxe Investissements ne lui ont pas été signifiées et par message RPVA du 23 février 2024, la société De Saxe Investissements a indiqué s'en tenir à ses premières conclusions concernant Mme [W] [I].
Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur les conséquences du congé délivré par M. [H] [Z] et Mme [B] [Z]
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du congé délivré par M. [H] [Z] et Mme [B] [Z], à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui a donné congé, est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Le premier juge a validé le congé délivré par les consorts [Z] le 29 septembre 2020 à effet au 31 octobre 2020, a constaté que la remise des clés n'était pas intervenue, que M. et Mme [Z] étaient occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2020 à 0 heure, a fixé l'indemnité d'occupation due par M. et Mme [Z] à compter du 1er novembre 2020 au montant du loyer actualisé et des charges et les a condamnés en son paiement à compter de cette date.
A l'appui de leur appel, M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] maintiennent qu'ils ont hébergé à titre temporaire pour l'aider Mme [W] [I], laquelle se trouvait avec ses trois enfants sans logement à la suite de la vente de l'immeuble qu'elle occupait, que celle-ci pourtant informée qu'ils avaient donné congé du logement, s'est maintenue dans les lieux, ayant fait établir les contrats d'électricité et d'eau à son nom et aussi l'assurance habitation dès son entrée dans le logement en août 2018.
Ils font valoir que le maintien dans les lieux de Mme [W] [I] est une situation imprévisible, totalement indépendante de leur volonté, qui engage sa seule responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Ils sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déclarés occupants sans droit ni titre et les a condamnés à payer une indemnité d'occupation depuis le 1er novembre 2020.
Subsidiairement, ils font valoir que Mme [W] [I] doit être considérée comme solidairement responsable du paiement de l'indemnité d'occupation.
La société De Saxe Investissements répond que la présence de Mme [W] [I] dans les lieux résulte de la seule responsabilité des appelants qui ne sauraient dès lors échapper au risque créé par une telle situation, au demeurant tout à fait irrégulière.
En l'espèce, M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] ne contestent pas avoir introduit eux-mêmes Mme [W] [I] et ses enfants dans le logement et ce en dépit des termes de leur contrat de bail (article 13, 2-2°, page 6) qui leur interdit de sous-louer ou de prêter les lieux loués, même temporairement à des tiers.
La présence de ces tiers dans le logement à la date d'effet du congé délivré le 29 septembre 2020 et leur maintien dans les lieux relèvent donc bien de leur responsabilité et ne sauraient s'apparenter à une situation imprévisible et indépendante de leur volonté.
S'ils ont délivré congé de l'appartement et quitté les lieux, ils devaient s'assurer à la date d'effet du congé, soit au 31 octobre 2020, du départ effectif de toute personne de leur chef et de la restitution des clés.
Dès lors, à défaut de libération effective des lieux à la date d'effet du congé, et restitution des clés, M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] sont occupants sans droit ni titre et tenus de verser au bailleur à compter du 1er novembre 2020 une indemnité d'occupation, égale au loyer actualisé outre les charges en contrepartie.
La demande de voir condamner Mme [W] [I] solidairement avec eux au paiement de l'indemnité d'occupation ne saurait prospérer dès lors que le bailleur n'a formé aucune demande en ce sens.
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant de l'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] à compter du 1er novembre 2020, la fixation de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date au montant du loyer courant, provisions sur charges comprises, la condamnation solidaire des locataires en son paiement à compter du 1er novembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, et l'expulsion, sauf à constater que celle-ci est devenue sans objet ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'expulsion du 21 septembre 2023 (pièce 19 de la société De Saxe Investissements).
Sur la demande de délais pour quitter les lieux formulée par Mme [W] [I]
Le premier juge, constatant que Mme [W] [I] n'était pas entrée dans les lieux par voie de fait et justifiait de ses recherches de logement, lui a accordé à juste titre un délai de 18 mois pour laisser les locaux libres de toute occupation, ce qu'il convient de confirmer.
