Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17432 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQ2G
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Septembre 2022 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 22/00496
APPELANT
M. [L] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX
assisté à l'audience par Me Carine FONTAINE, avocat au barreau de MEAUX
INTIMEE
S.C.I. LA CARRELINE, RCS de Reims sous le n°423 551 746, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 30 avril 2018, la SCI La Carreline a donné à bail précaire à M. [H] un entrepôt situé [Adresse 1] à [Localité 6] (77), moyennant un loyer annuel indexable de 7.200 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance, outre 84 euros de provision sur charges récupérables. Ce contrat a été conclu pour une durée de douze mois commençant à courir le 1er mai 2018. Il s'est poursuivi en bail commercial après son échéance initiale.
Par acte du 14 février 2022, la société La Carreline a fait signifier un commandement de payer les loyers et charges, visant la clause résolutoire, pour un montant de 11.324,05 euros. Cet acte a été dénoncé à Mme [W], la caution, le 14 février 2022.
Par acte du 26 avril 2022, M. [H] a fait assigner la société La Carreline devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir condamner, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, à réparer ou remplacer à ses frais le rideau métallique du local loué, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et de voir ordonner la consignation des loyers à venir dans l'attente d'une décision au fond relative à ses préjudices de jouissance et d'exploitation.
A l'audience, M. [H] a maintenu ses demandes initiales et sollicité en outre une provision de 13.432 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, ainsi qu'une mesure d'expertise sur les désordres affectant le local.
A titre reconventionnel, la société La Carreline a sollicité la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de son locataire et la condamnation de celui-ci à lui verser la somme de 13.715,60 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 juin 2022 inclus, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, ainsi que la somme de 1371 euros et la conservation du dépôt de garantie à titre de clauses pénales.
Par ordonnance contradictoire du 7 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 mars 2022 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 6] (77) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions de code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
- condamné par provision M. [H] à payer à la SCI La Carreline la somme de 12.582,89 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 14 juin 2022, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;
- déclaré irrecevables les demandes de M. [H] tendant à voir condamner la SCI La Carreline à effectuer des travaux et tendant à la consignation des loyers ;
- ordonné une expertise aux frais avancés de M. [H] et désigné pour y procéder M. [Z], avec pour mission de :
entendre les parties et tous sachants,
prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (77) après y avoir convoqué les parties,
examiner les lieux objet du litige, dire s'ils sont affectés des désordres mentionnés par les procès-verbaux de constat d'huissier des 11 juillet 2018, 2 mars 2022 et 19 août 2022 relatifs au défaut de fonctionnement du rideau métallique en vigueur, aux désordres affectant la toiture et les murs à l'origine d'infiltrations d'eau dans le local et à l'absence d'eau dans celui-ci faute de robinets fonctionnels,
dans l'affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d'eux s'ils proviennent d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,
préciser s'ils rendent les lieux impropres à leur destination,
fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilité encourues et d'évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,
donner tous éléments permettant d'apprécier les préjudices subis par M. [H] du fait des désordres ; en proposer une évaluation chiffrée,
s'il y a lieu, proposer un compte entre les parties,
d'une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige.
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par M. [H] ;
- condamné M. [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 février 2022 ;
- rejeté les autres demandes des parties.
Par déclaration du 10 octobre 2022, M. [H] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 avril 2023, il demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamné à payer la somme de 12.582,89 euros au titre de l'arriéré locatif ;
Statuant à nouveau,
- surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise ;
A défaut,
- débouter la SCI La Carreline de cette demande ;
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de consignation d'indemnité d'occupation ;
- autoriser celui-ci à consigner les indemnités d'occupation sur le compte CARPA de M. [J] le temps de la finalisation de l'expertise et qu'il soit statué sur les responsabilité liées à l'état des locaux ;
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté celui-ci de sa demande de provision à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SCI Carreline à payer la somme provisionnelle de 13.432 euros ;
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle juge qu'il existe une contestation sérieuse sur la restitution du dépôt de garantie et sur l'application de la clause pénale ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI La Carreline à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
En substance, M. [H] expose ne pas contester la résiliation du bail et avoir restitué les lieux, contester en revanche devoir la somme de 12.582,89 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, qu'il demande à pouvoir consigner, cela compte tenu des désordres affectant les lieux loués et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d'entretien et de réparation, qui sont l'objet de l'expertise judiciaire en cours, opposant l'exception d'inexécution.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 mars 2023, la société La Carreline demande à la cour de :
- débouter M. [H] de toutes ses demandes ;
- confirmer l'ordonnance de référé du 7 septembre 2022 en ce qu'elle a :
constaté l'acquisition de clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 mars 2022,
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (77) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges, charges et accessoires,
condamné par provision M. [H] à lui payer, les loyers et charges dus jusqu'au 14 juin 2022, la somme de 12.582,89 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 14 juin 2022, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures et ce, jusqu'à la restitution effective des lieux,
Y ajoutant,
- condamner M. [H] au paiement de la somme de 19.182,46 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus jusqu'au 3 février 2023, date de la restitution des lieux ;
- condamner M. [H] à lui payer la somme de 1.371 euros au titre de la clause pénale ;
- l'autoriser à conserver le dépôt de garantie initialement versé ;
- condamner M. [H] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [H] en tous les dépens.
