Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18566 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUL7
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Août 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/02856
APPELANT
M. [J] [V] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 18
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/028211 du 19/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. ICF LA SABLIERE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2021, la société d'HLM ICF La sablière a donné à bail à M. [V] [H] [J] et Mme [B] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Aux termes d'un contrat en date du 5 mai 2021, elle a également donné à bail à ceux-ci un emplacement de stationnement numéro 20 situé [Adresse 1] à [Localité 5].
Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 10 novembre 2021 pour le logement et le 25 janvier 2022 pour l'emplacement de stationnement, demeuré infructueux.
Par acte en date du 6 avril 2022, la société d'HLM ICF La sablière a fait assigner en référé M. [V] [H] [J] et Mme [B] aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire des contrats de location,
- constater la résiliation du bail concernant le local d'habitation à compter du 11 janvier 2022,
- constater la résiliation du bail relatif à l'emplacement de stationnement à compter du 26 mars 2022,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion sans délai de ceux-ci et de tous occupants de leur chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique d'un serrurier s'il y a lieu ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et en garantie de toutes sommes qui pourront être dues aux frais, risques et périls de ceux-ci ;
- condamner solidairement à titre provisionnel ceux-ci à lui payer une indemnité d'occupation tant au titre du local d'habitation ainsi que de l'emplacement de stationnement, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
- condamner solidairement à titre provisionnel ceux-ci à lui payer la somme de 15.902,81 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2022 incluse, selon décompte arrêté au 4 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021 ;
- condamner solidairement ceux-ci à lui payer la somme de 480 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience, la bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 21.785,88 euros au mois de mai 2022 pour le logement et le garage.
M. [V] [H] [J] a comparu seul, exprimant son souhait de demeurer dans les lieux et indiquant avoir fait des demandes financières auprès d'organismes sociaux.
Par ordonnance réputée contradictoire du 26 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- jugé la procédure recevable en la forme ;
- jugé acquise la clause résolutoire sur le local d'habitation [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 11 janvier 2022 ;
- jugé acquise la clause résolutoire sur l'emplacement de stationnement numéro 20 situé [Adresse 1] à [Localité 5] à compter du 26 mars 2022 ;
- ordonné l'expulsion de M. [V] [H] [J] et Mme [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l'immeuble des lieux loués, en les formes légales, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, signifié en application de la présente décision ;
- jugé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné solidairement M. [V] [H] [J] et Mme [B] à payer à la société d'HLM ICF La sablière une indemnité d'occupation provisionnelle égale tant au titre du local d'habitation que de l'emplacement de stationnement, aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire des baux et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
- condamné solidairement M. [V] [H] [J] et Mme [B] à payer à la société d'HLM ICF La sablière la somme provisionnelle de 15.902,81 euros représentant l'ensemble de la dette locative à l'échéance du mois de mars 2022 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- débouté la société d'HLM La sablière de ses autres demandes ;
- condamné solidairement M. [V] [H] [J] et Mme [B] aux entiers dépens, y compris le coût des commandements de payer délivrés les 10 novembre 2021 et 25 janvier 2022.
Par déclaration du 01 novembre 2022, M. [V] [H] [J] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 janvier 2023, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme et des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance rendue le 26 août 2022 et statuant à nouveau,
- débouter la société ICF Habitat de sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d'expulsion et lui accorder un délai de paiement de 36 mois pour s'acquitter de la dette à hauteur de 300 euros par mois en sus du loyer ;
- subsidiairement et au besoin suspendre les effets de la clause résolutoire en lui accordant un délai de 36 mois, délai pendant lequel il s'acquittera de sa dette, à hauteur de 300 euros par mois ;
- et à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux ;
- rejeter les demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentées en première instance et en cause d'appel par la société ICF Habitat.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 février 2023, la société ICF La sablière demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
- débouter M. [V] [H] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en date du 26 août 2022 en toutes dispositions ;
Y ajoutant,
- condamner M. [V] [H] [J] à lui régler la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
M. [V] ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire et il résulte effectivement de la lecture du relevé de compte détaillé de la dette locative que les causes des deux commandements de payer qui lui ont été délivrés les 10 novembre 2021 (pour le logement) et le 25 janvier 2022 (pour le garage) n'ont pas été régularisées dans les deux mois. C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et visée aux commandements.
