Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 20 MARS 2024
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/20687 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6LVV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 16/09615
APPELANTE
SCI ACANTHE IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 494 548 399, prise en la personne de son gérant, M. [F] [G] domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] ET [Adresse 5] représenté par son syndic, le CABINET LOUIS PORCHERET, SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 562 035 840
C/O CABINET LOUIS PORCHERET
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Eric AUDINEAU et plaidant par Me Julie FABRIZI - AARPI AUDINEAU GUITTON - avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 3] est régi par le statut de la copropriété et a comme syndic le Cabinet Louis Porcheret.
L'immeuble a fait l'objet d'un règlement de copropriété en date du 24 octobre 1973, publié le 13 décembre 1973.
Cet ensemble immobilier est composé de quatre bâtiments :
- un bâtiment A élevé sur cinq étages,
- un bâtiment B élevé sur six étages,
- un bâtiment C comprenant des emplacements de parking au rez-de-chaussée et en
sous-sol,
- un bâtiment D comprenant un unique local constituant le lot n°171.
La SCI Acanthe Immobilier ( ci- après SCI Acanthe) est copropriétaire dans cet immeuble du lot 171 décrit comme suit à l'état descriptif de division :
Lot n°171 :
-au rez-de-chaussée, un local à usage d'atelier mécanique
-les 502/10.000èmes des parties communes générales,
-et les 502/502èmes des parties communes spéciales afférentes au bâtiment D.
Le lot 171 est l'unique lot constituant le bâtiment D.
En 2010, la SCI Acanthe a fait part à l'assemblée générale des copropriétaires de sa volonté de surélever son lot et a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 mars 2010, la résolution n°10 suivante :
«Sous réserve d'obtention des autorisations administratives nécessaires par l'intéressé,
l'Assemblée Générale autorise la SCI Acanthe Immobilier à procéder à ses frais à la
surélévation de l'atelier désigné lot 171 de l'état descriptif de division, suivant les termes du descriptif joint à la convocation.
Après discussions et échanges de vues, la SCI Acanthe précise toutefois que des modifications seront apportées à ce projet et que les ouvertures donnant sur la façade
arrière de l'immeuble [Adresse 6] et la terrasse d'agrément jouxtant la façade arrière de l'immeuble [Adresse 5] seront notamment supprimées.
Un projet définitif intégrant ces modifications sera en toute hypothèse soumis à l'approbation de la prochaine assemblée générale.
La SCI Acanthe formalisera par ailleurs un engagement vis-à-vis de la copropriété de ne pas vendre ou louer ses locaux à une autre activité nuisible ou bruyante.
Ces aménagements donneront lieu à l'établissement d'un modificatif au règlement de copropriété et l'état descriptif de division en vue de constater la création de un ou plusieurs nouveaux lots auxquels des tantièmes de parties communes seront affectés.
Le projet modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division devra être
ensuite entériné par la copropriété à l'occasion d'une prochaine assemblée générale.
Afin de préserver les droits du Syndicat des copropriétaires,l'ensemble des travaux devront être réalisés par des entreprises justifiant au préalable de leurs assurances et qualifications, sous la surveillance d'un architecte dont les honoraires seront à la charge exclusive du demandeur» .
Par une résolution d'assemblée générale du 3 mai 2011, la SCI Acanthe a été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires d'affecter ses locaux à usage d'habitation.
Puis la SCI Acanthe a sollicité l'inscription de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 mars 2016 de son projet de surélevation.
