Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 06 JUILLET 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20422 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZRS
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Octobre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny - RG n° 22/01277
APPELANTE
S.A.S.U. MEMMO IMMOBILIER, RCS de Bobigny sous le n°841 157 316, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Océane DUFOIX, avocat au barreau de PARIS, toque : Z05 et assistée par Me Sarah VERHELST avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
S.A.R.L. ECOSYNDIC, RCS de Paris sous le n°515 294 767, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle LAGRANGE-SUREL de la SELEURL LAGRANGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R228
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposant que, par délibération du 9 février 2022, l'assemblée générale des copropriétaires du 1,rue de Ecoles, à Aubervilliers (93) l'a désignée en qualité de syndic, en remplacement de la société Memmo Immobilier, et qu'en dépit d'une mise en demeure du 9 mai 2022, celle-ci ne lui a pas transmis l'intégralité des documents comptables nécessaires, la société Ecosyndic a, par assignation du 11 juillet 2022 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, sollicité :
- que la société Memmo Immobilier soit condamnée à lui remettre, sous astreinte journalière de 100 euros les documents suivants :
la validation de l'exercice 2018-2019 ainsi que l'ensemble des régularisations pour chaque copropriétaire,
le grand livre 2018-2019,
le grand livre 2019-2020,
une balance,
les relevés de compte de la copropriété,
d'une façon générale, toutes les archives de la copropriété nécessaires à sa gestion qu'elle détient ;
- que la défenderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de provision sur le préjudice subi et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Assignée à sa personne, la défenderesse n'a pas comparu.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 6 octobre 2022, le magistrat saisi a :
- condamné la société Memmo Immobilier à remettre à la société Ecosyndic, dans les 48 heures de la signification de la présente, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois, les documents suivants :
la validation de l'exercice 2018-2019 ainsi que l'ensemble des régularisations pour chaque copropriétaire,
le grand livre 2018-2019,
le grand livre 2019-2020,
une balance,
les relevés de compte de la copropriété,
d'une façon générale, toutes les archives de la copropriété nécessaires à sa gestion qu'elle détient ;
- indiqué se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamné la société Memmo Immobilier à payer à la société Ecosyndic la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la société Memmo Immobilier aux dépens.
Par déclaration du 5 décembre 2022, la société Memmo Immobilier a interjeté appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 7 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Memmo Immobilier demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 18-2, du décret du 17 mars 1967, en particulier son article 33, de l'article 32-1, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
- recevoir la société Memmo Immobilier en son appel et la déclarer bien fondée ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 06 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'elle a :
condamné la société Memmo Immobilier à remettre à la société Ecosyndic dans les 48 heures de la signification de la présente, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois, les documents suivants :
la validation de l'exercice 2018-2019 ainsi que l'ensemble des régularisations pour chaque copropriétaire,
le grand livre 2018-2019,
le grand livre 2019-2020,
une balance,
les relevés de compte de la copropriété,
toutes les archives de la copropriété nécessaires à la gestion de la copropriété détenues par la société Memmo Immobilier ;
s'est réservé la liquidation de l'astreinte,
condamné la société Memmo Immobilier à payer à la société Ecosyndic la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
condamné la société Memmo Immobilier aux dépens,
condamné la société Memmo Immobilier à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
- débouter la société Ecosyndic de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Ecosyndic à verser à la société Memmo Immobilier la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner la société Ecosyndic à verser à la société Memmo Immobilier une indemnité d'un montant de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société Memmo Immobilier fait en substance valoir :
- qu'une remise physique des archives est intervenue entre les deux syndics, tel que l'atteste le bordereau de transmission de pièces dûment signé le 16 mars 2022, ce qui était confirmé par mail du même jour de la société Ecosyndic ; que l'ensemble des documents nécessaires à la gestion du syndicat, notamment, les relevés de compte bancaires, les arrêtés de compte, les PV d'AG, les devis et factures ainsi que le règlement de copropriété ont été intégralement communiqués ;
- que certaines pièces n'ont pas été transmises lors de cette remise d'archives, lesquelles ont été annotées en tant que réserves sur le bordereau de transmission de pièces ; que ces documents ont toutefois été communiqués postérieurement par la société Memmo Immobilier à la société Ecosyndic, aux termes de deux courriels respectivement en date du 19 et 31 mai 2022.