Sur l'arriéré locatif
M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] ne forment aucune contestation s'agissant du montant de la dette locative retenue en première instance.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a condamnés à payer à la société De Saxe Investissements la somme de 10.044,27 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2021 inclus, sauf à constater que la dette locative a été réglée.
En effet, la société De Saxe Investissements précise dans ses conclusions que les condamnations et les indemnités d'occupation subséquentes ont été acquittées par les appelants entre les mains de l'huissier, ainsi qu'il ressort des décomptes récapitulatifs de l'huissier du 21 novembre 2023, qu'elle produit en pièces 20.
Sur la demande au titre des fruits civils
En vertu des articles 546 et 547 du code civil, la propriété immobilière donne droit à ce qu'elle produit, les fruits civils par accession appartenant au propriétaire.
Selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, "le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer".
Il a été indiqué plus haut que l'article 13 du contrat de bail du 24 juin 2016 stipule en son 2° une interdiction absolue de sous-location ou de prêt même temporaire du local à un tiers.
M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] contestent toute sous-location et font valoir que les sommes versées par Mme [W] [I] correspondent à une contribution aux charges de sa part en guise de reconnaissance envers Mme [Z].
L'existence d'une sous-location est pourtant établie par les déclarations spontanées de Mme [W] [I] faites à Maître [V], huissier de justice, le 31 octobre 2020 corroborées par les différents virements effectués au profit de Mme [B] [Z], dont Mme [W] [I] a justifié en première instance (pièce 18 de la société De Saxe Investissements), étant observé qu'elle a pris soin de mentionner le motif 'Loyer'sur le virement du 10 août 2020.
Aucune pièce ne vient démontrer que ces sommes ont été virées au bénéfice de Mme [B] [Z] au titre d'une contribution aux charges et ce d'autant qu'il est reconnu par les appelants que Mme [W] [I] avait souscrit les contrats d'électricité, d'eau et assurance habitation en son nom.
Il en résulte que la société De Saxe Investissements est fondée à réclamer la condamnation de Mme [B] [Z] à lui rembourser les fruits civils perçus au titre de cette sous-location.
Le premier juge a retenu à juste titre l'ensemble des virements opérés et justifiés pour une somme globale de 8.227,33 euros.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé s'agissant de la condamnation de Mme [B] [Z] à payer à la société De Saxe Investissements la somme de 8.227,33 euros au titre du remboursement des fruits civils de la location.
Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [W] [I]
Aux termes de l'article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
Le premier juge a retenu que la situation de Mme [W] [I], vivant dans l'illusion d'une stabilité personnelle par suite des manoeuvres des consorts [Z], a été de nature à lui occasionner un préjudice constitué par la découverte qu'il lui faudrait libérer le logement litigieux, l'impossibilité de bénéficier d'une solution de relogement via le représentant de l'Etat et l'annonce de l'existence d'une dette locative, et lui a alloué une somme de 4.500 euros à titre de dommages-intérêts.
M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] contestent toute manoeuvre dolosive, font valoir qu'il n'existe pas de corrélation entre le départ de Mme [W] [I] de l'ancien logement qu'elle louait au [Adresse 3] à [Localité 13], la vente de l'immeuble au profit de la SCI Pontault Expansion1, avec laquelle ils n'ont pas de lien, et l'hébergement de l'intimée chez eux.
Ils ajoutent que Mme [W] [I] avait parfaitement connaissance de la situation, qu'elle a elle-même tenté de régulariser un nouveau bail auprès du bailleur qui a refusé, qu'elle se présente comme victime de la situation sans possibilité de se reloger, alors qu'elle est dirigeante d'une entreprise de service à la personne qui a réalisé en 2020 un chiffre d'affaires de plus de 200.000 euros et qui emploie entre 10 et 19 salariés.
En l'espèce, il est produit aux débats l'acte de vente de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13], daté du 11 juillet 2018 au profit de la SCI Pontault Expansion1.
