France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 21 mars 2024, 22/20492

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 21 MARS 2024

(n° , 28 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20492 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZ2I

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Août 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 22/00007

APPELANTE

S.C.I. LAMOUDENE

[Adresse 33]

[Localité 25]

représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 substitué à l'audience par Me Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 87

INTIMÉES

SOCIÉTÉ AVENIR DÉVELOPPEMENT - GPSEA AMÉNAGEMENT

Société publique locale d'aménagement, anciennement dénommée

SPLA GRAND PARIS SUD EST AVENIR DÉVELOPPEMENT

[Adresse 4]

[Localité 26]

représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, substitué à l'audience par Me Christine CASTERA, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL

DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 26]

représentée par Monsieur [K] [Y] en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par délibération du 29 mars 2017, l'établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir Développement a créé la ZAC du centre commercial du [29]. L'aménagement de la ZAC a été confié à la société publique locale d'aménagement Grand Paris Sud Est Avenir Développement (ci-après « SPLA GPSEAD »), en vertu d'un traité de concession du 09 novembre 2018. En 2022, la SPLA GPSEAD est devenue la société publique locale d'aménagement AVENIR DEVELOPPEMENT - GPSEA Aménagement (ci-après « SPLA AD - GPSEAA ») (Pièce 24I).

Une enquête publique et parcellaire a été menée du 12 octobre 2020 au 13 novembre 2020.

Par arrêté préfectoral du 15 février 2021, la ZAC du centre commercial du [29] a été déclarée d'utilité publique.

Un arrêté de cessibilité des biens a été pris le 15 avril 2021.

L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la SPLA GPSEAD, a été rendue le 08 juillet 2021.

Le centre commercial du [29] est érigé sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22] d'une superficie totale de 6.010 m². Il s'agit d'une copropriété à usage commercial située au milieu d'une zone importante de logements.

Est notamment concernée par l'opération la SCI LAMOUDENE, en tant que propriétaire du lot 9 à usage commercial situé au sein du centre commercial du [29] à [Localité 25].

Faute d'accord sur l'indemnisation, la SPLA GPSEAD a saisi la juridiction de l'expropriation du Val-de-Marne le 05 novembre 2021 aux fins de fixation de l'indemnité d'expropriation.

Par un jugement du 25 août 2022, après transport sur les lieux le 05 avril 2022, le juge de l'expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 05 avril 2022,

Fixé l'indemnité due par la SPLA GPSEAD à la SCI LAMOUDENE au titre de la dépossession des locaux situés du centre commercial [29] sis à [Localité 25] à la somme de 535.831,29 euros HT/HD ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

459.360 euros au titre de l'indemnité principale (1.914 euros/m² × 240 m²),

46.936 euros au titre de l'indemnité de remploi,

27.600 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs,

1.935,29 euros au titre des charges de copropriété ;

Condamné la SPLA GPSEAD à payer à la SCI LAMOUDENE la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SPLA GPSEAD aux dépens ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

D'une part, la SCI LAMOUDENE a interjeté appel du jugement le 28 septembre 2022 sur le montant de l'indemnité principale et le montant de l'indemnité de remploi. Elle critique uniquement la valeur unitaire retenue par le premier juge. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 22/20492.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe par la SCI LAMOUDENE, le 21 décembre 2022, notifiées le 21 décembre 2022 (AR intimé le 22 décembre 2022 et AR CG non reçu), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire et juger l'appel interjeté par la SCI LAMOUDENE à l'encontre du jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil - chambre des expropriations, recevable et fondé ;

En conséquence,

Confirmer le jugement entrepris :

Sur la surface retenue,

Sur la méthode d'évaluation retenue,

Sur le rejet de la demande d'abattement pour occupation,

Sur les taux retenus pour le calcul de l'indemnité de remploi,

Sur l'indemnité allouée au titre des pertes de revenus locatifs,

Sur l'indemnité allouée au titre du remboursement des charges

de copropriété,

Sur la condamnation à l'article 700 de première instance ;

Et recevant la SCI LAMOUDENE en appel et la déclarant recevable :

Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 459.360 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'indemnité de remploi à la somme de 46.936 euros ;

Et statuant à nouveau de ces chefs et :

Fixer l'indemnité principale à la somme de: 240 m² X 3000 euros= 720.000 euros ;

Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 73.000 euros ;

Confirmer le jugement pour le surplus.

2/ déposées au greffe par la SCI LAMOUDENE, le 05 mai 2023, notifiées le 5 mai 2023 (AR intimé le 09 mai 2023 et AR CG le 09 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Considéré que la surface commerciale appartenant à la SCI LAMOUDENE était de 240 m²,

Fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 27.600 euros,

Retenu au titre des charges de copropriété la somme de 1.935,29 euros ;

Recevoir la SCI LAMOUDENE en son appel ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 459.360 euros et l'indemnité de réemploi à la somme de 46.936 euros ;

Et statuant à nouveau,

Voir fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de :

240 m² X 3 000 euros= 720.000 euros ;

Voir fixer le montant de l'indemnité de réemploi à la somme de 13.000 euros ;

Débouter la SPLA GPSEAD de ses demandes aux fins de voir fixer le montant de l'indemnité principale à (valeur occupée) 224.420 euros à titre principal, et 272.510 euros à titre subsidiaire ;

Débouter la SPLA GPSEAD concernant sa demande d'abattement à hauteur de 30% pour occupation des locaux ;

Débouter la SPLA GPSEAD de sa demande aux fins de voir fixer l'indemnité de réemploi à 23.442 euros à titre principal, et 28.250 euros à titre subsidiaire ;

Débouter la SPLA GPSEAD aux fins de voir ramener l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 13.400 euros ;

Débouter la SPLA GPSEAD de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner en tout état de cause la SPLA GPSEAD à payer à la SCI LAMOUDENE une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Condamner la SPLA GPSEAD aux entiers dépens.

3/ déposées au greffe par la SPLA AD - GPSEAA, intimée, formant appel incident, le 15 mars 2023, notifiées le 15 mars 2023 (AR appelant le 20 mars 2023 et AR CG le 21 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter la SCI LAMOUDENE de l'ensemble de ses prétentions et conclusions ;

Déclarer la SPLA AD - GPSEAA recevable et bien fondée en ses conclusions ;

Y faisant droit,

Réformer le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité revenant à la SCI LAMOUDENE à la somme de 535.831,29 euros HT/HD se décomposant comme suit :

459.360 euros au titre de l'indemnité principale,

46.936 euros au titre de l'indemnité de remploi,

27.600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs

1.935,29 euros au titre des charges de copropriétés ;

Réformer le jugement en ce qu'il « condamne la SPLA GPSEAD à payer à la SCI LAMOUDENE la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile », « condamne la SPLA GPSEAD aux dépens » ;

Réformer le jugement en ce qu'il « rejette toutes les autres demandes des parties », mais uniquement lorsqu'il rejette les demandes de la SPLA AD - GPSEAA anciennement dénommée SPLA GPSEAD.

Statuant à nouveau,

Fixer l'indemnité principale en valeur occupée à 224.420 euros à titre principal et à 272.510 euros à titre subsidiaire ;

Fixer en conséquence l'indemnité de remploi à 23.442 euros à titre principal et à 28.251 euros à titre subsidiaire ;

Fixer l'indemnité pour perte de revenus locatifs à six mois de loyer HT/HC, soit 13.400,50 euros :

En tout état de cause,

Condamner la SCI LAMOUDENE aux entiers dépens liés à la procédure d'appel et à verser une somme de 7.500 euros à la SPLA AD - GPSEAA au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter la SCI LAMOUDENE de toutes demandes contraires au présent dispositif.

4/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 10 mars 2023, notifiées le 15 mars 2023 (AR appelant le 20 mars 2023 et AR intimé le 20 mars 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Infirmer le jugement de première instance,

Fixer à la somme de 203.338,67 euros l'indemnité de dépossession due par la SPLA AD - GPSEAA à la SCI LAMOUDENE décomposée comme suit :

Indemnité principale : 229m² X 1 350 euros/m² X 0,70 (abattement pour occupation) X0,85 abattement pour grande surface)= 183.944,25 euros en valeur occupée,

Indemnité de remploi : 19.394,42 euros.

D'autre part, la SLPA AD - GPSEAA a interjeté appel du même jugement le 03 novembre 2022 sur le montant de l'indemnité de dépossession et de l'indemnité pour perte de revenus locatifs. Elle critique la surface et la valeur unitaire retenues par le premier juge. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 23/01965.

