Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 14 MARS 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10372 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYVM
Décision déférée à la Cour :
Arrêt du 07 Septembre 2022 - Cour de Cassation - RG n° 596 F-D
Arrêt du 28 Mai 2021- Cour d'Appel de Paris - RG n° 19/01007
Jugement du 12 Décembre 2018 - Tribunal d'Instance de Meaux - RG n° 11-18-00364
APPELANTE
S.C.I. SJN
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153
Ayant pour avocat plaidant Me Cyrille ACHACHE
INTIMEE
Madame [G] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Anne-Laure MEANO, président
Muriel PAGE, conseiller
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laure POUPET
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2014, la S.C.I. SJN a donné à bail à Mme [G] [U] un bien immobilier sis [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros.
Par acte d'huissier du 1er juin 2017, la SCI SJN a fait délivrer à Mme [G] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 8500 euros au titre des loyers de janvier 2016 à juin 2017.
Par acte d'huissier du 20 septembre 2017, la S.C.I. SJN a fait assigner Mme [G] [U] en référé devant le président du tribunal d'instance de Meaux aux fins d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, l'expulsion de la locataire sous astreinte, la condamnation de la locataire à la somme de 12.500 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2018 inclus ainsi qu'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Mme [G] [U] aux entiers dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer.
Mme [G] [U] a quitté les lieux le 31 octobre 2017.
Suivant ordonnance de référé en date du 13 février 2018, le président du tribunal d'instance de Meaux a constaté l'existence d'une contestation sérieuse, Mme [U] soutenant que le bail avait été nové au 31 décembre 2015 au profit d'une convention d'occupation à titre gratuit, et a ordonné le renvoi de l'affaire à la juridiction du fond.
La S.C.I SJN a demandé :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er août 2017,
- la condamnation de Mme [G] [U] à la somme de 11.000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 octobre 2017,
- la condamnation de Mme [G] [U] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire entrepris du 12 décembre 2018, le tribunal d'instance de Meaux a ainsi statué :
Dit que la demande formée par la S.C.I. SJN et tendant à ce que le constat de la résolution du bail soit réalisé est sans objet,
Déboute la S.C.I. SJN de sa demande formée à l'encontre de Mme [G] [U],
Déboute Mme [G] [U] de sa demande tendant à ce que la S.C.I. SJN soit condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne la S.C.I SJN à verser à Mme [G] [U] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I. SJN aux dépens,
Ordonnne l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 15 janvier 2019, la S.C.I. SJN a interjeté appel du jugement.
Par arrêt contradictoire du 28 mai 2021, la cour d'appel de Paris a ainsi statué :
Confirme le jugement du tribunal d'instance de Meaux en date du 12 décembre 2018 sauf à dire que la demande en constatation de la résolution du bail est rejetée et en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] [U],
Statuant de nouveau du seul chef infirmé sur appel incident,
Condamne la S.C.I. SJN à payer à Mme [G] [U] la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice moral,
Y ajoutant,
Condamne la S.C.I. SJN à payer à Mme [G] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette tout autre demande,
Condamne la S.C.I. SJN aux dépens d'appel.
La S.C.I. SJN s'est pourvue en cassation.
Par un arrêt du 7 septembre 2022, la troisième chambre civile de la cour de cassation a ainsi statué :
Vu I'articIe 1998 du code civil,
4. ll résulte de ce texte que Ie mandant peut être engagé sur Ie fondement d'un mandat apparent, si Ia croyance du tiers dans Ies pouvoirs du mandataire est Iégitime, ce caractère supposant que Ies circonstances autorisaient Ie tiers à ne pas vérifier Ies Iimites exactes de ces pouvoirs.
5. Apres avoir relevé que Mme [U] s'était accordée avec une associée de Ia SCI, bailleresse, pour nover Ie bail en un prêt à usage à compter du 1er janvier 2016, I'arrêt retient que cette associée s'est comportée comme mandataire apparent et que Ies liens amicaux existant entre elles autorisaient Mme [U] à ne pas vérifier Ies Iimites de ce mandat.
6. En statuant ainsi, alors que I'avantage gratuit dont se prévalait Mme [U] Iui imposait de vérifier Ies pouvoirs de Ia prétendue mandataire, Ia cour d'appeI a violé Ie texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'iI y ait lieu de statuer sur Ies autres griefs, Ia Cour :
Casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne Mme [U] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [U] et la condamne à payer à la société civile immobilière SJN la somme de 3.000 euros.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu la déclaration de saisine formée le 7 juin 2023 par la S.C.I. SJN,
Vu les dernières écritures remises au greffe le 31 octobre 2023 au terme desquelles la S.C.I. SJN demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 12 décembre 2018 par le tribunal judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
À titre principal
Juger que la théorie de l'apparence ne s'applique pas à celui qui ne fait que recevoir un avantage gratuit et en conséquence écarter la qualification de 'prêt à usage',
Subsidiairement juger que l'apparence doit s'apprécier uniquement au moment de l'acte litigieux et non postérieurement et qu'en matière de bail le locataire a l'obligation de vérifier le pouvoir du mandataire apparent : en conséquence écarter la théorie de l'apparence,
Très subsidiairement juger que le prétendu 'prêt à usage' est entaché d'une nullité absolue car contraire à l'objet social et à l'intérêt social de la S.C.I. SJN et en conséquence dire que les relations contractuelles ont toujours été régies par le bail initial,
Infiniment subsidiairement juger qu'il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit sous signature privée ou authentique : constater la carence de la partie adverse sur ce point,
Très infiniment subsidiairement
Vu les arrêts publiés de la Cour de cassation du 18 avril 2000 et du 5 juin 2013,
Juger que le contrat de bail n'a pas été résilié d'un commun accord et que la S.C.I. SJN n'a pas renoncé à l'arriéré de loyers.
