France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 20 mars 2024, 19/01979

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 20 MARS 2024

(n° , 15 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01979 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7FBY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/10748

APPELANTE

Société ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

Représentée par Me Julie VERDON de l'ASSOCIATION HASCOET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0577

INTIMES

Maître [C] [Z] - SCP DE MANDATAIRES JUDICIAIRES B.T.S.G. (BECHERET - THIERRY - SENECHAL ' GORRIAS) ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la société à responsabilité limitée CDL ADMNISTRATION DE BIENS par jugement du tribunal de commerce de Paris du 7 octobre 2014 (liquidation judiciaire n° P201402873)

[Adresse 2]

DEFAILLANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société COYSEVOX, SAS

C/O Société COYSEVOX

[Adresse 4]

Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

ayant pour avocat plaidant : Me Julien PRIGENT, substitué par Me Géraldine SERANNE, SIMON ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0411

Société GALIAN ASSURANCES venant aux droits de Société GALIAN

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 423 703 032

[Adresse 5]

Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Perrine VERMONT, Conseillère

Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- REPUTE CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble situé au [Adresse 3] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Entre octobre 2010 et l'assemblée générale du 5 juin 2013, le syndic était la société CDL Administration de biens.

L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 17 octobre 2013 a autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de la société CDL Administration de biens et de son garant, la société Galian, afin d'obtenir le remboursement des sommes versées dont l'affectation n'a pas été justifiée, la restitution des honoraires prélevés par le syndic sur le compte du syndicat des copropriétaires et qui ne sont pas justifiés et la réparation des préjudices subis du fait des fautes commises dans la gestion de la copropriété et notamment dans la tenue de la comptabilité.

Par acte d'huissier de justice du 24 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires a assigné la société CDL Administration de biens, son garant financier la société Galian et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société Allianz pour solliciter la restitution sous astreinte d'une somme de 113.361,65 € par la société CDL Administration de biens avec la garantie de Galian et la condamnation de la société CDL Administration de biens à des dommages et intérêts avec la garantie d'Allianz.

La société CDL Administration de biens ayant été placée en liquidation judiciaire, et la SCP BTSG, prise en la personne de M. [C] [Z], mandataire judiciaire, désignée ès qualités de liquidateur judiciaire, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance le 4 mai 2015 après avoir obtenu un relevé de forclusion accordé par ordonnance du 8 avril 2015 du juge commissaire du tribunal de commerce de Paris. Le liquidateur judiciaire a été appelé en intervention forcée par assignation du 31 mars 2015.

Par jugement du 9 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré recevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société BTSG ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société CDL Administration de biens,

- fixé la créance du syndicat des copropriétaires à inscrire au passif de la société CDL Administration de biens aux sommes suivantes :

11.673,74 € au titre des sommes non représentées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

25.000 € au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- condamné la société de caution mutuelle Galian à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.673,74 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

- condamné la société Allianz IARD à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 25.000 € accordée à ce dernier à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, sous déduction, le cas échéant, de sa franchise contractuelle,

- rejeté le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires,

- rejeté toutes autres demandes des parties,

- condamné in solidum la société CDL Administration de biens représentée par son liquidateur judiciaire, la société BTSG, la société de caution mutuelle Galian et la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

La société Allianz IARD a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 janvier 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 8 janvier 2024 par lesquelles la société Allianz IARD, appelante, invite la cour, à :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, soit en ce qu'il a :

déclaré recevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société BTSG ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société CDL Administration de biens,

fixé la créance du syndicat des copropriétaires à inscrire au passif de la CDL Administration de biens aux sommes suivantes :

11.673,74 € au titre des sommes non représentées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

25.000 € au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

' condamné la société de caution mutuelle Galian à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.673,74 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

condamné la société Allianz IARD à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 25.000 € accordée à ce dernier à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, sous déduction, le cas échéant, de sa franchise contractuelle,

rejeté le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires,

rejeté toutes autres demandes des parties,

condamné in solidum la société CDL Administration de biens représentée par son liquidateur judiciaire, la société BTSG, la société de caution mutuelle Galian et la société Allianz IARD aux dépens de la présente instance,

condamné in solidum la société CDL Administration de biens représentée par son liquidateur judiciaire, la société BTSG la société de caution mutuelle Galian et la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