Par ordonnance sur incident du 09 mai 2023, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions de l'intimée remises le 20 avril 2023.
SUR CE LA COUR
Il sera rappelé qu'en l'absence de conclusions recevables d'une partie intimée, celle-ci est réputée s'être appropriée les motifs du premier juge, conformément à l'article 954 du code de procédure civile.
De surcroît, en application de l'article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit aux demandes que si elle les estime régulières, recevables et bien fondées.
En application de l' article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.
L'ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L'ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l'immeuble s'il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l'historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d'assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.
Si l'on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l'ancien syndic, selon laquelle il ne disposerait plus d'aucune pièce, ne saurait suffire à l'exonérer de l'obligation précitée.
Si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.
En l'espèce, il sera relevé :
- que, selon bordereau de transmission des pièces du 16 mars 2022 (pièce 2), signé par Memmo Immobilier et Ecosyndic, ont été remises des pièces administratives et comptables ;
- que, par courriel du 16 mars 2022 (pièce 3), Ecosyndic indiquait rester dans l'attente des documents suivants : validation de l'exercice 2018-2019 ainsi que l'ensemble des régularisations pour chaque copropriétaire, le grand livre 2018-2019 ;
- que, selon mise en demeure du 9 mai 2022 (pièce 4), le conseil d'Ecosyndic réclamait à Memmo Immobilier le grand-livre 2018-2019, la régularisation des comptes de l'année 2018-2019 et le grand livre de l'exercice 2019-2020 ;
- que, selon courriels du 19 mai 2022 (pièce 8) et du 31 mai 2022 (pièce 5) ont été remis d'autres documents ;
- que l'appelante précise qu'ont été transmis par ce biais les éléments suivants (pièce 9) :
Les relevés de compte bancaires de la copropriété,
L'état des dépenses pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,
Le grand livre 2018-2019 et 2019-2020,
Les régularisations de charges des comptes copropriétaires pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,
La balance comptable pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,
Les extraits de compte pour la période du 1er février 2021 au 03 janvier 2022,
Les extraits de compte pour la période du 31 décembre 2021 au 30 mai 2022 ;
- que la société appelante peut donc valablement faire état de ce que, postérieurement à la mise en demeure du nouveau syndic, et au plus tard le 31 mai 2022, elle a remis les documents sollicités ;
- qu'il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise de documents sous astreinte ;
- que, concernant la condamnation provisionnelle, le premier juge a relevé qu'en différant de près de cinq mois la remise des documents nécessaires à la gestion de la copropriété, la défenderesse a causé un préjudice justifiant l'allocation d'une provision à hauteur de 5.000 euros ;
- que, certes, le changement de syndic a été effectif le 9 février 2022, de sorte que l'ancien syndic aurait dû remettre les pièces visées dans le délai de principe d'un mois applicable à l'ensemble des documents et archives du syndicat ;
- que, pour autant, force est de constater que les documents ont été remis au plus tard le 31 mai 2022 et que l'existence du préjudice allégué par le nouveau syndic n'est pas établie avec l'évidence requise en référé ;
- que les premières transmissions de pièces ont en effet eu lieu dès le 16 mars 2022, qu'à la date de saisine de la juridiction de première instance les documents avaient été remis et qu'aucun élément précis ne vient corroborer le préjudice effectivement subi par la société Ecosyndic avec l'évidence requise en référé.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, la décision sera dès lors infirmée et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Ecosyndic.
La société Memmo Immobilier a à l'évidence tardé à la remise des pièces, ce par rapport aux délais de l'article 18-2 précisé, étant rappelé que, de principe, l'ancien syndic doit remettre l'ensemble des documents et archives du syndicat dans un délai d'un mois.
La présente procédure procédure n'apparaît ainsi ni téméraire ni abusive, de sorte que la demande de la société Memmo Immobilier en dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.
Ce qui est jugé par la cour et les circonstances de l'espèce commandent de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Ecosyndic étant condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Ecosyndic ;
Rejette la demande en dommages-intérêts de la société Memmo Immobilier ;
Dit n'y avoir lieu à application l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Ecosyndic aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