C'est dans ces conditions qu'ont été inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 mars 2016 les résolutions suivantes :
- résolution n°17 relative à la création du lot n°175 issu de la privatisation des parties communes résiduelles suite à la réunion des lots 174 et 171 pour former le lot n°175,
- résolution n°18 relative à la vente du lot n°175 à la SCI Acanthe pour le montant TTC de 20.000 €,
- résolution n°19 relative au vote particulier des copropriétaires du bâtiment D pour la vente du lot n°175,
- résolution n°20 relative à la régularisation administrative de cet acte après que l'assemblée générale ait donné tous pouvoirs au syndic pour régulariser le modificatif de règlement de copropriété et la vente au profit de la SCI Acanthe qui supportera tous les frais résultant de cette régularisation,
- résolution n°21 relative aux conditions d'exécution du chantier sous les réserves suivantes :
conformité des travaux avec le permis de construire n°PC093048 12B0228 délivré le 8 mars 2013 en correspondance avec le projet présenté lors de l'assemblée générale du 30 mars 2013 modifié selon les remarques figurant au procès verbal de cette assemblée générale
réalisation des travaux par des entreprises qualifiées sous la direction d'un architecte DPLG qui fournira également au Syndic son attestation d'assurance
souscription d'une assurance dommage ouvrage pour ces travaux (attestation à fournir au Syndic avant le commencement des travaux),
- résolution n°22 relative à l'habilitation à donner au conseil syndical à l'effet de s'entourer des conseils de spécialistes dans le cadre du projet de surélévation du lot n°17.1
Lors de l'assemblée générale du 24 mars 2016, les résolutions n°17, n°18, n°20, n°21 et n°22 inscrites à l'ordre du jour à la demande de la SCI Acanthe ont été rejetées, la majorité des 2/3 des voix de l'ensemble des copropriétaires n'ayant pas été atteinte, à l'exception de la dix-neuvième résolution ayant trait à l'accord donné par la totalité des copropriétaires du bâtiment D, c'est-à-dire la SCI Acanthe elle-même, pour la vente du lot n°175 pour un montant de 20.000 € TTC, le lot n°175 étant constitué par la réunion du lot 171 préexistant et du lot 174 obtenu par surélévation.
Par acte d'huissier du 10 juin 2016, la SCI Acanthe a assigné le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4] pour demander au tribunal de grande instance de Bobigny l'annulation des résolutions susvisées.
Par jugement du 19 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- débouté la SCI Acanthe de sa demande d'annulation des résolutions n°17, 18, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale du 24 mars 2016
- ordonné, sous astreinte, la cessation des travaux de surélévation ainsi que la remise en état antérieur aux constructions non autorisées du bâtiment D et notamment sa toiture
- condamné la SCI Acanthe au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Acanthe a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 septembre 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 22 novembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date 9 mai 2023 par lesquelles la SCI Acanthe, appelante, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment des articles 3, 16-1, 26, 35, 42 et 43, du décret du 17 mars 1967, notamment des articles 3, 7 et 55, des articles 1282 et 1383 anciens du code civil à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Acanthe de sa demande d'annulation des résolutions 17, 18, 20, 21, 22 de l'assemblée générale du 24 mars 2016 ;
Et statuant à nouveau,
- juger que la SCI Acanthe en qualité de propriétaire du lot 171 (bâtiment D) n'a pas été convoquée en cette qualité à l'assemblée générale du 24 mars 2016,
- juger que par les résolutions attaquées de l'assemblée générale du 24 mars 2016, les copropriétaires ont commis un abus de majorité dans l'intention d'obtenir des avantages exorbitants,
En conséquence,
- prononcer la nullité des résolutions 17, 18, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale du 24
mars 2016,
- juger que dans cette copropriété horizontale, le règlement de copropriété confère à la SCI Acanthe Immobilier, en sa qualité de seule propriétaire du lot unique du bâtiment D, le droit de surélever ce bâtiment,
- juger que le respect de la destination et de l'harmonie de l'immeuble par le projet de surélévation de la SCI Acanthe Immobilier n'a jamais été contesté et qu'en tout état de cause, il a été contrôlé dans le cadre des résolutions n°10 de l'assemblée générale du 30 mars 2010 et n°27 de l'assemblée générale du 31 mai 2011,
- juger que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 30 mars 2010 a donné à la SCI Acanthe, sans contrepartie financière, l'autorisation définitive de réaliser le projet de travaux annexé à la convocation,
