Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 14 MARS 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13796 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDSZ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection d'AULNAY SOUS BOIS - RG n° 12-22-4274
APPELANT
M. [C] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB173
INTIMEE
S.A.E.M. CDC HABITAT, RCS de Paris sous le n°470 801 168, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Isabelle PRUD'HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0510, présente à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 2 avril 2021, la société CDC Habitat a consenti à M. [P] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 4]. Le montant initial du loyer était de 395,56 euros, outre des provisions pour charges d'un montant de 71,94 euros. La somme de 291,41 euros a été versée à titre de dépôt de garantie.
La société CDC Habitat a fait délivrer à M. [P] par exploit du 28 juin 2022 un commandement de payer la somme 2.557,71 euros au titre de oyers impayés visant la clause résolutoire.
Par exploit du 31 octobre 2022, la société CDC Habitat a fait assigner M. [P] devant le juge des référés du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :
constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au bail et par voie de conséquence la résiliation de plein droit de l'engagement locatif liant les parties ;
ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
condamner le M. [P] à lui payer la somme de 3.298,95 euros représentant l'arriéré locatif au 31 août 2022, et ce avec intérêts de droit depuis le jour du commandement sur les causes de m'acte et pour le surplus à compter de l'ordonnance à intervenir ;
condamner M. [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer, augmenté des charges et révisables selon les dispositions contractuelles jusqu'à libération effective des lieux.
Par ordonnance réputée contradictoire du 27 avril 2023, le juge des référés du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a :
déclaré recevables les demandes de la société CDC Habitat ;
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2021 entre M. [P] et la société CDC Habitat, s'agissant d'un local d'habitation situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 4], sont réunies à la date du 29 août 2022 ;
autorisé à défaut pour M. [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société CDC Habitat, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
condamné M. [P] à verser à la société CDC Habitat, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 31 août 2022, la somme de 2.782,6 euros (échéance du mois d'août 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022, date de la signification du commandement de payer ;
condamné M. [P] à payer à la CDC Habitat une indemnité d'occupation fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation outre les charges dûment justifiées à compter de la résiliation et jusqu'à la libération des lieux ;
rejeté le surplus des demandes de la société CDC Habitat en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [P] aux dépens.
Par déclaration du 3 août 2023, M. [P] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 janvier 2024, M. [P] demande à la cour, au visa de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
infirmer la décision en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
fixer le montant de la dette locative à la date du 31 juillet 2023, à la somme de 593,31 euros ;
ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de 36 mois ;
l'autoriser, en conséquence, à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 20,00 euros outre le paiement du loyer courant, la 36ème mensualité soldant la dette ;
dire que ces mensualités devront être versées le 15 de chaque mois ;
statuer de droit quant aux dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 octobre 2023, la société CDC Habitat demande à la cour de :
déclarer M. [P] recevable mais entièrement mal fondé en son appel ;
confirmer la décision entreprise des chefs suivants :
constater à la date du 29/08/2022 l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail liant les parties ;
ordonner à défaut de libération volontaire des locaux donnés à bail, l'expulsion de M. [P] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique ;
condamner M. [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au précédent loyer (charges comprises) à compter du 29/08/2022 jusqu'à complète libération des lieux loués ;
la réformer pour le surplus compte tenu de l'actualisation du montant de la provision au titre de l'arriéré locatif et d'occupation ;
condamner M. [P] à lui payer la somme provisionnelle de 3.514,78 euros au titre de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 septembre 2023, terme de septembre inclus ;
condamner par ailleurs M. [P] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
le condamner encore aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Sur le constat de l' acquisition de la clause résolutoire du bail
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
L'article 24, I, de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, deux mois après une mise en demeure infructueuse, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.
Les causes du commandement délivré le 28 juin 2022 pour la somme 2.557,71 euros n'ont pas été réglées dans les deux mois, ce qui ne fait pas débat, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 29 août 2022.
Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail, avec toutes conséquences de droit, dont l'expulsion de M.[P] et sa condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers
M. [P] expose que sa dette locative au 31 juillet 2023 s'élevait à la somme de 593,31 euros qu'il reconnaît devoir. Il précise que les frais de procédure (frais de contentieux sur le décompte du bailleur) et les frais de rejet de prélèvement ont été à juste titre déduits, n'étant pas compris dans la dette locative, qu'il a repris le paiement des loyers courants et procédé à des règlements importants pour apurer sa dette
Pour ce faire, il se réfère au relevé de compte établi par le bailleur (pièce n°1 de M. [P]) qu'il a corrigé à la main et qui fait apparaître de sa main la somme de 593,31 euros au lieu de celle de 4.136, 50 euros mentionnée à l'origine par le bailleur.
Cependant, M. [P] n'explique pas comment il obtient ce résultat, les frais de contentieux de 126,62 euros seulement ayant été déduits à deux reprises, tandis qu'il n'allègue pas que des versements n'auraient pas été pris en compte.
La société CDC Habitat produit pour sa part un décompte arrêté au 13 septembre 2023 qui fait apparaître une dette locative de 4.354, 65 euros, terme de septembre 2023 inclus.
La société CDC Habitat ne conteste pas devoir retrancher à cette somme les frais dits de contentieux et de rejets de prélèvement qu'elle justifie à hauteur de 839,87 euros.
M. [P] reste donc devoir au titre de sa dette locative la somme de 3.514,78 euros au 13 septembre 2023.
L'obligation de paiement de M.[P] n'étant pas sérieusement contestable, il sera condamné au paiement d'une provision de ce montant.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
M. [P] sollicite des délais de paiement de 36 mois, exposant être avoir repris le paiement des loyers courants, avoir subi des difficultés financières issues de la séparation avec sa compagne, être père de famille de cinq enfants, moyennant des versements de 20 euros par mois qui s'ajoutent au loyer courant.
Toutefois, ainsi que le fait à juste titre observer la société CDC Habitat, malgré les efforts de M. [P] dans la reprise du paiement du loyer courant, l'offre de remboursement à laquelle il procède est insuffisante au regard du montant de la dette locative, étant relevé que les premières défaillances dans l'obligation de paiement se sont produites peu de temps après la signature du bail.
Dans ces conditions, sa demande ne peut être accueillie.
Sur les frais et dépens
Le sort des dépens et de l'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
En appel, M. [P] étant partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile sera tenu aux dépens.
En équité, la demande formée par la société CDC Habitat sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise sur le montant de la provision allouée,
La confirme en ses autres dispositions,
Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant,
Condamne M. [P] à payer à la société CDC Habitat une provision de 3.514,78 euros au titre de l'arriéré au 13 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus,
Condamne M. [P] aux dépens d'appel dont distraction dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la société CDC Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
