Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19514 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGW7U
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Septembre 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n°22/51573
APPELANTE
S.A.R.L. AMC AFRIM MIFTARI COUTURE, RCS de Paris sous le n°535 208 136 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 et assistée par Me Lucas LOPEZ avocat au barreau de PARIS, toque : C2225
INTIME
M. [L] [R], assisté de son curateur, Monsieur [O] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et assisté par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2014, M. [L] [R] a donné à bail commercial à la société Afrim Miftari Couture (AMC) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4].
Deux commandements de payer ont été délivrés au preneur les 29 avril 2020 et 21 décembre 2020, qui ont donné lieu à deux ordonnances de référé des 23 novembre 2020 et 19 octobre 2021. La première a alloué au bailleur une provision de 20.955,89 euros au titre des loyers et charges arrêtés à septembre 2020 inclus ; la seconde a alloué au bailleur une provision de 11.210,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés à mars 2021 inclus. Dans ces deux ordonnances, le juge a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Les 8 et 10 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer au preneur un nouveau commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 23.629,67 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par acte du 12 janvier 2022, M. [R], assisté de son curateur M. [O] [R], a fait assigner en référé la société AMC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de la société AMC ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
- ordonner à défaut d'enlèvement volontaire la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans un garde meuble, aux frais, risques et périls du preneur ;
- condamner par provision la société AMC au paiement d'une somme de 18.395 euros arrêtée à la date de délivrance de l'assignation au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation de la période d'avril 2021 à janvier 2022 ;
- fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2022 au montant résultant du contrat résilié et condamner par provision la société AMC à payer les sommes dues de ce chef jusqu'à la libération des lieux ;
- condamner la société AMC à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer, de l'extrait Kbis et des états d'endettement.
A l'audience, M. [R] a actualisé sa demande de provision à la somme de 20.573,57 euros pour la période d'avril 2021 à mai 2022.
La société AMC a contesté le montant de la dette locative qu'elle a évaluée à 4.126,46 euros compte tenu des versements effectués et après restitution du dépôt de garantie.
Par ordonnance contradictoire du 14 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a:
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ensuite du commandement de payer délivré les 8 et 10 novembre 2021, et sur les demandes subséquentes d'expulsion, du sort des meubles et de fixation de l'indemnité d'occupation ;
- condamné la société AMC à payer à M. [R], assisté de son curateur, la somme provisionnelle 15.879,52 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges sur la période d'avril 2021 à mai 2022 inclus ;
- condamné la société AMC à payer à M. [R], assisté de son curateur, la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société AMC aux dépens de l'instance ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.
Par déclaration du 18 novembre 2022, la société AMC a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 mars 2023, elle demande à la cour de:
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
condamné la société AMC à payer à M. [R], assisté de son curateur, la somme provisionnelle de 15.879,52 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges sur la période d'avril 2021 à mai 2022 inclus,
condamné la société AMC aux dépens et à payer à M. [R], assisté de son curateur, la somme 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire ;
- la confirmer pour le surplus ;
statuant à nouveau sur les chefs réformés,
- juger, à titre principal, qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les chefs critiqués de l'ordonnance de référé du 14 septembre 2022 du fait de l'existence d'une contestation sérieuse ;
à titre subsidiaire,
- juger que la demande de paiement de la créance de 20.573, 57 euros dont se prévalait M. [R], assisté de son curateur, n'est pas fondée compte tenu des paiements intervenus ;
et en tout état de cause,
- débouter M. [R], assisté de son curateur, de l'ensemble de ses demandes et moyens contraires aux prétentions ;
- accorder à la société AMC un paiement échelonné de deux ans en cas de condamnation au paiement d'une somme provisionnelle ;
- suspendre, en cas d'acquisition de la clause résolutoire, sa réalisation et ses effets sur une période de deux ans ;
- condamner M. [R], assisté de son curateur, à payer à la société AMC la somme de 2.500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'appelante argue de contestations sérieuses en ce que :
- la créance de 25.557 euros dont se prévaut le bailleur a été payée à hauteur de 27.025 euros par des versements mensuels de 1650 euros sur la période d'avril 2021 à mai 2022 inclus, de sorte que la dette sur cette période a été apurée et que le reliquat a permis l'apurement des provisions auxquelles la locataire a été condamnée lors des deux précédentes procédures de référé,
- le bailleur inclut dans son décompte des appels de charges illégaux en ce que la clause du bail précaire prévoyant un montant forfaitaire de charges de 300 euros est nécessairement réputée non écrite dès lors que le bail précaire est soumis aux statuts des baux commerciaux depuis le 28 avril 2017 ;
- le bailleur inclut dans son décompte des taxes foncières indues au titre des années 2020 et 2021, alors que le bail prévoit en son article IX que seules les taxes des années 2014, 2015, 2016 et 2017 pouvaient à titre exceptionnel être mises à la charge de la société AMV.
