Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 07 MARS 2024
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17230 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CENE3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2021 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 20-000352
APPELANTS
Monsieur [Z] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [G] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistés par Me Thierry LASSOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P96 substitué par Me Hélène POZVEK de la SELARL Guizard et Associés, toque : L20
INTIMES
Monsieur [F] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [X] [N] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés et assistés par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Anne-Laure MEANO, président
Muriel PAGE, conseiller
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [Z] [H] et M. [G] [H] sont propriétaires d'un immeuble construit avant 1948, situé [Adresse 1] à [Localité 2].
Depuis le 7 septembre 1978, M. [F] [H], frère des précités et son épouse, Mme [X] [N] épouse [H], sont locataires d'un logement, situé au [Adresse 3], sans qu'un bail écrit ait été établi.
Après avoir fait procéder à un constat d'huissier de justice le 1er octobre 2018, et à une attestation de surface, faisant état d'une superficie des lieux occupés de 49,54 m², M. [Z] [H] et M. [G] [H] ont, par courriers recommandés avec accusé de réception du 16 mai 2019, rédigés par leur conseil, sollicité de M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H], en substance, de régulariser un bail écrit soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et stipulant un loyer hors charges de 890 euros par mois.
Le projet d'acte a ensuite été notifié à M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] par acte d'huissier de justice du 25 juillet 2019, leur faisant sommation de se présenter à l'étude pour signer les exemplaires du bail.
Une autre sommation leur a été adressée le 11 octobre 2019.
Par acte d'huissier de justice du 18 mai 2020, M. [Z] [H] et M. [G] [H] ont assigné M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d' Aubervilliers aux fins, notamment, de résiliation du bail verbal, expulsion et condamnation à payer une indemnité d'occupation.
Toutefois, devant la cour, les demandeurs ont renoncé à cette demande 'compte tenu du contexte familial'.
A l'audience, ils ont demandé en substance :
-principalement qu'il soit jugé que le bail liant les parties n'est pas soumis à la loi du 1er septembre 1948, compte tenu de travaux structurels d'agrandissement et d'amélioration qui ont été apportées en 1996, d'accueillir leur demande de régularisation d'un bail écrit et de dire que le jugement vaudrait bail selon le projet notifié le 11 octobre 2019, et ce à effet du 1er juin 2019 et de fixer le loyer hors charges à la somme de 890 euros par mois,
-subsidiairement, la condamnation solidaire des défendeurs à signer le bail, sous astreinte ;
-très subsidiairement, de dire que l'appartement litigieux relève de la catégorie II C de la loi du 1er septembre 1948,
-en tout état de cause, condamner solidairement les défendeurs à 150.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.
M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] ont conclu au rejet de ces demandes, estimant que la location litigieuse était soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et ont sollicité la condamnation des demandeurs à leur payer la somme 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Ils ont fait valoir que les travaux effectués en 1996 ne sont pas de nature à exclure le bail des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, précisant qu'il ne s'agit pas de travaux de reconstruction, surélévation ou addition de construction.
Ils estimaient en outre que l'appartement doit être classé en catégorie III A et non en catégorie II B ou II C, compte tenu de la qualité de l'immeuble et de ses caractéristiques.
Par jugement contradictoire entrepris du 8 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a ainsi statué :
DEBOUTE M. [Z] [H] et M. [G] [H] de leur demande de régularisation de bail et de fixation du loyer à une somme de 890 € hors charges à compter du 1er juin 2019 ;
DEBOUTE M. [Z] [H] et M. [G] [H] de leur demande de condamnation des défendeurs à signer le bail notifié par acte d'huissier de justice le 11 octobre 2019 ;
DIT que le logement donné à bail à M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] relève de la catégorie III A de l'annexe 1 du décret du 10 décembre 1948 ;
CONDAMNE M. [Z] [H] et M. [G] [H] à payer à M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes des parties ;
CONDAMNE M. [Z] [H] et M. [G] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la décision est de droit ;
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 30 septembre 2021 par M. [Z] [H] et M. [G] [H],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 décembre 2023 au terme desquelles M. [Z] [H] et M. [G] [H] demandent à la cour de :
' INFIRMER le jugement des chefs de la décision faisant grief à Messieurs [Z] et [G] [H] en ce qu'il a : (...)