à titre principal,

- juger que sa garantie n'est pas mobilisable,

par conséquent,

- débouter le syndicat des copropriétaires et tout autre partie de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

- juger que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas justifiées,

par conséquent,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

- juger que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, aux titres d'honoraires injustifiés, sont exclues par la police n°40 419 380 souscrite auprès d'elle,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation dirigée à son encontre au titre des frais et honoraires injustifiés,

- juger qu'il convient de déduire une franchise contractuelle de 10 % des sommes qui seraient mises à sa charge au titre des demandes formulées à son encontre par le syndicat des copropriétaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens avec application de l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 14-3, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1134, 1147, 1992 du code civil, L113-1, L124-3 et L125-4 du code des assurances, à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

déclaré recevables ses demandes à l'encontre de la société BTSG ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société CDL Administration de biens,

ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau,

- fixer sa créance au passif de la société CDL Administration de biens à la somme de 113.361,65 € avec intérêts aux taux légal à compter du 24 juillet 2014,

- condamner la société Galian assurances à lui régler la somme de 113.361,65 €, à titre principal au titre de sa garantie et, subsidiairement, à titre de réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

- fixer sa créance au passif de la société CDL ADMINISTRATION DE BIENS aux sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014, à titre de réparation des préjudices :

10.000 € au titre de l'absence d'exécution des travaux d'assainissement,

110 € au titre des pénalités de retard EDF,

54 € au titre des pénalités de retard VEOLIA,

50.000 € au titre des manquements dans la tenue de la comptabilité,

6.582 € au titre de la remise en état du dossier et de la comptabilité,

à titre subsidiaire si ces sommes relatives à des honoraires non justifiés de la société CDL Administrations de Biens n'étaient pas prises en compte au titre des fonds non restitués :

6.737,67 € (restitution des honoraires du syndic pour les travaux non justifiés),

640,80 € (somme correspondant au prorata des honoraires allant du 6 au 30 juin 2013),

805,36 € TTC (frais de gestion informatique),

741,52 € TTC (honoraires travaux relatifs l'achat d'une tondeuse),

374,05 € TTC (honoraires travaux relatifs la mise en conformité des systèmes d'assainissement),

- condamner in solidum la société Allianz IARD et la société Galian assurances à lui verser en réparation des préjudices subis par lui du fait des manquements de la société CDL Administration de biens à ses obligations, les sommes de :

10.000 € au titre de l'absence d'exécution des travaux d'assainissement,

110 € au titre des pénalités de retard EDF,

54 € au titre des pénalités de retard VEOLIA,

50.000 € au titre des manquements dans la tenue de la comptabilité,

6.582 € au titre de la remise en état du dossier et de la comptabilité,

subsidiairement, en ce qui concerne la société Allianz IARD pour les cas où ces sommes correspondant à des honoraires non justifiés de la société CDL Administration de biens n'entreraient pas dans la garantie de restitution des fonds couverte par la société Galian assurance :

6.737,67 € (restitution des honoraires du syndic pour les travaux non justifiés),

640,80 € (somme correspondant au prorata des honoraires allant du 6 au 30 juin 2013),

805,36 € TTC (frais de gestion informatique),

741,52 € TTC (honoraires travaux relatifs à l'achat d'une tondeuse),

374,05 € TTC (honoraires travaux relatifs à la mise en conformité des systèmes d'assainissement),

avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- rejeter toutes demandes contraires,

- condamner in solidum Maître [C] [Z] de la SCP BTSG es qualités, la société CDL Administration de biens, la société Galian assurances et la société Allianz IARD aux dépens d'appel, qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Maître [C] [Z] de la SCP BTSG es qualités, la société CDL Administration de biens, la société Galian assurances et la société Allianz IARD à lui régler la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2024 par lesquelles la société Galian assurances, intimée, invite la cour, au visa des articles 2309 du code civil, 1 de la loi du 2 janvier 1970, et le décret du 20 juillet 1972, à :

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

- confirmer le jugement en ce qu'il :

fixé la créance du syndicat des copropriétaires à inscrire au passif de la CDL Administration de biens aux sommes suivantes :

25.000 € au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

condamné la société de caution mutuelle Galian à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.673,74 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

rejeté le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires,

- infirmer le jugement en ce qu'il :

fixé la créance du syndicat des copropriétaires à inscrire au passif de la CDL Administration de biens aux sommes suivantes :