- juger que la SCI Acanthe a rempli les conditions posées lors de l'assemblée générale du 30 mars 2010 en obtenant un permis de construire incluant les modifications demandées et en soumettant à l'Assemblée Générale du 24 mars 2016, le projet de modification du règlement de copropriété établi par un géomètre expert,
- juger qu'en tout état de cause, la SCI Acanthe bénéficie d'un droit acquis à la réalisation de son projet de surélévation conformément au permis de construire délivré le 8 mars 2013 dans le prolongement des assemblées générales des 30 mars 2010 et 31 mai 2011,
En conséquence et en toute hypothèse :
- dire que la surélévation réalisée par la SCI Acanthe Immobilier est régulière et licite et l'autoriser en conséquence à terminer ses travaux de second 'uvre,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où, par impossible, il ne serait pas fait droit aux demandes qui précèdent,
- juger que ces résolutions constituent une violation fautive et abusive de l'autorisation antérieurement donnée dans le but d'obtenir des sommes indues et exorbitantes après avoir laissé la SCI Acanthe Immobilier engager des dépenses à hauteur de plus de 386.573,26 euros ;
- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à la SCI
Acanthe avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 69.000 € à titre de
dommages et intérêts pour privation de jouissance pendant la période allant d'avril 2016 à février 2018 inclus, puis, pour la période postérieure, une indemnité de 3.000 € par mois jusqu'au jour où la décision à intervenir sera définitive ;
Dans tous les cas,
- juger que tout prix éventuellement dû pour la cession du droit de surélévation du bâtiment D devrait être remis directement par le syndicat principal et reversé au propriétaire du lot unique constituant ce bâtiment, c'est-à-dire actuellement à la SCI Acanthe Immobilier ;
La SCI Acanthe conclut au débouté des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, au motif qu'il est irrecevable à former une demande reconventionnelle de démolition à défaut d'habilitation du syndic, ainsi que de toute prétention contraire et de toutes ses demandes ;
La SCI Acanthe sollicite enfin la condamnation du syndicat à lui verser une somme de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de première instance et d'appel et qu'il soit rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Acanthe sera dispensée du paiement des frais relatifs à la procédure ;
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023 qui sollicite de la Cour, au visa des dispositions du règlement de copropriété, des articles 3, 37 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et du 19 juillet 2018 rendu par le TGI de Bobigny :
-la confirmation du jugement en toutes ses dispositions,
- le juger recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes,
-le débout de la SCI Acanthe de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel, le syndicat sollicite :
-la condamnation de la SCI à démolir toutes les constructions irrégulières ayant conduit à la surélévation de la toiture du bâtiment D, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
-la condamnation de la SCI à remettre en état la toiture du bâtiment D ainsi que de tout autre partie commune impactée par les travaux, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-la condamnation de la SCI à régler au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son syndic la somme de 6.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de l'AARPI Audineau Guitton, Avocat par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur l'irrégularité de la convocation de la SCI Acanthe Immobilier :
En application de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 alinéas 2 et 3, 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
En cause d'appel la SCI Acanthe soutient qu'elle n'aurait pas été régulièrement convoquée à l'assemblée générale du 24 mars 2016 même si elle était présente lors de la tenue de l'assemblée générale et si elle a participé au vote. En effet, il résulterait du calcul des tantièmes qu'elle n'aurait pas été convoquée à l'assemblée en tant que propriétaire du lot n°171 du bâtiment D mais seulement en sa qualité de propriétaire de ses 4 box de parking dans le bâtiment A, les lots n°45, 46, 51 et 52 représentant 12 tantièmes chacun soit 48 tantièmes au total ;
Ainsi, la SCI Acanthe fait valoir que :
- le syndicat principal doit voter au regard d'un total de 10113 tantièmes ;
- le syndicat secondaire A correspondant aux bâtiments A, B et C doit voter sur la base de
9611 tantièmes ;
- le syndicat secondaire B correspondant au bâtiment D et donc uniquement au lot n°171
sur la base des 502 tantièmes restants ;