1/ déposées au greffe par la SLPA AD - GPSEAA, le 02 février 2023, notifiées le 02 février 2023 (AR intimé le 06 février 2023 et AR CG le 03 février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

- La déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

- Réformer le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité revenant à la SCI LAMOUDENE à la somme de 535.831,29 euros HT/HD se décomposant comme suit :

o 459.360 euros au titre de l'indemnité principale,

o 46.936 euros au titre de l'indemnité de remploi,

o 27.600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs

o 1.935,29 euros au titre des charges de copropriétés ;

- Réformer le jugement en ce qu'il « condamne la SPLA GPSEAD à payer à la SCI LAMOUDENE la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile », « condamne la SPLA GPSEAD aux dépens » ;

- Réformer le jugement en ce qu'il « rejette toutes les autres demandes des parties », mais uniquement lorsqu'il rejette les demandes de la SPLA AD - GPSEAA anciennement dénommée SPLA GPSEAD.

Statuant à nouveau,

- Fixer l'indemnité principale en valeur occupée à 224.420 euros à titre principal et à 272.510 euros à titre subsidiaire ;

- Fixer en conséquence l'indemnité de remploi à 23.442 euros à titre principal et à 28.251 euros à titre subsidiaire ;

- Fixer l'indemnité pour perte de revenus locatifs à six mois de loyer HT/HC, soit 13.400,50 euros :

En tout état de cause,

- Condamner la SCI LAMOUDENE aux entiers dépens liés à la procédure d'appel et à verser une somme de 7.500 euros à la SPLA AD - GPSEAA au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouter la SCI LAMOUDENE de toutes demandes contraires au présent dispositif.

2/ déposées au greffe par la SCI LAMOUDENE, le 02 mai 2023, notifiées le 04 mai 2023 (AR intimé non daté et AR CG le 09 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

o Considéré que la surface commerciale appartenant à la SCI LAMOUDENE était de 240 m²,

o Fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 27.600 euros,

o Retenu au titre des charges de copropriété la somme de 1.935,29 euros ;

- Recevoir la SCI LAMOUDENE en son appel incident ;

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 459.360 euros et l'indemnité de réemploi à la somme de 46.936 euros ;

Et statuant à nouveau,

- Voir fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 720.000 euros ;

- Voir fixer le montant de l'indemnité de réemploi à la somme de 13.000 euros ;

- Débouter la SPLA GPSEAD de ses demandes aux fins de voir fixer le montant de l'indemnité principale à (valeur occupée) 224.420 euros à titre principal, et 272.510 euros à titre subsidiaire ;

- Débouter la SPLA GPSEAD concernant sa demande d'abattement à hauteur de 30% pour occupation des locaux ;

- Débouter la SPLA GPSEAD de sa demande aux fins de voir fixer l'indemnité de réemploi à 23.442 euros à titre principal, et 28.250 euros à titre subsidiaire ;

- Débouter la SPLA GPSEAD aux fins de voir ramener l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 13.400 euros ;

- Débouter la SPLA GPSEAD de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner en tout état de cause la SPLA GPSEAD à payer à la SCI LAMOUDENE une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

- Condamner la SPLA GPSEAD aux entiers dépens.

3/ Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé ou adressé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Dans le dossier RG 22/20482, la SCI LAMOUDENE fait valoir dans un premier jeu de conclusions que :

Concernant le bâti, il s'agit d'un local érigé en parpaing en simple rez-de-chaussée, à usage de boulangerie. Le lot 7 bénéficie d'une situation d'angle pourvoyant à une bonne visibilité. Les locaux sont répartis sur trois surfaces permettant une exploitation séparée des espaces.

Concernant les locaux, le local commercial à usage de boulangerie dispose d'une vitrine complète sur toutes ses façades, protégée par un volet motorisé. L'ensemble est climatisé et vidéo-surveillé. Le local comprend à l'arrière de la surface de vente : une réserve, un accès pour les livraisons, une salle avec WC et point d'eau, une salle de repos, un bureau, le laboratoire de boulangerie avec chambre froide, le laboratoire de pâtisserie, et sept places de stationnements. À l'arrière de la boulangerie se situent deux locaux fermés par un volet métallique dont l'un est aménagé pour l'enseignement.

Concernant les surfaces, les locaux s'étendent sur une surface de 240 m².

Concernant la situation locative, les locaux sont partiellement donnés en location à la SARL Le Pain Royal en vertu d'un bail commercial du 31 mars 2011 (Pièce 1). Le bail concerne le local à usage de boulangerie pour une surface de 217 m². Il a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011. Le loyer, initialement fixé à la somme de 21.600 euros/an HT/HC, s'établit à ce jour à la somme de 27.600 euros/an HT/HC. Les autres surfaces sont libres d'occupation.

Concernant l'unique motif d'appel, à savoir la valeur unitaire retenue par le premier juge, la moyenne des neuf termes de comparaison portant sur des locaux à usage commercial situés sur la commune d'[Localité 25] produits s'établit à 2.874,78 euros/m². Le premier juge n'a adressé aucune critique précise sur ces termes de comparaison. Comme le signale le premier juge lui-même, le bien présente une « attractivité particulière pour les investisseurs », s'agissant d'un bien loué à un commerce d'une grande stabilité, bénéficiant d'une bonne rentabilité régulière. En outre, le bien exproprié présente des caractéristiques particulières tenant au bâti (construction solide, bonne visibilité), aux locaux (parfait aménagement, bon état d'entretien, trois espaces distincts, places de stationnement), ainsi qu'à la situation géographique (zone importante de logements, transports en commun). Malgré ces qualités, le premier juge a décidé de ne se fonder que sur les termes de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement. La SCI LAMOUDENE critique la plupart des termes de comparaison du commissaire du gouvernement. Le premier juge n'aurait pas dû les retenir ou aurait au moins dû les comparer aux termes de comparaison produits par elle. Une attention particulière doit être portée sur les deux termes de comparaison concernant des locaux commerciaux situés dans le même centre commercial, en face et à côté des locaux expropriés. Par ailleurs, s'agissant des circonstances de l'expropriation, la SCI LAMOUDENE s'interroge sur l'hétérogénéité des valeurs unitaires retenues par le juge de l'expropriation de Créteil, ce dernier ayant respectivement valorisé le local de la pharmacie et celui de la société d'ambulances à hauteur de 3.000 euros/m² et 2.500 euros/m². Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur unitaire de 1 914 euros/m², et la valeur unitaire doit être fixée à 3.000 euros/m², soit une indemnité totale 720.000 euros en l'état d'occupation. L'indemnité de remploi s'élève dès lors à la somme de 73.000 euros.

Concernant l'article 700 du code de procédure civile, il sera sollicité de la cour d'appel la confirmation de l'indemnité accordée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'allocation d'une indemnité complémentaire de 6.000 euros en cause d'appel.

Les conclusions de la SCI LAMOUDENE déposées le 05 mai 2023 dans le dossier RG 22/20492 sont identiques aux conclusions déposées le 02 mai 2023 dans le dossier RG 23/01965.

Dans le dossier RG 23/01965, la SCI LAMOUDENE expose que :

Concernant les locaux, le local commercial à usage de boulangerie dispose d'une vitrine complète sur toutes ses façades, protégée par un volet motorisé. L'ensemble est climatisé et vidéo-surveillé. Le local comprend à l'arrière de lasurface de vente : une réserve, un accès pour les livraisons, une salle avec WC et point d'eau, une salle de repos, un bureau, le laboratoire de boulangerie avec chambre froide, le laboratoire de pâtisserie, et sept places de stationnements. À l'arrière de la boulangerie se situent deux locaux fermés par un volet métallique dont l'un est aménagé pour l'enseignement.

Concernant les surfaces, les locaux s'étendent sur une surface de 240 m².

Concernant la situation géographique, le bien exproprié est situé sur le territoire de la commune d'[Localité 25], en limite de la ville de [Localité 30], à proximité immédiate de la station Le Vert de Maison du RER et de la Seine. Il s'agit d'une zone d'habitation dense pourvue de commerces. L'autorité expropriante s'est prévalue de l'état dégradé de l'ensemble du centre commercial. Or, cet état est uniquement dû à la désaffection provoquée par les acquisitions et fermetures progressives des locaux par l'autorité expropriante elle-même dans le cadre de son opération d'aménagement. C'est ce qui a conduit également le Syndic à renoncer à opérer certains des travaux sur la copropriété. La SPLA GPSEAD est bien malvenue à tenter de tirer profit de la dégradation du centre commercial, alors qu'elle en est la seule responsable compte tenu de son attitude particulièrement agressive envers les copropriétaires. Ainsi, elle aurait dressé des barricades tout autour de la boulangerie et opéré des trous sur le trottoir pour dissuader le public de s'y rendre (Pièce 22).

