Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 20 MARS 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/10185 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B76KH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 16/05349
APPELANT
Monsieur [I] [K]
né le 08 août 1948 à [Localité 6] (91)
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCIMES, avocat au barreau de l'ESSONNE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT [Localité 7] SUD, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 318 291 697
C/O CABINET LOISELET & DAIGREMONT [Localité 7] SUD
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
ayant pour avocat plaidant : Me Cyril COURSEAU de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [I] [K] est propriétaire des lots n°109,119, 901 et 903 dans la Résidence [Adresse 5], copropriété située [Adresse 3] à [Localité 8] (91) ;
Le règlement de la copropriété avec état descriptif de division du 20 février 1971 a été modifié à plusieurs reprises et, notamment, en 1989 les huit syndicats secondaires correspondant aux huit bâtiments ont été supprimés. ;
Ce règlement prévoit :
- des charges communes générales définies aux articles 14 et 15 et réparties selon l'article 16, sauf les frais de chauffage et d'eau chaude répartis selon les articles 17 et 18 ;
- des charges particulières aux copropriétaires membres des syndicats secondaires 1 à 8 définies à l'article 20 comme les frais directs ou indirects d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments 1 à 8, répartis entre les propriétaires selon les proportions fixées à l'article 21 ;
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2016, ont notamment été votées les résolutions :
- n°5, approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015 « arrêtés à la somme de 354.144,58 €, dont 296.618,03 € au titre des charges annuelles courantes, ainsi que la répartition qui en a été faite entre les lots » ;
- n°17, par laquelle l'assemblée générale a décidé de procéder à la refonte du règlement de copropriété conformément à un rapport d'audit de l'avocat de la copropriété :
mise en conformité ;
modification de l'article 18 pour intégrer les répartiteurs de chauffage et des articles 23 à 26 pour intégrer les compteurs d'eau ;
suppression des articles 20 et 21 et modification des articles 15, 27 et 70 ;
M. [I] [K] a voté contre ces deux résolutions ;
Par exploit d'huissier du 14 juin 2016, il a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d'Evry ;
En décembre 2016, des copropriétaires de la résidence ont exercé une action aux fins d'annulation des articles 20 et 21 du règlement de copropriété en ce qu'ils prévoient des charges spéciales alors qu'il n'existe pas de parties communes spéciales et aux fins d'application de la seule clé de répartition des charges générales. L'instance a été enregistrée au RG sous le n° 17/01464. M. [K] est intervenu volontairement à l'instance ;
Par jugement du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- annulé la résolution n° 5 votée lors de l'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°17 votée lors de l'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
- débouté les parties de leurs demandes en application de l'article 700 ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;
- fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre chacune des parties ;
- autorisé Maître Stéphanie Baudot, de la SELARL Egide Avocats, ainsi que maître Arnaud Graignic à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
M. [I] [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 mai 2019 ;
Par jugement rendu le 7 novembre 2019 dans l'affaire portant le n° 17/01464 et devenu définitif, le tribunal judiciaire d'Evry a :
- réputé non écrits les articles 20 et 21 du règlement de copropriété,
- dit que les charges communes de l'ensemble immobilier seront réparties entre l'ensemble des copropriétaires ;
- ordonné la publication de la décision en marge du règlement de copropriété auprès des services de la publicité foncière,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [K] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- rejeté les autres demandes ;
La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 10 mai 2023. La clôture a été remplacée par ordonnance du 3 octobre 2023 et fixée au 30 janvier 2024, date des plaidoiries.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions n°2 notifiées le 6 janvier 2020, par lesquelles M. [K], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 11, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'annulation de la résolution n°17 figurant au procès-verbal d'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°5 figurant au procès-verbal d'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
- annuler la résolution n°17 figurant au procès-verbal d'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont recouvrement au profit de la SELARL Egide Avocats agissant par Maître Stéphanie Baudot ;
