Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 14 MARS 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13156 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIB2Z
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2023 -Président du TJ d'Evry - RG n°23/00204
APPELANTE
S.C.I. BARAKA, RCS d'Evry sous le n°479 348 351, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955
INTIMEE
S.C.I. INTEGRALE, RCS d'Evry sous le n°389 679 499, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Grégory CALAS de la SELEURL CG LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2007, présent à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 19 juillet 2016, la SCI Integrale a donné à bail à la SCI Baraka un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2]. Le loyer annuel s'élevait à la somme de 26.520 euros, soit 2.210 euros mensuels, outre une provision pour charges mensuelles de 442 euros HT.
Par exploit du 16 janvier 2023, la SCI Integrale a fait délivrer à la SCI Baraka un commandement de payer la somme de 41.175,74 euros, au titre de loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.
Par acte du 23 février 2023, la SCI Integrale a fait assigner la SCI Bakara devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir :
constater l'acquisition de clause résolutoire ;
ordonner l'expulsion de la SCI Bakara et de tous occupants de son chef des locaux, et ce, avec l'assistance d'un huissier, d'un serrurier et de la force publique en cas de besoin ;
condamner la SCI Bakara à lui payer :
- la somme provisionnelle de 25.748,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 février 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle, fixée à un montant égal à 1% du loyer annuel HT jusqu'à libération effective des lieux.
Par ordonnance contradictoire du 23 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a :
constaté l'acquisition de clause résolutoire du bail au 17 février 2023 ;
ordonné l'expulsion de la SCI Bakara et/ou tout occupant de son chef du local commercial situé [Adresse 2] au besoin de la force publique ;
condamné la SCI Bakara à payer à la SCI Integrale la somme provisionnelle de 29.343,32 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023, date du commandement de payer ;
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SCI Bakara à la SCI Integrale à compter du 1er juin 2023, jusqu'à libération effective des lieux à la somme de 320,87 euros HT par jour, outre le montant des charges prévues au contrat ;
rejeté toute autre demande principale ou reconventionnelle plus ample ou contraire ;
condamné la SCI Bakara aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2023.
Par déclaration du 21 juillet 2023, la SCI Bakara a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 janvier 2024, la SCI Bakara demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
Y faisant droit :
infirmer l'ordonnance entreprise du 23juin 2023 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 février 2023 ; - ordonné son expulsion et de tout occupant de son chef du local commercial situé [Adresse 2] au besoin par la force publique ;
- l'a condamnée à payer à la SCI Integrale la somme provisionnelle de
29. 343,32 euros au titre des loyers et charges taxes et indemnités d'occupations impayées arrêtées au 31 mai 2023 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023 date du commandement de payer ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par elle à la SCI Integrale à compter du 1er juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 320,87 euros hors-taxes par jour outre le montant des charges prévues au contrat ;
Et statuant à nouveau :
A titre principal :
dire n'y avoir lieu à référé compte tenu de l'existence de contestations sérieuses ;
En conséquence :
débouter la SCI Integrale de toutes ses demandes ;
condamner la SCI Integrale à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI Integrale aux dépens.
Subsidiairement :
l'autoriser à payer l'arriéré suivant un échéancier à hauteur de 2.000 euros mensuels payés en sus des échéances courantes, jusqu'à complet apurement de la dette, et ordonner la suspension de l'acquisition de clause résolutoire sous réserve du respect de cet échéancier ; fixer, en cas de non respect de l'échéancier, le montant de l'indemnité d'occupation au montant mensuel équivalent au montant du loyer augmenté des charges et taxes.
Elle expose notamment que :
- le commandement de payer a été délivré sans que ni la nature ni le quantum des sommes ne soient individualisés, ce qui affecte sa validité, alors que le décompte joint est erroné et sans correspondance avec les factures communiquées,
- les décomptes postérieurs sont tout aussi erronés,
- le bailleur ne justifie pas de la réalité et du montant de la créance, de sorte que l'appelante est en droit de solliciter la restitution des sommes versées au titre des charges, dont le quantum n'est pas démontré,
- le montant de l'indemnité d'occupation est disproportionné, et sans lien avec la réalité économique de la situation,
- elle propose de régler sa dette à hauteur de 2.000 euros en sus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 12 janvier 2024, la SCI Integrale demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 du code civil, 32-1, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;
dire la SCI Bakara non fondée en son appel et rejeter toutes ses demandes ;
rejeter les demandes, fins et conclusions de la SCI Bakara comme étant irrecevables et mal fondées en ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance du 23 juin 2023 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 17 février 2023 ;
- ordonné l'expulsion de la SCI Baraka et de tout occupant de son chef du local commercial situé [Adresse 2] au besoin par la force publique ;
- condamné la SCI Baraka à lui payer la somme provisionnelle de 29.343,32 euros au titre des loyers et charges taxent et indemnités d'occupations impayées arrêtées au 31 mai 2023 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter su 16 janvier 2023 date du commandement de payer ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SCI Baraka à compter du 1er juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 320,87 euros hors-taxes par jour outre le montant des charges prévues au contrat ;
Et y ajoutant :
condamner, en outre, la SCI Baraka à lui payer l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 320,87 euros HT par jour outre le montant des charges prévues au contrat due par la SCI Bakara à compter du 12 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;
ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant leslieux, soit sur place, soit dans tel garde meuble qu'il plaira au demandeur, et ce, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;
ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneron lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamner la SCI Baraka au versement de la somme de 20.000 euros pour résistance abusive ;
condamner la SCI Baraka au versement de la somme de 5.460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI Baraka aux dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maitre Calas conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle expose notamment que :
- le preneur a procédé à des réglements partiels postérieurs à la délivrance du commandement de payer mais les causes n'en ont pas été soldées dans les délais impartis,
- le montant de la dette est aujourd'hui bien supérieur à celui réclamé dans le commandement, alors que la défaut de paiement des loyers n'est pas contesté,
- les sommes réclamées aux termes du commandement de payer délivré correspondent aux loyers, indexations et charges dus au titre du bail, alors même que l'appelante a reçu tous les mois les factures corresondantes,
- les provisions sur charges sont également justifiées et n'ont jamais été contestées par la SCI Baraka,
- l'appelante a révélé en première instance que la sous-locataire était solvable, alors que la sous-location des lieux est prohibée par le bail à défaut d'accord exprès du bailleur,
- la demande de délais de paiement est aberrante et l'appel interjeté est dilatoire.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE, LA COUR
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de paiement de l'arriéré locatif
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 16 janvier 2023 à la SCI Baraka pour un arriéré locatif de 41.452, 74 euros en principal.
Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées avant cette date, ce qui ne fait pas débat.
La SCI Baraka soutient que la nature et le quantum des sommes ne sont pas explicités ni individualisés, que le décompte est erroné, ce qui priverait d'effets le commandement délivré.
Or, pour être valable, le commandement de payer doit mentionner un décompte précis de la somme due, détaillant le nombre de termes de loyers réclamés, la période définie, le montant de chaque terme avec la ventilation entre charges et loyers.
Ainsi, dès lors que la somme réclamée en principal dans le commandement est indiquée d'une manière globale, fait référence à des factures comportant un montant de loyer et charges confondus et qu'aucun détail ni aucun autre décompte n'a été annexé à l'acte afin de mettre le preneur en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande et de la discuter utilement, il en résulte que le commandement litigieux est susceptible de n'avoir pas été mis valablement en oeuvre. La production devant la cour d'un relevé de compte établi au jour de l'audience de première instance qui mentionne également à cette date les factures considérées comme impayées, lesquelles sont jointes, ne saurait valider a posteriori le commandement délivré.
Par conséquent, la demande d'acquisition de la clause résolutoire, avec toutes conséquence de droit, se heurte à une contestation sérieuse et l'ordonnance rendue sera infirmée de ce chef.
Sur la demande en paiement provisionnelle
La SCI Integrale sollicite le paiement de la somme de 83.829,26 euros en deniers ou quittances au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés depuis le rpemier juin 2023 jusqu'au 11 janvier 2024, outre le montant des charges.
Précisément, l'ordonnance rendue ayant condamné la SCI Baraka à titre provisionnel à la somme de 29.343, 32 euros au titre des loyers charges et indemnité d'occupation impayées au 31 mai 2023, la SCI Integrale sollicite que lui soit allouée la somme de 54.485, 94 euros en sus des causes de l'ordonnance rendue.
Il ressort de l'ensemble que :
- l'acquisition de la clause résolutoire se heurtant à une contestation sérieuse, la SCI Intégrale est mal fondée à demander une indemnité d'occupation,
- elle produit un décompte des sommes dues au 19 mai 2023 pour un montant de 29.343,32 euros et verse aux débats les factures afférentes, ce qui ne fait pas réellement débat entre les parties,
- elle produit ensuite un décompte (pièce n°8) au 11 janvier 2023, visant à compter du mois de juin 2023 des indemnités d'occupation et charges, outre des règlements de la SCI Baraka, qui ne sont pas discutés,
- or, au regard de ce qui précède, aucune indemnité d'occupation n'est due, étant précisé que le premier juge qui l'a fixée n'explicite pas son calcul, et que l'intimée ne distingue pas dans son décompte les loyers dus tels que prévus au bail et les indemités d'occupation,
- de la sorte, la demande provisionnelle, élevée en cause d'appel par la SCI Integrale, se heurte à une contestation sérieuse, alors que l'ordonnance rendue, pour mémoire, a indiqué qu'elle condamnait la SCI Baraka à lui payer la somme de 29.342, 32 euros, au titre des loyers et charges taxes et indemnités d'occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutorie,
- cette somme de 29.342, 32 euros n'est pas réellement contestée par la SCI Baraka en ce qui concerne les loyers contractuels mais toutefois elle conteste à juste titre l'application de la clause pénale par le premier juge,ce qui l'amène à considérer que l'indemnité d'occupation est disproportionnée,
- dans ces conditions, alors que la SCI Integrale ne produit aucun décompte permettant de justifier le montant des loyers dus, indépendamment de l'indemnité d'occupation prescrite par le premier juge, alors que le montant des charges est en outre discuté, la demande provisionnelle se heurte également à une contestation sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.
La décision sera donc infirmée de ce chef.
Eu égard à ce qui précède, il n'ya pas lieu de faire droit à la demande de la SCI Integrale tenant à voir condamer la SCI Baraka au titre de la résistance absive.
La décision rendue sera infirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.
La SCI Intégrale sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Elle sera en revanche condamnée sur ce fondement dans les termes du dispositif.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la SCI Intégrale de l'ensemble de ses demandes,
Condamne la SCI Integrale aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne la SCI Integrale à payer à la SCI Baraka la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