11.673,74 € au titre des sommes non représentées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2014,

rejeté toutes autres demandes des parties,

et statuant à nouveau,

- débouter toute partie de toute demande à son encontre,

- fixer sa créance au passif de la société CDL Administration de biens à hauteur de la condamnation qui a été prononcée à son encontre, soit 11.673,74 €,

- condamner Allianz, ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de la société Allianz IARD, délivrée à Maître [C] [Z] de la SCP BTSG, le 8 mars 2019, remise à tiers présent à domicile ;

Vu la signification des conclusions d'appelant à la requête de la société Allianz IARD, délivrée à la SCP BTSG, le 9 janvier 2024, remise à personne habilitée ;

Vu la signification des conclusions n°2 à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], délivrée à la SCP BTSG, le 21 septembre 2023, remise à personne habilitée ;

Vu la signification des conclusions n°5 à la requête de la société Galian assurances, délivrée à la SCP BTSG, le 8 janvier 2024, remise à personne habilitée ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la non-représentation de fonds et la garantie financière de la société Galian

Le syndicat des copropriétaires produit la copie d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 18 juillet 2013 par laquelle la société Bailcom, en sa qualité de nouveau syndic, sollicitait de la part de son prédécesseur diverses explications sur les éléments comptables transmis et le mettait en demeure de régulariser la situation, notamment eu égard à la situation négative de la trésorerie ;

Il évalue son préjudice à la somme globale de 113.361,65 € correspondant à divers postes qu'il convient d'examiner successivement ;

La société Galian fait valoir que les conséquences dommageables résultant d'irrégularités dans la tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires ne peuvent s'analyser que comme une faute relevant de l'assurance de responsabilité civile professionnelle et que la garantie financière ne produit d'effet que sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et lorsque la personne garantie est défaillante ;

L'article 39 du décret du 20 juillet 1972 modifié, pris pour l'application de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, prévoit que «La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement» ;

En l'espèce, il est constant que Galian, société de caution mutuelle, a bien accordé à la société CDL Administration de biens une garantie financière prévue par le texte précité ;

Sur la restitution du fonds de roulement de 39.000 € voté par l'assemblée générale du 29 juin 2011

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2011 que la constitution d'un fonds de roulement équivalent à 4/12èmes du budget prévisionnel, soit 39.000 € a été votée par les copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires s'appuyant sur le rapport dressé le 14 mars 2014 par le cabinet d'expertise comptable SLG mandaté par la société Bailcom pour analyser les opérations comptables de 2010 à juin 2013, soutient que ce montant a été appelé auprès des copropriétaires mais n'a pas été inscrit en fonds de roulement, et que le tribunal ne pouvait se fonder sur une supposition de l'expert-comptable pour déduire que les fonds avaient été représentés ;

La société Galian allègue que le rapport produit par le syndicat des copropriétaires ne permet pas de vérifier la réalité du préjudice et que l'expert-comptable lui-même retient qu'il ne s'agit que d'une erreur d'imputation comptable ;

Comme l'a relevé le tribunal, si ce rapport, dressé à la seule demande du nouveau syndic, mentionne à propos de la constitution d'un fonds de roulement de 39.000 €, «l'appel de fonds a été effectué, mais les sommes versées n'ont pas été inscrites en fonds de roulement», il ajoute qu'elles 'ont certainement servi(s) au financement des travaux' et reprend cette supposition en page 3 lors de l'examen du poste travaux (pièce n°4 du SDC) ;

Contrairement à ce que suggère le syndicat des copropriétaires, il n'appartient pas à la société CDL, défaillante, de démontrer que les sommes correspondant au fonds de roulement ont bien été affectées à des dépenses, mais au syndicat des copropriétaires de démontrer que la créance est certaine, liquide et exigible ;

Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que, si des sommes ont effectivement été appelées auprès des copropriétaires pour compléter le fonds de roulement (comme retranscrit dans le Grand Livre p. 1 à 12), l'absence d'affectation comptable reprochée par le syndicat des copropriétaires ne suffit pas à prouver qu'il s'agit d'un montant non représenté, de sorte que le caractère certain, liquide et exigible de la somme de 39.000 € n'est pas établie indépendamment du solde de trésorerie qui fait l'objet d'une demande séparée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que la somme de 39.000 € ne pouvait être retenue comme créance à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société CDL Administration de biens et rejeté la demande de prise en charge au titre de la garantie du fonds de roulement de 39.000 € ;

