Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 07 MARS 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11788 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5CO
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mai 2023 -Président du TJ de Meaux - RG n° 23/00343
APPELANTE
Mme [I] [T]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel JEZ de la SELARL SAJET, avocat au barreau de PARIS, toque : K0071, présent à l'audience
INTIMEE
S.A.S. EIFFAGE AMENAGEMENT, RCS de Versailles sous le n°732 004 411, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Ayant pour avocat postulant Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Représentée à l'audience par Me Cyrille TCHATAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G501
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [I] [T] est propriétaire d'une parcelle de terre agricole située à [Localité 8], [Adresse 9], d'une surface de 5ha, 62a, 10ca, cadastrée section ZI n°[Cadastre 6].
Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2019, elle a donné cette parcelle à bail rural à la société Courgain pour une durée de 9 années.
Puis, par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2019, Mme [T], avec l'accord de la société Courgain, également partie à l'acte, a conclu avec la société Eiffage Aménagement une convention d'occupation précaire aux termes de laquelle cette dernière est autorisée à occuper une partie de la parcelle de terrain représentant environ 1.000 m², pour une durée de 3 ans du 9 septembre 2019 au 8 septembre 2022, pour l'usage d'" installation de plusieurs bureaux (bulles) de vente éphémères de biens immobiliers et d'un parking plein air associé, utilisés par l'aménageur et/ou les promoteurs de la ZAC " et moyennant une redevance de 2.000 euros HT à payer au propriétaire en une fois annuellement le 1er décembre de chaque année.
Au motif que la société Eiffage Aménagement se maintient dans les lieux alors que la convention est expirée, par acte du 20 mars 2023, Mme [T] a fait assigner la société Eiffage Aménagement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :
ordonner à la société Eiffage Aménagement et tous occupants de son chef de quitter la parcelle cadastrée section ZI n°[Cadastre 6], sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et dire qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l'aide de la force publique ;
ordonner à la société Eiffage Aménagement de déposer l'ensemble des matériels, clôtures, poteaux, installations, panneaux, tas d'ordures, tas de terre, parkings et plus généralement toute autre installation et construction entreprise sur la parcelle, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
ordonner à la société Eiffage Aménagement de remettre les lieux en état, dans les conditions et formes détaillées à l'article 3.7 de la convention du 6 septembre 2019 et faire constater cette remise en état par ministère d'un commissaire de justice, ce dans un délai de 14 jours suivant signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte supplémentaire de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 16 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
fixer à 100 euros par jour l'indemnité d'occupation qui lui est due par la société Eiffage Aménagement à compter du 9 septembre 2022, jusqu'au jour de la constatation par commissaire de justice de la remise en état des lieux conformément aux termes de l'article 3.7 du contrat et libres de toute occupation ;
condamner la société Eiffage Aménagement à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts à raison des violations commises par cette dernière dans l'application de la convention d'occupation et de sa parfaite mauvaise foi contractuelle ;
condamner la société Eiffage Aménagement à lui verser la somme de 4.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Eiffage Aménagement aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier.