Contrairement aux affirmations de M. [H] [Z] et Mme [B] [Z], Mme [W] [I] résidait bien dans les lieux au moment de la vente dès lors qu'elle est en possession des quittances de loyer de juillet et août 2018, étant observé que les parties s'accordent sur le fait qu'elle n'a emménagé dans le logement litigieux que le 31 août 2018.
Aux termes du procès-verbal de constat du 31 octobre 2020, précité, M. [H] [Z] a reconnu : ' être associé d'une société exploitant un supermarché en Seine et Marne et que cette dernière a fait l'acquisition d'un pavillon voisin du magasin, et dont une partie était occupée par Mme [W] [I]' et : 'avoir proposé à Mme [W] [I] que sa soeur Mme [B] [Z] l'héberge provisoirement'.
Dès lors, les appelants ne peuvent valablement soutenir qu'ils n'ont pas de lien avec la SCI Pontault Expansion1 dont le gérant est M. [U] [Z], acquéreur du pavillon où vivait Mme [W] [I].
En outre, comme le souligne la société De Saxe Investissements, cette société a effectué un virement de 12.000 euros le 12 novembre 2021 entre les mains de l'huissier chargé de l'exécution forcée du jugement déféré.
Il résulte ainsi de ces éléments que la SCI Pontault Expansion1, dont les liens avec M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] sont établis, a mis fin au contrat de bail de Mme [W] [I] et qu'il lui a été proposé en contrepartie un relogement dans l'appartement litigieux, contraire aux clauses du bail, nécessairement irrégulier et précaire, ce que les appelants ne pouvaient ignorer.
Mme [W] [I] a quant à elle, légitimement pu considérer qu'elle se trouvait locataire des consorts [Z] ainsi qu'en attestent les versements qu'elle leur a adressés, dont l'un est libellé 'loyer', comme l'a retenu le premier juge.
Aucun élément ne permet de considérer qu'elle a tenté de régulariser un nouveau bail auprès du véritable bailleur.
Au contraire, il résulte des déclarations de M. [H] [Z] à l'huissier le 31 octobre 2020, qu'il a lui-même sollicité auprès de la société Immo Petit la poursuite du bail pour le compte de Mme [W] [I], ce qu'elle a refusé.
Les manoeuvres des appelants permettant de mettre un terme de façon prématurée au contrat de bail de Mme [W] [I] pour les besoins du commerce de M. [H] [Z] sont caractérisées et ont occasionné pour elle un préjudice en raison de la précarité nouvelle de sa situation et de l'obligation, suite au congé délivré, de quitter les lieux.
Les chiffres d'affaires de la société Services Pour Tous dont elle est co-présidente ne sauraient renseigner sur ses revenus dont le premier juge a énoncé qu'ils n'excèdent que peu le SMIC, et démontrer sa capacité à se reloger.
La cour observe sur ce point qu'elle s'est maintenue dans le logement litigieux jusqu'à son expulsion.
Le premier juge a alloué à juste titre à Mme [W] [I] une somme de 4.500 euros à titre de dommages-intérêts.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages-intérêts de la société De Saxe Investissements
Devant la cour, la société De Saxe Investissements maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros dirigée contre M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] et Mme [W] [I] faisant valoir que la sous-location, le défaut de paiement des loyers à échéance et l'absence de restitution des lieux à l'issue du congé donné par les locataires, lui cause un préjudice certain en ce qu'elle n'a pas pu relouer son appartement dans des conditions satisfaisantes.
Elle ne justifie pas cependant d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par les condamnations en paiement prononcées, étant observé que Mme [W] [I] a été expulsée le 21 septembre 2023 et que la dette locative a été réglée.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande.
Sur les demandes de la société De Saxe Investissements consécutives à la reprise des lieux
sur les frais afférents à l'expulsion
La société De Saxe Investissements fait valoir qu'en sus des dépens de l'huissier engagés pour l'expulsion, elle a dû s'acquitter des factures de la société Imo Trans et Valgrind, de déménagement et de garde meubles et mise en place d'une porte anti-squat.