L'appelante précise qu'il s'agit là de moyens nouveaux parfaitement recevables et non de demandes nouvelles en appel.
Sur la demande reconventionnelle du bailleur en constatation de la clause résolutoire, elle soutient que la confirmation de l'ordonnance s'impose dès lors que le décompte contenu dans le commandement n'est pas compréhensible; que la demande de constatation de la clause résolutoire sur le fondement du second commandement délivré les 8 et 10 novembre 2021 pour défaut d'assurance n'est pas recevable.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 février 2023, M. [R], assisté de son curateur, demande à la cour de:
- débouter la société AMC de ses demandes ;
- juger irrecevables les demandes de la société AMC relative aux charges appelées ;
- infirmer l'ordonnance dont appel ;
statuant à nouveau,
- constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de la société AMC ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier des locaux qu'elle occupe dans l'immeuble dans l'immeuble [Adresse 3], à [Localité 5] ;
- ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- condamner par provision la société AMC au paiement de la somme de 23.771,59 euros arrêtée au 3 février 2023 ;
- fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2023 au montant résultant du contrat résilié et condamner par provision la société AMC à payer les sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux ;
- condamner la société AMC à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements des 8 et 10 novembre 2021, de l'extrait Kbis et des états d'endettement.
L'intimé soutient :
- que le décompte joint au commandement contenait un décompte détaillé démarrant en 2017distinguant le loyer des charges depuis l'origine de la dette locative ; que pour comprendre la somme due au titre des loyers d'avril à novembre 2021 il suffisait à la locataire de déduire les causes des deux ordonnances de référé précédentes qui lui avaient été régulièrement signifiées;
- qu'un second commandement visant la clause résolutoire avait été délivré les 8 et 10 novembre 2021 pour défaut d'assurance, laquelle assurance n'est pas justifiée à ce jour, ce seul motif justifiant de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- que les sommes dues ressortent clairement d'un décompte actualisé sous forme de tableau Excel comportant trois sous-tableaux, qui fait ressortir un solde débiteur de 23.771,59 euros au mois de février 2023 ; que la société AMC ne se prévaut d'aucun versement qui n'aurait pas été pris en compte, la méthode d'imputation sur la dette la plus ancienne ne pouvant être sérieusement contestée ;
- que les contestations relatives aux charges et taxes foncières sont irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire
Il convient de rappeler que les deux ordonnances de référé précédemment rendues les 23 novembre 2020 et 19 octobre 2021 ont dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur tendant à l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des commandements de payer des 29 avril 2020 et 21 décembre 2020.
Si ces deux ordonnances n'ont pas autorité de chose jugée au principal, elles ne peuvent être modifiées ou rapportées en référé qu'en cas de circonstances nouvelles (article 488 du code de procédure civile). Aussi, en l'absence de fait nouveau, le juge des référés, ou la cour statuant en référé, ne peuvent méconnaître l'autorité s'attachant aux ordonnances précédemment rendues.
Au cas particulier, il en résulte que le troisième commandement délivré les 8 et 10 novembre 2021 ne peut fonder l'acquisition de la clause résolutoire que pour les loyers et charges échus postérieurement aux causes des commandements précédents.
Si le décompte joint au commandement des 8 et 10 novembre 2021 reprend la dette locative depuis l'origine, incluant ainsi les causes deux commandements précédents, il en ressort néanmoins clairement, compte tenu de son caractère détaillé, que depuis le dernier commandement du 21 décembre 2020, date à laquelle la dette locative se chiffrait à 20.321,43 euros, cette dette a continué à augmenter puisqu'au 8 novembre 2021, date du commandement objet du présent litige, elle se chiffrait à 23.629,67 euros. Une dette de 3.308,24 euros s'est ainsi constituée entre les deux commandements, précisément une dette de loyers et charges de 1.122,53 euros après déduction des frais de procédure et de la taxe foncière de 2021, laquelle est justement contestée par la locataire comme il sera expliqué ci-après au titre de la provision.