Par ordonnance contradictoire du 24 mai 2023, le juge des référés a :
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [T] d'ordonner à la société Eiffage Aménagement et tous occupants de son chef de quitter la parcelle cadastrée section ZI numéro lui appartenant, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et dire qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l'aide de la force publique ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [T] d'ordonner à la société Eiffage Aménagement de déposer l'ensemble des matériels, clôtures, poteaux, installations, panneaux, tas d'ordure, tas de terre, parkings et plus généralement toute autre installation et construction entreprise sur la parcelle cadastrée section ZI numéro [Cadastre 6], sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [T] d'ordonner à la société Eiffage Aménagement de remettre les lieux en état, dans les conditions et formes détaillées l'article 3.7 de la convention du 6 septembre 2019 et faire constater cette remise en état par ministère d'un commissaire de justice, ce dans un délai de 14 jours suivant signification de l'ordonnance intervenir, sous astreinte supplémentaire de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 16 jours à compter de la signification de la décision intervenir ;
fixé au montant de la redevance contractuelle, outre la TVA, l'indemnité d'occupation due à titre provisionnel par la société Eiffage Aménagement à Mme [T] du 9 septembre 2022 au 12 avril 2023 inclus ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [T] de condamner la société Eiffage Aménagement à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts à raison des violations commises par cette dernière dans l'application de la convention d'occupation et de sa parfaite mauvaise foi contractuelle ;
condamné la société Eiffage Aménagement aux dépens ;
condamné la société Eiffage Aménagement à verser à Mme [T] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 04 juillet 2023, Mme [T] a interjeté appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 02 août 2023, elle demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, l'infirmation de l'ordonnance entreprise et statuant de nouveau de :
ordonner à la société Eiffage Aménagement et tous occupants de son chef de libérer la parcelle cadastrée en section ZI [Cadastre 6], propriété de Mme [T], de toute occupation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ce dès signification de la décision intervenir ;
ordonner à la société Eiffage Aménagement de déposer l'ensemble des installations, matériels, clôtures, poteaux, installations, panneaux, tas d'ordures, tas de terre, parkings et plus généralement toute autre installation ou construction entreprise sur la parcelle cadastrée en section ZI [Cadastre 6], sous astreinte de 500 euros par jour de retard ce dès signification de la décision à intervenir ;
ordonner à la société Eiffage Aménagement de remettre l'ensemble des surfaces illégalement occupées de la parcelle ZI [Cadastre 6] en état de culture, ce dans les conditions et formes visées l'article 3.7 de la convention du 6 septembre 2019 et faire constater cette remise en état par commissaire de justice, ce dans un délai de quatorze jours suivant signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai ;
fixer l'indemnité d'occupation due par la société Eiffage Aménagement au titre de son occupation du terrain objet de la convention du 6 septembre 2019 après le 9 septembre 2022 au montant de l'indemnité contractuellement prévue majorée de trente pourcents, outre la TVA, ce jusqu'à production, par l'intimée, d'un procès-verbal constatant la remise en état de culture des terres dans les conditions et formes de l'article 3.7 de ladite convention ;
fixer l'indemnité d'occupation due par la société Eiffage Aménagement au titre de ses autres occupations de la parcelle ZI [Cadastre 6] à 1.500 euros par mois, outre la TVA, ce depuis le mois de décembre 2022 et jusqu'à production, par l'intimée, d'un procès-verbal constatant la remise en état de culture des terres dans les conditions et formes de l'article 3.7 de la convention du 6 septembre 2019 ;
ordonner à la société Eiffage Aménagement de lui verser la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts à raison du préjudice moral qu'elle lui fait subir ;
condamner la société Eiffage Aménagement à lui verser la somme de 5.400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Eiffage Aménagement aux entiers dépens.
Elle fait valoir que la société intimée s'est maintenue dans l'occupation du terrain de 1000 m2 objet de la convention précaire après l'expiration de cette dernière ; que jusqu'à ce jour, la parcelle n'est pas remise en état de culture dans les conditions de la convention ; que l'intimée a trompé la vigilance du juge des référés en affirmant que du fait de la libération du seul terrain, l'entière parcelle ZI [Cadastre 6] se trouvait libérée alors que l'exploitation sans droit ni titre de plusieurs parties de la parcelle se poursuit.
Elle se prévaut d'un constat dressé le 26 juin 2023 et considère qu'il y a une violation manifeste de son droit de propriété.
Elle fait valoir qu'il est juste d'ordonner à la société Eiffage de suivre la procédure contractuelle de remise en état de culture, y compris pour les parties de la parcelle occupée sans droit ni titre.
Elle fait état de la réticence et de la mauvaise foi de l'intimée pour justifier du montant de l'indemnité d'occupation.