' DECLARER Messieurs [Z] et [G] [H] recevables et bien fondés en
leurs demandes, et y faisant droit :
' JUGER que l'appartement dont M. et Mme [F] [H] sont locataires ne relève plus des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, compte tenu des travaux de transformation structurelle, d'agrandissement et d'amélioration induisant un changement d'assiette foncière qui y ont été apportés en 1996 et ORDONNER en conséquence une expertise aux frais avancés des appelants aux fins de vérifier les éléments techniques et architecturaux avancés dans les présentes écritures concernant les lieux loués. DECLARER recevable la demande d'expertise comme étant la conséquence et le complémentaire nécessaire des prétentions initiales
' DECLARER Messieurs [Z] et [G] [H] bien fondés en leur demande de régularisation de bail, et ORDONNER que l'arrêt à intervenir vaudra bail aux conditions proposées par les bailleurs dans le projet annexé à la dernière notification du 11 octobre 2019, à effet du 1er juin 2019.
' FIXER à la somme de 890 euros le loyer hors charges qui sera dû par M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] à compter du 1er juin 2019.
A titre subsidiaire,
' CONDAMNER solidairement M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] à signer le bail et ses annexes notifiés par acte d'huissier du 11 octobre 2019, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir.
En tout état de cause,
' DEBOUTER M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions
' CONDAMNER solidairement M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] à payer à Messieurs [Z] et [G] [H] une somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
A titre très subsidiaire, si la Cour faisait application de la loi du 1er septembre 1948,
' ORDONNER avant dire droit la désignation d'un expert judiciaire avec mission de déterminer la surface corrigée, la catégorie et le loyer des lieux objets du litige au visa de la loi du 1er septembre 1948.
' DECLARER recevable la demande d'expertise comme étant la conséquence et le complémentaire nécessaire des prétentions initiales
' JUGER que l'appartement dont M. et Mme [F] [H] sont locataires relève de la catégorie II C.
En tout état de cause,
' CONDAMNER M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
' DEBOUTER M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions
' LES CONDAMNER en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL GUIZARD & Associés, Avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 décembre 2023 au terme desquelles M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] demandent à la cour de :
CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions.
Et y ajoutant :
DECLARER la demande d'expertise formulée par les appelants irrecevable en cause d'appel, comme constituant une demande nouvelle au visa de l'article 564 du CPC,
DEBOUTER en tout état de cause M. [Z] [H] et M. [G] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demande d'expertise,
CONDAMNER M. [Z] [H] et M. [G] [H] à payer à M. [F] [H] et à Mme [X] [N] épouse [H] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 CPC,
CONDAMNER M. [Z] [H] et M. [G] [H] en tous les dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable au bail
M. [Z] [H] et M. [G] [H] demandent l'infirmation du jugement qui a retenu que le bail liant les parties est soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Ils font valoir, en substance, avoir effectué en 1996 d'importants travaux permettant d'écarter la loi du 1er septembre 1948, et ce en application de l'article 3 alinéa 4 de cette loi.
M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] objectent que les travaux réalisés ne constituent pas une reconstruction, surélévation ou addition de construction au sens de l'article 3 alinéa 4 de la loi du 1er septembre 1948 et que d'ailleurs l'application à la location litigieuse de la loi du 1 er septembre 1948 n'a pas été remise en cause pendant des années.
Ils demandent la confirmation du jugement entrepris qui, en substance, a considéré qu'il s'agit simplement d'aménagements de l'existant et qu'il n'est pas démontré que les travaux litigieux aient rendus inhabitables le logement.
L'article 3 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que : 'Les dispositions du présent titre ne sont pas applicables aux logements construits ou achevés postérieurement au 1er septembre 1948. (...)
Sont assimilés aux logements construits ou achevés postérieurement au 1er septembre 1948:
(...)Les locaux obtenus par reconstruction ainsi qu'il est prévu à l'article 11, par surélévation ou addition de construction ainsi qu'il est prévu à l'article 12, sous réserve des dispositions des articles 13 et 42 ;(...)' (alinéa 4)
Aux termes de l'article 11 :
'Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui aura obtenu du ministre de la construction ou de son délégué l'autorisation de démolir un immeuble pour construire un autre immeuble d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble démoli.
Le propriétaire devra donner un préavis de six mois à chacun des occupants pour vider les lieux.
Il devra, en outre, commencer les travaux de reconstruction dans les trois mois du départ du dernier occupant.
Les locaux ainsi rendus disponibles ne pourront en aucun cas être réoccupés avant le début des travaux.'
Aux termes de l'article 12 :
'Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui avec l'autorisation préalable du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme ou de son délégué effectue des travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille.
Il en est de même lorsque le propriétaire effectue des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu à l'article 3 de la loi n° 62-903 du 4 août 1962 et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audit article.
Le propriétaire doit donner à chaque occupant un préavis de six mois pour quitter les lieux loués. Les travaux doivent être commencés dans les trois mois du départ du dernier occupant.'
Il résulte des articles 3 et 12 de la loi du 1er septembre 1948 que sont assimilés aux logements construits ou achevés postérieurement au 1er septembre 1948 les locaux obtenus par surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble (3e Civ., 3 mars 1993, pourvoi n° 91-10.265).
