Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 22 JUIN 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19272 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWIF
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Octobre 2022 -Juge des contentieux de la protection de Meaux - RG n° 22/00587
APPELANTS
M. [U] [T]
[Adresse 2]
[Localité 5]
M. [H] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés et assistés par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
S.C.I. DU BOUT SAINT ANTOINE, RCS de Bobigny sous le n°492 292 826, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0097
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 12 janvier 2019, la sci du Bout Saint-Antoine a loué à M. [T] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 870 euros et 15 euros de provision sur charges.
Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2019, M. [R] s'est porté caution solidaire de M. [T] pour le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par ce dernier en vertu du bail consenti.
Par exploit du 17 juin 2021, signifié à la caution le 1er juillet 2021, il a été fait commandement à M. [T] de régler un arriéré locatif de 9.243 euros et de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
Par exploit du 30 mai 2022, la sci du Bout Saint-Antoine a fait assigner M. [T] et M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :
' constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
' ordonner l'expulsion de M. [T],
' condamner solidairement M. [T] et M [R] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12.332 euros, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 870 euros, outre une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 18 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :
- condamné solidairement M. [T] et M. [R] à verser à la sci du Bout Saint-Antoine, à titre provisionnel, la somme de 15.932 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 31 août 2022 (échéance d'août 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
- condamné in solidum M. [T] et M. [R] à verser à la sci du Bout Saint-Antoine une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. [T] et M. [R] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 15 novembre 2022, M [T] et M [R] ont interjeté appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 18 avril 2023, M. [T] et M. [R] demandent à la cour, au visa des articles 31, 32, 834, 835 et 446-1 du code de procédure civile, des articles 1343-5 et 1347 du code civil et des articles 6, 22-1 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
- les déclarer bien fondés et recevables en leur demandes, fins et conclusions ;
- infirmer l'ordonnance de référé déférée du 18 octobre 2022,, en ce qu'elle a :
' condamné solidairement ceux-ci à verser à la sci du Bout Saint-Antoine, à titre provisionnel, la somme de 15.932 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 31 août 2022 (échéance d'août 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
' condamné in solidum ceux-ci à verser à la sci du Bout Saint-Antoine une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné in solidum ceux-ci aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution,
' rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,
Et statuant à nouveau,
- déclarer que les demandes de la sci du Bout Saint-Antoine se heurtent à des contestations sérieuses ;
- débouter en conséquence la sci du Bout Saint-Antoine de ses demandes, fins et prétentions ;
Subsidiairement, dans l'hypothèse où seul M. [T] était condamné,
- déclarer que la dette locative de M. [T] au titre de l'occupation du logement sis [Adresse 1]) ne peut pas être supérieure à la somme de 8.831 euros ;
En conséquence,
- autoriser M. [T] à apurer solidairement la dette locative précédemment fixée en vingt-quatre mensualités successives sur la somme de 8.831 euros :
' en versant mensuellement la somme de 200 euros pendant vingt-trois mois ;
' le solde de la dette devant être réglé le vingt-quatrième et dernier mois,
- ordonner le gel des intérêts et majorations de retard pendant les délais de paiement qui seront accordés ;
Très subsidiairement dans l'hypothèse d'une condamnation solidaire de ceux-ci,
- déclarer que la dette locative de M. [T] au titre de l'occupation du logement sis [Adresse 1]) ne peut pas être supérieure à la somme de 8.831 euros ;
En conséquence,
- autoriser ceux-ci à apurer solidairement la dette locative précédemment fixée en vingt-quatre mensualités successives sur la somme de 8.831 euros :
' en versant mensuellement la somme de 200 euros pendant vingt-trois mois,
' le solde de la dette devant être réglé le vingt-quatrième et dernier mois,
- ordonner le gel des intérêts et majorations de retard pendant les délais de paiement qui seront accordés ;
En tout état de cause,
- condamner la sci du Bout Saint-Antoine à leur payer la somme de 2.500 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la sci du Bout Saint-Antoine aux entiers dépens d'appel.
