Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 05 JUILLET 2023
(n° /2023, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03107 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDECZ
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 octobre 2020 - tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 19/01869
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MARRAST domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004, substituée à l'audience par Me Rany ALEM, avocat au barreau de PARIS
INTIME
Monsieur [C] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représenté par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange Sentucq, présidente
Mme Elise Thévenin-Scott, conseillère
Mme Alexandra Pélier-Tétreau, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Céline RICHARD
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 28 juin 2023 et prorogé au 05 juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Le 3 octobre 2016 Monsieur [C] [B] architecte transmettait au cabinet Gestim un inventaire des principaux éléments abordés lors de la visite de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] relativement notamment au sous-sol, à la terrasse étanchée, en toiture, à l'état de la charprente, des chéneaux des enduits en superstructure et à la couverture.
Il indiquait que des visites complémentaires seraient nécessaires et sollicitait la transmission des plans, coupes et élévations des existants.
Un contrat d'architecte portant mission complète de travaux généraux en cave, toiture et façade pour l'immeuble situé [Adresse 2], a été signé le 31 octobre 2016 entre la société Gestim et Monsieur [C] [B]. Le contrat mentionne que le cabinet Gestim représente le syndicat des copropriétaires.
La mission prévoit':
phase 1': un diagnostic de faisabilité technique, spatiale et financière moyennant un honoraire TTC de 1 650 euros.
Phase 2': une mission de conception et de suivi des travaux moyennant un honoraire de 11 110 euros TTC
Le 28 novembre 2016 le cabinet Gestim envoyait au conseil syndical un compte-rendu de la visite de Monsieur [B] précisant que celui-ci avait pris des photos des dégâts liés aux infiltrations en toiture dans l'appartement de l'une des copropriétaires et avoir fait intervenir les cordistes pour remédier aux fuites sur le toit côté rue dans l'appartement du 4ème étage. Le cabinet Gestim signalait également qu'une canalisation d'évacuation des eaux usées de l'immeuble était bouchée une remontée d'eau noire et pourrie ayant été vue par l'une des locataires.
Le 1er décembre 2016 une personne se présentant comme la mandataire de Madame [M], propriétaires de l'appartement située au 3ème étage de l'immeuble géré par le cabinet Gestim demandait à Monsieur [B] à quelle date était prévue son intervention pour la toiture indiquant avoir besoin des justificatifs pour les assurances et la remise en état de l'appartement de Madame [M].
Le 17 janvier 2017 le Conseil Syndical de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] se réunissait dans les locaux du cabinet Gestrim pour évoquer l'ensemble des travaux en cours et aux points 2-2 et 2-3 indiquait':'
2-2': dernier alinéa «' compte tenu des risques réels il a été décidé avecMonsieur [B] et les cordistes de faire procéder sans tarder à la démolition de cette souche dangereuse. Sur recommandation de l'architecte l'entreprise prendra les dimensions de la souche en cas de nécessité de remplacement éventuel.'»
2-3': Travaux Généraux': «'l'assemblée de 2017 devra statuer sur l'exécution des travaux en cours d'étude par Monsieur [B].
Ces travaux concernent essentiellement les couvertures des deux bâtiments et les reprises des fissures infiltrantes des ravalements.
Le Conseil rappelle que les décisions concernant ces travaux sont conditionnés par la régularisation des tantièmes des lots de Monsieur [V] et Madame[X] suivant conclusions du rapport de BD Mesures à intervenir.
Monsieur [B] a indiqué ce matin (20/01/2017) qu'il était en cours de finalisation de son rapport général.
S'assurer que Monsieur [B] a bien pris en compte':
les fissures infiltrantes au niveau de l'appartement de Mme [Z] [I]
les désordres de façades au niveau de l'appartement de Mme [S] là où la vigne vierge a été supprimée par les cordistes.'»
Le 22 février 2017 Monsieur [B] adressait au cabinet Gestim le dossier DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) qui sera adressé aux entreprises pour chiffrage. Il identifiait 6 grandes lignes sous la forme de 6 projets :
- projet Bat 1 Bat B Héberges, murs pignons et mitoyens du [Adresse 3]
- projet Bat 2 Bat B Toiture arrière-bas- terrasses technique et puits d elumière
- projet Bat 3 Bat B Toiture avnnt-haut- couverture principale
- projet 4 bat A Contre-façade sur cour
- projet 5 Bat A Façade principale sur rue
- projet 6 Bat A La cave avant
Il attirait l'attention du syndic de copropriété sur la nécessité d'être «'particulièrement attentif au PGC qui est à constituer et à la nomination d'un CSPS qui est à faire, la dommage ouvrage qu'il faudra souscrire et la mise à jour des diagnostics APT à constituer avant les travaux.'».
Il détaillait ensuite les éléments du cahier des caluses techniques particulières, suggérait un additif pour le problème de la souche chez madame [P], détaillait les dispositions du code de l'urbanisme relativement au dépôt du permis de construire ainsi que celles relatives aux travaux d'isolation en cas de réfection de la toiture.
