Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 07 MARS 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11629 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4SV
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/08264
APPELANTS
M. [H] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Mme [E] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentés par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0099, présent à l'audience
INTIMEE
S.A. ICF LA SABLIERE, RCS de Paris sous le n°552 022 105, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P004, présent à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 octobre 2019, la société ICF La Sablière a consenti un bail d'habitation à M. [H] [P] et Mme [E] [T] dans des locaux situés au [Adresse 2].
Par actes d'huissier de justice du 12 juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.896,05 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] et Mme [T] le 15 juillet 2022.
Par acte du 21 octobre 2022, la société ICF La Sablière a fait assigner M. [P] et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [P] et Mme [T] sous astreinte et ;
obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal au double de celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,
3.096,41 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les défendeurs n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés.
Par ordonnance réputée contradictoire du 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :
constaté que le contrat du 20 octobre 2019 conclu entre la société ICF La Sablière, d'une part, et M. [P] et Mme [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], [Localité 4] est résilié depuis le 13 septembre 2022 ;
ordonné à M. [P] et Mme [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2], [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir libérer les lieux ;
rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné solidairement M. [P] et Mme [T] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 3.096,41 euros, à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2022, terme d'août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 sur la somme de 2.896,05 euros, et à compter de l'assignation sur la somme de 200,36 euros ;
condamné M. [P] et Mme [T] à payer à la société ICF La Sablière une indemnité d'occupation mensuelle titre provisionnel égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter du terme de septembre 2022 et jusqu'à la libération des lieux, qui sera due in solidum tant qu'ils se maintiendront ensemble dans les lieux, à défaut de quoi elle sera supportée uniquement par celui qui se maintient seul dans ces lieux ;
rejeté toutes les autres demandes ;
dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
débouté la société ICF La Sablière de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum M. [P] et Mme [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 juillet 2022 et celui des assignations du 22 août 2022.
Par déclaration du 01 juillet 2023, M. [P] et Mme [T] ont interjeté appel de la décision.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 septembre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles 473, 474 du code de procédure civile, et des articles 1347, 1347-1 du code civil, de :
Sur la forme,
les juger recevables et bien fondés en leur demande ;
rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondés ;
Sur le fond,
juger qu'ils se sont acquittés du paiement de la somme de 1.046,05 euros en exécution du commandement de payer qui leur a été délivré le 12 juillet 2022 ;
juger que le solde de la dette locative échéance de septembre 2023 incluse est de 1.850 euros ;
Et par conséquent, statuant à nouveau :
infirmer intégralement l'ordonnance de référé RG n° 22/08264, rendue le 26 mai 2023 ;
juger que le montant de leur dette locative est de 1.850 euros ;
leur accorder un délai de grâce de 12 mois pour le paiement échelonné de leur dette locative à raison de 155 euros par mois outre le paiement du loyer à compter de la décision à intervenir ;
condamner la société ICF La Sablière à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Jean Amougou ; condamner la société ICF La Sablière aux entiers dépens.
Ils font valoir que le montant mentionné dans l'assignation et au dispositif de l'ordonnance du 26 mai 2023 est erroné puisqu'il ne tient pas compte du renoncement de l'intimé à s'en prévaloir et des versements intervenus.
Ils allèguent que le commandement de payer n'est pas resté infructueux ; qu'ils ont obtenu un accord verbal pour s'acquitter de l'arriéré visé dans cet acte en plusieurs échéances ; que cet arriéré est aujourd'hui de 1 850 euros.
Subsidiairement, ils sollicitent la suspension des effets de la clause et un délai de grâce de 12 mois pour s'acquitter de l'arriéré locatif. Ils soulignent qu'ils paient régulièrement leur loyer ainsi qu'un supplément destiné à effacer le solde du passif locatif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 08 janvier 2024, la société ICF La Sablière demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance de référé rendue le 26 mai 2023 ;
débouter M. [P] et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes ;
Y ajoutant en cause d'appel, par l'effet dévolutif :
condamner conjointement et solidairement ou à défaut in solidum M. [P] et Mme [T] à lui payer la somme de 34.895,94 euros, terme du mois de septembre 2023 inclus ;
En tout état de cause :
condamner conjointement et solidairement ou à défaut in solidum M. [P] et Mme [T] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Elle fait valoir qu'elle était bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire au regard de l'arriéré ; que les sommes visées dans le commandement de payer, dans l'assignation et dans l'ordonnance ne renferment aucun montant sollicité au titre du SLS ; que les explications sur l'absence des locataires à l'audience ne sont pas un motif d'infirmation.
Mais elle souligne que compte tenu de cette absence, elle ne pouvait actualiser sa demande à la hausse ; que les loyers de janvier et février 2023 n'avaient pas été payés.
Elle fait état de ce que les loyers n'ont pas été payés de mai à septembre 2023 et précise qu'elle a appliqué un SLSM en l'absence de communication de la déclaration de revenus. Elle considère qu'il n'est pas justifié du fait que M. [P] aurait quitté les lieux mais qu'il reste solidairement tenu pendant une période de 2 ans à compter de la date d'effet du congé.
Pour s'opposer aux délais, elle fait valoir que les appelants sont des débiteurs chroniques ; que la dette a augmenté ; qu'ils n'ont pas communiqué les éléments prévus par l'article L.449-1 du CCH.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2024.
MOTIVATION
A titre liminaire, l'ordonnance déférée ne saurait être infirmée du seul fait que les appelants n'ont pas comparu. L'assignation devant le premier juge a été régulièrement délivrée à étude de commissaire de justice.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
L'article 24, I, de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, deux mois après une mise en demeure infructueuse, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.
Un commandement de payer la somme principale de 2.896,05 euros visant la clause résolutoire a été signifié par la société ICF La Sablière à Mme [T] et M. [P] le 12 juillet 2022.