[Dans tous ces cas]
Prononcer la résolution du bail à la date du 1er août 2017 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
Condamner Mme [U] à payer à la S.C.I. SJN la somme de 11.000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 octobre 2017 date du départ du locataire avec intérêt au taux légal à compter du 31 octobre 2017 et ordonner la capitalisation des intérêts.
Condamner Mme [U] à payer à la S.C.I. SJN la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire (soit 187 euros Pièce 2).
Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 octobre 2023, au termes desquelles Mme [G] [U] demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal d'instance de Meaux du 12 décembre 2018 en toutes ses dispositions.
Condamner la société SJN à payer à Mme [U] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la société SJN aux dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la novation du contrat de bail en commodat
Devant la cour, Mme [U], qui ne se prévaut plus du mandat apparent de Mme [N][E], associée de la SCI SJN, soutient que le contrat de bail s'est nové à compter du 1er janvier 2016 en un 'commodat de manière tacite au vu du comportement de chacune des parties', de sorte que 'même sans caractériser le mandat apparent au nom de Mme [E], il est patent que la SCI SJN a par ses actes consenti à une novation du contrat de bail en un commodat'. Elle souligne qu'elle s'est ainsi maintenue dans les lieux avec l'assentiment de la SCI SJN de janvier 2016 à mai 2017, soit 17 mois, sans se voir réclamer le moindre loyer, et que les loyers de janvier et mars 2016 lui ont été remboursés par le comptable de la SCI sans évoquer qu'il s'agissait d'une suspension. Elle affirme que Mme [Z] [E] a reconnu cette occupation à titre gratuit, de même que le gérant, M. [K], lequel a pu exprimer dans des échanges de SMS qu'il ne souhaitait pas que des poursuites soient exercées à son encontre. Elle ajoute qu'elle a effectué des travaux dans les lieux en contrepartie de cette occupation à titre gratuit.
La SCI SJN répond qu'aucune pièce adverse ne comporte un accord de la SCI SJN pris en la personne de son représentant légal, soit M. [D] [K], à une résiliation de la relation contractuelle.
Elle rappelle que le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait, et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire. Elle affirme que l'attestation d'occupation gratuite du 31 janvier 2017 n'est pas probante, en ce qu'elle émane de Mme [E], associée, et que Mme [U] ne peut se prévaloir de la théorie du mandat apparent. Elle fait valoir qu'une facilité de paiement avait été consentie à Mme [U] en raison de sa situation précaire et que le commandement de payer a été délivré car elle tardait à régulariser ses règlements, auxquels la SCI n'avait pas renoncé. Elle souligne que Mme [U] produit un montage photo dont la SCI SJN conteste l'authenticité, relève qu'elle ne produit aucune facture des travaux réalisés, tandis qu'elle-même justifie par les pièces produites avoir fait installer une cuisine neuve dans les lieux loués pour un montant de 7.426 euros.
En vertu de l'article 1875 du code civil, 'le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi'. L'article 1876 dispose que 'ce prêt est essentiellement gratuit'.
Selon l'article 1273 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce compte tenu de la date de la novation alléguée le 1er janvier 2016, 'la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte'.
La volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties (Com., 31 janvier 1983, n°81-16.027). Si l'intention de nover n'est pas exprimée dans l'acte emportant novation, les juges peuvent la rechercher dans les faits de la cause (Civ. 1re, 11 février 1986, n°84-15.849).
En l'espèce, aucun acte n'est produit comportant un accord de la SCI SJN, prise en la personne de son représentant légal, soit M. [D] [K] son gérant, pour une résiliation du bail et sa novation en un contrat de prêt à usage ou commodat.
La SCI SJN fait valoir à juste titre que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire (Civ. 3ème , 5 juin 2013, n°12-19.634), de sorte qu'il ne saurait être déduit de l'absence de réclamation des loyers échus et impayés entre le mois de janvier 2016 et le commandement de payer du 1er juin 2017 que la SCI SJN avait renoncé à se prévaloir du contrat de bail liant les parties.