Il précisait que le syndic du [Adresse 3] souhaitait entrer en contact avec le syndic Gestim à propos de l'état du mur des héberges, une coordination entre les deux étant nécessaire.
Le 26 janvier 2017 le cabinet Gestim indiquait par courriel à Monsieur [B]': «'Je commence à lire votre excellent rapport et je ne vois pas l'état des lieux sur le toit côté [Adresse 2]'; Depuis plusieurs mois il y a de sérieux problèmes sur le toit côté rue occasionnant de nombreuses fuites chez les copropriétaires du dernier étage. Les dégâts sur cette toiture sont aussi sérieux que sur le toit du bâtiment B au détriment du toit batiment B (sic).'
Le 8 juin 2017 Monsieur [B] adressait au cabinet Gestim le dossier d'analyse des offres comparées.
Le 9 juin 2017 Monsieur [B] adressait au cabinet Gestim la facture d'honoraires de la phase 1': démarches pour accéder aux locaux, vérification des documents graphiques fournis par le maître del'ouvrage, établissement du dossier photographique à hauteur de 1 650 euros. Cette facture a été réglée.
Le 26 juin 2017 Monsieur [B] envoyait au cabinet Gestim la facture d'honoraires de la phase 2 pour le dossier de consultation des entreprises et la mise au point du marché de travaux à hauteur de 18 440,44 euros TTC.
En dépit de plusieurs relances le 22 août 2017, le 25 janvier 2018, le 4 septembre 2018, le cabinet Gestim refusait le règlement au motif que le paiement des travaux a été refusé par l'assemblée générale des copropriétaires tout en reconnaissant le travail conséquent fourni par Monsieur [B].
Le 4 septembre 2018 Monsieur [B] envoyait une facture majorée de l'indemnité de retard de 3,5/5000 du montant hors taxe de la facture soit 1 800 euros TTC pour la phase 1 et 4 846,48 euros TTC pour la phase 2 portant le total appelé à la somme de 24 963,32 euros outre 150 euros de complément de TVA à payer.
Le 15 octobre 2018 Monsieur [B] adressait une facture sollicitant un supplément de TVA pour la phase 1 et la phase 2 ainsi qu'un complément d''indemnité de retard portant le total des sommes dues pour la phase 2 à 25 338,47 euros.
Monsieur [C] [B] a saisi le tribunal judiciaire de Paris par exploit délivré le 6 février 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne du cabinet Gestim pour paiement des sommes visées dans la facture établie le 15 octobre 2018 outre une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Le jugement prononcé de manière réputée contradictoire à l'égard du syndicat des coproriétaires le 13 octobre 2020, retenant que le contrat d'architectre a été signé entre [C] [B] et le syndicat des copropriétaires a fait droit aux demandes et a':
Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à [C] [B] la somme de 25 488,47 euros avec intérêts au taux contractuel à compter de lamise en demeure du 15 octobre 2018.
Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à [C] [B] la somme de 4 917,46 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation.
Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens.
Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à [C] [B] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 février 2021.
Par conclusions signifiées le 26 janvier 2023 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet Marrast demande à la cour':
De déclarer irrecevable les demandes formulées par Monsieur [B]
Si par extraordinaire ses demandes étaient déclarées recevables
Infirmer le jugement
Y ajoutant et statuant à nouveau
Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à monsieur [C] [B] les sommes de':
- 14 901, 38 euros HT augmentée de la TVA à 20 % soit 17 881,66 euros TTC au titre de ses honoraires sans aucun intérêts
- 150 euros TTC correspondant à la TVA restant due de 10 % en complément de celle déjà payée sur la facture du 9 juin 2017 de 1 500 euros
- 1 117,60 euros HT augmentée de la TVA à 20 % soit 1 341,12 euros TTC au titre de la clause pénale
En tout état de cause
Ordonner l'échelonnement du paiement sur 24 mois
Condamner Monsieur [C] [B] à régler la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
SUR QUOI,
LA COUR
La recevabilité de la demande
Le tribunal n'a pas été saisi de ce moyen, le syndicat des copropriétaires appelant étant défaillant en première instance.
Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa de l'article 32 du code de procédure civile, que Monsieur [B] a formé ses demandes suivant exploit délivré le 6 février 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et non à l'encontre du syndicat des copropriétaires appelant, de sorte que le tribunal a statué « ultra petita ».
Réponse de la cour
L'assignation que Monsieur [B] a fait délivrer par exploit du 6 février 2019 vise : « le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet Gestim [Adresse 9] ».
L'acte a été remis au siège de la personne morale tandis que le dispositif de l'assignation vise à trois reprises ledit syndicat, la circonstance qu'une erreur matérielle affecte le premier paragraphe du dispositif en indiquant « [Adresse 5] » au lieu du « [Adresse 1] », étant en tout état de cause sans emport sur la recevabilité de la demande régulièrement dirigée contre le syndicat appelant au siège de la personne morale du cabinet Gestim.
Ce moyen sera rejeté et la demande jugée recevable.