Or, il résulterait des mentions figurant au procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2016 litigieuse que la SCI Acanthe a voté pour 48 tantièmes au lieu de 550 tantièmes (48 + 502 ) et que sur la feuille de présence, elle n'y figure que pour 48 voix sur 9611 tantièmes au titre de 4 box ;
Toutefois et par application stricte des articles 7 et 8 du décret du 17 mars 1967, la convocation n'a pas à spécifier les numéros de lots du copropriétaire pour lequel celui-ci est convoqué ;
En outre, il apparaît que cette erreur de calcul est sans incidence sur le sens du vote dans la mesure où les résolutions soumises au vote par la SCI Acanthe Immobilier dont M. [G] est le gérant ont été rejetées par le vote de 39 copropriétaires «CONTRE» ; seuls la SCI ACANTHE et son gérant, ont voté «POUR» ;
En conséquence le moyen tiré de l'irrégularité de la convocation est inopérant et sera rejeté ;
Sur l'abus de majorité
L'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : 'Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi' ;
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale ;
L'abus de majorité est caractérisé lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle même, dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester lesdécisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ;
En l'espèce, la résolution 17 rejetée par l'assemblée générale du 24 mars 2016 prévoyait que ' l'assemblée générale décide de créer le lot 174 en liaison strict avec le lot 171 existant selon le projet du géomètre joint en annexe. Les lots 171 et 174 seront ensuite réunis pour former le lot n175" ;
La résolution 18 rejetée par l'assemblée générale du 24 mars 2016 prévoyait que 'l'assemblée générale approuve la vente du lot n°175 à la SCI Acanthe pour le montant TTC de 20.000 €,montant qui sera ensuite réparti au prorata de leurs tantièmes tels qu'ils figurent sur la clé du bâtiment D aux copropriétaires concernés, sous réserve que tous les frais inhérents à ce nouveau lot soient entièrement prix en charge par la SCI Acanthe ';
La résolution 20 rejetée par l'assemblée générale du 24 mars 2016 prévoyait que 'l'assemblée générale donne tous pouvoirs au syndic pour régulariser le modificatif de règlement de copropriété et la vente au profit de la SCI Acanthe qui supportera tous les frais résultant de cette régularisation' ;
La résolution 21 rejetée par l'assemblée générale du 24 mars 2016 prévoyait que 'le syndicat autorise la SCI Acanthe à réaliser les travaux sous les réserves suivantes :
- conformité des travaux avec le permis de construire n°PC093048 12B0228 délivré le 8 mars 2013 en correspondance avec le projet présenté lors de l'AG du 30 mars 2013 et modifié selon les remarques figurant au procès verbal de cette AG,
- réalisation des travaux par des entreprises qualifiées sous la direction d'un architecte DPLG quifournira également au syndic son attestation d'assurance,
- souscription d'une assurance dommage ouvrage pour ces travaux (attestation à fournir au syndicavant le commencement des travaux)' ;
La résolution 22 rejetée par l'assemblée générale du 24 mars 2016 prévoyait que 'l'assemblée générale autorise le conseil syndical à l'effet de s'entourer des conseils de tout spécialiste de son choix afin de vérifier la conformité du projet de surélévation du lot n°171 au regard des texteset règlements en vigueur' ;
Sur la décision de rejet :
Pour conclure au débouté des demandes d'annulation des résolutions litigieuses 17, 18, 20, 21 et 22, le syndicat soutient que le tribunal ne serait pas en mesure de les annuler car ces résolutions n'ont aucune effectivité au sein de la copropriété dans la mesure où elles ne font pas grief, de même qu'elles ne produisent pas d'effet ;
Toutefois, il apparaît qu'une décision de rejet peut faire grief à celui qui avait intérêt à ce qu'elle soit votée ;
Par ailleurs, et dès lors qu'il s'agit d'une question soumise à l'assemblée générale et sanctionnée par un vote, elle peut faire l'objet d'une annulation ;
En conséquence le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande en annulation est inopérant et sera rejeté ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur la compétence de l'assemblée générale pour le vote des travaux de surélévation du bâtiment D
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'est réputé droit accessoire aux parties
communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d'en affouiller le sol ;
Le règlement de copropriété dispose en son article 3 que constituent des parties communes
spéciales du bâtiment D les accessoires de ces parties communes ;
L'article 4 de ce même règlement vient préciser qu'est un accessoire aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d'en affouiller le sol ;