Vu les conclusions n°1 notifiées le 7 octobre 2019, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d'application du 17 mars 1967, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [K] tendant à voir annuler la résolution n°17 de l'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 avril 2016 et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeter la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [I] en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL BDL Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 4 avril 2016
M. [K] soutient que les modifications du règlement de copropriété touchant ses articles 15, 20 et 21, ont pour conséquence de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires, de sorte qu'elles ne pouvaient être votées à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965 et auraient dû être votées à l'unanimité conformément à l'article 11 de la loi. Il fait valoir que le seul fait de supprimer les syndicats secondaires n'a pas pour conséquence de rendre non conforme à la loi la répartition des charges et allègue qu'il est nécessaire que la clause soit réputée non écrite par le juge pour qu'une nouvelle répartition des charges soit envisagée ;
Le syndicat des copropriétaires expose qu'il n'existe aucune clause formelle dans le règlement de copropriété prévoyant l'existence de charges communes spéciales en dehors des syndicats secondaires. Il soutient que dès lors que la clé de répartition des charges prévue au règlement de copropriété est devenue sans objet, l'assemblée a pu décider d'adapter la clé de répartition aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à la majorité plutôt qu'à l'unanimité ;
L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sous réserve des dispositions de l'article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;
L'article 26 de la loi prévoit, parmi les décisions qui peuvent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, la modification ou l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Selon l'article 27 de la loi, les copropriétaires peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire ;
La création d'un syndicat secondaire entraîne nécessairement une spécialisation des charges afférentes aux bâtiments gérés par ce syndicat. Cette nouvelle ventilation-répartition étant la conséquence nécessaire de la création d'un syndicat secondaire, elle peut être adoptée à la même majorité que celle qui décide de cette création ;
A contrario, les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 14 octobre 1986, ayant décidé de supprimer les syndicats secondaires, ils pouvaient décider, à la même majorité, de supprimer la répartition existant du fait de l'existence de syndicats secondaires ;
Au demeurant, M. [K] n'indique pas en quoi la modification de l'article 15 et la suppression des articles 20 et 21 du règlement de copropriété auraient pour conséquence de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires ;
En tout état de cause, il doit être rappelé que le tribunal judiciaire d'Evry, par décision définitive du 7 novembre 2019, a réputé non écrits les articles 20 et 21 du règlement de copropriété et dit que les charges communes de l'ensemble immobilier seront réparties entre l'ensemble des copropriétaires ;
Par conséquent, le jugement du 10 janvier 2019 doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 4 avril 2016 ;
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 4 avril 2016
Le syndicat des copropriétaires soutient que depuis la suppression des syndicats secondaires en 1989, la clé de répartition des charges prévue au règlement de copropriété est sans objet et que la répartition des charges spéciales par bâtiment doit être réputée non écrite par application des dispositions de l'article 43 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;
M. [K] fait valoir que la résolution n°5 est nulle en ce que les comptes approuvés affectaient certaines charges comme des charges communes générales et non comme des charges spéciales à chaque bâtiment, cette répartition des charges n'étant pas conforme aux articles 15, 20 et 21 du règlement de la copropriété ;
L'article 10 aliénas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;
Une clause du règlement de copropriété doit recevoir application tant qu'elle n'a pas été réputée non écrite par une décision de justice ;
Les articles 20 et 21 du règlement de copropriété ont été réputé non écrits par jugement rendu le 7 novembre 2019 ;
C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que, si la clé de répartition des charges n'était pas régulière, elle n'avait ni été supprimée par une modification préalable du règlement de copropriété, ni été invalidée et déclarée non écrite par une décision de justice au moment de l'établissement des comptes de l'année 2015 ;
La résolution n° 5 de l'assemblée générale du 4 avril 2016, qui approuve ces comptes et donc la répartition des charges contraire aux principes de la loi de 1965 doit par conséquent être annulée. Le jugement doit être confirmé sur ce point ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [K], partie perdante doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] située[Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [K] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à au syndicat des copropriétaires de laRésidence [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
