RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 21 MARS 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12174 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBVO
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00037
APPELANTE
SOCIÉTÉ DU [Localité 16] [Localité 22]
[Adresse 1]
[Adresse 17]
[Localité 8]
représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES avocat au barreau de PARIS, toque : K0131, substitué à l'audience par Me Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMÉES
SOCIÉTÉ OPTIMA 'OPTICAL MAIRIE'
[Adresse 2]
[Localité 9]
Non comparante, non représentée
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Division Missions Domaniales
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Madame [H] [B] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par mémoire valant offre visé par le greffe le 22 septembre 2021, la Société du [Localité 16] [Localité 22] (SGP) a demandé au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l'indemnité due à la SARL OPTIMA, exploitant sous l'enseigne « OPTICAL MAIRIE », au titre de l'éviction des locaux expropriés, lots 2 et 7 de l'immeuble implanté sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 27] situé [Adresse 4]), dans lesquels elle exploite une activité d'opticien lunetier.
Par un jugement contradictoire du 21 mai 2022 , après transport sur les lieux le 19 janvier 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris a :
'fixé l'indemnité à revenir la SARL OPTIMA, exploitant sous l'enseigne « OPTICAL MAIRIE », pour l'éviction du local désigné, comme correspondant aux lots n°2 et 7 situés dans l'immeuble implanté sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 28], [Adresse 3]), d'une contenance cadastrale de 420 m², à la somme de 258'897 euros décomposée comme suit :
'221'000 euros au titre de l'indemnité principale,
'23'600 euros au titre de l'indemnité de remploi,
'9 797 euros au titre du trouble commercial,
'rappelé que l'indemnisation de l'éviction commerciale selon la valeur de l'entier fonds de commerce implique que le commerçant évincé ne se réinstalle pas à court terme à proximité du local commercial exproprié ;
'sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation des frais de réinstallation, de licenciement et des frais divers,
'condamné la société du [Localité 16] [Localité 22] à payer la SARL OPTIMA la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
'rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriant en vertu de l'article L312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
La société du [Localité 16] [Localité 22] a formé appel par RPVA le 13 juillet 2022 tendant à l'infirmation du jugement en tant que celui-ci a fixé l'indemnité d'éviction à revenir à la société OPTIMA à la somme de 253'897 euros et en tant qu'il a sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation des frais de réinstallation et des frais divers.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/adressées au greffe le 14 octobre 2022 par la société du [Localité 16] [Localité 22], notifiées le 17 octobre 2022 (AR intimé non daté et signé et CG 18 octobre 2022) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
- sur l'indemnité principale,
infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
fixer l'indemnité principale à la somme de 138 000 euros,
- sur l'indemnité de remploi,
infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
fixer l'indemnité de remploi au montant de 12 650 euros,
- sur l'indemnité pour trouble commercial,
confirmer le jugement,
- sur l'indemnité pour frais de réinstallation,
infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
-rejeter la demande à ce titre,
- sur l'indemnité pour perte de stocks,
infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
rejeter la demande à ce titre,
- sur l'indemnité pour frais divers
infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
rejeter la demande à ce titre,
- sur l'indemnité pour frais de licenciement,
confirmer le jugement.
2/adressés par la SGP le 15 février 2024 notifiées le 20 février 2024 (AR non signé)
aux termes desquelles, elle demande à la cour de :
- constater le désistement d'appel de la Société du [Localité 16] [Localité 22].
La SARL OPTIMA n'a pas constitué avocat.
Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
LA SGP fait valoir dans ses premières conclusions :
Dans le cadre de sa mission principale, son conseil de surveillance a adopté le 26 mai 2011 l'acte motivé précisant le schéma d'ensemble du réseau de transport public du [Localité 16] [Localité 22], qui a été approuvé par décret en conseil d'État le 24 août 2011.
Elle est maître d'ouvrage des lignes 15 Sud, 15 Ouest, 16, 17 et 18 de ce réseau et ce schéma d'ensemble qui prévoit notamment la création d'une ligne 15 Est de 23 km de métro automatique en souterrain qui desservira 12 gares de [Localité 25] Pleyel à [Localité 14] centre, ce tronçon représentant un tiers de la ligne 15.
Dans ce cadre, un arrêté inter-préfectoral n° 2016-1133 du 25 avril 2016 a prescrit l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique de l'enquête pour la mise en compatibilité des documents d'urbanisme des communes de [Localité 25], [Localité 10], [Localité 21], [Localité 15], [Localité 12], [Localité 19], [Localité 13], [Localité 24], [Localité 11] et [Localité 18] , relative au projet de création de la ligne 15 Est [Localité 20].
Par un arrêté inter-préfectoral n° 2017-325 du 13 février 2017, ont été déclarés d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Est [Localité 20] du réseau complémentaire du réseau de transport public du [Localité 16] [Localité 22] entre « [Localité 25] Pleyel » (gare exclu) et « [Localité 14] Centre ».