Le procès-verbal d'expulsion du 21 septembre 2023 porte mention de l'inventaire des biens meubles présents dans les lieux et de ce que l'ensemble de ces biens a été déménagé et transporté à [Localité 10] [Adresse 12], Bat 12, cellule H.
La facture de déménagement et de garde-meubles d'un montant de 3.000 euros TTC, justifiée en pièce 24 de la société De Saxe Investissements, sera donc mise à la charge solidaire des appelants.
La société De Saxe Investissements justifie en outre avoir loué une porte anti-squat (pièce 25), à la suite de l'expulsion pour une somme de 948 euros TTC, qui sera également mise à leur charge solidaire.
sur les réparations locatives
Selon l'article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.
Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Un état des lieux est établi (..) lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (...)'.
La société De Saxe Investissements verse aux débats, pièce 21, l'état des lieux d'entrée contradictoire du 15 septembre 2016 permettant de constater que l'appartement a été loué en bon état, les revêtements des murs et des sols étant en très bon état, ainsi que les convecteurs électriques, les placards de la cuisine et le meuble vasque de la salle de bain.
Les seuls éléments décrits en mauvais état étaient :
- le placard de l'entrée
- les stores nuit des deux chambres
- le meuble sous évier de la cuisine et le meuble avec plan de travail (six trous à la surface du meuble),
et il était fait mention manuscrite d'une prise cassée dans le séjour, de la porte et de la fenêtre qui ferment mal dans la chambre n° 2, d'un carreau fissuré et d'une 'fenêtre arrêt bati' HS dans la cuisine, d'une faïence fissurée au dessus de la vasque, d'une fenêtre qui ferme mal, d'une barre pour rideau et 2 supports barre en mauvais état.
La société De Saxe Investissements a fait réaliser le jour de l'expulsion, soit le 21 septembre 2023, un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, permettant d'établir que le logement a été restitué en mauvais état en ce que les sols (parquet et carrelage) étaient poussiéreux et encrassés, présentant des rayures pour les parquets, et des fissures pour les carreaux de la salle de bain, en ce que les murs étaient défraîchis et jaunis dans le séjour et la cuisine, en mauvais état avec des traces de moisissures dans les chambres et la salle de bain, les convecteurs électriques étant également décrits en mauvais état et présentant des traces de brûlure sur le capot dans le séjour et la chambre n° 1.
Le commissaire de justice a aussi noté que la cuisine était équipée de meubles en bois mélaminé, tous en très mauvais état et cassés, que la plupart des paumelles de portes étaient descellées de leur support tandis que de nombreuses portes étaient écornées, que le plan de travail en bois mélaminé était fortement encrassé, que les fenêtres de la salle de bain et de la chambre n° 2 étaient encrassées.
Si l'occupation du bien a duré plus de sept ans et qu'une usure des lieux doit être prise en compte, l'absence de nettoyage du logement, plusieurs éléments étant décrits comme encrassés, la dégradation des revêtements muraux et notamment en présence de moisissures, des sols (rayures et fissures), la détérioration des équipements de la cuisine, hormis les deux meubles déjà signalés en mauvais état lors de l'entrée dans les lieux, relèvent de la responsabilité des locataires qui sont tenus de maintenir les lieux en parfait état d'usage.
La société De Saxe Investissements verse aux débats, en pièce 23, la facture de l'entreprise SDN Renovations du 17 novembre 2023 d'un montant de 17.000,01 euros TTC pour le grattage et le lavage de l'ensemble des murs et plafonds, le nettoyage de l'ensemble des fenêtres, réouverture et nettoyage des bouches d'aération, fourniture et pose de peinture sur les plafonds, sur les murs, portes et plinthes, fourniture et pose de l'ensemble des prises et interrupteurs, modification de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain, fourniture et pose de la faïence et carrelage, d'un meuble vasque, d'un WC, de trois planches en bois, dans la salle de bain, d'une cuisine, de radiateurs à inertie dans l'ensemble du logement, d'une crédence bois et d'une couche de peinture sur un mur.