L'intimée expose que sa locataire a restitué le local le 3 février 2023 et qu'elle doit à cette date la somme de 19.182,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ; que le bail étant résilié depuis le 14 mars 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire, M. [H] n'est plus recevable faute de qualité à se prévaloir d'une exception d'inexécution et à demander la consignation des loyers et indemnités d'occupation, alors en outre qu'il n'a pas été empêché d'exploiter les lieux et que le dysfonctionnement du rideau métallique du local dont il se plaint est dû à son défaut d'entretien ; qu'elle est fondée à solliciter l'application des clauses pénales, le premier juge ayant à tort considéré qu'il n'y avait pas lieu à référé sur ces demandes.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, il y a lieu de préciser que la saisine de la cour se limite:
- aux demandes de provisions : celle du bailleur au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ; celle du preneur au titre de son préjudice de jouissance résultant des désordres dont il se plaint et qui ont fait l'objet d'une expertise ordonnée par le premier juge, non remise en cause par les parties en appel ;
- à la demande de sursis à statuer du preneur sur la demande de provision du bailleur, en l'attente du dépôt du rapport d'expertise, demande sur laquelle l'intimée n'a pas pris position ;
- à la demande du preneur de consignation des indemnités d'occupation pendant le temps du sursis à statuer.
Il convient ensuite de rappeler qu'en application de l'article 835 alinéa 2 du procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Il résulte du décompte détaillé produit en pièce 12 par la société bailleresse, non contesté par le locataire, que celui-ci était débiteur, à la date de la résiliation du bail le 14 avril 2022 (deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et demeuré infructueux), de la somme de 12.899,65 euros au titre des loyers et charges impayés, et qu'à la date du départ de M. [H] le 3 février 2023, les indemnités d'occupation courues depuis la résiliation du bail étant demeurées impayées, il est dû la somme de 19.182,46 euros.
Il n'y a pas lieu à sursis à statuer ni à autorisation de consigner cette somme alors qu'il n'est pas sérieusement contestable que M. [H] en est débiteur et qu'il n'est plus recevable à opposer l'exception d'inexécution par son bailleur de son obligation de délivrance, d'entretien et de réparation, les obligations contractuelles des parties ayant pris fin avec la résiliation du bail, alors au surplus qu'il résulte des éléments au dossier, notamment des procès-verbaux de constat établis à la requête du locataire et de la correspondance échangée entre les parties pendant leurs relations contractuelles, que M. [H] s'est plaint du mauvais état des lieux dès la prise à bail et qu'il est néanmoins parvenu à poursuivre son exploitation jusqu'au terme du bail.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné M. [H] au paiement d'une provision au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, sauf à l'actualiser à la date du 3 février 2023.
Il n'y a pas lieu de surseoir à statuer en l'attente du dépôt du rapport d'expertise, qui a pour objet de permettre à M. [H] d'établir le manquement de son ancien bailleur à son obligation d'entretien et de réparation aux fins d'engager sa responsabilité et d'obtenir la réparation de son préjudice de jouissance. En effet, l'appréciation de la responsabilité éventuelle du bailleur au regard de ses obligations d'entretien et de réparation, qui doit être effectuée au regard de la propre obligation d'entretien du locataire, relève des pouvoirs du juge du fond, en sorte que la provision sollicitée par M. [H] au titre de la réparation de son préjudice de jouissance se heurte à contestation sérieuse, cela avant et même après le dépôt du rapport d'expertise.
La demande de sursis statuer sera donc rejetée et l'ordonnance confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [H].
S'agissant des clauses pénales (majoration de 10% des sommes dues et conservation du dépôt de garantie par le bailleur), c'est à bon droit que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé. En effet, compte tenu du litige existant sur le respect par le bailleur de ses obligations d'entretien et de réparation pendant l'exécution du bail, qui a justifié le prononcé d'une expertise au vu des constats d'huissier et réclamations écrites du preneur, ces clauses sont susceptibles de conférer à la société La Carreline un avantage excessif et, par suite, d'être modérées par le juge du fond.
L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Elle sera aussi confirmée sur la charge des dépens et des frais irrépétibles de première instance, qui a été justement appréciée.
Perdant en appel, M. [H] sera condamné aux entiers dépens de cette instance.
L'équité commande toutefois de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la provision due par M. [H] à la société La Carreline,
Condamne M. [H] à payer à la société La Carreline, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 février 2023, la somme provisionnelle de 19.182,46 euros,
Y ajoutant,
Rejette les demandes, formées par M. [H], de sursis statuer et d'autorisation à consigner,
Condamne M. [H] aux dépens de l'instance d'appel,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles exposés en appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