Sur la restitution de la différence entre la situation de trésorerie et le solde du Grand Livre : 11.673,74 €

La société Galian ne conteste pas la mise en jeu de la garantie financière à ce titre ;

Il convient d'adopter les motifs développés par le tribunal et de confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation à ce titre de la société de caution mutuelle Galian au profit du syndicat des copropriétaires ;

Sur la restitution d'une somme de 33.883,88 € au titre du compte travaux '00' et de celle de 6.737,67 € au titre des honoraires du syndic

Le syndicat des copropriétaires allègue que l'expert-comptable de la société SLG a identifié un compte travaux '00' d'un montant de 248.326,68 € qui correspondrait, selon lui, à des travaux d'étanchéités de terrasses, dont le coût s'élevait à 214.442,80 €, soit un différentiel de 33.883,88 €, dont la société CDL Administration de biens n'a pas justifié malgré les demandes du syndic entrant, la société Bailcom ;

A l'appui de sa demande, il invoque le rapport du son expert-comptable (p.4) et la lettre adressée par la société CDL Administration de biens après sa prise de fonction en qualité de syndic de cette copropriété à la suite du Cabinet 'La Richardière', le 25 janvier 2011, expliquant les difficultés de trésorerie auxquelles elle était confrontée et dans laquelle elle fait allusion à un montant total des travaux de 214.442,80 € ;

La société Galian fait valoir que le compte travaux 00 était composé uniquement de reprise de solde de l'ancien syndic, comme cela résulte de la lettre de la société CDL Administration de biens du 19 novembre 2013, et qu'ainsi ces sommes ne concernaient pas la gestion du cabinet CDL Administration de biens mais celle du précédent syndic ;

Comme l'a relevé le tribunal, et comme le souligne la société Galian, la société CDL Administration de biens a précisé, en réponse aux questions que lui avait posées le cabinet Bailcom, que le compte travaux '00' correspondait à des reprises de soldes travaux de l'ancien syndic, le cabinet La Richardière, à hauteur de :

- 14.530,21 € (électricité)

- 33.719,13 € (espaces verts)

- 200.077,04 € (terrasses et toitures)

soit un total de 248.326,68 € ;

En outre, dans sa lettre du 25 janvier 2011, la société CDL Administration de biens précisait que son prédécesseur, La Richardière, avait réglé l'entreprise ITEC, en charge des travaux d'étanchéité terrasses, avec la trésorerie de la copropriété et qu'elle était contrainte, «pour pouvoir faire face aux règlements à venir et dans l'attente de l'appel du 2ème trimestre 2011 de procéder à un appel exceptionnel de 40.000 €» ;

Il est manifeste que la société CDL Administrations de biens, de même que son prédécésseur le cabinet La Richardière, tenaient des comptabilités aléatoires et imprécises, néanmoins les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qu'une somme de 33.883,88 € a été débitée sur le compte du syndicat des copropriétaires sans qu'elle soit justifiée ;

Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas la non-représentation d'une somme de 33.883,88 €, sa demande à ce titre doit être rejetée, de même que celle relative aux honoraires 'syndic travaux' à hauteur de 6.737,67 €, qui ne relève en tout état de cause pas de la garantie financière ; le jugement sera confirmé sur ce point et en ce qu'il a dit que la somme de 33.883,88 € ne pouvait être retenue comme créance à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société CDL Administration de biens ;

Sur la restitution des soldes créditeurs de charges des exercices 2010 d'un montant de 2.203 € et 2011 d'un montant de 7.301,63 €

Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2011 que la situation de trésorerie arrêtée au 31 décembre 2010 faisait apparaître un solde créditeur disponible de 12.203 € et que cette somme n'a jamais été réaffectée aux copropriétaires et n'apparaît pas dans les comptes de la copropriété. Il soutient de la même façon que, en vertu du procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2012, le solde créditeur était de 7.301,63 € et n'a pas davantage été réaffecté ou intégré dans les comptes ;