Un arrêté inter-préfectoral n° 2017-2645 du 13 septembre 2017 a prescrit l'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique modificative concernant la ligne 15 Est [Localité 20] du réseau complémentaire du réseau de transport public du [Localité 16] [Localité 22] entre « [Localité 25] Pleyel » et « [Localité 14] Centre », menée sur les communes de [Localité 12], [Localité 13], [Localité 24] et [Localité 26].
Un arrêté inter-préfectoral n° 2018-1438 du 20 juin 2018, a modifié l'arrêté inter-préfectoral du 13 février 2017 afin de tenir compte des évolutions du périmètre d'intervention.
L'article 2 de cet arrêté précise que la réalisation des travaux correspondants aux évolutions du projet mentionné à l'article 1er sont déclarés d'utilité publique et urgents au bénéfice de la SGP.
C'est dans ces conditions qu'il convient d'indemniser le locataire du local concerné, le bien dont il s'agit étant nécessaire à la réalisation, par la SGP la future gare de « mairie d'[Localité 10] » de la ligne 15 Est [Localité 20].
Il s'agit de la parcelle cadastrée [Cadastre 27] située [Adresse 4]), située au centre de la commune d'[Localité 10], dans le quartier de centre-ville à vocation mixte résidentielle et commerciale, et qui supporte une copropriété.
A été édifié sur cette parcelle un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété comprenant :
'le bâtiment A en façade sur la rue Ferragus, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, 5 étages et un grenier mansardé ;
'le bâtiment B élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage, en retrait du bâtiment A et séparé de lui par une cour commune.
La société OPTIMA est locataire du local commercial constitué par les lots n°2 et 7, faisant partie d'un ensemble abritant une boutique d'optique, d'une surface de 37 m².
Cette société est titulaire d'un bail commercial sur le local concerné en vertu d'un acte sous-seing privé portant renouvellement de bail commercial du 20 mars 2017 (pièce n°1), le renouvellement du bail ayant été consenti contre un loyer annuel hors charges de 8 800 euros et le loyer annuel hors charges actuelles s'élève à la somme de 9 429,12 euros.
S'agissant de la date de référence, en application de l'article L 213-4 a du code de l'urbanisme, le bien objet de la procédure étant soumis au droit de préemption urbain, celle-ci est celle du 31 mars 2020, date à laquelle le plan local d'urbanisme intercommunal de la [Localité 23] Commune est devenu opposable aux tiers.
En l'état du dossier, il a été proposé alternativement, selon que le locataire entend ou non se réinstaller à proximité de son local actuel, une indemnité prenant en compte un transfert d'activité et de valeur du droit au bail et une indemnité d'éviction pleine et entière avec disparition du fonds de commerce.
1° transfert d'activité et droit au bail
A indemnité de droit au bail
Le montant du droit au bail s'apprécie généralement selon la méthode dite du différentiel de loyer, qui consiste à calculer la différence de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer du bail en cours, auquel on applique ensuite un coefficient de situation en fonction de la plus ou moins bonne situation du local considéré.
Afin de calculer la différence entre la valeur locative de marché et le loyer du bail en cours, il convient au préalable de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux sur le marché immobilier local, dite loyer théorique.
Elle se fonde sur quatre offres locatives des locaux commerciaux sur la commune d'[Localité 10], issues du site bureaux'commerces. Seloger.com, avec une valeur moyenne de 350 euros hors-taxes hors charges/m²/an.
Elle retient un loyer théorique de 350 euros hors charges/m²/an, et le loyer théorique annuel s'élève donc à 350 X 37 m²= 12'950 euros.
Le loyer annuel actuel est de 9 429,12 euros.
Le différentiel de loyer est de 3 520 euros.
Le coefficient de situation en Île-de-France se situe dans une fourchette comprise entre 3,5 à 8 (Ferbos):
'situation médiocre à mauvaise : 3,5 à 4
'bonne situation : 4,5 à 5,5
'très bonne situation : 6 à 7
'situation exceptionnelle :7,5 à 8.
En l'espèce, eu égard à la bonne situation du bien, il sera retenu un coefficient de 6.
En conséquence, la valeur du droit au bail est de 3 520 euros X 6= 21'120 euros
B indemnité accessoire :
-indemnité de remploi : 1 056 euros
-indemnité pour trouble commercial :
Elle correspond à trois mois de résultats d'exploitation ou à un mois de salaires ou à 15 jours de chiffres d'affaires, calculée sur la base de la moyenne des exercices comptables 2017 à 2019 :
'trois mois d'exploitation : 1659 euros/12 X 3= 415 euros
'cinq mois de salaires et charges : 63'002 euros X 1,5/12= 7 873 euros
'15 jours de chiffres d'affaires hors taxes : 176'659 euros/[Immatriculation 5]= 8 833 euros
Il sera retenu le plus favorable, soit 15 jours de chiffres d'affaires hors taxes, correspondant à un montant de 8 800 euros NR.
