| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 07 mars 2024, 23/12400

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 07 MARS 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12400 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7GQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Décembre 2021 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 21/01109

APPELANTE

S.A.S. ALTER EGO PRP, RCS de Melun sous le n°520 573 908, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-baptiste LOICHOT, avocat au barreau de MELUN

INTIME

M. [Y] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5] (NOUVELLE CALÉDONIE)

Représenté par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocat au barreau de MEAUX, substituée à l'audience par Me Divine ZOLA DUDU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [N] est propriétaire d'un terrain nu situé à [Localité 8], [Adresse 6], parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 1] qui a été donnée en location à la société Alter Ego PRP pour y effectuer des formations, en vertu d'un contrat de bail du 29 mars 2017, moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 450 euros outre le paiement des taxes foncières par le preneur. La durée initiale d'un an était renouvelable par tacite reconduction.

Invoquant le non-paiement des loyers et charges à compter du mois de janvier 2020, M. [N] a fait délivrer le 8 décembre 2020 à la société Alter Ego PRP une sommation de payer la somme de 10.945 euros au principal, visant la clause résolutoire, sommation qui est restée sans effet dans le mois de sa délivrance.

C'est dans ces conditions que, par acte du 3 novembre 2021, M. [N] a fait assigner la société Alter Ego PRP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 9 janvier 2021 ;

- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et objets mobiliers, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;

- condamner la société Alter Ego PRP au paiement d'une provision de 15.445 euros, valoir sur les termes arriérés, charges, impôts et indemnités d'occupation selon décompte pour la période, majorés des intérêts légaux à effet au 8 décembre 2020 pour la somme de 10.945 euros et de l'assignation pour le surplus ;

- condamner la société Alter Ego PRP au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer courant et de la provision sur charges et jusqu'à la libération définitive des lieux ;

- dire et juger que si l'occupation devait se prolonger plus de un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice de référence des loyers publié à l'INSEE s'il évolue la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance intervenir ;

- condamner la société Alter Ego PRP payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement.

La société Alter Ego PRP n'a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, a :

constaté l'acquisition au profit de M. [N] du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 29 mars 2017 à compter du 9 janvier 2021 ;

ordonné l'expulsion de la société Alter Ego PRP des lieux qu'elle occupe constitués d'une parcelle de bois située à [Localité 8], [Adresse 6], parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 1], dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toutes personnes occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

condamné la société Alter Ego PRP à payer à titre de provision à M. [N] la somme de 9.900 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation dues suivant décompte arrêté au mois d'octobre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2020 sur la somme de 5.400 euros et compter de l'assignation pour le surplus ;

condamné la société Alter Ego PRP à payer à M. [N], à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 450 euros, égal au loyer contractuel, compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ;

dit que si l'occupation devait se prolonger plus de un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice de référence des loyers publié à l'INSEE s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné la société Alter Ego PRP à payer à M. [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Alter Ego PRP aux dépens.

Par déclaration du 10 juillet 2023, la société Alter Ego PRP a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 septembre 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, et des articles 1103, 1709 et 1728 du code civil, de :

infirmer totalement l'ordonnance rendue le 15 décembre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'elle a :

constaté l'acquisition au profit de M. [N] du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 29 mars 2017 à compter du 9 janvier 2021 ;

ordonné l'expulsion de la société Alter Ego PRP des lieux qu'elle occupe constitués d'une parcelle de bois située à [Localité 8], [Adresse 6], parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 1], dans un délai de 10 jours compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toutes personnes occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

condamné la société Alter Ego PRP à payer à titre de provision à M. [N] la somme de 9.900 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation dues suivant décompte arrêté au mois d'octobre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2020 sur la somme de 5.400 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

condamné la société Alter Ego PRP à payer à M. [N], à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 450 euros, égal au loyer contractuel, à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ;

dit que si l'occupation devait se prolonger plus de un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice de référence des loyers publié l'INSEE s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné la société Alter Ego PRP à payer à M. [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Alter Ego PRP aux dépens.