L'énumération des parties communes spéciales aux bâtiments A, B et C dans le règlement de copropriété ne comprend que des accessoires matériels, et non des droits accessoires, tels que ledroit de surélévation ;
C'est donc à juste titre que le juge de première instance a considéré que l'absence d'énumération par le réglement de copropriété des accessoires concernant le bâtiment D peut s'expliquer par la nature commerciale du local lors de la rédaction du règlement et qu'il peut être considéré que les accessoires des parties communes au bâtiment D consistent également en ces accessoires matériels énumérés pour les autres bâtiments, et non en des droits accessoires comprenant le droit de surélévation ;
En effet force est de constater que seul l'article 4 du réglement de copropriété fait état du droit accessoire de surélévation lequel reprend les termes de la loi quant à la définition du droit de surélevation ;
Dès lors, et par seule application des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute, dans le silence des titres, droit accessoire aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun , il convient de confirmer l'analyse du juge de première instance qui conclut que la surélévation de locaux existants constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes ;
Au surplus, si la SCI Acanthe soutient que la copropriété dispose de syndicats secondaires au vu du réglement de copropriété en date du 24 octobre 1973, publié le 13 décembre 1973 et qui indique que l'ensemble immobilier comprend :
- un syndicat principal : le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6]
[Adresse 6] et [Adresse 5] ;
- un syndicat secondaire des bâtiments A, B et C : le syndicat A ;
- un syndicat secondaire du bâtiment D : le syndicat B
il apparaît qu'aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que la copropriété dispose de syndicats secondaires, autre que les références faites par le réglement de copropriété à ces syndicats secondaires dont la création est visiblement restée à l'état de projet ;
C'est donc à tort que la SCI Acanthe Immobilier soutient qu'elle bénéficierait en tant que seule copropriétaire du syndicat secondaire constitué par le bâtiment D d'un droit de surélevation accessoire aux parties spéciales de ce bâtiment ;
En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que le premier juge a justement considéré que seul le syndicat des copropriétaires pouvait donc céder, à titre gracieux ou onéreux, le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartient et pouvait autoriser de tels travaux lors d'une assemblée générale ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur le fond des résolutions litigieuses :
La SCI Acanthe considère que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 30 mars 2010 lui a octroyé une autorisation définitive de surélevation de telle sorte que l'assemblée générale ne peut plus revenir sur cette décision dans le cadre des résolutions critiquées de l'assemblée générale 24 mars 2016 ;
Le syndicat soutient à l'inverse que la résolution n°10 de l'assemblée générale a été adoptée «sous réserve» d'une multitude de conditions et n'a aucune effectivité, et que c'est, afin de faire valider son projet de surélevation, que la SCI Acanthe a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 mars 2016, des résolutions n°17 à 22 ;
En l'espèce, la résolution n°10 adoptée par l'assemblée générale du 30 mars 2010 stipule :
' Sous réserve d'obtention des autorisations administratives nécessaires par l'intéressé, l'assemblée générale autorise la SCI ACANTHE à procéder à ses frais à la surélévation de
l'atelier désigné lot n°171 de l'état descriptif de division suivant les termes du descriptif joint à la convocation ;
Après discussions et échanges de vues, la SCI ACANTHE précise toutefois que des
modifications seront apportées à ce projet et que les ouvertures donnant sur la façade arrière de l'immeuble [Adresse 6] et la terrasse d'agrément jouxtant la façade arrière de l'immeuble [Adresse 5] seront supprimées.
Un projet définitif intégrant ces modifications sera en toute hypothèse soumis à l'approbation de la prochaine assemblée générale.
La SCI ACANTHE formalisera par ailleurs un engagement vis-à-vis de la copropriété de ne pas vendre ou louer ses locaux à une autre activité nuisible ou bruyante.
Ces aménagements donneront lieu à l'établissement d'un modificatif au règlement de copropriété et l'état descriptif de division en vue de constater la création de un ou plusieurs nouveaux lots auxquels des tantièmes de parties communes seront affectés.
Le projet modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division devra être
ensuite enteriné par la copropriété à l'occasion d'une prochaine assemblée générale.