La société Galian fait valoir qu'il s'agit tout au plus d'une erreur d'imputation comptable et non pas de détournements de fonds et que l'expert-comptable a indiqué dans son rapport que le différentiel se trouvait en trésorerie ;

Contrairement à ce que prétend la société Galian, l'expert n'a pas précisé que le différentiel se trouvait en trésorerie mais a indiqué, de manière abstraite : «En théorie le différentiel se retrouve en trésorerie». Cependant, comme l'a à juste titre relevé le tribunal, il ressort du rapport de l'expert-comptable désigné par le syndicat des copropriétaires, que la société CDL Administration de biens ne clôturait pas son grand livre chaque année, de sorte que, même si une information était fournie sur le solde de l'exercice, la comptabilité se poursuivait d'une année sur l'autre sans affectation du résultat de l'exercice précédent ;

Dans ces conditions, c'est à juste titre qu'il a retenu qu'il n'est pas établi que ces soldes annuels constituent des sommes non représentées ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc demander l'inscription de sa créance pour ces sommes et la garantie financière ne peut donc pas être recherchée à ce propos ; le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur la restitution d'honoraires ou frais injustifiés

Le syndicat des copropriétaires sollicite la restitution d'honoraires ou de frais que l'ancien syndic a, selon lui, facturés de façon injustifiée, à savoir :

- 640,80 € correspondant au prorata des honoraires facturés au titre du 2ème trimestre 2013 pour la période postérieure à la fin de son mandat, soit le 5 juin 2013,

- 805,36 € au titre de frais de gestion informatique, qui ne seraient pas prévus par le contrat de syndic,

- 741,52 € au titre d'honoraires du syndic relatif à l'achat d'une tondeuse, un tel achat ne justifiant pas la perception d'honoraires,

- 374,05 € au titre d'honoraires de travaux relatifs à la mise en conformité des systèmes d'assainissement qui n'ont pas été réalisés au cours du mandat de la société CDL Administration de biens ;

La société Galian allègue que les honoraires du syndic ne sont pas susceptibles d'entrer dans le champ d'application de la garantie financière. Elle soutient par ailleurs que les honoraires étaient dus et correspondent à des prestations effectivement réalisées ;

Comme l'a à juste titre retenu le tribunal, la garantie financière n'étant destinée qu'à couvrir des sommes non représentées par l'ancien syndic, des honoraires contestés sur leur principe ne peuvent s'analyser comme une non-représentation de fond et, par conséquent, les demandes présentées au titre de ces honoraires et frais présentés comme injustifiés à l'encontre de la société de caution mutuelle seront en conséquence rejetées ; le jugement doit être confirmé sur ce point ;

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires à inscrire au passif de la société CDL Administration de biens à la somme de 11.673,74 € au titre des sommes non représentées et condamné la société Galian à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.673,74 € au titre de sa garantie financière ;

Sur le remboursement des honoraires indûment perçus par la société CDL Administration de biens

C'est à juste titre que le tribunal a retenu, comme le fait valoir le syndicat des copropriétaires, que la société CDL Administration de biens ne justifie pas du bien-fondé des honoraires qu'elle a facturés à la copropriété pour divers motifs, et en particulier pour :

- 6.737,67 € pour les travaux '00' alors que ces travaux ont été menés du temps de la gestion par le Cabinet La Richardière,

- 640,80 € correspondant au prorata des honoraires facturés au titre du 2ème trimestre 2013 pour la période postérieure à la fin de son mandat, soit le 5 juin 2013,

- 805,36 € au titre de frais de gestion informatique,

- 741,52 € au titre d'honoraires du syndic relatif à l'achat d'une tondeuse, un tel achat ne justifiant pas la perception d'honoraires,

La somme globale de 9.299,40 € doit donc être prise en compte pour la fixation de la créance du syndicat des copropriétaires, au titre des honoraires indûment perçus par la société CDL Administration de biens ; le jugement sera confirmé sur ce point ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Allianz doit être condamnée à lui régler cette somme compte-tenu de la faute commise par la société CDL en réclamant et en encaissant des honoraires non dus ;

Néanmoins, il n'indique pas en quoi le prélèvement de ces honoraires, aussi indus soient-ils, constituerait une faute, ni en vertu de quelle stipulation contractuelle la société Allianz devrait prendre en charge le remboursement de ces sommes ;