Mme [U] ne saurait davantage se prévaloir de l'attestation de Mme [Z] [E] du 31 janvier 2017, selon laquelle celle-ci indique 'je soussignée, [Z] [E], associée de la SCI SJN (...)déclare sur l'honneur héberger à titre gratuit Mme [G] [U] à l'adresse suivante: [Adresse 1] depuis le 1er janvier 2016". En effet, outre le fait que cette attestation est postérieure de plus d'un an à la novation alléguée en commodat, Mme [E], en tant que simple associée de la SCI, ne pouvait engager la société, la théorie du mandat apparent n'étant pas applicable s'agissant d'un avantage gratuit imposant à Mme [U] de vérifier les pouvoirs de la prétendue mandataire.
Mme [U] ne saurait encore se prévaloir de la réponse par courriel du comptable de la SCI SJN en date du 13 avril 2016, selon laquelle 'Mme [E] m'a dit de vous rembourser les mois de mars et janvier, c'est ce qui était prévu avec M. [E]', dès lors que Mme [E], tout comme M. [E], en tant que simples associés, n'avaient pas qualité pour décider de ce remboursement au nom de la SCI SJN, dont seul M. [D] [K] est le gérant.
Mme [U] ne peut davantage exciper des SMS échangés avec M. [D] [K] au début de la présente procédure, dans lesquels celui-ci indique qu'il n'était pas à l'origine de la demande d'expulsion et de paiement des loyers, dès lors que la SCI SJN produit une attestation de M. [K] selon laquelle il a demandé à Me [S] [L] d'assigner Mme [U] devant le tribunal d'Instance de Meaux pour obtenir son expulsion et le paiement de l'arriéré locatif, mais n'avoir 'pas eu le courage ou la franchise de le dire clairement à Mme [G] [U] lorsque cette dernière [l']a contacté en larmes et au bord de la crise de nerfs après qu'elle a reçu l'assignation'.
Enfin, les photographies, non authentifiées, et les attestations de proches versées aux débats par Mme [U] relatifs aux travaux que cette dernière aurait accomplis dans les lieux loués en contrepartie de la gratuité de son occupation ne suffisent pas à prouver la réalité de l'accord allégué, pas plus que lesdits travaux, en l'absence de toute facture d'achats de matériaux, tandis que la SCI SJN justifie par la facture du 30 octobre 2014 produite avoir fait poser une cuisine équipée dans les lieux loués pour un montant de 7426 euros.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucun acte emportant novation n'est établi et que les faits de la cause ne démontrent pas davantage une intention de nover claire et non équivoque des parties ; la preuve d'une novation du contrat de bail en commodat à compter du 1er janvier 2016 n'est donc pas rapportée, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge.
Sur les demandes principales de la SCI SJN
* Le 'prononcé' de la résiliation du bail à la date du 1er août 2017 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire
Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas dépourvue d'objet même si Mme [U] a quitté les lieux le 31 octobre 2017, seule la demande d'expulsion (non maintenue devant la cour) étant dépourvue d'objet de ce fait.
Contrairement à ce que soutient Mme [U], la SCI SJN justifie par les pièces produites que le commandement de payer du 1er juin 2017 a été notifié à la CCAPEX le 2 juin 2017, et que l'assignation a été notifiée à la sous-préfecture de Meaux le 21 septembre 2017, de sorte que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.
Tout en sollicitant l'acquisition de la clause résolutoire, le bailleur demande à la cour de prononcer la résiliation du bail, ce qui est contradictoire, quant à la prise d'effet de la résiliation ; au vu de ces éléments et en l'absence d'observations à ce sujet de la locataire, la cour, tenue par les prétentions figurant au dispositif des conclusions « prononcera » la résiliation du bail à la date du 1er août 2017 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, infirmant le jugement entrepris sur ce point, Mme [U] n'ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa signification.
* La condamnation de Mme [U] au paiement des loyers et indemnités d'occupation arrêtées au 31 octobre 2017
Il n'est pas contesté que Mme [U] ne s'est pas acquittée du paiement du loyer mensuel de 500 euros à compter du 1er janvier 2016.
A compter du 1er août 2017, date de la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, et jusqu'à son départ des lieux le 31 octobre 2017, la SCI SJN est fondée à obtenir la condamnation de Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel, soit 500 euros.
Mme [U] doit donc être condamnée au paiement de la somme de :
(500 x 22 mois) = 11.000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtées au 31 octobre 2017, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2018, date des écritures de première instance ayant pour la première fois réclamé ladite somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.
Il convient de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.
Mme [U], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juin 2017, et d'appel.
L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, et de 2000 euros au titre dudit article en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation du bail à la date du 1er août 2017 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire,
Condamne Mme [G] [U] à payer à la SCI SJN la somme de 11.000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 octobre 2017, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2018,
Condamne Mme [G] [U] à payer à la SCI SJN la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
Condamne Mme [G] [U] aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er juin 2017,
Et y ajoutant,
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts,
Condamne Mme [G] [U] à payer à la SCI SJN la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Condamne Mme [G] [U] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