Elle estime qu'il n'est pas sérieusement contestable que l'intimée a violé de nombreuses obligations découlant de la convention et que ces agissements délibérément fautifs lui ont causé un préjudice alors qu'elle est âgée et est en situation de lourd handicap, ce dont elle justifie.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 septembre 2023, la société Eiffage Aménagement demande à la cour, au visa de l'article 1134 du code civil et des articles 542, 562, 564 et 566 du code de procédure civile, de :
déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de Mme [T] ;
rejeter l'ensemble des demandes de Mme [T] ;
rejeter la demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
rejeter la demande de libération du terrain et de mise en état ;
rejeter la demande de condamnation à versement d'une provision sur dommages-intérêts ;
confirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Meaux en date du 24 mai 2023 (RG n° 23/00343) ;
juger qu'il n'y a pas lieu à prononcer son expulsion ayant déjà quitté les lieux ;
juger que le terrain a été intégralement libéré et que les terres ont été remises en état ;
juger qu'il n'existe aucune occupation illégale de la parcelle ZI [Cadastre 6] ;
condamner Mme [T] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [T] aux entiers dépens.
Elle considère qu'il existe des demandes nouvelles, dès lors irrecevables. Elle soutient qu'en première instance, les demandes en paiement portaient sur l'occupation de la surface de 1 000 m2 objet de la convention du 6 septembre 2019 ; que Mme [T] ne peut introduire un nouveau procès en appel ; que la demande de remise en état de culture des terres dans les conditions et formes de la convention n'a jamais été soulevée en première instance.
A titre subsidiaire, elle fait valoir qu'elle s'est toujours efforcée de verser le montant de la redevance dans les délais prévus par la convention ; que l'appelante ne peut contester la remise en état de terre en invoquant une procédure qui n'aurait pas été respectée alors qu'elle ne démontre pas en quoi cette remise en terre n'aurait pas été régulièrement réalisée.
Elle considère que le constat versé par Mme [T] ne permet pas de considérer que la butte et les matériaux de chantier sont situés sur le terrain de l'appelante. Elle relève que la parcelle ZI [Cadastre 6] jouxte deux parcelles qui lui appartiennent. Elle soutient que ce procès-verbal est mensonger.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Le premier juge a considéré qu'un procès-verbal établissait que la société Eiffage Aménagement avait quitté la parcelle appartenant à Mme [T] à la date du 12 avril 2023.
La décision n'est pas critiquée par la société Eiffage Aménagement en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation au montant de la redevance contractuelle du 9 septembre 2022 au 12 avril 2023 inclus.
Sur la recevabilité des demandes
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Aux termes de l'article 566 du même code : " Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. "
Mme [T] allègue que l'intimée poursuit l'occupation et l'exploitation commerciale sans droit ni titre de plusieurs parties de la parcelle ZI [Cadastre 6] n'ayant jamais été concernées par la convention d'occupation du 6 septembre 2019.
La société Eiffage Aménagement soutient que la demande en première instance portait uniquement sur l'occupation de la surface de 1 000 m2 de la parcelle ZI [Cadastre 6] qui avait fait l'objet d'une convention et non l'ensemble de la parcelle ZI [Cadastre 6] qui s'étend sur plus de cinq hectares. Elle fait valoir que la demande de remise en culture des terres des "autres occupations de la parcelle ZI [Cadastre 6]" dans les conditions et formes de la convention est de ce fait également nouvelle.
Cependant, il résulte de l'assignation en date du 20 mars 2023 que Mme [T] demandait au premier juge que soit ordonnée à la société Eiffage de " libérer intégralement la parcelle ZI [Cadastre 6] " (page 7), le dispositif de l'acte introductif d'instance visait également la parcelle cadastrée en section ZI [Cadastre 6], sans distinction, et non uniquement la surface de 1 000 m2 faisant l'objet de la convention du 6 septembre 2019.
Il en résulte que le périmètre de la demande de l'expulsion et de la remise en état n'était pas expressément restreint, contrairement à ce que soutient la société Eiffage Aménagement, même s'il apparaît que le premier juge a statué uniquement sur la partie faisant l'objet de la convention d'occupation.
La preuve qu'à l'audience en première instance le périmètre du litige aurait été limité à ces 1000 m2 n'est pas davantage rapportée.
Dès lors, il y a lieu de déclarer Mme [T] recevable en ses demandes. Il convient d'en examiner le bien-fondé.