Concernant la surface, la SPLA GPSEAD produit une pièce qui a été communiquée dans le cadre d'une autre procédure concernant la SARL Le Pain Royal qui exploite la boulangerie. L'autorité expropriante ne rapporte en aucun cas la preuve que les locaux ont une surface de 229 m² Carrez. Il convient donc de s'en tenir aux déclarations des parties et confirmer le jugement qui retient une surface de 240 m².

S'agissant de l'état du centre commercial, contrairement à ce que soutient l'autorité expropriante, celui-ci n'est pas enclavé puisqu'il dispose d'une voie d'accès très importante qui donne sur la [Adresse 34]. Il ne souffrait pas non plus d'un déficit de commercialité, puisque les commerces qui le composent desservent toute la population alentour et non pas celle de proximité. Le centre commercial n'a pas toujours été vétuste ou non entretenu. Les dégradations invoquées sont le fait exclusif de la SPLA GPSEAD, qui a accentué la dégradation du centre commercial en le rendant impraticable et infréquentable, ce qui a été constaté par un procès-verbal de constat (Pièce 22). Auparavant, les parties communes avaient toujours été bien entretenues.

Concernant le second motif d'appel adverse, à savoir la valeur unitaire retenue par le premier juge, la moyenne des neuf termes de comparaison portant sur des locaux à usage commercial situés sur la commune d'[Localité 25] produits s'établit à 2.874,78 euros/m². La SCI LAMOUDENE répond aux critiques de l'autorité expropriante sur ses termes de comparaison. Le premier juge n'a adressé aucune critique précise sur ces termes de comparaison. Surtout, parmi les autres locaux du centre commercial, le juge de l'expropriation de Créteil a valorisé le local de la pharmacie à 3.000 euros/m² et celui de la société d'ambulances à 2.500 euros/m². Le jugement concernant le local de pharmacie a fait l'objet d'un appel interjeté par l'autorité expropriante. En revanche, le jugement concernant le local de la société d'ambulances est définitif, ce qui permet d'en déduire que l'autorité expropriante se satisfait de la valeur unitaire retenue. La valeur unitaire du local de la boulangerie ne pourra donc pas être évaluée à moins de 2.500 euros/m², étant précisé que le local de la société d'ambulances est plus petit, moins bien aménagé et plus vétuste. En outre, le bien exproprié présente des caractéristiques particulières tenant au bâti (construction solide, bonne visibilité), aux locaux (parfait aménagement, bon état d'entretien, trois espaces distincts, places de stationnement), ainsi qu'à la situation géographique (zone importante de logements, transports en commun). Le centre commercial n'est pas enclavé, son état général est la conséquence des agissements de l'autorité expropriante, et il bénéficie d'une excellente commercialité drainant une population extérieure à la cité grâce à un café-bar, une pharmacie et une boulangerie.

La SCI LAMOUDENE critique tous les termes de comparaison produits par l'autorité expropriante. S'agissant du rapport établi par le cabinet Expercia, il est critiquable sur la forme car il n'a pas été rédigé dans le respect du principe du contradictoire. De plus, il ne se fonde pas sur des références fiables mais sur des données statistiques à caractère général. Le rapport est aussi critiquable sur le fond. En effet, la visite de l'expert sur les lieux a été réalisée sans avoir sollicité l'expropriée. Le métrage ne correspond pas à la surface des locaux. Les mutations de la base BIEN ne sont pas accompagnées des références de publication. Les mutations citées par l'expert sont anciennes, ne sont pas évoquées par l'autorité expropriante, concernent des biens situés à 2,6 km des locaux expropriés. Les mutations de la base YANPORTE ne sont que de simples annonces datant de 2016 à 2019, alors que la Cour de cassation exclut la prise en compte de mutations non effectives. Il en va de même pour la cote annuelle des valeurs vénales immobilières. Enfin, il applique, à tort, un abattement pour occupation, alors que les biens ayant servi à l'évaluation étaient alternativement libres ou occupés. Il convient donc d'écarter le rapport établi par le cabinet Expercia en raison des multiples déficiences dont il souffre sur la forme et sur le fond.

Concernant l'abattement pour occupation, dans le cadre de son mémoire d'appel, l'autorité expropriante sollicite l'application d'un abattement pour occupation de 30%, dont le taux est supérieur à celui qui était sollicité en première instance. Le jugement entrepris a rejeté le principe d'un abattement pour occupation. En effet, l'abattement pour occupation ne relève pas d'une quelconque disposition législative ou réglementaire qui lui conférerait un caractère intangible. C'est la raison pour laquelle la jurisprudence au cours des dernières années en a très régulièrement remis en cause le principe. Elle considère désormais qu'il n'y a pas lieu à application systématique d'abattement pour occupation mais plutôt de procéder à une analyse des références produites par les parties et déterminer s'il existe un écart de valeur entre les biens en fonction de leur situation d'occupation (Pièce 20). En l'espèce, les termes de comparaison produits par les parties concernent alternativement des biens occupés ou libres, sans qu'un écart de valorisation puisse être constaté en fonction de la situation d'occupation. L'abattement n'est donc pas justifié. En tout état de cause, l'application d'un tel abattement reviendrait à considérer que la présence d'un locataire stable, fiable et solvable constituerait un poids pour un immobilier, alors même que c'est justement un avantage majeur recherché par les investisseurs. L'application d'un abattement pour occupation constituerait donc un non-sens économique.

Le premier juge a décidé de ne se fonder que sur les termes de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement. La SCI LAMOUDENE critique la plupart des termes de comparaison du commissaire du gouvernement. Ils ne devront pas être retenus en raison de leur imperfection et de leur manque de similitude par rapport au bien exproprié. Donc, au regard des termes de comparaison produits par la SCI LAMOUDENE, des critiques des termes de comparaison de l'autorité expropriante et du commissaire du gouvernement, et de la valeur unitaire retenue par le juge de l'expropriation de Créteil pour les locaux de la pharmacie et de la société d'ambulances, la valeur unitaire doit être fixée à 3.000 euros/m², soit une indemnité totale 720.000 euros en l'état d'occupation. L'indemnité de remploi s'élève dès lors à la somme de 73.000 euros.

Concernant la perte de revenus locatifs, le premier juge a alloué à la SCI LAMOUDENE une indemnité équivalente à un an de perte de revenus locatifs, soit 27.600 euros, ce qui doit être confirmé. L'autorité expropriante conteste à la fois la durée et le montant alloué par le premier juge. Pour ce qui concerne la durée, celle-ci soutient que le quantum de six mois de loyer est supérieur au temps nécessaire à l'acquisition d'un bien de remplacement. Pourtant, une indemnité équivalente à six mois de loyer serait notoirement insuffisante. En effet, cette indemnité est destinée à couvrir le préjudice subi par les propriétaires expropriés à l'occasion de l'expropriation d'un bien générant un revenu locatif considérant que le temps de l'acquisition d'un bien de remplacement générera une perte locative indemnisable. Il appartenait donc à l'autorité expropriante de démontrer qu'il existerait sur le marché de la commune d'[Localité 25] des biens similaires à vendre qui pourraient permettre à la SCI LAMOUDENE de reconstituer à bref délai ce revenu, ce qu'elle ne fait pas, se contentant de simples affirmations péremptoires ou de renvois aux données fournies par l'expertise du cabinet Expercia. En tout état de cause, une recherche sur le site « www.bureaux-commerces.seloger.com » révèle qu'un seul local commercial d'une surface de 111 m² relativement comparable de plein pied proposé à la vente à [Localité 25] est à vendre pour un prix unitaire de 3.333 euros/m². Par ailleurs, ce prix unitaire confirme l'analyse de l'expropriée. Il est donc parfaitement démontré la rareté de ce type de bien sur le territoire de commune d'[Localité 25] et la difficulté dans laquelle se trouvera la SCI LAMOUDENE pour acquérir un bien similaire et remplacer ainsi le revenu immobilier qui est le sien à jour. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant l'article 700 du code de procédure civile, la SCI LAMOUDENE est bien fondée à demander à la Cour de condamner la SPLA GPSEAD à verser une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

Dans le dossier RG 23/01965, la SLPA AD ' GPSEAA fait valoir que :