M. [V] conteste en revanche la mesure d'expulsion qui a été ordonnée en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, reprochant au premier juge de n'avoir pas effectué le contrôle de proportionnalité imposé par la Cour européenne des droits de l'Homme entre la mesure d'expulsion et le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile, faisant valoir que ses droits s'opposent à ceux d'une personne morale et que la mesure d'expulsion aurait pour lui des conséquences catastrophiques, surtout pour ses deux enfants qui seraient psychologiquement atteints par la précarité de leur situation et verraient leur scolarité affectée, alors par ailleurs qu'il justifie de son activité professionnelle et qu'il met tout en oeuvre pour s'acquitter de sa dette locative.
Il convient toutefois de rappeler qu'en conséquence de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, le locataire devient occupant sans droit ni titre, le propriétaire subissant un trouble manifestement illicite faute de pouvoir recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, et que selon la Cour de cassation, l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété, droit absolu protégé par la Constitution.
La mesure d'expulsion prononcée par le premier juge ne peut donc être considérée comme présentant un caractère disproportionné au regard du droit des occupants au respect de la vie privée et familiale et du domicile.
L'appelant est donc mal fondé en sa demande principale tendant au rejet de la demande d'expulsion.
A titre subsidiaire, M. [V] sollicite un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de s'acquitter de sa dette à hauteur de 300 euros par mois.
Il y a lieu d'abord de relever qu'au vu du relevé de compte détaillé et actualisé de la dette locative, M. [V] reste débiteur à la date du 7 février 2023 (terme de janvier 2023 inclus) de la somme totale de 15.819,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au titre du logement et de l'emplacement de stationnement, étant précisé que de cette somme a été déduit le montant du supplément de loyer de solidarité qui avait été appliqué par le bailleur tant que M. [V] n'avait pas produit son avis d'imposition et celui de sa compagne.
Ensuite, la somme de 300 euros que M. [V] offre de verser en sus du loyer courant est loin de suffire à l'apurement de sa dette dans le délai requis, alors au surplus que le débiteur ne justifie qu'imparfaitement de sa situation financière, se bornant à produire un extrait de compte de son entreprise sans préciser ni justifier quel revenu mensuel il tire de son activité, sans davantage exposer ni justifier la situation financière de sa compagne ni même l'existence de ses deux enfants. M. [V] n'établit donc pas comme il l'affirme mettre tout en oeuvre pour acquitter sa dette locative ni sa capacité à l'apurer dans le délai maximum légal de trois années.
Sa demande de délais de paiement sera rejetée et, par voie de conséquence, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
A titre infiniment subsidiaire M. [V] sollicite un délai de douze mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, exposant qu'il n'a aucune solution de relogement pour le moment puisqu'il n'a pas de famille.
Cette affirmation n'est étayée par aucun élément et M. [V] ne démontre pas avoir entrepris des démarches de relogement, alors par ailleurs que sa dette locative ne cesse de croître et qu'il ne justifie pas de ses revenus ni même de sa situation familiale.
La demande de sursis à la mesure d'expulsion sera rejetée.
L'ordonnance entreprise sera en définitive confirmée en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la provision due au bailleur au titre de la dette locative, y compris en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles dont il a été fait une juste appréciation.
Perdant en appel, M. [V] sera condamné aux dépens de cette instance et à payer à l'intimée la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser à la somme de 15.819,33 euros la provision due à la société ICF La sablière au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 7 février 2023 pour le logement et l'emplacement de stationnement (terme de janvier 2023 inclus),
Y ajoutant,
Déboute M. [V] [H] [J] de l'ensemble de ses demandes,
Le condamne aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le condamne à payer à la société ICF La sablière la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