Sur le fond du référé
L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Mme [T] qui soutient que la société Eiffage Aménagement poursuit sans droit ni titre l'occupation et l'exploitation commerciale de plusieurs parties de la parcelle ZI [Cadastre 6], produit un procès-verbal de constat établi le 26 juin 2023, soit postérieurement à l'ordonnance déférée.
Le commissaire de justice expose s'être rendu sur les lieux, au droit de la parcelle, et qu'il peut observer "au niveau de la parcelle sus visée que des terres excavées sont encore présentes sur une hauteur importante. Par devant cette zone, je note que sont encore présents des éléments de base-vie, de nombreux stockage de matériels et matériaux de chantier de type fourneaux, parpaing, réseau.
Sur cette même zone, [il]observe que la parcelle n'est pas remise en état ".
Des photographies illustrent ces constatations.
Cependant, il n'est pas possible de savoir depuis quel endroit précis de la parcelle les photographies ont été prises notamment pour permettre à la cour de s'assurer que la parcelle litigieuse est concernée par ces constatations, au regard des limites du terrain, et ce, d'autant qu'il résulte de la convention d'occupation temporaire que la société Eiffage Aménagement est propriétaire de deux parcelles voisines : ZI [Cadastre 4] et ZI [Cadastre 5]. Le constat ne donne aucune explication sur les limites de la propriété. Les flèches dont sont assorties les photographies, qui montrent pour certaines des éléments en arrière-plan, ne seraient pertinentes que s'il était indiqué quelle partie de la parcelle est ainsi montrée.
La production d'un plan permettant de repérer la partie de la parcelle qui faisait objet de la convention des autres parties du terrain, avec l'emplacement allégué du matériel ou de la terre non égalisée, était nécessaire au regard des limites de propriété et des parcelles voisines, et de la situation antérieure à la convention litigieuse.
En effet, le premier juge avait relevé qu'il résultait du procès-verbal du 12 avril 2023, que l'ancien emplacement des bulles de vente était en état de terre égalisée, l'installation de vente, les panneaux publicitaires, les barrières de clôture, le matériel et le tas de gravats avaient été enlevés depuis le constat du 1er février 2023, le terrain étant à l'état de terre et plat et donc bien remis en état.
Il n'est pas davantage démontré que cette remise en état de terre ne serait pas conforme à ce que prévoyait la convention en l'absence d'éléments sur les caractéristiques agraires du terrain préalablement à son occupation, comme l'a relevé le premier juge. L'ordonnance sera confirmée sur ce point.
Pour le surplus, comme relevé, il incombait à Mme [T], avec l'évidence requise en référé, de faire la preuve que l'occupation d'une autre partie de sa parcelle perdurait et que, notamment, les matériaux de chantier étaient présents sur son terrain, de même que les terres excavées. Le procès-verbal de constat du 26 juin 2023, non corroboré par d'autres éléments pertinents, est insuffisant pour rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite.
Dès lors, les demandes de Mme [T] seront rejetées.
Sur la demande de dommages et intérêts
La demande de Mme [T] en ce qu'elle porte sur l'ensemble de la parcelle et non uniquement sur la partie objet de la convention n'a pas été accueillie.
En outre, le seul fait que la société Eiffage Aménagement se soit maintenue dans les lieux au-delà de l'expiration de la convention, du 9 septembre 2022 au 12 avril 2023 et qu'elle ait réglé les redevances avec retard ne justifie pas, avec l'évidence requise en référé, l'octroi d'une provision au titre d'un préjudice moral, la mauvaise foi de l'intimée n'étant pas établie.
La décision sera confirmée en qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
Le premier juge a fait une exacte appréciation des dépens et frais irrépétibles, la société Eiffage Aménagement s'étant maintenue sur la partie de la parcelle louée au-delà de l'expiration de la convention d'occupation temporaire.
Partie perdante en appel, Mme [T] sera condamnée aux dépens de la présente instance mais l'équité conduit à laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Déclare Mme [T] recevable en ses demandes ;
Confirme la décision entreprise ;
Y ajoutant,
Rejette l'ensemble des demandes de Mme [T] au titre de la parcelle ZI [Cadastre 6] ;
Condamne Mme [T] aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