Concernant la consistance, l'état et la situation du bien, le premier juge considère, à tort, que le bien bénéficie d'une « attractivité particulière ». L'usage du bien est mixte, le bail commercial ne portant que sur le local de 217 m², les deux autres locaux étant pour l'un vacant et aménagé en salle de classe pour l'autre. Le centre commercial au sein duquel est situé le bien exproprié est en désuétude et connaît un taux de vacance important, de nombreux commerces étant fermés depuis plus de dix ans (Pièce 9). De plus, les commerces ne bénéficient d'aucune visibilité depuis l'extérieur. Ces éléments ont motivé le lancement de l'opération d'aménagement en 2017 (Pièce 21). Aussi, le bien exproprié est également vétuste en ce que la procédure porte à la fois sur les parties privatives et les tantièmes de parties communes du bien. Or, le mauvais état d'entretien des parties communes impacte nécessairement la valeur du lot de copropriété. C'est en ce sens que la SPLA AD - GPSEAA a fait valoir devant le juge de première instance des éléments de moins-value, dont le premier juge n'a pas tenu compte. Sur les treize lots de la copropriété composant le [29], sont recensés une supérette dont la fréquentation est à la baisse depuis plusieurs années, cinq commerces divers, une pharmacie, un local de stockage, un local professionnel occupé par une société d'ambulances, deux lots vacants et un local associatif. Les dysfonctionnements du centre commercial (enclavement, dégradation, accès par l'arrière, nature du bâti) rendent difficile l'intégration urbaine à l'échelle du territoire. En première instance, le commissaire du gouvernement a confirmé l'état vétuste et dégradé du centre commercial, l'absence d'exploitation de certains commerces autour du bien exproprié, et la situation d'enclave du centre commercial, en périphérie de la ville et en retrait par rapport aux axes de circulation. En ne tenant pas compte de ces éléments de moins-value, le jugement entrepris encourt l'infirmation.

Concernant la superficie du bien, le premier juge a « retenu la surface de 240 m² tel que cela ressort des éléments du dossier ». La DDFIP avait certes fait état d'une surface de 240 m² dans son avis du 12 octobre 2020 mais il s'agissait d'une surface utile (Pièce 7). Le procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement indique pourtant l'existence d'un désaccord sur les surfaces. Or, selon le relevé de géomètre en date du 25 mai 2022 produit en première instance, le local présente une superficie de 229 m² en surface loi Carrez (Pièce 24). Cette superficie est partiellement occupée par une boulangerie, pour une surface de 217 m² selon le bail consenti à l'occupante (Pièce 28), la surface de vente étant estimée à 50 m² par la DDFIP (Pièce 7). Le jugement a purement et simplement fait droit aux demandes de la SCI LAMOUDENE, en méconnaissant l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, le mesurage issu de la loi Carrez s'appliquant aux lots de copropriété quel que soit leur usage (Pièce 29). Dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu'il retient une surface de 240 m² et l'indemnité principale sera fixée au regard de la superficie précise du lot ressortant du relevé de géomètre, soit 229 m² Carrez.

Concernant les termes retenus et le calcul de l'indemnité principale, l'avis des Domaines du 08 avril 2020 estime l'ensemble des dix lots expropriés à la somme de 1.800.000 euros pour une surface utile de 1.683 m², soit environ 1.070 euros/m² (Pièce 8). Consultée à nouveau sur la seule valeur vénale du lot 8 de la copropriété, dont la superficie utile était alors estimée à 70 m², la DDFIP a évalué le bien à 54.000 euros en valeur occupée dans son avis du 12 octobre 2020 (Pièce 7). L'autorité expropriante a alors fixé l'indemnité principale à 56.000 euros en valeur occupée, soit 767 euros/m² en tenant compte d'un abattement de 30% pour occupation. Au regard de cette estimation, elle a proposé à la SCI LAMOUDENE une indemnité principale de 185.000 euros pour un local occupé et 240.500 euros pour un local vide. En s'appuyant sur les cessions des autres lots de copropriété, l'offre de la SPLA GPSEAD en 2020 a été fixée à 1.100 euros/m² en valeur occupée, compte-tenu de l'avis des Domaines du 08 avril 2020 et de la dépréciation dans le temps du centre commercial. Puis, dans ses conclusions du 21 mars 2022, le commissaire du gouvernement proposait de fixer la valeur unitaire à 1.100 euros/m² en valeur libre avec un abattement de 30% pour occupation, soit 770 euros/m² en valeur occupée. L'autorité expropriante a alors repris cette estimation en concluant à la fixation de la valeur unitaire du bien à 771 euros/m² en valeur occupée.

La SPLA AD - GPSEAA critique l'ensemble des 9 termes de comparaison produits par l'expropriée.

Le commissaire du gouvernement proposait de retenir un prix unitaire de 1.350 euros/m² en valeur libre d'occupation, outre un abattement pour occupation de 30%, au regard de huit termes de comparaison révélant une valeur unitaire moyenne de 1.721 euros/m². Le premier et le cinquième terme de comparaison du commissaire du gouvernement sont effectivement pertinents. En revanche, la SPLA AD - GPSEAA critique tous les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en ce qu'ils portent sur des biens de meilleure qualité et situés dans un environnement bénéficiant d'une meilleure commercialité.

La SPLA a commis le cabinet Expercia afin de réaliser un rapport d'évaluation du bien exproprié (Pièce 25). Il en ressort que les termes de comparaison discutés en première instance, excepté la mutation du 09 novembre 2021, sont situés au sein de secteurs bénéficiant d'une excellente commercialité, et ne sont donc pas comparables avec le bien exproprié. L'expert s'est fondé sur les éléments disponibles dans la base BIEN, sur les termes de comparaison de la base de la DDFIP, sur les offres de vente pour des locaux commerciaux, sur les statistiques fournies par la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières, sur les écarts de commercialité entre les différents secteurs de la commune d'[Localité 25], pour conclure que la valeur unitaire moyenne est de 1.500 euros/m². Dans la mesure où les droits du propriétaire sont limités, l'occupation du bien justifie une décote de 30%. Le bien exproprié souffre en effet de faiblesses, notamment en ce qu'il est peu liquide sur le marché, les acquéreurs potentiels étant des propriétaires exploitants. Le premier juge se méprend donc en considérant que le bien bénéficie d'une attractivité particulière pour les investisseurs et en retenant une absence de moins-value pour occupation. En effet, l'expert considère que le caractère peu liquide du bien limite les droits du propriétaire, ce qui justifie l'application d'un abattement pour occupation. Donc, la valeur unitaire doit être fixée à 1.400 euros/m², soit 980 euros/m² après abattement de 30%, portant l'indemnité principale à 224.420 euros.

À titre subsidiaire, si l'abattement pour occupation n'était pas retenu, il conviendra d'appliquer un abattement de 15% pour vacance partielle des locaux. Dans cette hypothèse, la valeur unitaire doit être fixée à 1.400 euros/m², soit 1.190 euros/m² après abattement de 15%, portant l'indemnité principale à 272.510 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, en application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, elle doit être fixée à 23.442 euros à titre principal et à 28.251 euros à titre subsidiaire.

Concernant l'indemnité pour pertes de revenus locatifs, elle doit s'apprécier au regard de la situation concrète de l'expropriée. À l'inverse, il ressort de la jurisprudence que lorsque l'exproprié ne justifie pas, de l'existence de difficultés particulières pour acquérir un nouveau local, l'indemnité est fixée sur la base de 6 mois HT/HC de loyer, et non douze mois (Pièce 26). En l'occurrence, le premier juge fait référence à ce qui serait « alloué habituellement », pour justifier de fixer la base d'indemnisation à une année. Or, il ne ressort pas du marché une rareté particulière des locaux commerciaux sur la commune d'[Localité 25], bien au contraire au regard des énonciation du rapport du cabinet Expercia. Au surplus, il convient de relever que le premier juge a pris en compte non seulement le délai nécessaire à l'exproprié pour trouver un local, mais également le délai lui permettant de retrouver un locataire, alors même que le local exproprié ne constitue pas un bien de rapport mais est exploité par son propriétaire. L'allocation d'une indemnité équivalente à douze mois de loyer apparaît à cet égard inadéquate. Le montant du loyer annuel actualisé est de 26.801 euros/an HT/HC (Pièce 28). L'autorité expropriante sollicite donc la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs à 12 mois de loyer en tenant compte à tort d'un loyer annuel de 27.600 euros, et demande la fixation de ladite indemnité par la cour à six mois de loyer soit 13.400,50 euros.

Concernant les frais irrépétibles, la SPLA AD - GPSEAA a été contrainte pour faire valoir ses droits d'interjeter appel et de mandater un expert immobilier aux fins d'établissement d'un rapport. Dans les circonstances de l'espèce, il lui sera alloué la somme de 7.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans le dossier RG 22/20492, la SLPA AD-GPSEAA rétorque, ajoutant à ses conclusions déposées le 02 février 2023 dans le dossier RG 23/01965, que :

Concernant la consistance, l'état et la situation du bien, l'expropriée a tort en soutenant que la boulangerie bénéficie d'une situation d'angle, cette dernière n'étant pas visible depuis l'extérieur du centre commercial.