Il était donc dû à la date de délivrance du commandement des 8 et 10 novembre 2021 une somme de 1122,53 euros au titre des loyers et charges échus depuis le commandement de décembre 2021, laquelle n'a pas été régularisée dans le mois dudit commandement comme il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies. L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef et statuant à nouveau, la cour constatera la résiliation du bail à la date du 10 décembre 2021, avec toutes conséquences de droit à savoir l'expulsion de la société locataire à défaut de départ volontaire et la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles en vertu du bail.
Sur la provision
Il convient de rappeler que les deux ordonnances de référé des 23 novembre 2020 et 19 octobre 2021, qui ont respectivement condamné la locataire au paiement d'une provision de 20.955,89 euros arrêtée à septembre 2020 inclus puis d'une provision de 11.210,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés à mars 2021 inclus, ont autorité de chose jugée en référé, le bailleur ne pouvant dans le cadre de la présente instance demander que le paiement des loyers et charges échus postérieurement, soit depuis le mois d'avril 2021.
Le bailleur produit en cause d'appel un décompte actualisé de la dette locative depuis l'origine, ainsi que trois autres décomptes permettant de déterminer le montant de la dette locative au titre de chaque condamnation provisionnelle ainsi que la dette échue depuis le mois d'avril 2021, tous ces décomptes portant mention des versements effectués par le locataire, lequel ne les discute pas.
Il en résulte que depuis le mois d'avril 2021 jusqu'au mois de février 2023 inclus, la dette locative perdure et se chiffre à la somme de 23.771,59 euros, déduction faite des versements effectués sur la période et du montant de la saisie attribution pratiquée par le bailleur.
Toutefois, de cette somme il convient de déduire, comme étant sérieusement contestables en référé, étant précisé que ces contestations nouvelles sont recevables en cause d'appel, s'analysant en des moyens et non en des prétentions, tendant en tout état de cause à faire écarter les prétentions adverses et donc recevables en application de l'article 564 du code de procédure civile,
- d'une part, le montant des taxes foncières des années 2021 et 2022, pour un montant total de 1509 euros, dont la locataire conteste légitimement l'exigibilité, le bail contenant en effet une clause aux termes de laquelle 'Le preneur remboursera le bailleur de la taxe foncière 2014, 2015, 2016, 2017 et ce, à tire exceptionnel de supplément de loyer.' Le contrat ne prévoit donc pas le remboursement par le preneur au bailleur des taxes foncière des années 2018 et suivantes ;
- d'autre part, le montant des provisions sur charges de 300 euros par mois, soit la somme totale de 6.300 euros sur la période considérée, l'obligation du preneur de payer ces provisions apparaissant sérieusement contestables dans la mesure où comme il le soutient, le bail précaire s'est transformé en bail commercial au terme de ses trois années, cela en application de l'article L.145-5 du code de commerce, et que le bailleur ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges locatives comme il en a l'obligation en vertu de l'articles L.145-40-2 du même code, sollicitant depuis l'origine une provision sur charges de 300 euros. Or, il est jugé par la Cour de cassation que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial prive de cause les appels de provision sur charges et oblige le bailleur à les rembourser.
La condamnation provisionnelle de la société locataire au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation échus d'avril 2021 à février 2023 inclus sera donc fixée au montant non sérieusement contestable de 15.962,59 euros.
L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le montant de la provision.
Sur les autres mesures
Il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de l'intimée qui n'établit pas sa capacité à apurer sa dette locative, laquelle est ancienne et n'a jamais été régularisée malgré les deux commandements précédemment délivrés et les deux condamnations provisionnelles précédemment prononcées par le juge des référés. La société Afrim Miftari Couture ne produit en outre aucune pièce sur sa situation financière.
Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Perdante en appel, l'intimée sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à M. [R], assisté de son curateur, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirmons l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, ainsi que sur le montant de la provision allouée au bailleur,
La confirmons pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Constatons, à la date du 10 décembre 2021, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
Ordonnons, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Afrim Miftari Couture et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, des locaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5],
Ordonnons, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meubles choisi par le bailleur, aux frais de la société Afrim Miftari Couture,
Disons qu'à compter de la date de résiliation du bail, la société Afrim Miftari Couture est redevable à M. [R] d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyers et des charges exigibles en vertu du bail,
Condamnons la société Afrim Miftari Couture à payer à M. [R], assisté de son curateur, la somme provisionnelle de 15.962,59 euros au titre des loyers échus d'avril 2021 à février 2023 inclus,
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande provisionnelle de M. [R],
Déboutons la société Afrim Miftari Couture de sa demande de délais de paiement,
Condamnons la société Afrim Miftari Couture aux dépens de la présente instance,
La condamnons à payer à M. [R], assisté de son curateur, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejetons toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