Infirmant ladite décision et statuant de nouveau,

constater qu'elle avait quitté les lieux objets du contrat de bail litigieux avant que l'ordonnance ne soit rendue, soit à la fin décembre 2019 au plus tard, et qu'elle était jour du paiement de ses loyers et charges ;

débouter par conséquent M. [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

constater que la clause résolutoire était acquise au 09 janvier 2021 de sorte que, ayant quitté les lieux en décembre 2019, elle ne saurait être tenue au paiement du loyer au-delà du 09 janvier 2021, et ne saurait être condamnée à quelque indemnité d'occupation que ce soit postérieurement à cette date ;

condamner M. [N] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

condamner, enfin, M. [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle fait valoir que son président et M. [N] avaient des liens personnels ; qu'ils avaient convenu de gré à gré que le terrain serait remis à son propriétaire dès la fin de l'année 2019 ; que ses salariés en attestent ; qu'à la date de l'ordonnance de référé, elle avait quitté les lieux depuis longtemps.

Elle souligne qu'elle était à jour de ses loyers et charges au moment où elle n'a pas entendu renouveler le contrat de location et qu'elle en justifie.

Elle soutient que le procès-verbal de reprise des lieux est entaché d'irrégularités ; qu'il affirme que les lieux sont vides de toute occupation, alors que l'huissier de justice qu'elle a mandaté a constaté que les lieux étaient occupés.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la clause résolutoire étant acquise au 9 janvier 2021 et ayant quitté les lieux en décembre 2019, elle ne saurait être tenue au paiement du loyer au-delà de cette date.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 octobre 2023, M. [N] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1709 et 1728 du code civil, de :

infirmer l'ordonnance de référé rendue le 15 décembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la société Alter Ego PRP à lui payer la somme de 5.545 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2020 ;

Statuant à nouveau,

condamner la société Alter Ego PRP à lui payer la somme de 5.545 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

confirmer l'ordonnance pour le surplus ;

condamner la société Alter Ego PRP à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouter la société Alter Ego PRP de toutes ses demandes ;

condamner la société Alter Ego PRP aux entiers dépens et autoriser la SCP Cagneaux-Dumont Gallion à procéder au recouvrement en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que tous les éléments démontrent que la société appelante n'a jamais mis fin au contrat de location ; qu'elle ne justifie d'aucun accord verbal à ce titre ; qu'elle ne s'est pas présentée devant le premier juge, ce qui aurait permis d'arrêter la dette et d'assurer la reprise des lieux.

Il relève que la société appelante ne s'est jamais manifestée non plus auprès de l'huissier de justice ou de lui pendant toute la procédure judiciaire alors même que tous les actes ont été délivrés à la personne, l'obligeant à engager des frais et il considère que le simple départ des lieux ne peut entraîner automatiquement la résiliation du contrat, sans en respecter le formalisme.

Il soutient que la société Alter Ego PRP reconnaît n'avoir procédé à aucun règlement depuis janvier 2020 ; qu'elle n'a pas déféré à la sommation de payer dans le délai d'un mois de sorte que la clause résolutoire était acquise.

Il détaille la dette locative réclamée et rappelle que la restitution a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux, ce qui se distingue du simple fait pour le locataire de quitter matériellement les lieux.

Il soutient que conformément à l'accord des parties, la société Alter Ego PRP était tenue au paiement de la taxe foncière.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jour l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Il résulte de l'article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de location de terrain nu contient une clause résolutoire ainsi libellée :

" Toutes les conditions du présent bail sont de rigueurs.

A défaut par le preneur d'exécuter une seule d'entre elles, la résiliation du bail sera encourue de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure de payer ou d'exécuter resté[e] sans effet et énonçant la volonté du bailleur d'user du bénéfice de la présente clause, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans que l'effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou conciliation ultérieure. Il en sera de même en cas de liquidation de biens, règlement judiciaire, cessation de paiement ou déconfiture du preneur. "

La sommation de payer du 8 décembre 2020 vise cette clause qui y est intégralement reproduite. La somme de 5.400 euros est réclamée au titre des loyers de janvier à décembre 2020, outre 5.545 euros au titre de la taxe foncière.

Pour s'opposer aux demandes du bailleur, la société Alter Ego PRP fait valoir qu'il résulte d'un accord verbal qu'il avait été convenu que le terrain serait restitué à la fin de l'année 2019. Elle s'estime libérée de son engagement de payer dès cette date.

Cependant, l'existence d'un tel accord étant contestée, il lui appartient d'en faire la preuve, par exemple par la production d'échanges de correspondance en ce sens, ce qu'elle ne fait pas.