Cette facture qui correspond à la remise à neuf du logement ne peut toutefois être imputée intégralement aux locataires.
Compte-tenu des dégradations constatées, il apparaît justifié de mettre à leur charge une somme correspondant à 30 % de la facture, soit 5.100 euros TTC.
Sur les droits proportionnels et les émoluments de l'huissier
La société De Saxe Investissements sollicite que le droit proportionnel et les émoluments de l'huissier conformément à l'article 444-32 du 'code civil' soient mis à la charge, in solidum, de M. [H] [Z] et Mme [B] [Z], 'sommes qui seront à parfaire avec le décompte définitif de l'huissier'.
Aux termes de l'article 444-32 du code du commerce :
'La prestation de recouvrement ou d'encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 (recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur) donne lieu à la perception d'un émolument ainsi fixé :
1° Si le montant de la créance est inférieur ou égal à 188 €, un émolument fixe de 21,28 € ;
2° Au-delà du seuil de 188 € mentionné au 1°, dans la limite de 5 540 €, un émolument proportionnel aux sommes encaissées ou recouvrées au titre de la créance en principal ou du montant de la condamnation, à l'exclusion des dépens, selon le barème suivant :
Tranche d'assiette Taux applicable De 0 à 125 € 11,70%
De 125 € à 610 € 10,73%
De 610 € à 1 525 € 10,24%
De 1525 € à 52 400 € 3,90%
Plus de 52 400 € 3,00%
En cas de paiement par acomptes successifs, cet émolument proportionnel est calculé sur la totalité des sommes encaissées ou recouvrées et non sur chaque acompte'.
La société De Saxe Investissements produit aux débats la facture du commissaire de justice détaillant le compte de ses frais, dont une somme de 2.193,43 euros au titre des frais de l'article 444-32 CC.
Néanmoins, aucun élément ne permet de mettre à la charge de M. [H] [Z] et Mme [B] [Z], les émoluments des prestations mentionnées au n° 129 du tableau qui sont à la charge du créancier.
La demande n'est pas justifiée et sera rejetée.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. [H] [Z] et Mme [B] [Z]
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
'Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile'.
En l'espèce, le contrat de bail du 24 juin 2016 fait état d'un dépôt de garantie de 905 euros, dont le versement par les locataires n'est pas contesté.
La somme de 905 euros doit s'imputer sur la somme due au titre des réparations locatives, laquelle sera ramenée à 4.195 euros TTC.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'application équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [H] [Z] et Mme [B] [Z], parties perdantes à titre principal, seront condamnés solidairement aux dépens d'appel, comprenant le timbre fiscal, sans que ces dépens ne comprennent les frais afférents à l'exécution du jugement attaqué et à l'expulsion, lesquels relèvent des dépens de première instance, ni le procès-verbal de constat de sortie des lieux, non contradictoire, qui doit rester à la charge de la société De Saxe Investissements, étant observé que les conditions de l'alinéa 2 de l'art 3-2 de la loi 89 ne sont en l'espèce ni alléguées ni établies de sorte qu'il n'y a pas non plus lieu de partager les frais de cet acte.
Il est équitable d'allouer à la société De Saxe Investissements une indemnité de procédure de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l'expulsion est devenue sans objet et que la dette locative est réglée,
Et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] à payer à la société De Saxe Investissements les sommes de :
- 3.000 euros TTC au titre de la facture de déménagement et de garde-meuble,
- 948 euros TTC au titre de la mise en place d'une porte anti-squat,
- 4.195 euros TTC au titre des réparations locatives,
Déboute la société De Saxe Investissements du surplus de ses demandes formées en appel,
Condamne solidairement M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] à payer à la société De Saxe Investissements la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] aux dépens d'appel, comprenant le timbre fiscal,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