Enfin, la SCI LAMOUDENE affirme bénéficier de sept places de stationnement, ce qui est inexact, car les emplacements matérialisés autour du centre commercial sont publics, de sorte qu'aucun emplacement n'est attaché au lot de copropriété. D'ailleurs, le bail commercial produit ne mentionne pas l'existence d'emplacements de stationnement privatifs.

Concernant la superficie du bien, l'appelante affirme que le local présenterait une surface de 240 m², sans plus d'explications.

Concernant les termes retenus et le calcul de l'indemnité principale, les deux jugements du juge de l'expropriation de Créteil dont se prévaut l'expropriée ont été frappé d'appel, la SPLA AD - GPSEAA contestant les montants des indemnités.

Dans le dossier RG 22/20492, le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22], d'une superficie de 6.010 m², est sise [Adresse 20] à [Localité 25] (94). Il s'agit d'une copropriété à usage commercial située au milieu d'une zone importante de logements. Le bien exproprié est d'une surface de 240 m², retenue par le premier juge. S'agissant de la situation locative, le lot 9 est occupé par la SARL Le Pain Royal qui y exerce son activité de boulangerie en vertu d'un bail commercial d'une durée de 9 années en date du 1er avril 2011.

Concernant la date de référence, en vertu des articles L.322-2 du code l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme, puisque le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle du 02 octobre 2019, date à laquelle la modification du plan local d'urbanisme a été approuvée par le Conseil territorial.

Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle AD n°[Cadastre 22] est située en zone Ube à la date de référence. La zone UB correspond à des espaces à dominante d'habitat collectif. Le bien est dans le secteur Ube, correspondant au secteur sud-ouest du [29], dans lequel les dispositions réglementaires organisent la rénovation urbaine.

Concernant les termes de comparaison relevés par le commissaire du gouvernement, l'étude de marché porte sur des mutations récentes de locaux commerciaux, situés sur la commune d'[Localité 25], les mutations restant assez rares sur cette zone géographique. Les termes de comparaisons trouvés concernent des biens libres d'occupation. La moyenne des huit termes de comparaison s'établit à 1.743,38 euros/m².

Concernant l'examen des termes de comparaison de l'expropriée appelante en cause d'appel, ils sont très éloignés géographiquement de la commune d'[Localité 25] et dont le marché répond à une autre dynamique. Ces termes de comparaison ne sont pas retenus.

Concernant l'examen des termes de comparaison cités par l'expropriante appelante incidente, elle s'appuie sur l'avis du service des domaines du 08 avril 2020 ainsi que sur des mutations ayant eu lieu au sein du centre commercial du [29] en 2012 et 2013, qui ne pourront être retenues puisque trop anciennes.

En synthèse, le commissaire du gouvernement propose de privilégier la première mutation qui ressort de l'étude de marché, celle-ci ayant lieu dans le même centre commercial et étant la plus récente. L'étude de marché permet de constater que les petites surfaces ont un prix unitaire beaucoup plus élevé que les grandes surfaces. Il est donc proposé de retenir un abattement pour grande surface de 15%. De plus, les termes de comparaison produits dans le cadre de l'étude de marché concernent des mutations de biens libres, c'est pourquoi il convient de retenir un abattement de 30% pour occupation commerciale.

Concernant l'indemnité principale, le commissaire du gouvernement retient la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, montant exprimé HT/HD. L'estimation est réalisée en valeur occupée. La surface utile retenue est de 229 m² Carrez. La valeur unitaire retenue est de 1350 euros/m². Il applique un abattement de 30% pour occupation et un abattement de 15% pour grande surface. L'indemnité principale s'élève donc à :

229 m² × 1.350 euros/m² × 0,70 × 0,85 = 183.944,25 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de 19.394,42 euros.

Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions dans le dossier RG 23/01965.

SUR CE, LA COUR

- sur la jonction

La SCI LAMOUDENE a interjeté appel du jugement du 25 août 2022 le 28 septembre 2022 enregistré sous le numéro RG 22/20492 et la SPLA AD - GPSEAA a interjeté appel du même jugement le 3 novembre 2022 enregistré sous le numéro RG 23/01965.

En application de l'article 367 du code de procédure civile, il convient d'ordonner la jonction de ces deux procédures, pour une bonne justice en jugeant les affaires ensemble,s'agissant d'appels formés à l'encontre du même jugement ; l'affaire sera désormais suivie sous le numéro RG 22-20492.

- sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel de la SCI LAMOUDENE dans le dossier RG 22-20492 et l'appel de de la SLA AD-GPSEAA étant du 3 novembre 2022 dans le dossier RG 23-01965 étant, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

RG 22-20492

En l'espèce, les conclusions de la SCI LAMOUDENE du 21 décembre 2022, de la SPLA AD-GPSEAA du 15 mars 2023 et du commissaire du gouvernement du 10 mars 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la SCI LAMOUDENE du 5 mai 2023 sont de pure réplique à celles de la SPLA AD-GPSEA et à celles du commissaire du gouvernement, appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles , sont donc recevables au delà des délais initiaux.

RG 23-01965

Les conclusions de la SPLA AD-GPSEAA du 2 février 2023 et de la SCI LAMOUDENE adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de la SCI LAMOUDENE porte sur le montant de l'indemnité de dépossession foncière fixée à la somme de 535831,29 euros HT/HC de décomposant de la façon suivante :

'459 360 euros au titre de l'indemnité principale,

'46'936 euros au titre de l'indemnité de remploi,

'27'600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

'1 935,29 euros au titre des charges de copropriété.

L'appel incident de la SPLA AD- GPSEAD concerne l'indemnité de dépossession foncière, l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'appel incident du commissaire du gouvernement a trait à l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

S'agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, a retenu le PLU modifié le 2 octobre 2019.

La SCI LAMOUDENE et la SPLA GPSEAD n'ont pas conclu sur ce point.

Le commissaire du gouvernement retient comme le premier juge en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme la date du 2 octobre 2019.

En l'absence de contestation des parties, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, la date du 2 octobre 2019, correspondant au PLU approuvé par le conseil territorial du 14 décembre 2016, modification n°1 approuvé le 2 octobre 2019 par le conseil territorial.

S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, la parcelle AD n° [Cadastre 22] est située en zone Ube, la zone UB correspondant à des espaces à dominante d'habitat collectif et la zone Ube, au secteur sud ouest du [29], dans lequel les dispositions réglementaires organisent la rénovation urbaine.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 22] d'une superficie de 6 010 m², située 6, allée de la commune à [Localité 25] (94) sur laquelle se trouve une copropriété à usage commercial, la procédure visant le lot de copropriété numéro 9, correspondant à un local commercial se situant au milieu d'une zone importante de logements.

Ce lot est occupé par la SARL LE PAIN ROYAL pour exercer son activité de boulangerie en vertu d'un bail commercial d'une durée de 9 années du 1er avril 2011.

La SCI LAMOUDENE souligne que le bâti bénéficie d'une situation d'angle pourvoyant à une bonne visibilité au sein du centre comme de l'extérieur et que les locaux sont répartis sur trois surfaces permettant une exploitation séparée des espaces ; qu'il s'agit d'un local

commercial formant angle, disposant d'une vitrine complète sur toutes ses façades, protégée par un volet métallique motorisé ; qu'à l'intérieur, il s'agit d'un local commercial à usage de boulangerie, l'ensemble étant climatisé et les locaux bénéficiant de sept places de parking.

Elle ajoute que les locaux sont situés sur le territoire de la commune d'[Localité 25], en limite de la ville de [Localité 30], à quelques mètres du RER « le Vert de Maison » et à peu de distance de la Seine, correspondant à une zone d'habitation dense, pourvue de commerces ; elle souligne que SPLA AD - GPSEAA a tenté en première instance de se prévaloir de l'état dégradé de l'ensemble du centre ; or celui-ci est du uniquement à la désaffection provoquée par l'opération, projetée de longue date, par les acquisitions progressives et la fermeture des locaux par l'expropriant elle-même, ce qui a conduit également le syndicat à renoncer à opérer certains des travaux sur la copropriété ; elle indique que concernant M. Lamoudène, l'expropriant n'a pas hésité à faire dresser des barricades tout autour de la boulangerie, à opérer des trous sur le trottoir pour dissuader le public de s'y rendre (Pièce n° 22).