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande à l'encontre de la société Allianz et le jugement sera infirmé sur ce point ;

Sur la réparation des préjudices subis du fait des manquements de la société CDL Administration de biens

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- la société CDL Administration de biens n'a pas fait exécuter les travaux d'assainissement votés par l'assemblée générale du 7 juin 2012 (résolution n°13 bis) qui devaient être confiés à la société Sade et qui n'ont été réalisés qu'en janvier 2014 sous la gestion de la société Bailcom (pièce n°10-6),

- des pénalités de retard ont été réclamées par EDF à hauteur de 110 €, (pièces n°11-1 à 11-3) et à hauteur de 54 € par Véolia (pièce n°12) pour des périodes concernant la gestion de la société CDL Administration de biens,

- la société CDL Administration de biens a commis diverses fautes dans la tenue de la comptabilité du syndicat, ainsi que cela ressort du rapport dressé par l'expert-comptable du Cabinet SLG qui décrit en particulier une comptabilité incohérente, l'absence d'arrêté de compte, défaut de règlement des fournisseurs, mélange des comptes travaux et compte de gestion courante ; ces critiques rejoignent d'ailleurs les constats dressés par la société Galian dans le rapport d'audit qu'elle a fait dresser le 2 décembre 2013 sur le fonctionnement de son assurée, la société CDL Administration de biens (pièce n°20) ; le fait que l'assemblée générale ait voté le quitus à son ancien syndic ne couvre nullement ces manquements que les copropriétaires ignoraient,

- la société Bailcom a facturé au syndicat des copropriétaires des honoraires spécifiquement liés au travail nécessité par la remise en état du dossier récupéré auprès de son prédécesseur (3.588 €) et pour la répartition des charges de l'exercice 2012 (1.794 €), outre le coût de la prestation de l'expert-comptable SLG (1.200 €) ;

La société Allianz fait valoir en premier lieu que le syndicat des copropriétaires a donné quitus à son syndic de sa gestion pour les années 2011 et 2013, de sorte qu'il ne peut remettre en cause l'intégralité de la gestion du cabinet CDL Administration de biens ni solliciter la réparation de prétendus préjudices fondés sur une gestion qu'il a validée ;

En second lieu, elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la réalité de ses préjudices ni du lien de causalité qui existerait entre ceux-ci et les éventuels manquement commis par le syndic ;

Concernant les travaux d'assainissement, elle allègue que les pièces versées par le syndicat des copropriétaires démontrent en réalité que les travaux ont été réalisés en 2012, que le syndicat ne démontre pas que le retard pris dans la réalisation des travaux aurait été imputable à la société CDL Administration de biens ni qu'il lui a causé un préjudice et que le montant sollicité n'est aucunement justifié ;

Concernant les pénalités de retard, elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni que le retard est imputable au syndic, ni qu'il a effectivement payé ces pénalités. En outre, elle souligne que la pénalité EDF était de 40 € et non de 110 € ;

Concernant les fautes de gestion de la société CDL Administration de biens, elle fait valoir que la réalité du préjudice n'est pas démontrée ;

Concernant les frais de remise en état du dossier et de la comptabilité de la copropriété, elle allègue qu'aucun préjudice lié à la répartition des charges pour 2012 n'est démontré, que les diligences ne sont pas détaillées, qu'il est normal qu'un nouveau syndic effectue des diligences pour prendre connaissance de l'état de la copropriété, que les frais d'expertise comptable ont été engagés pour les seuls besoins de l'action en justice ;

La société Galian souligne que le syndicat des copropriétaires n'étaye aucunement ses demandes de dommages et intérêts ;

L'article 1991 alinéa 1er du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ;

L'article 1992 alinéa 1er du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ;

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Le syndic peut voir sa responsabilité civile engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil du fait de négligences ou fautes qui auraient entraîné un préjudice pour un copropriétaire ;

Selon l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Ainsi que le relève la société Allianz, les travaux d'assainissement ont finalement été entrepris en 2012. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice à ce titre ;

Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires suffisent à démontrer que des pénalités ont été mises à sa charge par EDF pour 40 € et par Véolia pour 54 €. La somme de 94 € doit donc lui être allouée ;