Le bien fondé de la demande
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que « Monsieur [B] ne s'est pas assuré de la bonne situation financière et juridique de l'entrepreneur susceptible d'être retenu, de signer les pièces du marché, compléter et signer la DOC » et que n'ayant que partiellement réalisé les missions du mise au point des marchés de travaux évaluées à 10% des travaux, ce pourcentage doit donc être réduit à 5 % après une réfaction de 5 %, les intérêts ne pouvant être dus à compter de la mise en demeure qui ne reflète pas le montant exact des sommes dues.
Il oppose également le caractère léonin de la clause pénale, au vu des circonstances particulières dans lesquelles le contrat a été signé, sans l'aval du syndicat des copropriétaires qui subit les conséquences de la gestion fautive du cabinet Gestim, aujourd'hui en liquidation judicaire et non assuré au plan de la responsabilité civile professionnelle depuis 2017.
Réponse de la cour
Selon les dispositions de l'article 1998 du Code civil : « Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. »
Il s'infère de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires mandant du [Adresse 2] peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, dès lors que Monsieur [B], tiers aux relations entre le syndicat des copropriétaires mandant et son syndic le cabinet Gestim, mandataire, a pu croire de manière légitime, ensuite des circonstances auxquelles le syndicat mandant n'est pas étranger, être autorisé à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.
La chronologie des échanges qui ont été rappelés dans l'exposé des faits entre Monsieur [B], le cabinet Gestim et le Conseil Syndical lequel, au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret 17 mars 1967, représente les copropriétaires auprès du syndic de copropriété, démontre que le syndicat des copropriétaires avait une parfaite connaissance des missions confiées à Monsieur [B], précisant à la rubrique travaux lors de la réunion du 17 janvier 2017 : « Monsieur [B] a indiqué ce matin (20/01/2017) qu'il était en cours de finalisation de son rapport général. »
Les échanges montrent également que Monsieur [B] a tenu informé très précisément le Conseil Syndical et le syndic de copropriété de l'avancé de ses missions, le premier veillant, en lien avec les copropriétaires concernés, à ce que tous les désordres relatifs à l'immeuble soient portés à sa connaissance.
Par conséquent c'est à bon droit mais par motifs substitués que le jugement sera confirmé en ce qu'il a reconnu le bien fondé de la créance de Monsieur [B] lequel, contrairement à ce qui est soutenu, a satisfait à l'intégralité de ses missions, en ce compris la mise au point des marchés de travaux au vu des 6 projets présentés au syndicat des copropriétaires sur la base d'un montant total de travaux de 372 534,38 euros HT.
Cependant aucun complément de TVA ne saurait être appelé sur la créance de la phase 1 qui a été intégralement acquittée conformément au taux en vigueur au jour du contrat tandis que le montant de la créance au titre de la phase 2 s'élève à :
- principal échu et impayé hors taxe au titre de la phase 2 au 26 juin 2017 : 16 764,04 euros
- TVA due au taux de 10 % au 26 juin 2017 : 1 676,40 euros
- TVA complémentaire due en vigueur au taux de 20 % au jour de l'arrêt soit 10 % : 1 676,40 euros
- indemnités de retard de 3,5/5 000 ème du montant hors taxe de la facture par jour calendaire soit 445 jours paragraphe 9 J pages 16 et 17 du contrat « Rémunération de l'expert » : 5 221,63 euros
Sommes que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], sur infirmation du jugement, sera condamné à régler à Monsieur [B] étant observé que la clause pénale n'est nullement excessive au regard des prestations accomplies et du retard de règlement qui s'élève à 7 ans, le jugement n'étant pas assorti de l'exécution provisoire.
Les délais de paiement
Le syndicat des copropriétaires sans viser aucun texte, sollicite des délais de paiements.
Selon les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil alinéa 1,2 et 3 : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »
En l'absence de tout élément sur la situation de trésorerie du syndicat appelant et au vu de la privation du créancier qui subit une perte importante de revenus et de trésorerie, il ne saurait être fait droit à la demande de délais de paiement.
Les frais irrépétibles et les dépens
Le syndicat des copropriétaires succombant sera condamné à régler à Monsieur [B] une somme de 4 000 euros au titre des frais irréptibles en sus des entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
CONFIRME le jugement par motifs substitués en ce qu'il a reconnu le bien fondé de la créance, et en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens ;
INFIRME le jugement sur le montant de la créance ;
Statuant à nouveau de ce chef :
CONDAMNE le syndicat des coproriétaires du [Adresse 2] à régler à Monsieur [C] [B] les sommes suivantes :
- principal échu et impayé hors taxe au titre de la phase 2 au 26 juin 2017 : 16 764,04 euros
- TVA due au taux de 10% au 26 juin 2017 : 1 676,40 euros
- TVA complémentaire due en vigueur au taux de 20 % au jour de l'arrêt soit 10% : 1 676,40 euros
-indemnités de retard de 3,5/5 000 ème du montant hors taxe de la facture par jour calendaire soit 445 jours paragraphe 9 J pages 16 et 17 du contrat « Rémunération de l'expert » : 5 221,63 euros
Ajoutant au jugement
Condamne le syndicat des coproriétaires du [Adresse 2] à régler à Monsieur [C] [B] :
- 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel outre les entiers dépens.
La greffière, La présidente,