SPLA AD-GPSEAD rétorque que le jugement a retenu à tort une « une attractivité particulière » du bien, alors qu'il ne s'agit pas d'un bien de rapport mais d'un bien de propriétaire-exploitant, tel que relevé par l'expert qu'elle a commis afin de procéder à l'évaluation du bien (pièce numéro 33), le local étant occupé par un propriétaire exploitant, la SCI LAMOUDENE et la société LE PAIN ROYAL étant toutes deux représentées par M. Lamoudène, leur gérant (pièce numéro 30 ) ; que les revenus générés par la location du local sont relativement faibles au regard de la surface, soit 26'800 euros HT/HC par an (pièces n° 25 et 28), que l'usage du bien est mixte, et que le bail consenti à la Société LE PAIN ROYAL représente 217 m² ;qu'en termes d'attractivité du bien, le tribunal se méprend puisqu'il a été établi que le centre commercial, en désuétude, connaît un taux de vacance important, de nombreux commerces étant fermés depuis plus de 10 ans (pièce n° 9), situation qui a motivé la création de la Zac du [29] en 2017 (pièce n° 21 ) ; que les commerces sont tous orientés vers l'intérieur du centre commercial et ne bénéficient d'aucune visibilité depuis l'espace public ; que la boulangerie ne peut donc se prévaloir d'une situation privilégiée, au regard de la configuration des lieux ; qu'enfin le mauvais état d'entretien des parties communes a nécessairement affecté la valeur du lot de copropriété ; que les espaces extérieurs sont de faible qualité ; que le jugement ne tient donc pas compte des éléments de moins-value pour statuer sur la valeur vénale du bien.

Le commissaire du gouvernement s'agissant des références précise que les mutations restent assez rares sur la zone géographique avec peu de références sur ce centre commercial.

Le rapport d'évaluation expertise immobilière versée par SPLA AD - GPSEA A, EXPERCIA retient au titre des facteurs influençant l'évaluation du bien :

Forces :

'bien de taille moyenne pouvant intéresser plusieurs types d'activités ;

'forte densité de population au sein du quartier.

Faiblesses :

'centre commercial en désuétude ;

'commercialité en retrait par rapport aux autres secteurs de la ville ;

'localisation difficile d'accès ;

'bien peu liquide sur le marché (produit non pas d'investissements mais de propriétaire exploitant).

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 25 août 2022.

- Sur l'indemnité principale

1° Sur les surfaces

Le premier juge a retenu une surface de 240 m².

La SCI LAMOUDENE demande la confirmation ; la SPLA AD - GPSEAD sollicite l'infirmation en indiquant, que suite au relevé de géomètre du 25 mai 2022, le local présente une superficie de 229 m² en surface loi Carrez (Pièce n° 24), que la superficie est partiellement occupée par une boulangerie pour une surface de 117 m² sur le bail consenti à l'occupant, et que la surface de vente est estimée à 50 m² par la DDFIP (pièce numéro 7) ; elle indique que le jugement a méconnu l'article 46 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, le mesurage issu de la loi Carrez s'appliquant à des lots de copropriétés quels que soient leur usage (pièce n° 29).

La SCI Lamoudène demande la confirmation, en indiquant que la pièce adverse n° 23 n'a pas été produite en première instance, et que la cour n'en tiendra pas compte.

Le commissaire du gouvernement retient la surface utile du local commercial de 229 m² loi Carrez.

À l'appui leurs prétentions, les parties peuvent produire de nouvelles pièces en appel, ce qui est le cas du relevé du géomètre.

Le bien exproprié correspond au lot numéro 9.

En conséquence, il convient d'appliquer l'article 46 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, le mesurage issu de la loi Carrez s'appliquant aux lots de copropriétés quel que soit leur usage, et de retenir le mesurage effectué par le géomètre SOGEFRA (pièce n° 23) pour ce lot n°9, la SCI Lamoudène ne produisant pas un autre mesurage d'un géomètre, soit une surface Carrez de 229 m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

La SCI LAMOUDENE indique que les locaux sont partiellement donnés à location à la SARL LE PAIN ROYAL par bail commercial du 31 mars 2011 (Pièce n° 1), les autres surfaces étant libres d'occupation.

Le premier juge n'a pas appliqué d'abattement pour occupation.

Cette question sera étudiée après examen des références des parties.

3° Sur la méthode

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

4° Sur les références des parties

Le premier juge a écarté les références de l'expropriant, les références de l'exproprié, a retenu 5 références du commissaire du gouvernement, a fixé une valeur unitaire de 1 914 euros/m², sans appliquer d'abattement pour occupation, soit une indemnité de dépossession foncière de : 240 m² X1 914 euros/m² =459'360 euros.

Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :

a) les références de la SCI LAMOUDENE

Elle demande de retenir une valeur unitaire de 3 000 euros/m² et propose les termes suivants :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

20 avril 2021

[Adresse 18] à [Localité 25]

70'000

2121

Occupé

17 septembre 2020

[Adresse 28]

120'000

3243

publié (pièce numéro 2)

libre d'occupation

20 juillet 2020

[Adresse 11]

120'000

3800 110

publié ( pièce numéro 3)

occupé

27 avril 2020

[Adresse 2]

132

434 3287

publié (pièce numéro 4)

libre d'occupation

26 février 2020

[Adresse 27]

108'500

3013

publié (pièce numéro 5)

occupée

30 août 2019

[Adresse 9]

115'000

3026

publié (pièce numéro 6)

libre d'occupation

CG2

26 février 2020

[Adresse 13]

130'000

2131

publié (pièce numéro 10)

libre d'occupation

20 décembre 2019

[Adresse 23]

115'000

2875

publié (pièce numéro 11)

libre d'occupation

11 décembre 2018

[Adresse 37]

150'000

2307

libre d'occupation

Le commissaire du gouvernement indique que ces termes de comparaison très éloignés se situent dans des quartiers de la commune dont le marché répond à une toute autre dynamique et il ne reprend que le terme T7.

Le terme T1 dépourvu des références de publication permettant d'accéder à l'acte et de connaître les caractéristiques de la mutation sera écarté comme demandé par l'expropriant.

S'agissant des termes suivants, l'expropriant démontre que :

'T2 : petite maison de ville en très bon état bénéficiant d'une situation privilégiée (photographie produite)

'T3 : bien situé en pied d'immeuble, au sein d'un collectif en meulière de belle facture (photographie produite)

'T4 : commerce situé dans le centre-ville à 2,3 km du centre commercial au sein d'un immeuble neuf (photographie produite)

'T5 : boutique située dans une rue commerçante à 400 m du [29]

'T6 : commerce situé dans le centre-ville à 2 km du commercial du [29] avec un bâti et un environnement qualitatif (photographie produite)

'T7 : consistance différente en terme de superficie, de configuration et d'usage (3 pièces plus un atelier) situé à 3 km du bien exproprié (photographie produite)

'T8 : absence de vitrine commerciale (photographie produite)

'T9 : en centre-ville à environ 2 km du bien exproprié.

Il convient en conséquence d'écarter les termes proposés par la SCI Lamoudène qui sont éloignés et correspondent à un marché avec une autre dynamique.

La SCI LAMOUDENE indique ensuite que l'expropriant a accepté les termes de deux jugements rendus les 27 juin 2022 (pharmacie de 130 m²) et 4 juillet 2022 (Local ambulancier de 62 m²) par le tribunal judiciaire de Créteil (Pièces n° 7 et 8).

Cependant, le jugement du 27 juin 2022 fait l'objet d'un appel et sera donc écarté.

La SCI LAMOUDENE indique que le jugement du 4 juillet 2022 est définitif, tandis que l'expropriant indique qu'il a fait l'objet d'un appel.

En l'absence de production d'un certificat de non appel, démontrant le caractère définitif de ce jugement, celui-ci sera écarté.

b) Les références de la SPLA GPSEAD

Elle demande de retenir une valeur de 1400 euros/m² soit après un abattement de 30 % pour occupation une valeur de 980 euros/m².

Elle invoque l'avis des Domaines du 8 avril 2020 (pièce n°8) pour une valeur de 1 070 euros/m² et l'avis du 12 octobre 2020 (pièce n°7) sur la seule valeur du lot n°8, soit 767 euros/m² en tenant compte d'un abattement pour occupation.

Les avis des Domaines ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartés.

Elle invoque ensuite les mutations suivantes :

- cession en 2012 d'un local de 86 m² situé dans le centre commercial du [29] (pièce n°2) : selon jugement du 12 mai 2015 ordonnant la réitération de la vente et publiée au service de publicité foncière de [Localité 26] le 29 novembre 2019, ce local commercial a été cédé par sa propriétaire Madame [B] moyennant un prix de 65'000 euros, soit 756 euros/m² (pièce n°2).