S'il résulte des pièces versées aux débats, notamment le rapport d'audit de la société Galian et le rapport de l'expert-comptable missionné par le nouveau syndic, que la société CDL Administration de biens a commis des erreurs de gestion, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice en lien avec ces erreurs. Par conséquent, la demande à ce titre doit être rejetée ;

En revanche, le préjudice résultant de la nécessité pour le nouveau syndic, aux frais du syndicat des copropriétaires, de remettre en état le dossier et la comptabilité de la copropriété est objectivé et démontré par trois factures. Il convient par conséquent de faire droit à cette demande établie à 6.582 € ;

Il résulte de ce qui précède que le préjudice du syndicat des copropriétaires du fait des carences de la société CDL Administration de biens doit être fixée à la somme de 94 € + 6.582 € = 6.676 €, somme à inscrire au passif de la société CDL Administration de biens à titre de dommages et intérêts ; le jugement sera infirmé sur ce point ;

Sur la demande en garantie à l'encontre de la société Allianz

La société Allianz soutient que sa garantie ne peut être mobilisée puisqu'elle n'était plus l'assureur de la société CDL au jour de la première réclamation, que constitue la sommation de payer du 28 avril 2014. Elle allègue en effet que le courrier du 13 juillet 2013 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne peut s'analyser en une réclamation en sens de l'article L. 124-5 du code des assurances puisqu'il avait pour objet de solliciter des pièces et explications sur la tenue de la comptabilité sans solliciter la réparation d'un dommage. Elle soutient par ailleurs que sa garantie n'aurait pu être sollicitée que dans la mesure où aucune compagnie d'assurance ne lui aurait succédé, mais qu'il est démontré que la société Galian a souscrit pour la société CDL une police responsabilité civile professionnelle en base réclamation auprès de la société Covea Risks à effet du 1er janvier 2014 ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la première réclamation qu'il a adressée à la société CDL résulte d'une lettre du 18 juillet 2013, soit avant la cessation du contrat, puisque dans ce courrier sollicitant des explications sur des anomalies comptables, le syndic concluait qu'à défaut de réponses, il serait contraint de suivre les voies de droit, manifestant ainsi son intention d'engager la responsabilité de la société CDL. Il soutient également que si la société Galian a justifié avoir souscrit pour le compte de ses adhérents une assurance en base réclamation auprès de la société Covea Risks, il n'est pas démontré que la société CDL était à cette date sociétaire de la société Galian, de sorte qu'il n'est pas démontré que la société CDL était couverte par une assurance durant le délai subséquent, seule possibilité pour la société Allianz de se dégager de son obligation d'indemnisation ;

L'article L.124-5 du code des assurances dispose : «La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie» ;

L'annexe à l'article A.112 du code des assurances définit ainsi la réclamation : «mise en cause de votre responsabilité, soit par lettre ou tout autre support durable adressé à l'assuré ou à l'assureur, soit par assignation devant un tribunal civil ou administratif. Un même sinistre peut faire l'objet de plusieurs réclamations, soit d'une même victime, soit de plusieurs victimes» ;

La société Allianz était l'assureur responsabilité civile de la société CDL Administration de biens selon un contrat souscrit par le biais de la caisse de garantie de l'immobilier (CGAIM, aux droits de laquelle vient la société Galian) portant le n°40 419 380. Elle justifie que ce contrat a été résilié à effet du 31 décembre 2013 ;

Le courrier du 18 juillet 2013, intitulé mise en demeure, consiste en une liste d'interrogation du nouveau syndic sur la comptabilité qu'avait tenue la société CDL Administration de biens et une demande de communication des pièces manquantes. Le courrier est ainsi conclu : «vous comprendrez que toutes ces questions ne peuvent rester sans réponse et nous vous mettons donc en demeure de régulariser la situation d'ici la fin du mois de juillet faute de quoi nous serons contraints de suivre les voies de droit» ;

Il y a lieu de noter que c'est dans l'objectif de mener à bien la mission qui lui a été confiée par le syndicat des copropriétaires, son mandant, que la société Bailcom a adressé ce courrier à la société CDL. La demande n'émane donc pas du syndicat des copropriétaires, mais du syndic, qui exerce ses pouvoirs propres pour l'exécution de son mandat ;