M. [T] et M. [R] soutiennent en substance que :
- il existe des contestations sérieuses au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile, la sci du Bout Saint Antoine ne dispose pas du droit à agir dès lors qu'elle n'a pas justifié de sa qualité de propriétaire du bien occupé dans les pièces visées dans son acte introductif d'instance, et au surplus, aucune mention de cette qualité ne figure dans l'ordonnance du 18 octobre 2022,
- le premier juge aurait uniquement dû se prononcer sur les demandes formulées dans l'acte introductif d'instance, dès lors que les appelants n'avaient pas comparu et qu'ils ne s'étaient pas vus signifier, ni les conclusions d'actualisation de la dette ni la note en délibéré,
- l'acte introductif d'instance mentionnait des loyers dus à compter du mois de janvier 2020 arrêtés au 31 décembre 2021 alors que la sci du Bout Saint-Antoine avait fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juin 2021 si bien que le bail s'était trouvé résilié de plein droit le 18 août 2021 et qu'ainsi, à compter de cette date, les appelants étaient redevables d'indemnités d'occupation et non de loyers,
- les charges locatives n'ont jamais fait l'objet de régularisation annuelle, ce, en violation de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 si bien que M. [T] n'a pas eu la possibilité de solliciter le remboursement du trop-versé et qu'il peut aujourd'hui solliciter une compensation en vertu de l'article 1347 du code civil,
-ils relèvent également une inexécution contractuelle imputable au bailleur eu égard à son manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent,
- la validité de l'acte de caution solidaire du 30 janvier 2019 n'est pas établie, dans la mesure où la SCI du Bout Saint-Antoine ne justifie pas être une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus au sens de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 janvier 2023, la sci du Bout Saint Antoine demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
- confirmer l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
- condamner M. [T] et M. [R] au paiement de la somme de 205,45 euros au titre des régularisations de charges pour les exercices 2020 et 2021 ;
- condamner M. [T] et M. [R] chacun au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La sci du Bout Saint-Antoine soutient en substance que :
- la sci du Bout Saint-Antoine retire son droit à agir du contrat de bail, fondement de l'action et du permis de construire du 25 juin 2008 produit aux débats,
- il était légitime pour le juge de première instance de demander un décompte actualisé et en tout état de cause, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, les appelants sont représentés si bien que la cour ne pourra que valider le décompte produit en première instance,
- l'ensemble des justificatifs des charges réelles sont à la disposition des appelants car produits aux débats,
- le logement délivré était neuf et les appelants ne produisent aucune pièce démontrant son indécence,
- le cautionnement est parfaitement régulier, la sci du Bout Saint-Antoine étant une société familiale comme l'atteste son extrait Kbis,
- elle s'oppose à la demande de délais de paiement eu égard à la mauvaise foi des appelants et à l'absence de pièces justifiant leur situation.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
- sur la qualité à agir de la sci Bout Saint-Antoine
Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Dans leurs premières écritures, remises le 5 janvier 2023, comme dans leurs dernières écritures notifiées le 17 avril 2023, M [T] et M [R] ont demandé à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et de débouter l'intimée de ses demandes.
Il est donc relevé que la cour a été saisie d'une demande de réformation de l'ordonnance entreprise mais le dispositif des écritures des appelants ne comporte aucune demande tendant à voir déclarer la sci du Bout Saint-Antoine irrecevable à agir.
Il en résulte que la cour n'est pas valablement saisie de cette fin de non recevoir.
- sur le respect du principe du contradictoire en première instance
L'article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, et l'article 16 du même code énonce que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement et qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En l'espèce, étant rappelé que les appelants n'ont pas comparu en première instance, le premier juge a visé explicitement les pièces sur lesquelles il se fondait, notamment le décompte actualisé, reçu par note en délibéré du 19 septembre 2022.