Ainsi, de simples aménagements des locaux ne permettent pas d'échapper à l'application de la loi du 1er septembre 1948 ; en revanche l'alinéa 4 de l'article 3 de cette loi peut être invoqué en cas d'addition de construction augmentant de façon appréciable la surface habitable, ou en cas d'augmentation du confort de l'immeuble significative, même sans augmentation de la surface habitable (3e Civ., 20 février 1991, pourvoi n° 89-11.270, Bulletin 1991 III N° 63; 3e Civ., 5 octobre 1994, pourvoi n° 91-21.968); la transformation en logement d'une pièce inhabitable, comme un grenier, peut permettre, notamment, l'application de cet article (3e Civ., 22 mai 1986, pourvoi n° 84-16.084, Bulletin 1986 III N° 73).
En l'espèce, il résulte de l'ensemble des pièces produites et il n'est pas utilement contesté que:
-M. [Z] [H] et M. [G] [H] ont acquis l'ensemble immobilier déjà cité, comprenant les lots 18 à 21, 23 à 29, et 57 à 59, par acte notarié du 8 août 1985 ; l'acte indique que les lots 18,23, 24,25 et 59 sont actuellement loués à M. et Mme [F] [H], sans aucune précision sur les modalités de location, soit une cave (lot 18), un local comportant entrée, cuisine, salle de bains avec WC, une salle de séjour et une chambre (lot 23, [Adresse 3]), outre 'un local' et un 'débarras ' (respectivement lots 24 et 25 [Adresse 3]), et 'jouissance privative d'une portion de terrain de 33 m² environ dans la cour' (lot 59) ;
-les lots 24 et 25 étaient cependant en réalité des parties à usage collectif de l'immeuble utilisées pour les poubelles et les boites à lettres ; en outre, le plan figurant au règlement de copropriété et les photos anciennes produites montrent que le local correspondant au lot 24 était alors ouvert sur la cour ; Mme [D] [H], qui était locataire de l'appartement litigieux de 1976 à 1978, atteste d'ailleurs, en substance, que les lots 24 et 25 correspondaient à un débarras et un local de poubelles et pour les boîtes à lettres, qu'ils n'étaient en réalité pas intégrés à l'appartement et que les travaux réalisés en 1996 ont consisté à les intégrer dans le logement de façon à étendre la cuisine et la salle de bains; M. [R] [W] confirme la nature de ces travaux,
-que les travaux effectués ont consisté en la destruction d'un mur séparant les lots 24 et 25 du lot 23, la création d'un vide sanitaire et la fermeture de l'ouverture sur la cour pour créer un mur extérieur avec une fenêtre.Il résulte de la comparaison entre, d'une part, les informations de l'acte d'achat et le plan figurant au réglement de copropriété et, d'autre part, l'attestation de superficie et le plan qu'elle comprend, outre l'état des lieux établi par huissier de justice en octobre 2018, que le local anciennement ouvert sur cour et le 'debarras' ont été intégrés dans l'appartement (recomposant la cuisine et la salle de bains) et ont ainsi été rendus habitables; que l'appartement comprend désormais 2 chambres et non plus une seule; que de plus il existe désormais une dépendance créée dans la courette (lot 59) située à l'arrière de l'appartement.
-les travaux effectués ont augmenté la superficie de l'appartement de 8m2 (de 42 m² à presque 50 m²) soit une augmentation de 20% de la superficie habitable,
Les travaux d'addition de construction réalisés ont ainsi eu pour objet d'augmenter significativement la surface habitable et d'améliorer le confort de l'immeuble, de construire un mur séparatif sur cour et un appentis dans la courrette, et de rendre habitable deux lots qui ne l'étaient pas et qui ont été intégrés dans le logement.
Ils ne s'agit pas de simples aménagements.
Au regard des textes précités et de ces circonstances, le fait que les travaux effectués aient ou n'aient pas rendu inhabitable le logement pendant leur réalisation est inopérant.
Il en est de même du fait que le gestionnaire de location ait fait référence à la loi du 1er septembre 1948 postérieurement auxdits travaux.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point et il convient de retenir que le bail n'est plus soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Sur la demande de M. [Z] [H] et M. [G] [H] tendant à ce qu'une expertise soit ordonnée
Contrairement à ce qui est soutenu par les intimés, cette demande n'est pas irrecevable comme étant nouvelle devant la cour, puisqu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, au sens de l'article 565 du code de procédure civile, c'est-à -dire à faire juger que les travaux effectués en 1996 sont de nature à faire écarter l'application de la loi du 1er septembre 1948.