Afin de préserver les droits du syndicat des copropriétaires , l'ensemble des travaux devront être réalisés par des entreprises justifiant au préalable de leurs assurances et qualifications, sous la surveillance d'un architecte dont les honoraires seront à la charge exclusive du demandeur ' ;
Par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans le cas de deux délibérations successives, l'une portant sur le principe d'une opération, l'autre sur ses conditions d'exécution, la première n'a pas valeur de véritable décision dès lors qu'elle se limite à enregistrer un simple projet, sans que les modalités techniques et financières auxquelles cette opération doit être entreprise soient encore connues ;
Par ailleurs, les assemblées générales ont la faculté de revenir sur une décision prise lors d'une délibération antérieure ;
Tel est le cas de l'espèce de la résolution n°10 précitée, au vu du procès-verbal d'assemblée générale du 30 mars 2010 sur lequel il est mentionné : 'Après discussions et échanges de vues, la SCI ACANTHE précise toutefois que des modifications seront apportées ' et qu'un projet définitif intégrant ces modifications sera en toute hypothèse soumis à l'approbation de la prochaine assemblée générale' ;
En conséquence, il peut être considéré que l'autorisation donnée par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 30 mars 2010 constitue une simple autorisation de principe 'sous réserve' ;
C'est donc à bon droit que le pemier juge a considéré que l'assemblée générale du 24 mars 2016 était en droit de refuser le projet proposé, ainsi que la modification de l'état descriptif de division et donc, de rejeter les résolutions n°17, 18, 20, 21 et 22 en dépit de l'autorisation donnée le 30 mars 2010 ;
Enfin, le refus du syndicat de procéder à l'aliénation du droit de surélever l'immeuble ne peut constituer un abus de majorité dès lors qu'il appartient au syndicat d'oeuvrer à la protection de l'intérêt collectif des copropriétaires, ainsi qu'il en est de la valorisation de la cession du droit à construire ;
Aussi, le refus d'autorisation du syndicat des copropriétaires n'est-il pas abusif dès lors qu'il n'est pas contraire à l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Acanthe de sa demande d'annulation des résolutions n°17, 18, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale du 24 mars 2016 ;
Sur la demande subsidiaire de la SCI Acanthe Immobilier en indemnisation des préjudices consécutifs au refus d'autorisation des travaux de surélevation :
A titre subsidiaire, la SCI Acanthe sollicite l'indemnisation des préjudices subis au titre de ses démarches pour son projet de construction ;
Toutefois il sera rappelé que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et que l'assemblée générale est souveraine pour décider des mesures à prendre dans la limite de l'objet du syndicat tel que défini par le réglement de copropriété et des dispositions légales applicables en matière de copropriété ;
En l'espèce la SCI Acanthe qui succombe en l'intégralité de ses prétentions n'est pas à même de faire la démonstration d'une quelconque faute du syndicat des copropriétaires, susceptible d'engager ainsi sa responsabilité vis à vis de la SCI et de lui ouvrir droit à des dommages et intérêts ;
Dès lors la SCI Acanthe sera nécessairement déboutée de sa demande indemnitaire formulée à titre subsidiaire ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur la demande additionnelle de la SCI Acanthe concernant l'indemnisation de la privation de son droit de jouissance
Si la SCI Acanthe forme une demande à parfaire d'indemnisation au titre de la privation de jouissance du bâtiment à construire, à hauteur de 3.000 € par mois, commençant à courir à compter du mois d'avril 2016, au titre des loyers qu'elle aurait pu percevoir si les 260 m² de surface habitables avaient été construits, le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande au motif que ce préjudice est par nature incertain, les loyers à percevoir au titre de l'occupation des logements à construire sur la surface habitable surélevée étant hypothétiques ;
En l'espèce il a été jugé que le refus du syndicat d'autoriser la surélevation ne constitue pas un abus de majorité ;
En conséquence, la SCI Acanthe est mal fondée à se prévaloir du préjudice allégué comme subi lié à la privation de jouissance d'un immeuble, de fait, inexistant ;
La SCI Acanthe sera donc déboutée de sa sa demande indemnitaire additionnelle ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur la demande additionnelle en cause d'appel de la SCI Acanthe concernant la répartition du bénéfice du droit de cession :
Si la SCI Acanthe sollicite que les sommes versées en contrepartie du droit de cession ne
bénéficient qu'à elle même en tant que copropriétaire unique du bâtiment D, le syndicat s'oppose à cette demande au motif que la surélévation d'un immeuble et les travaux de création de logements et d'agrandissement de la superficie habitable auraient, en tout état de cause, des conséquences pour l'ensemble de la copropriété de nature à justifier la répartition du droit de cession entre tous les coprorpriétaires de l'ensemble immobilier ;
En l'espèce, il a été jugé que le droit à construire constitue un accessoire aux parties communes générales de l'immeuble en l'absence de tout syndicat secondaire au sein de l'ensemble immobilier.