L'indemnité totale accordée dans l'hypothèse d'un transfert d'activité est de 30'976 euros.
2° éviction pleine et entière avec disparition du fonds de commerce
A indemnité principale
Le chiffre d'affaire annuel moyen TTC, calculé sur la base des exercices 2017 à 2019 est de 211'990 euros.
Compte tenu de la situation du local, le coefficient de 65 % du chiffre d'affaires TTC est retenu.
Le montant de l'indemnité principale est donc de : 211'990 euros X 0,65= 137'794 euros arrondis à 138'000 euros
B indemnité accessoire
-frais de remploi : 12'650 euros
-indemnité pour trouble commercial. 15 jours de chiffres d'affaires hors taxes,
soit 8 800 euros NR
L'indemnité totale accordée est de 159'450 euros.
Sur l'indemnité principale, le juge de l'expropriation a fixé la valeur du fonds de commerce à 221'000 euros, sur la base de la méthode des barèmes sur le chiffre d'affaires ; la contestation porte tant sur le chiffre d'affaires de référence que sur le coefficient retenu pour valoriser le fonds de commerce.
La société évincée produit les comptes annuels des exercices 2017 à 2020.
Sur le chiffre d'affaires de référence à retenir, si le juge retient les trois derniers exercices avant l'éviction et non les exercices avant travaux de la RATP comme demandé par la société évincée, il ajoute aux chiffres d'affaires réalisés les indemnités versées par la RATP en réparation des dommages de travaux publics ; le jugement devra être infirmé en tant qu'il a retenu un tel chiffre d'affaires de référence.
La SGP accepte néanmoins qu'il ne soit pas tenu compte de l'exercice 2020 compte tenu de la crise sanitaire.
Seront donc pris en compte les exercices 2017 à 2019, correspondant à un chiffre d'affaires de référence de 211'990 euros TTC.
Sur le coefficient à retenir, le premier juge a retenu un coefficient de 90 % du chiffre d'affaires moyen TTC.
Elle reprend les mutations retenues par le commissaire du gouvernement et a recalculé la valeur des fonds en pourcentage du chiffre d'affaires toutes taxes comprises (6 références), et retient un coefficient de 65 % du chiffre d'affaires TTC.
Le montant des frais de remploi à retenir est de 12'650 euros.
Le juge de l'expropriation a sursis à statuer sur la demande d'indemnisation au titre des frais de réinstallation, licenciements et de frais divers ; dans les motifs, il indique également surseoir à statuer sur la perte de stocks mais ne le mentionne pas dans le dispositif.
1° sur l'indemnité pour frais de réinstallation
Le juge de l'expropriation a sursis à statuer sur cette demande dans l'attente du déménagement effectif et de la preuve de son coût et de celui de la réinstallation.
Toutefois, il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer sur cette demande, compte tenu de l'indemnisation de la perte de fonds de commerce et en l'absence de toute justification.
La jurisprudence rendue en matière d'expropriation exclut de manière constante l'indemnisation des frais de réinstallation dans le cadre d'une indemnisation en perte de fonds de commerce.
2° sur l'indemnité pour perte de stocks
Le juge de l'expropriation a sursis à statuer sur cette demande.
Toutefois, il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer sur cette demande en l'absence de toute justification.
En effet, la société évincée n'établit nullement que l'éviction pourrait être à l'origine d'une perte de stocks, en raison de la nature des marchandises stockées, qui ne sont ni périssables ni fragiles.
3° sur l'indemnité pour frais divers
Le juge de l'expropriation a sursis à statuer sur cette demande.
Toutefois, il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer sur cette demande en l'absence de toute justification.
Dans ses conclusions de désistement du 15 février 2024, la SGP indique qu'un accord a été trouvé avec la société évincée et qu'elle entend donc se désister de son appel, qui est parfait, ni l'intimée ni le commissaire du gouvernement n'ayant formé appel incident.
SUR CE, LA COUR
Par conclusions adressées au greffe, la SGP demande de constater son désistement d'appel, suite à un accord trouvé avec la société évincée.
Il convient de donner acte à la SGP de son désistement d'appel qui est parfait en l'absence d'appel incident de la SARL OPTIMA et d'appel incident du commissaire du gouvernement.
En application des articles 400 à 405 du code de procédure civile, il y a lieu de constater l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la cour.
En application des articles 399 et 405 du code de procédure civile, la SGP supportera la charge des dépens d'appel sauf meilleur accord.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Donne acte à la société du [Localité 16] [Localité 22] de son désistement d'appel ;
Constate son dessaisissement d'appel ;
Dit que la société du [Localité 16] [Localité 22] supportera la charge des dépens d'appel, sauf meilleur accord.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
