Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19994 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGYH7
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Octobre 2022 -Tribunal de proximité de PALAISEAU - RG n° 12-22-304
APPELANT
M. [T] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Isabelle HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0084
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/035083 du 23/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. HLM in'li, RCS de Nanterre sous le n°602 052 359, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mars 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Le 17 février 2022, la société d'HLM in'li a fait commandement à son locataire, M. [T], de payer la somme principale de 1.771,30 euros au titre des loyers et charges impayés dus en vertu du bail d'habitation conclu par les parties le 7 juillet 2000, se prévalant de la clause résolutoire prévue à ce contrat de location.
Par acte du 4 mai 2022, la société in'li a fait assigner M. [T] en référé devant le tribunal de proximité de Palaiseau (tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes) aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail en date du 7 juillet 2000 par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef ;
- condamner le défendeur aux entiers dépens, incluant le coût du commandement du 17 février 2022, et à lui payer :
- une somme de 3.065,14 euros à titre de dette locative pour la période arrêtée au terme de mars 2022 inclus, avec intérêts au taux légal,
- une indemnité conventionnelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,
- autoriser le bailleur à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
- une indemnité de 330 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 5294,98 euros, terme d'août 2022 inclus.
M. [T] a reconnu sa dette, la justifiant par ses faibles revenus, étant demandeur d'emploi.
Par ordonnance du 11 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 juillet 2000 sont réunies à la date du 17 avril 2022 ;
- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [T], et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1], à [Localité 3] (91) passé le délai légal de deux mois à compter de la signification du présent jugement et du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique ;
- dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné M. [T], à payer à la société in'li la somme de 4.987,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, le tout à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêté au terme d'août 2022 inclus ;
- condamné M. [T] à payer à la société in'li une somme mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé comme prévu dans le bail, charges dûment justifiées en sus, due à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à complète libération des lieux ;
- rejeté la demande de la société in'li au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [T] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement du 17 février 2022, et des saisies conservatoires si besoin est, de l'assignation du 4 mai 2022 et de ses suites.
Par déclaration du 28 novembre 2022, M. [T] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 décembre 2022, il demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 juillet 2000 sont réunies à la date du 17 avril 2022,
ordonné l'expulsion de M. [T], et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1], à [Localité 3] (91) passé le délai légal de deux mois à compter de la signification du présent jugement et du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique,
dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M. [T] à payer à la société in'li :
la somme de 4987,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, le tout à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au terme d'août 2022 inclus,
une somme mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé comme prévu dans le bail, charges dûment justifiées en sus, due à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à complète libération des lieux,
aux dépens, incluant notamment le coût du commandement du 17 février 2022, et des saisies conservatoires si besoin est, de l'assignation du 4 mai 2022 et de ses suites;
débouté M. [T] de ses demandes ;
- dire la société d'HLM In'li irrecevable en sa demande, faute de justifier de l'information fournie à la CAF et de la dénonciation à la CCAPEX ;
à titre principal,
- ordonner telle mesure d'expertise, la charge de l'avance des frais incombant au bailleur fautif ;
- débouter l'intimée de toute demande de condamnation au paiement, en principal et accessoires ;
à titre subsidiaire,
- accorder à M. [T] les plus larges délais pour le règlement des éventuelles condamnations et ordonner que les paiements s'imputent d'abord sur le principal, en vertu de l'article 1345-1 du code civil ;
- dire que M. [T] ne sera condamné ni au paiement des entiers dépens de l'instance en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, ni aux frais en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 décembre 2022, la société in'li demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
- débouter M. [T] de toutes ses demandes,
- condamner M. [T] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [T] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de Me Bellichach, avocat aux offres de droit.
Pour l'exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la recevabilité de la demande de la bailleresse
Le preneur expose que l'intimée devait justifier de la recevabilité de sa demande au regard des dispositions combinées des articles 24-II et 24-IV de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi 2014-365 du 24 mars 2014, ce qu'elle semble ne pas avoir fait et ce qui justifie l'infirmation de la décision.
Aux termes de ces dispositions légales, depuis le 1er janvier 2015, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX) dans un délai de deux mois avant la délivrance de l'assignation est obligatoire pour les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile immobilière familiale, avant de délivrer une assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale.
En l'espèce, préalablement à son assignation du 4 mai 2022, la société bailleresse a signalé à la Caisse d'allocations familiales de l'Essonne la situation d'impayés de son locataire M. [T], ce dont elle justifie par ses pièces 4 et 5.
Il s'en suit que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée et que l'action de la société d'HLM in'li est recevable, l'ordonnance étant confirmée de ce chef.
Sur la provision et la demande d'expertise
En application de l'article 835 alinéa 2 du procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
L'article 145 suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
En l'espèce, M. [T] expose ne pas reconnaître la dette locative, que chaque année la CLVC (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) stigmatise les erreurs de facturation du bailleur, qu'il y a lieu d'en tenir compte et d'ordonner telle mesure d'expertise, à titre principal, la charge de l'avance des frais incombant au bailleur fautif.
Ce faisant, l'appelant ne fait qu'alléguer, de manière théorique, des erreurs de facturation du bailleur, sans étayer cette allégation par aucun élément factuel.
Il n'émet aucune contestation sur le décompte détaillé produit en pièce 16 par le bailleur, qui fait ressortir une dette locative de 6.293,77 euros au 30 novembre 2022 (terme de novembre 2022 inclus). Il ne pointe sur ce décompte aucune des erreurs qu'il allègue.
Dès lors, M. [T] ne justifie pas d'un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire, la bailleresse justifiant pour sa part être créancière d'une somme provisionnelle de 6.293,77 euros au 30 novembre 2022, montant non sérieusement contestable de l'obligation de paiement de son locataire.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a alloué une provision au bailleur, sauf à actualiser le montant de cette provision.
Elle sera également confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion du locataire et condamné celui-ci au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges en vigueur, alors qu'il n'est pas discuté que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n'ont pas été régularisées dans les deux mois, la dette, au contraire, ne cessant de croître.
Sur la demande de délais de paiement formée en appel
M. [T] ne produit pas d'autre pièce qu'une décision d'aide juridictionnelle en date du 23 novembre 2022, qui fait ressortir un revenu fiscal de référence de 3.119 euros.
Outre que cette pièce n'établit qu'imparfaitement la situation financière de M. [T], l'appelant ne s'explique pas sur l'évolution de sa situation depuis l'audience de première instance à laquelle il a déclaré être développeur de site internet avec un revenu mensuel de 300 à 500 euros par mois à quoi s'ajoute le RSA. Il ne s'explique pas davantage sur ses facultés de remboursement de la dette locative, laquelle ne cesse d'augmenter.
La demande de délais de paiement sera dans ces conditions rejetée.
Sur les mesures accessoires
Le sort des dépens et frais irrépétibles a été exactement réglé en première instance.
Perdant en son appel, M. [T] sera condamné aux dépens de cette instance et à payer à la société intimée la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 de code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à porter à la somme de 6.293,77 euros la provision due à la société d'HLM in'li, terme de novembre 2022 inclus,
Condamne M. [T] au paiement provisionnel de cette somme,
Y ajoutant,
Déboute M. [T] de ses demandes d'expertise et de délai de paiement,
Condamne M. [T] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Me Bellichach, avocat,
Condamne M. [T] à payer à la société d'HLM in'li la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