Il ressort de l'avis du service domaines rendu le 2 septembre 2012 que la préemption est effectuée au prix de 65'000 euros fixé par la venderesse (pièce n°3) ;

- cession de local commercial par M. et Mme [T] (lot 7), préempté en 2013 par l'ex-CAPCVM au prix fixé par les vendeurs de 68'000 euros (pièce n°4).

L'avis rendu par le service des domaines précise que le local présente une superficie de 60 m², ce dont il résulte une valeur de 1 133 euros/m² (pièce n°5).

Ces cessions datant de plus de cinq ans sont trop anciennes et seront donc écartées.

Elle produit à l'appui le rapport d'un cabinet EXPERCIA (pièce n° 25) et indique que selon les éléments disponibles sur la base BIEN, les transactions concernent des locaux situés dans la partie nord d'[Localité 25], qui sont répartis en deux groupes : ceux situés [Adresse 36], bénéficiant de la meilleure commercialité pour une moyenne de 4 066 euros/m² et ceux situés à l'écart de l'artère commerciale principale pour une moyenne de 2 475 euros/m² ; que les offres de vente pour des locaux commerciaux correspondent à des valeurs unitaires comprises entre 2 000 euros et 2 800 euros pour des locaux situés en dehors des principaux axes commerçants, avec même une référence d'un produit neuf à proximité du RER cédé à un prix unitaire de 2 800 euros/ m² ; que l'expert conclut : « nous retiendrons donc une valeur métrique moyenne de 1 500 euros/m², ayant posé l'hypothèse que les valeurs métriques supérieures ne puissent se retrouver que dans des secteurs de meilleur commercialité, comme par exemple au nord de la ville, à proximité de la [Adresse 36].

Enfin, le centre commercial affiche des problèmes structurels qui sembleraient de nature à limiter l'investissement dans cette cellule commerciale. La forte vacance au coeur du site en est un des exemples majeurs ».

L'expert EXPERCIA invoque neuf références issues de la base BIEN (page 28) correspondants à des commerces/magasins/boutique :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

30 août 2019

[Adresse 9]

115'000

3026

libre

17 octobre 2018

[Adresse 14]

67'000

2577

libre

18 juillet 2018

[Adresse 6]

138'680

2010

libre

30 novembre 2017

[Adresse 12]

55'000

2200

libre

29 mars 2017

[Adresse 3]

100'000

2564

libre

25 janvier 2017

[Adresse 10]

180'000

3830

libre

25 janvier 2017

[Adresse 10]

196'000

3769

libre

17 janvier 2017

[Adresse 17]

78'000

4105

libre

14 novembre 2016

[Adresse 7]

260'000

4561

occupé par

un tiers

Moyenne

3183

L'expert indique qu'on peut répartir les transactions en deux groupes :

' les références 6/7/8/9 toutes situées le long de la [Adresse 36], présentant ainsi une valeur métrique moyenne de 4066 euros/m² ;

'les références 1/2/3/4/5 dont la moyenne des valeurs métriques et de 2 475 euros/m², celle-ci étant à l'écart de la principale artère commerciale de la ville.

En l'absence des références de publication, s'agissant de termes isssus de la base BIEN comme l'indique la SCI LAMOUDENE permettant d'accéder à l'acte de vente pour connaître les caractéristiques de la vente, celles-ci seront donc écartées.

Le rapport invoque quatre annonces de commerces présentées à la vente entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2019 (page 31) :

'9 septembre 2019 : commerce, [Adresse 16], à [Localité 25], 74 m², 150'000 euros, 2027 euros/m², rez-de-chaussée ;

' 11 août 2018 : commerce, proche RER D, 357 m², 996'800 euros, 2 792 euros/m², dans un programme de standing, local commercial d'environ 356 m², deux places de stationnement ;

' 23 août 2019 : commerce, proche mairie, 51 m², 142'000 euros, 2 784 euros/m², local commercial de plain-pied, disposant d'une enseigne sur un angle et axe passant, proche des transports et de toutes les commodités, à proximité de la mairie, composé également de quatre caves en sous-sol ;

' 12 juin 2022 : commerce, 32, [Adresse 32] à [Localité 25], 36 m², 129'000 euros, 3 583 euros/m², murs occupés, dans un l'immeuble en briques de 1930, vitrine et porte sur rue, porte d'accès secondaire sur cour.

L'expert indique que les valeurs métriques semblent cohérentes au vu des transactions et que l'on voit en effet des valeurs métriques comprises entre 2 000 et 2 800 euros pour des locaux situés en dehors des principaux axes commerçants.

Ces annonces ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées.

La rapport cite enfin des statistiques de la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières (page 32) qui ne correspondant pas à des mutations effectives seront donc écartées.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la même étude de marché qu'en première instance, soit une étude de marché portant sur des mutations récentes de locaux commerciaux, situés sur toute la commune d'[Localité 25], en indiquant que ce type de mutation reste assez rare sur cette zone géographique avec peu de références sur ce centre commercial, avec les références d'enregistrement et cadastrales, pour des biens libres d'occupation :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface Carrez

Prix en euros

Prix en euros/m²

année de construction

Observations

CG1

9 novembre 2021

[Adresse 24]

70'000

1346

1966

boutique, vitrine locale sanitaire

CG2

26 février 2020

[Adresse 15]

62, 88

130'000

2135

1967

une boutique située au rez-de-chaussée, ayant une entrée privée sur le quai d'[Localité 25] avec 3 pièces à usage d'atelier à la suite droit à l'usage des water-closets communs situés dans la cour,

un atelier

CG3

18 juillet 2018

[Adresse 21]

68,88

138'680

2019

1890

une boutique dite numéro 2 en façade sur la rue Jules Cuillerier, située au rez-de-chaussée gauche, comportant : boutique, arrière boutique, water-closets, lavabo, réserve,

2 accès vers

la cour, un accès vers la cave

CG4

4 mai 2018

[Adresse 35]

42,81

115'000

2686

1914

rez-de-chaussée portent gauche de l'entrée commune.

Un local comprenant : une salle avec accès sur rue, une autre salle, WC et une chambre sur rue.

Une cave accessible par

une trappe

CG5

13 décembre 2017

[Adresse 5]

64,87

90'000

1387

1922

au rez-de-chaussée,

un local commercial,

2 pièces en arrière boutique,

une cuisine,

2 caves et

une remise

CG6

4 mai 2018

[Adresse 8]

131,75

145'000

1001

1968

un magasin

dans un ensemble immobilier comprenant

un ensemble commercial

CG7

30 juin 2020

[Adresse 8]

238,64

380'000

1592

1968

au rez-de-chaussée,

un magasin,

le bien est actuellement à usage professionnel de bureaux

CG8

25 janvier 2021

[Adresse 19]

342,1

575'000

1681

Un bâtiment élevé sur 2 étages, et en façade sur le quai Clément, comprenant : rez-de-chaussée :

un accueil, une arrière-boutique ; au 1er étage : deux bureaux sur

la rue des Gardons ; dans

la cour arrière, deux bâtiments à usage d'atelier, construits en équerre, comprenant :

le premier,

un atelier, une douche, WC et

le second,

un atelier,

une réserve

CG1 : le commissaire du gouvernement propose de privilégier cette mutation qui se trouve dans le même sens commercial et qui est la plus récente.

La SCI LAMOUDENE produit l'acte (pièce 15) pour invoquer le caractère erroné des surfaces, à savoir en réalité 52 m², ce qui fixe la valeur à 1 346 euros/m².

Elle ajoute il s'agit d'un bien acquis dans le cadre d'une procédure d'expropriation, et que le prix ne reflète donc pas la valeur du marché et qu'enfin le local ne bénéficie pas d'une configuration favorable.

La SPLA AD - GPSEAA demande de retenir ce terme bien qu'il présente une superficie bien inférieure à celle du lot numéro 9.

Ce terme récent et comparable en consistance et en localisation, puisque situé dans le même sens commercial que le bien exproprié, sera retenu au vu de l'acte de vente (pièce numéro 15), le commissaire retenant la surface de 52 m², soit pour une valeur de 1 346 euros/m².

CG2 : Il a déjà été écarté

CG3 : la SCI LAMOUDENE indique que cette référence fait ressortir un prix bien supérieur à celui proposé par le commissaire du gouvernement.

