Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 22 JUIN 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18462 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUBQ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Octobre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 22/00613
APPELANTE
S.C.I. PORT DE LA LIBERATION, RCS de Bobigny sous le n°450 922 950, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée à l'audience par Me Adrien METZGER, avocat au barreau de PARIS, toque : L281
INTIMEE
S.A.R.L. DELICES EXOTIQUES NL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nanan-m'lan YAO, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 13 décembre 2012, la sci Port de la Libération a loué à la société Délices Exotiques NL des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte du 23 mars 2022, la sci Port de la Libération a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny la société Délices Exotiques aux fins de voir :
' constater l'acquisition de la clause résolutoire,
' condamner la locataire à payer la somme provisionnelle de 157.539,26 euros, ou subsidiairement à celle de 72.289,26 euros, assortie des intérêts légaux majorés de 5 points à compter du 1er juillet 2021,
' condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation majorée de 50% outre les charges, du 2 août 2021 à la date de libération des lieux,
' ordonner l'expulsion de la locataire, ce sous astreinte,
' statuer sur le sort des objets mobilier,
' juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,
' rejeter toutes demandes de la société locataire,
' la condamner au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de la résistance abusive,
' la condamner au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 10 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration du 28 octobre 2022, la sci Port de la libération a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 mars 2023, la sci Port de la libération demande à la cour, au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce, de l'article 1134 ancien du code civil, des articles 1103 et 1004 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :
- recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions formulés ;
- dire que les demandes qu'elle présente ont un caractère non sérieusement contestable ;
En conséquence,
- infirmer l'ordonnance du 10 octobre 2022 dans son ensemble ;
Statuant à nouveau,
- dire que la clause résolutoire visée à l'acte authentique du 13 décembre 2012, à effet du 1er août 2021 est acquise à son profit ;
- condamner par provision la société Délices exotiques à lui verser la somme de 149.289,26 euros, assortie d'un intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement de payer du 1er juillet 2021, et ce jusqu'à parfait paiement ;
Subsidiairement,
- condamner par provision la société Délices exotiques à lui verser la somme de 65.789,26 euros, assortie d'un intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement de payer du 1er juillet 2021, et ce jusqu'à parfait paiement ;
- condamner par provision la société Délices exotiques au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent, outre les taxes et charges, pour la période entre le 1er août 2021 et la date de parfaite libération des lieux par cette dernière ;
- ordonner l'expulsion de la société Délices exotiques des lieux qu'elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
- condamner par provision la société Délices exotiques au paiement d'une astreinte contractuelle de 150 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux par la société Délices exotiques ;
- juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- juger n'y avoir lieu à restitution du dépôt de garantie consenti par la société Délices exotiques, en raison des manquements contractuels lui étant imputables ;
- débouter la société Délices exotiques de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- juger n'y avoir lieu à l'octroi des délais de grâce visés à l'article 1343-5 du code civil ;
- condamner la société Délices exotiques à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de la résistance abusive lui étant imputable ;
- condamner la société Délices exotiques à lui verser la somme de 10.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Délices exotiques aux entiers dépens.
La sci Port de la libération soutient en substance que :
- le commandement délivré fait une stricte application des conditions requises, alors que l'intimée a elle-même reconnu une dette a minima équivalente à 65.000 euros,
- les loyers et charges dus ne sont pas uniquement relatifs à la période affectée par les mesures sanitaires puisque les impayés remontent au mois de juin 2017,
- aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire,
- la motivation de la décision querellée est discutable, le commandement délivré étant précis et efficient, alors qu'il ne peut lui être reproché d'avoir tardé à agir,
- la société Délices Exotiques est aujourd'hui débitrice de la somme de 135.000 euros au titre des loyers impayés et de celle de 7.500 euros au titre des charges sur la période juin 2017 à août 2021, outre les pénalités contractuelles et les frais de commandement,
- il n'y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie en exécution des engagements contractuels des parties,
- l'indemnité d'occupation sera fixée à hauteur du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, conformément au bail,
- la mise en oeuvre de la clause résolutoire répond à un impératif absolu, le maintien dans les lieux de l'intimée, qui a cessé toute exploitation, lui étant gravement préjudiciable,
- les demandes reconventionnelles sont mal fondées,
- l'intimée a fait preuve de résistance abusive.
Par ordonnance du 4 avril 2023, les conclusions transmises et notifiées par l'intimée le 24 mars 2023 ont été déclarées irrecevables.