Cet acte contenait un décompte détaillé des sommes dues en principal, conformément aux termes du bail, aucun surloyer n'y figurait.
Les appelants ne justifient dans le délai de deux mois que du paiement des sommes de 1.500 euros le 8 juillet 2022 et 500 euros le 19 août 2022. Les causes du commandement de payer n'ont donc pas été intégralement régularisées dans le délai rappelé dans l'acte.
Il en résulte que la clause résolutoire est acquise au 13 septembre 2022, ainsi que l'a constaté à bon droit le premier juge.
Les appelants font état d'un accord verbal avec le bailleur pour apurer le passif. Aucune pièce ne justifie cependant de ce que le bailleur aurait renoncé au bénéfice du commandement.
La somme retenue par le premier juge, soit 3 096,41 euros selon décompte au 13 septembre 2022, ne comprend pas plus que le commandement de supplément de loyer solidarité (SLS) et elle intègre les deux paiements précités ; il n'est justifié par les intimés d'aucun paiement antérieur qui n'aurait pas été pris en compte.
La société ICF La Sablière observe légitimement qu'en l'absence des locataires devant le premier juge, elle ne pouvait actualiser sa demande de provision à l'audience - les loyers de janvier et février 2023 n'avaient pas été réglés et la clause résolutoire était en tout état de cause déjà acquise.
Le décompte actualisé, mensualité de septembre 2023 incluse, reprend l'intégralité des versements justifiés par les intimés :
- 21 octobre 2022 : 500 euros
- 14 novembre 2022 : 200 euros
- 28 décembre 2022 : 2 750 euros
- 2 janvier 2023 : 1 000 euros
- 12 janvier 2023 : 500 euros
- 4 mai 2023 : 1 300 euros
- 30 mai 2023 : 2 000 euros
Il sera rappelé que l'échéance mensuelle est de 1 100,18 euros, aucun versement n'est intervenu entre le 30 mai et le 30 septembre 2023, de sorte que le paiement du loyer et des charges n'a pas repris.
Le bailleur réclame la somme de 34 895,94 euros. Il apparaît qu'il a appliqué à compter de 1er janvier 2023 un surloyer, à hauteur de 2 851,86 euros, outre une pénalité de 25 euros.
Le bailleur produit la copie du courrier au titre de l'enquête au titre du SLS, une relance et la notification de l'assujettissement au SLS, au visa de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation en l'absence de réponse à l'enquête.
Il verse en outre (pièces 10 et 11) deux procès-verbaux de constat visant à justifier du nombre de courriers adressés, du contenu des enveloppes et de la concordance avec le nom des destinataires, comprenant des milliers de noms reproduits en petits caractères, sans que celui des appelants ne soit mis en exergue.
En tout état de cause, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure, le supplément de loyer ne peut être considéré comme étant incontestablement dû par les locataires.
Il résulte par ailleurs d'un courriel du 31 mars 2023 que le bailleur exposait avoir reçu les documents mais qu'un problème informatique retardait le traitement.
Le supplément de loyer n'est exigible que des seuls locataires au regard du dépassement du niveau de leurs ressources et après la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer contractuel courant, charges comprises, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Les sommes réclamées au titre du supplément de loyer se heurtent à une contestation sérieuse et seront déduites du montant dû à titre de provision.
Il ressort d'un courrier du 17 janvier 2023 que M. [P] a indiqué que le couple qu'il formait avec Mme [T] s'était séparé, que cette dernière restait dans l'appartement et qu'il souhaitait signer un avenant. Aucun avenant n'a été régularisé ; tant sa déclaration d'appel qu'en-tête de ses conclusions, M. [P] continue de se domicilier à l'adresse des lieux loués, comme le relève le bailleur.
Le contrat prévoit en tout état de cause la solidarité des titulaires du bail et le fait qu'en cas de congé, cette " solidarité se continuera pendant deux ans à compter de la date d'effet du congé (') "
Par conséquent, M. [P] et Mme [T] sont solidairement redevables de la somme de (34 895,94 - (2 851,86X9+25)= 9 204,20 euros.
Il sera fait droit à la demande d'actualisation du bailleur à titre provisionnel et à cette hauteur seulement.
A titre subsidiaire, M. [P] et Mme [T] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de grâce de 24 mois.
Selon l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La dette a augmenté, ce qui signifie que les appelants n'ont pas repris le paiement des échéances à bonne date. Ainsi, il n'est justifié d'aucun versement entre juin et fin septembre 2023. Il n'est donc pas démontré qu'ils soient en mesure de s'acquitter de l'arriéré, en plus du loyer courant.
Surtout, les appelants ne justifient de leur situation personnelle et financière par aucune pièce, tels des avis d'imposition et des relevés bancaires, alors qu'une telle preuve leur incombe.
Par conséquent, la demande de délais ne peut qu'être rejetée et l'ordonnance sera confirmée, en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat, ordonné l'expulsion, avec ses conséquences et condamné M. [P] et Mme [T] à titre provisionnel à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, étant précisé que pour cette somme le bailleur n'est davantage pas fondé à y inclure un surloyer, pour les raisons exposées ci-avant.
Le sens de la décision commande de confirmer les dispositions de la décision déférée au titre des dépens et des frais irrépétibles.
A hauteur d'appel, les appelants seront condamnés in solidum (et non " conjointement et solidairement ", ces deux termes étant antinomiques) mais l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf à actualiser le montant de l'arriéré locatif à la somme provisionnelle de 9 204,20 euros au 30 septembre 2023 ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé au titre du supplément de loyer de solidarité ;
Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Condamne in solidum Mme [T] et M. [P] aux dépens d'appel ;
Rejette le surplus des demandes, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