La SPLA AD - GPSEA A demande d'écarter ce terme correspondant à la cession d'un bar -restaurant avec terrasse dans un quartier commerçant animé du centre-ville d'[Localité 25], implanté en rez-de-chaussée d'un immeuble de bonne facture, rénové, à l'angle de deux rues, ce qui constitue une situation privilégiée (photographies produites).

Ce terme est situé à 1,9 km du bien exproprié, au centre-ville n'est pas comparable en localisation et sera donc écarté.

CG4 : la SCI LAMOUDENE indique qu'il s'agit d'un immeuble situé à grande distance des locaux expropriés de 2,6 km dans une zone beaucoup plus excentrée.

La SPLA AD - GPSEAA indique que ce terme n'est pas comparable étant situé dans le centre-ville et bénéficiant d'une bien meilleure commercialité.

Ce terme situé à 2 km du bien exproprié, se trouve dans un quartier du centre-ville non comparable en terme de commercialité et sera donc écarté.

CG5 : La SCI LAMOUDENE souligne l'ancienneté de cette référence de 2017 et sa situation dans une zone plus excentrée, dépourvu d'un quelconque tissu de commercialité et indique que l'acte (pièce n° 9) fait état d'un bien qui est affecté à usage d'habitation.

En raison de l'ancienneté de ce terme de près de 5 ans et de sa consistance différente par rapport au bien exproprié, ce terme sera écarté.

CG6 : La SCI LAMOUDENE indique que ce terme se trouve excentré et qu'il est ancien.

La SPLA AD - GPSEA A indique que ce terme se situe à 900 mètres au nord du [29] et qu'il présente une superficie supérieure à celle du bien exproprié.

Ce terme se situe à proximité du bien exproprié étant à 900 m, est comparable en consistance s'agissant d'un magasin dans un ensemble immobilier comprenant un ensemble commercial.

En raison de la rareté des mutations au sein du centre commercial où se trouve le bien exproprié, ce terme sera retenu.

CG7 : La SCI LAMOUDENE demande d'écarter ce terme s'agissant de locaux à usage de bureaux.

La SPLA AD - GPSEA A demande d'écarter ce terme qui présente une surface supérieure au bien exproprié.

Ce terme étant actuellement à usage professionnel n'est pas comparable en consistance par rapport au bien exproprié et sera donc écarté.

CG8 : la SCI LAMOUDENE demande d'écarter ce terme correspondant à des locaux excentrés situés le long du [Adresse 31], le long de la Marne, dans une zone

totalement dépourvue de commerce dont il ressort de l'acte de vente (pièce numéro 12), qu'il s'agissait essentiellement de locaux à usage d'atelier et que la surface totale n'est pas comparable.

La SPLA AD - GPSEA A demande également d'écarter ce terme qui présente une surface très supérieure au bien exproprié et de consistance différente.

Ce terme présente une surface trop importante de 342,1m² par rapport au bien exproprié et est de consistance différente s'agissant de plusieurs bâtiments dont un atelier ; il sera donc écarté.

Les deux termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de :

1 346+1 101=2 447/2=1 223,50 euros en valeur libre.

Il convient cependant de privilégier le terme CG1 qui est plus récent, le terme de 1 101 euros/m² datant de plus de quatre ans, et le terme CG1 qui se trouve dans le même centre commercial que le bien exproprié.

5° sur les abattements

A abattement pour grande surface

Il n'y a pas lieu de retenir un abattement proposé par le commissaire du gouvernement pour grande surface de 15 %, sur la base de l'étude de marché, puisque seules deux références proposées par le commissaire du gouvernement ont été retenues, pour des surfaces de 52 m² et de 131,73m², la surface expropriée de 229 m² ne pouvant être qualifiée de grande surface.

B abattement pour occupation commerciale

Le premier juge indique qu'en l'absence de moins value rapportée du fait de la situation d'occupation, il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour occupation.

La SCI LAMOUDENE demande la confirmation en indiquant que celui-ci ne relève nullement d'une quelconque disposition législative ou réglementaire qui lui conférerait un caractère intangible, qu'il ne s'impose aucunement à la juridiction de l'expropriation ; qu'en l'espèce, la totalité des références présentées par les parties sont alternativement libres ou occupées et que rien ne permet de déduire de ces références un écart significatif dans les valeurs en fonction de cette situation d'occupation.

La SPLA AD - GPSEAA demande l'infirmation en indiquant que le cabinet EXPERCIA préconise l'application d'un abattement de 30 % et que la moins-value apportée par l'occupation du bien justifie l'application de celui-ci.

Le commissaire du gouvernement indique que l'étude de marché présente des termes de comparaison libre et propose de retenir un abattement de 30% pour occupation commerciale.

Un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d'un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, en raison du fait qu'un bien occupé vaut généralement moins cher qu'un bien libre ; que toutefois, il ne s'agit pas d'une règle absolue, le juge de l'expropriation pouvant estimer que dans le cas d'espèce qui lui est soumis, il n'y a pas lieu de procéder à un abattement.

En l'espèce, la SCI LAMOUDENE ne démontre pas par des références pertinentes qu'il n'y a pas de différence de valeur entre un bien libre et un bien occupé.

Les deux termes retenus par la cour étant en valeur libre, il y a donc lieu d'appliquer l'abattement d'usage de 30 % pour occupation commerciale.

6° sur la fixation de l'indemnité principale

Il convient également de tenir compte des éléments suivants :

'éléments de moins-value :

-enclave du centre commercial qui a motivé la création de la Zac en 2017,

-local situé au sein d'un centre commercial vétuste,

-mauvais entretien des parties communes.

'éléments de plus-value :

-bonne localisation du site au milieu d'habitation,

-bien de taille moyenne pouvant intéresser plusieurs types d'activités,

-état d'usage du bien.

En tenant compte enfin de l'évolution du marché, et en privilégiant la première référence, il convient de retenir une valeur unitaire de 1 500 euros/m² en valeur libre.

L'indemnité principale en valeur occupée est donc de :

1 500 euros/m² X 0,70 ( abattement pour occupation) X 229 m² = 240 450 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l'indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 240 450 - 15 000 ) x 10% = 22 545 euros

soit un total de 25 045 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens

2° Indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a alloué à l'exproprié une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 12 mois de loyers soit la somme de 27'600 euros.

La SCI LAMOUDENE demande la confirmation.

La SPLA AD - GPSEAA demande l'infirmation en retenant une indemnité correspondant à six mois de loyers en indiquant qu'il ne ressort pas du marché une rareté particulière des locaux commerciaux sur la commune d'[Localité 25] comme cela ressort du rapport EXPERCIA.

Elle ajoute que le montant du loyer actuel annualisé est de 26'800 euros HT/HC et non de 27'600 euros comme retenu par le jugement.

Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu sur ce point.

Au regard du marché sur [Localité 25], il convient de retenir comme il est d'usage une indemnité pour perte de loyers portant sur une année.

Il ressort du bail (pièce numéro 28) que le montant loyer actualisé est de 26'801 euros HT/HC.

En conséquence, l'indemnité pour perte de revenus locatifs sera fixée à la somme de 26'801 euros HT/HC.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° indemnité pour charges de copropriété

Les appels ne concernent pas ce poste.

L'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de :

240 450 euros (indemnité principale)+ 25 045euros (indemnités de remploi)+ 26'801 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs) + 1 935,20 euros (charges de copropriété) = 294 231,2 euros arrondis à 294 232 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SPLA GPSEAD à payer à la SCI LAMOUDENE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter la SCI LAMOUDENE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 3 000 euros à la SPLA AD- GPSEAA.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

La SCI LAMOUDENE perdant pour l'essentiel le procès sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Prononce la jonction des procédures enregistrées sous les n° RG 22-20492 et RG 23-01965, l'affaire étant désormais suivie sous le n° RG 22-20492 ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur l'indemnité principale , l'indemnité de remploi et l'indemnité pour perte de reenus locatifs ;

Statuant à nouveau,

Fixe l'indemnité due par la société AVENIR DEVELOPPEMENT - GPSEA AMENAGEMENT à la SCI LAMOUDENE au titre de la dépossession des locaux situés

dans le centre commercial [29] lot n° 9 sis à [Localité 25] à la somme de 294 232 euros arrondis se décomposant comme suit :

- 240 450 euros (indemnité principale),

- 25 045euros (indemnité de remploi),

- 26'801 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs),

- 1 935,20 euros (charges de copropriété) ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI LAMOUDENE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI LAMOUDENE à verser la somme de 3 000 euros à la Société AVENIR DEVELOPPEMENT - GPSEA AMENAGEMENT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI LAMOUDENE aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 21 mars 2024, 22/20492

Synthèse

Origine de la décision