Par ailleurs, une mise en cause de responsabilité au sens de l'annexe à l'article A.112 du code des assurances ne peut s'entendre d'une intention annoncée de «suivre les voies de droit» en l'absence de réponse satisfaisante à des questions posées dans le cadre de la reprise de comptabilité entre le syndic sortant et le syndic entrant ;

Par conséquent, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le courrier du 18 juillet 2013 ne constitue pas une réclamation au sens de l'article L.124-5 du code des assurances, contrairement à la sommation de payer adressée par voie d'huissier le 28 avril 2014 par le syndicat des copropriétaires à la société CDL Administration de biens

La société Gallian verse aux débats les conditions générales de la police qu'elle a souscrite auprès de la société Covéa Risks pour ses sociétaires et clients, à effet du 1er janvier 2014 pour une période d'un an renouvelable par tacite reconduction ;

Il ressort du courrier de déclaration de créance adressée par la société Galian au mandataire liquidateur de la société CDL Administration de biens le 13 octobre 2014 que cette dernière a eu pour garant financier la société Galian du 15 mars 1999 au 24 mars 2014 ;

Il en résulte qu'à la date du 28 avril 2014, date de la réclamation résultant de la sommation de payer, la société CDL Administration de biens n'était plus sociétaire de la société Galian et, par conséquent, n'était plus assurée auprès de la société Covéa Risks. Aucune pièce versée aux débats ne démontre qu'elle a alors souscrit une police auprès d'une autre assurance ;

Dans ces conditions, la garantie d'Allianz étant recherchée pour des faits commis pendant la durée de sa garantie et sans qu'il soit établi qu'un autre assureur couvrait la période pendant laquelle la réclamation est intervenue, elle est due ;

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz à verser au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts pour les manquements imputables à la société CDL Administration de biens, sous déduction, le cas échéant, de sa franchise contractuelle, de l'infirmer en ce qu'il a fixé cette somme à 25.000 € et de condamner la société Allianz à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.676 € à ce titre ;

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts à l'encontre de la société Galian

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Galian s'est engagée à contrôler la fiabilité de la gestion comptable de ses assurés et a commis une faute en ne prenant pas les mesures nécessaires pour que les tiers soient informés des graves difficultés de la société qu'elle garantissait, difficultés qu'elle connaissait depuis au moins 2010. Elle prétend que si la société Galian avait retiré sa garantie à la société CDL Administration de biens, celle-ci n'aurait plus été en mesure d'exercer son activité, ce qui aurait permis d'éviter les difficultés qui forment le présent litige ;

La société Galian fait valoir que le pouvoir et le devoir de contrôle du garant financier à l'égard d'un professionnel de l'immobilier a pour but de vérifier à tout moment la suffisance de la garantie financière, en application du décret du 20 juillet 1972, et non pas d'étudier in extenso la gestion comptable et financière de son assuré. Elle soutient que l'audit du 9 décembre 2010 établit que la garantie accordée était suffisante ;

Comme l'a justement retenu le tribunal, «contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la société de caution mutuelle, qui a pour mission essentielle de contrôler que la garantie accordée à son assuré est suffisante, n'a pas commis de faute en l'espèce dans le contrôle de la société CDL Administration de biens ; il ne résulte nullement du rapport d'audit effectué en décembre 2013 que la société Galian avait connaissance dès 2010 de fautes comptables ; ce rapport souligne les difficultés constatées en 2011 et 2012, soit postérieurement à son précédent audit et cherche à vérifier que son plafond de garantie est suffisant au regard du risque envisagé» ;

Au demeurant, il ne résulte d'aucun texte qu'un garant financier peut engager sa responsabilité à l'égard d'un mandant de l'un de ses sociétaires pour ne pas l'avoir informé de difficultés financières rencontrées par ce dernier ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Galian ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ;

Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- fixé la créance du syndicat des copropriétaires à inscrire au passif de la société CDL Administration de biens à la somme de 25.000 € au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à inscrire au passif de la société CDL Administration de biens aux sommes suivantes :

6.676 € au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

9.299,40 € au titre des honoraires indûment perçus par la société CDL Administration de biens ;

Condamne la société Allianz IARD à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.676 € accordée à ce dernier à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, sous déduction, le cas échéant, de sa franchise contractuelle ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 20 mars 2024, 19/01979

Synthèse

Origine de la décision