Cette demande sera cependant rejetée comme étant inutile en l'état de l'appréciation de la cour, puisqu'elle n'est motivée par les intéressés que pour 'vérifier les éléments techniques qui valideront la démonstration ci-dessus' et rapporter la preuve de la consistance exacte des travaux et de la pertinence de la mise en oeuvre de l'article 3 alinéa 4 de la loi précitée.
Sur la signature du bail écrit proposé par les bailleurs
M. [Z] [H] et M. [G] [H] demandent à la cour d'ordonner que l'arrêt à intervenir vaudra bail 'aux conditions proposées par les bailleurs' dans 'le projet annexé à la dernière notification du 11 octobre 2019, à effet du 1er juin 2019" et de 'fixer à la somme de 890 euros le loyer hors charges'.
Subsidiairement, ils demandent la condamnation solidaire de M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] 'à signer le bail et ses annexes notifiés par acte d'huissier du 11 octobre 2019", et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir.
Ils indiquent que les locataires payaient en 2019 un montant mensuel symbolique de 135 euros, pour un appartement de 49,52 m².
Les intimés concluent au rejet de ces demandes sans développer de moyens particuliers de rejet à ce sujet.
Aux termes de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article.
Le refus réitéré du locataire de signer un contrat écrit est susceptible de constituer un manquement de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail, ce qui n'est pas demandé en l'espèce.
Le propriétaire est ainsi fondé à obtenir un bail écrit comportant les stipulations conformes à l'accord des parties et pour le surplus aux dispositions statutaires de la loi.
Mais, en tout état de cause les dispositions impératives de la loi s'imposent aux parties, le bail verbal n'étant pas en tant que tel irrégulier.
En l'espèce, il n'existe pas d'accord des parties sur les stipulations fondamentales relatives au loyer tel que sollicité par les bailleurs devant la cour.
De plus, si le bailleur estime le loyer manifestement sous-évalué, il ne saurait imposer un nouveau loyer à l'occasion de sa demande de valider un bail écrit en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; il appartient ainsi à M. [Z] [H] et M. [G] [H], s'ils considèrent que le loyer est manifestement sous-évalué, de suivre la procédure et de produire les pièces prévues par les articles 17-1 et suivants de ladite loi, ce qu'ils ne font pas en l'état.
Les demandes de M. [Z] [H] et M. [G] [H] sur ces points seront donc rejetées.
Sur la demande de dommages intérêts formés par M. [Z] [H] et M. [G] [H]
Le premier juge a rejeté la demande de M. [Z] [H] et M. [G] [H] en paiement de la somme de 150.000 euros pour résistance abusive, par des motifs que la cour adopte et auxquels il convient de se référer.
Devant la cour, M. [Z] [H] et M. [G] [H] estiment que les intimés ont 'profité d'une bienveillance familiale qui leur a permis de rester dans les lieux depuis plus de 40 ans', en 'étant hébergés quasi gratuitement depuis tout ce temps par leurs frères', qu'ils 'refusent de renoncer à ce privilège indu', et les empêchent de louer ce bien à un loyer correspondant aux prix pratiqués dans ce quartier.
Ils sollicitent à ce titre la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts 'du fait de ce refus particulièrement abusif au regard du contexte familial'.
Toutefois, dans le contexte d'un accord familial qui n'apparait avoir été remis en cause que relativement récemment par les appelants, aucune faute de la part de M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] n'apparaît établie, ni avoir causé à M. [Z] [H] et M. [G] [H] un préjudice, distinct de celui réparé par les frais de procédure, justifiant l'octroi de sommes à titre de dommages-intérêts, étant observé que leur refus jusqu'ici de signer un bail écrit dans le contexte d'un désaccord sur la loi applicable ne peut leur être reproché.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point et les demandes formées aux mêmes fins devant la cour seront rejetées.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Chaque partie ayant partiellement vu ses demandes rejetées, il convient de dire que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre elle, tant en ce qui concerne la première instance, infirmant le jugement sur ce point, que s'agissant de l'instance d'appel.
S'agissant des frais de procédure de l'article 700 du code de procédure civile, il est équitable d'infirmer le jugement entrepris et de rejeter les demandes; il en sera de même s'agissant de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a dit que le logement donné à bail à M. [F] [H] et Mme [X] [N] épouse [H] relève de la catégorie III A de l'annexe 1 du décret du 10 décembre 1948, et en ses dispositions relatives aux dépens et frais de procédure ;
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que le bail entre les parties, portant sur le logement [Adresse 1] à [Localité 2] n'est pas soumis à la loi du 1er septembre 1948 ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Déclare recevable la demande d'expertise de M. [Z] [H] et M. [G] [H];
Rejette la demande d'expertise de M. [Z] [H] et M. [G] [H] ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière La présidente