Or, les écritures des appelants ne comportent aucune demande d'annulation de l'ordonnance rendue du chef d'une violation du principe du contradictoire, de sorte qu'en toutes hypothèses, saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour, tenue de statuer sur le fond du litige, n'a pas à répondre au moyen inopérant pris de la violation du principe de la contradiction.
- sur le fond du référé
Sur la régularisation des charges
Les appelants considèrent que les charges locatives ne seraient pas dues par eux, le bailleur n'ayant procédé à aucune régularisation annuelle.
Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement d'une provision et doivent dans ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle.
Une régularisation suppose que les comptes de l'année concernée soient réalisés et dans ces conditions que l'année en question soit écoulée ; tel n'était pas le cas lorsque le premier juge a statué, le bailleur n'ayant pu à cette date respecter l'article 23 susvisé, pour l'année 2022.
En tout état de cause, le bailleur produit un décompte, portant régularisation de charges pour les années 2021 et 2022, dont il résulte qu'outre les provisions appelées, M. [T] est redevable d'une somme globale de 205, 45 euros à ce titre.
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
Les appelants soutiennent que le bailleur aurait délivré un logement indécent, sans produire aucune pièce à l'appui de cette affirmation, et n'étaie pas ce moyen dont ils ne retirent aucune conséquence autre que celle de l'infirmation sollicitée.
Il sera rejeté.
Sur la validité du cautionnement de M. [R]
M. [R] se fonde sur les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la nullité de l'acte de caution signé et excipe de ce que la sci du Bout Saint-Antoine ne justifie pas être une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus.
Cet article dispose notamment que :
"Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur."
Or, la sci du Bout Saint-Antoine justifie par la production d'un extrait Kbis qu'elle est constituée des époux [F] et de leurs enfants, de sorte que ce moyen est inopérant et doit être rejeté.
Sur le visa des prétentions de la sci du Bout Saint-Antoine aux termes de l'assignation délivrée le 30 mai 2022
Les appelants exposent que les demandes du bailleur ne sont pas fondées sur des actes opposables à M. [T], ce au vu de l'exploit introductif d'instance délivré le 30 mai 2022.
Cet exploit comporte les visas suivants :
"Vu les baux locatifs du 8 décembre 2019,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 septembre 2020".
Il est constant que le bail signé par les parties est en date du 12 janvier 2019 et que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par exploit du 17 juin 2021.
Ces deux visas sont incontestablement erronés, ce qui ne constitue qu'une erreur matérielle, sans conséquence sur l'opposabilité du bail et du commandement de payer dûment versés aux débats.
Ce moyen sera rejeté.
Sur la demande de provision
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
MM. [T] et [R] ne contestent pas en tant que tel le quantum réclamé qui est justifié par le décompte actualisé au 31 août 2022, dont il résulte que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 15.932 euros, somme à laquelle M. [T] et M. [R] ont été solidairement condamnés à titre provisionnel par le premier juge.
L'ordonnance rendue sera confirmée sur ce point, étant précisé qu'au vu de ce qui précède, il sera ajouté la somme provisionnelle de 205, 45 euros, somme à laquelle M. [T] et M. [R] seront condamnés solidairement.
En ce qui concerne les délais de paiement, force est de constater que les appelants n'étayent pas leur demande et ne produisent aucune pièce à l'appui, étant précisé qu'il n'est pas contesté que M. [T] a quitté les lieux au mois de septembre 2022. Cette demande sera rejetée.
- sur les autres demandes
Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ont été exactement tranchés par le premier juge.
Eu égard à la solution du litige, M. [T] et M. [R] seront condamnés in solidum aux dépens de l'appel.
Ils seront également condamnés à payer à la sci du Bout Saint-Antoine une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance rendue, en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [T] et M. [R] à payer à la sci du Bout Saint-Antoine à titre de provision la somme de 205,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de cet arrêt,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne in solidum M. [T] et M. [R] à payer à la sci du Bout Saint-Antoine la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Condamne in solidum M. [T] et M. [R] aux dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