Par courrier du 25 mai 2023, la cour a demandé à la sci Port de la Libération de produire tous éléments utiles à l'actualisation de sa créance provisionnelle (seul le décompte contenu dans le commandement de payer étant versé à son dossier), notamment un décompte actualisé faisant apparaître les versements du preneur, dont le principe apparaît établi au vu du débat de première instance et de la demande subsidiaire de l'appelante tendant à voir ramener le montant de la provision à 65.000 euros. La cour a également rappelé qu'une cour d'appel, tenue de respecter le principe de la contradiction, peut, ayant rouvert les débats à fin d'obtenir des observations des parties sur un point précis, statuer au vu de celles déposées sur ce point par l'intimé bien que les conclusions de ce dernier aient été irrecevables (Civ 2, 16 mai 2019, n°18-10.825). L'intimé est donc autorisé, en application du principe du contradictoire, à répondre à la note de l'appelante, bien que ses conclusions aient été déclarées irrecevables.
Par message transmis par la voie électronique le 7 juin 2023, la sci Port de la Libération a adressé à la cour un décompte actualisé à cette date, tout en indiquant que sa demande subsidiaire est justifiée par l'urgence de la situation et ne vaut pas reconnaissance des arguments adverses, tels que soulevés en première instance.
La société Délices exotiques n'a pas répondu à cette note.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Il est acquis que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d'en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.
En l'espèce, il ressort de l'acte d'huissier du 1er juillet 2021 que celui-ci présente un tableau des causes de la créance portant les mentions suivantes :
- loyers non payés : 2.700 euros (chiffre fixe) par mois,
- charges non payées : 150 euros (chiffre fixe), par mois.
Il y a lieu de constater que loyers et charges sont ventilés et répartis en deux colonnes séparées mais que le commandement de payer ne mentionne aucune régularisation de charges, ainsi que l'a relevé le premier juge.
Sur ce point, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel et que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Toutefois, l'intervention de cette régularisation n'est pas une condition de validité du commandement de payer délivré qui reste valable pour les sommes réclamées.
Par ailleurs, si les premiers impayés sont en date de l'année 2017, de sorte qu'au sein du commandement de payé délivré, le bailleur entend poursuivre quatre années d'impayés, il ne peut sérieusement lui être reproché de n'avoir pas agi plus rapidement, ce qui ne peut, à défaut d'autre élément, et contrairement à ce qu'a relevé le premier juge, être la preuve d'une légèreté blâmable, ni d'une mauvaise foi du bailleur dans la délivrance dudit commandement.
De plus, il est établi que la somme visée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai d'un mois à compter de la signification, ce qui n'est pas contesté in fine par la société appelante.
Il y a donc lieu d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé et de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, ce dans les termes du dispositif.
L'expulsion du preneur sera ordonnée, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte.
L'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er août 2021 et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer augmenté des charges, taxes et accessoires exigibles en vertu du bail.
Sur la demande provisionnelle
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Sur le quantum de cette provision, il apparaît, en l'espèce, que le décompte produit par le bailleur en date du 7 juin 2023 fait apparaître une dette en principal de 228.150 euros arrêtée à cette date.
Toutefois, les conclusions de la sci Port de la Libération comportent une demande de condamnation à titre provisionnel de 149.286, 26 euros, qui correspond à ce décompte au mois de juillet 2021, lequel mentionne à cette date un arriéré locatif en principal de 135.000 euros, la bailleur ne sollicitant pas aux termes de sa note en délibéré du 7 juin 2023 l'actualisation de sa créance.
S'agissant des intérêts au taux contractuel, soit le taux légal majoré de cinq points, et de la majoration forfaitaire de 10% sur la somme due, tels que prévus au bail, cette clause revêt le caractère d'une clause pénale et elle est susceptible de procurer un avantage excessif au créancier, étant précisé que seul le juge du fond peut en minorer le montant. S'agissant de la conservation du dépôt de garantie, s'analysant aussi en une clause pénale, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande, susceptible au même titre de procurer un avantage excessif au créancier.
Dans ces conditions, le montant sérieusement non contestable auquel l'appelante sera condamnée à titre provisionnel, s'élève à 135.000 euros.
Sur les autres demandes
L'ordonnance sera infirmée en ce qui concerne le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.
La société Délices exotiques qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Elle sera également condamnée à payer à la sci Port de la Libération une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ce dans les termes du dispositif.
PAR CES MOTIFS,
Infirme l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, ce à la date du 1er août 2021,
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Délices exotiques et de tous occupants de son chef hors du logement, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
Condamne par provision la société Délices exotiques à payer à la sci Port de la Libération une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au loyer, charges et accessoires à compter du 1er août 2021 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, par expulsion ou remise des clés ;
Condamne à titre de provision la société Délices exotiques à la sci Port de la Libération la somme de 135.000 euros au titre des loyers, charges, et accessoires arrêtés au 1er août 2021,
Dit que cette créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société Délices exotiques à payer à la société Port de la Libération la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel,
Condamne la société Délices exotiques aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