En conséquence, il convient de dire que l'indemnité réglée au titre de la cession du droit à construire doit être répartie entre tous les copropriétaires, et non pas seulement entre les seuls propriétaires du bâtiment D, et la SCI Acanthe sera déboutée de sa demande à ce titre ;
Sur l'habilitation du syndic à solliciter la démolition des constructions :
En application de l'article 771 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et sur les incidents mettant fin à l'instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ;
La SCI Acanthe fait valoir que le syndicat des copropriétaires serait irrecevable à solliciter la démolition des constructions litigieuses dans la mesure où il n'aurait pas disposé d'habilitation à agir en ce sens donné en première instance ;
Le syndicat fait valoir en défense d'une part, que la demande de démolition constitue une demande reconventionnelle en réplique à l'action principale, d'autre part que le syndicat des copropriétaires a spécifiquement habilité son syndic à agir afin qu'il forme une demande au titre de la démolition des travaux non autorisés suivant une résolution n°18 de l'assemblée générale du 31 mars 2021 ;
En outre, il est constant que l'habilitation du syndic à agir peut être régularisée en cours de procédure tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue et donc en cause d'appel ;
Or, le syndicat justifie avoir dûment habilité le syndic à agir pour solliciter la démolition des constructions litigieuses en versant aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 31 mars 2021 ;
En conséquence le moyen tiré du défaut d'habilitation du syndic soulevé par la SCI Acanthe en casue d'appel sera rejeté ;
Sur la demande reconventionnelle de remise en état sous astreinte de 500 euros par jour de retard
L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci ;
Par application de cet article, les installations effectuées sans autorisation qui empiètent sur les parties communes ou en modifient l'aspect extérieur doivent être démolies ;
En l'état, la SCI Acanthe sera condamnée à faire cesser les travaux et à détruire les constructions irrégulières ayant conduit à la surélévation de la toiture du bâtiment D outre à remettre en état le toit du bâtiment D sous astreinte ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
De même que le premier juge avait assorti cette condamnation à la remise en état à 100 € par jour de retard, il y a lieu d'assortir cette condamnation à la remise en état sous astreinte de 100 € par jour de retard dans l'exécution de la remise en état antérieur, à compter d'un mois après la signification du présent arrêt ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Acanthe, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les somme supplémentaire de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens exposés en cause d'appel dont distraction au profit de l'AARPI Audineau Guitton, Avocat par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
La SCI Acanthe, perdant son procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;
La SCI Acanthe sera également déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Rejette le moyen tiré de l'irrégularité de convocation de la SCI Acanthe Immobilier à l'assemblée générale du 24 mars 2016 ;
Déboute la SCI Acanthe Immobilier de sa demande additionnelle tendant à voir dire que la répartition du prix de cession interviendra au seul profit des copropriétaires du bâtiment D de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à[Localité 4] ;
Dit que l'indemnité réglée au titre de la cession du droit à construire doit être répartie entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à[Localité 4] ;
Rejette le moyen tiré du défaut d'habilitation du syndic à solliciter la remise en état ;
Ordonne à la SCI Acanthe Immobilier, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter d'un mois après la signification du présent arrêt, de :
- cesser les travaux de surélévation de la toiture du bâtiment D,
- remettre en son état antérieur aux constructions non autorisées,le bâtiment D, et notamment sa toiture ;
Condamne la SCI Acanthe Immobilier aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'AARPI Audineau- Guitton, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Acanthe Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Déboute la SCI Acanthe Immobilier de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