Cette preuve portant sur l'existence d'une rencontre des volontés afin de mettre fin au contrat de manière anticipée est distincte de celle, matérielle, d'un simple départ des lieux qui ne saurait libérer le locataire de ses obligations.

Le contrat prévoit d'ailleurs la forme de la résiliation : elle intervient par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de un mois.

La restitution des lieux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux d'une part et par la remise de toutes les clés au propriétaire d'autre part (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857 : JurisData n° 2019-020273 ; Loyers et copr. 2020, comm. 29).

Par conséquent, en l'absence de respect de ce formalisme et d'un accord du bailleur, les attestations d'un associé de l'appelante (pièce 9) sur ce départ ou les personnes exposant que des formations ne sont plus organisées dans les lieux (pièces 10 et 11) ne sont pas pertinentes.

Il sera relevé que ni le courrier de mise en demeure en date du 31 octobre 2020, ni surtout la sommation de payer visant la clause résolutoire remise à personne le 8 décembre 2020 n'ont été contestés par la société appelante, qui est restée taisante, alors qu'elle avait pourtant intérêt à s'y opposer compte tenu de l'accord allégué à hauteur d'appel.

S'agissant de l'arriéré locatif visé par la sommation, il est afférent à la seule année 2020 (12X450) et il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'absence de paiement pour cette période : l'appelante soutenant, à tort, être libérée de ses obligations depuis décembre 2019.

Elle reconnaît donc implicitement mais nécessairement ne plus avoir payé de loyer depuis cette date.

A titre subsidiaire, la société Alter Ego PRP fait valoir que la clause résolutoire étant acquise le 9 janvier 2021 mais ayant quitté les lieux en décembre 2019, elle ne serait plus tenue à quelque indemnité que ce soit postérieurement à cette date.

Dans la mesure où elle ne démontre pas avoir averti le bailleur de son départ même en réponse à la sommation de payer visant la clause résolutoire, le simple fait matériel de quitter les lieux lui est inopposable, même après la date d'effet de la clause, comme le relève M. [N]. L'appelante ne justifie pas de la restitution effective des lieux, à défaut par une expulsion à cette date ; le propriétaire serait d'ailleurs fautif s'il s'affranchissait de ces modalités de reprise de son bien.

Le procès-verbal en date du 20 juillet 2023 produit par l'appelante n'établit pas que les locaux seraient occupés par un tiers : il est simplement noté la présence de tas de terre et de gravat, le requérant alléguant avoir aplani les lieux avant de les quitter. Le fait que les lieux paraissent inoccupés étant en soi indifférent, pour les raisons évoquées ci-avant.

Les indemnités d'occupation sont donc dues jusqu'au 3 août 2023, date du procès-verbal de reprise des lieux.

La décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, condamné à titre provisionnel la société Alter Ego PRP à payer la somme de 9 900 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation demeurés impayés (octobre 2021 inclus), outre les indemnités d'occupation à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, soit le 3 août 2023.

S'agissant de la taxe foncière, le premier juge a relevé que l'avis de taxes foncières communiqué précisait que la taxe était calculée sur une propriétaire bâtie alors que le terrain est nu de sorte qu'il ne ressortait pas avec évidence requise en référé que cet avis se rapporte au bien donné en location.

L'article 4 du contrat de location stipule que "les impôts fonciers sont à la charge du preneur, sur présentation de l'avis du bailleur".

M. [N] justifie d'un relevé de propriété s'agissant de la propriété non bâtie située [Adresse 4] à [Localité 8] (pièces 2 et 3) et d'un avis d'impôt pour 2020 pour la somme de 5 545 euros pour une propriété à cette adresse.

L'ordonnance sera infirmée sur ce point.

La société Alter Ego PRP sera condamnée à payer, à titre de provision, la somme de 5.545 euros correspondant à la taxe foncière 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de présent arrêt (comme réclamé).

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de la décision déférée au titre des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d'appel, la société Alter Ego PRP sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la demande au titre de la taxe foncière ;

Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Alter Ego PRP à payer à M. [N] la somme provisionnelle de 5.545 euros au titre de la taxe foncière 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la société Alter Ego PRP à payer à M. [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Alter Ego PRP aux dépens, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE