Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 15 JUIN 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19300 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWKI
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Septembre 2022 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 22 / 00228
APPELANTE
Société OUTLET INVEST, RCS de PARIS sous le numéro 515 067 775, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée à l'audience par Me Mickaël TRUMER, avocat au barreau de PARIS, toque : A009
INTIMEE
S.A.S. LB2M, RCS de Paris sous le n°504 631 235, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119
Assistée à l'audience par Me Rémi LORIEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : T14
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 26 novembre 2013, la société Le Grand [Localité 6], aux droits de laquelle vient la société Outlet Invest, a donné à bail à la société LB2M un local à usage commercial portant le n°B65, d'une surface de 90 m² environ, dépendant du centre commercial [Adresse 7] sis [Adresse 1], à [Localité 6] (91), pour y exploiter une activité de « Vente de prêt-à-porter femme, enfant et accessoires s'y rapportant ».
Ledit bail a été conclu pour une durée de 10 années à compter du 31 mars 2014 pour un loyer fixe de 28.530 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel fixé à 0,75% hors taxes et du chiffre d'affaires annuel et hors taxes.
Des échéances sont demeurées impayées.
Par acte du 23 février 2022, la société Outlet Invest a fait assigner la société LB2M devant le président du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de, notamment :
- condamner la société LB2M à payer, à titre provisionnel, à la société Outlet Invest la somme totale de 87.108,78 euros arrêtée au 20 janvier 2022 inclus ;
- condamner la société LB2M à payer à la société Outlet Invest la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société LB2M en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification de l'ordonnance à intervenir.
En défense, la société LB2M a sollicité le rejet des demandes, subsidiairement un délai de 24 mois pour régler les sommes dues, la condamnation de la demanderesse à lui verser 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 27 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evry a :
- condamné la société LB2M à payer à la société Outlet Invest une somme provisionnelle de 68.474,51 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 20 janvier 2022 inclus ;
- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus de sa demande de paiement provisionnel ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
- condamné la société LB2M à payer à la société Outlet Invest une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société LB2M aux dépens ;
- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Par déclaration du 16 novembre 2022, la société Outlet Invest a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 1er mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Outlet Invest demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article 1103 du code civil, de :
- réformer l'ordonnance en ce qu'elle a :
condamné la société LB2M à payer, à titre provisionnel, à la société Outlet Invest la somme totale de 68.474,51 euros TTC,
dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande de paiement provisionnel,
rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
et, statuant à nouveau,
- débouter les société LB2M de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société LB2M à payer, à titre provisionnel, à la société Outlet Invest la somme totale
de 131.422,39 euros TTC arrêtée au 28 février 2023 ;
- débouter la société LB2M de sa demande de délais de paiement ;
subsidiairement, dans l'hypothèse où des délais étaient accordés,
- dire que faute par la société LB2M de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;
- condamner la société LB2M à payer à la société Outlet Invest la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Outlet Invest en tous les dépens.
La société Outlet Invest fait en substance valoir :
- que la société LB2M reste lui devoir la somme de 131.422,39 euros au titre de ses arriérés de loyers, charges, accessoires, arrêtée au 28 février 2023 ;
- que la Cour de cassation a mis fin au débat sur l'exigibilité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative liées au covid-19 ;
- que les sommes dont il est demandé paiement sont fondées sur les stipulations du bail, lesquelles ne nécessitent strictement aucune interprétation pouvant conduire le juge à dire n'y avoir lieu à référé ;
- que l'intimée sera déboutée de sa demande de délais faute pour elle de rapporter la preuve indispensable, en application de l'article 1343-5 du code civil, qu'elle est un débiteur malheureux et de bonne foi dont la situation peut être rétablie, ce qui ne saurait être le cas en l'espèce.
Dans ses conclusions remises le 3 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société LB2M demande à la cour au visa, de l'article L.145-41 du code de commerce, des articles 1131 ancien, 1343-5 et 1722 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry en date du 27 septembre 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception de celle par laquelle il a dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande de paiement provisionnel de la société Outlet Invest ;
et statuant à nouveau,
- rejeter la demande de paiement de la société Outlet Invest pour le loyer, les charges et accessoires dus au titre des périodes de fermeture administrative dès lors qu'il existe des contestations sérieuses fondées sur l'absence de cause, la force majeure, la perte de la chose louée et l'exception d'inexécution et l'en débouter ;
- accorder à la société LB2M un délai de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes dues ;
- débouter la société Outlet Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Outlet Invest à payer à la société LB2M la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Outlet Invest aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Belgin Pelit-Jumel.
La société LB2M fait en substance valoir :
- que le contrat de bail commercial ayant pris effet le 31 mars 2014 a été privé de cause de sorte qu'il existe une contestation sérieuse empêchant le bailleur de solliciter le paiement des sommes dues au titre des mois de fermeture administrative ;
- que l'épidémie de covid-19 et la fermeture imposée des commerces constituent un cas de force majeure de sorte qu'il existe une contestation sérieuse empêchant le bailleur de solliciter le paiement des sommes dues au titre des mois de fermeture ;
- que l'épidémie de covid-19 et la fermeture imposée des commerces l'ont empêchée de jouir des locaux et constituent une perte de la chose louée ;
- que le preneur peut aussi, dans ces circonstances, faire jouer l'exception d'inexécution ;
- que, malgré les difficultés rencontrées du fait de la crise sanitaire et ses suites, la société LB2M a poursuivi ses efforts afin de maintenir des relations contractuelles saines avec son bailleur et a ainsi procédé au paiement du loyer et des charges du deuxième trimestre 2022, pour un montant de 12.928,46 euros ; qu'elle demeure toutefois confrontée à des difficultés financières importantes et est dès lors contrainte de solliciter l'octroi de délais de paiement.
SUR CE LA COUR
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il sera relevé :
- que le décompte des sommes dues au 28 février 2023 fait état d'une dette à hauteur de 131.422,39 euros (pièce 23 intimée) ;
- qu'une partie des sommes sollicitées correspond certes à des périodes de fermeture liées aux mesures de lutte contre la pandémie du covid-19, la société LB2M estimant que des contestations sérieuses s'opposent au règlement des sommes pour ces périodes ;
- que, cependant, c'est d'abord en vain que la société intimée se prévaut de l'absence de cause du contrat pour ces périodes, étant rappelé que les locaux, nonobstant les mesures prises par les autorités, restaient mis à disposition du preneur, soit une contrepartie réelle ;
- que le juge des référés peut, avec l'évidence requise en référé, constater que le bail n'était pas dépourvu de cause, un tel examen ne supposant aucune interprétation du contrat qui excéderait les pouvoirs confiés au magistrat des référés, la seule application des textes de loi ne constituant pas une interprétation prohibée de la volonté des parties ;
- que, concernant la force majeure, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ; qu'en effet, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation ; que l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur, et n'est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse ;
- que, dès lors, sans excéder ses pouvoirs, la cour, statuant comme juge des référés, constatera que, faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers, la société LB2M ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de Covid-19, la baisse sensible de son chiffre d'affaires (199.601,79 euros HT en 2019, 127.787,67 euros en 2020, pièce 8) ne démontrant pas une impossibilité de procéder au paiement ;
- que la société LB2M se prévaut aussi d'une exception d'inexécution, considérant qu'elle a été contrainte d'arrêter l'exploitation de son local commercial pendant les périodes de fermeture, de sorte qu'elle ne serait pas tenue au paiement des loyers pour cette période, faisant également état de la perte temporaire de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil ;
- que toutefois l'exception d'inexécution supposerait de caractériser un manquement de la société Outlet Invest à son obligation de délivrance ; que la perte de la chose louée, qui peut être partielle et temporaire, supposerait quant à elle, à tout le moins, en application de l'article 1722 du code civil applicable aux baux commerciaux, d'établir la destruction partielle de la chose louée au sens de cette disposition ;
- que, sur ces deux points, il n'est pas établi que la société preneuse aurait subi une perte partielle de la chose louée, ni qu'elle n'aurait pu ni jouir de la chose ni en user conformément à sa destination pendant les périodes concernées de fermeture administrative, alors que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable au bailleur, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance ni, d'autre part, être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil ;
- qu'ainsi, les contestations élevées, s'agissant de l'obligation de paiement pendant les périodes de fermeture, ne peuvent être considérées comme sérieuses, étant observé que, contrairement à ce que semble indiquer le premier juge, le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, au besoin éclairés par la jurisprudence ;
- que la seule nécessité d'interpréter le droit applicable ne peut être considérée comme caractérisant une contestation sérieuse ou comme supposant un examen au fond ;
- qu'il y a lieu aussi d'actualiser le montant des sommes dues conformément au décompte produit à hauteur d'appel, la hauteur de la dette de la société preneuse n'étant pas autrement contestée ;
- que, dès lors, par infirmation de la décision entreprise, il y a lieu de condamner provisionnellement l'intimée à verser à l'appelante 131.422,39 euros TTC, somme arrêtée au 28 février 2023, le décompte n'étant pas contesté au surplus ;
- que, s'agissant des délais de paiement, force est de constater que la société LB2M fait état de la période de crise sanitaire pour en solliciter le bénéfice, arguant de ses difficultés financières persistantes (chiffre d'affaires en baisse : 199.601,79 euros HT en 2019, 127.787,67 euros HT en 2020, 110.586,59 euros HT en 2021, pièce 8), exposant avoir pu aussi effectuer un virement de 12.928,46 euros le 18 mai 2022 (pièce 7) ;
- que, cependant, le montant de la dette s'aggrave depuis la décision du premier juge, la société LB2M ne démontrant pas qu'elle soit en mesure de procéder à nouveau à un paiement régulier des sommes dues à court ou moyen terme ;
- que la demande de délais de paiement sera rejetée.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Aussi, il y a lieu de confirmer la décision entreprise, sauf sur le montant de la condamnation provisionnelle, l'intimée étant condamnée à régler à l'appelante la somme mentionnée au dispositif.
Les autres demandes des parties seront rejetées, en ce compris la demande de délais de paiement.
A hauteur d'appel, l'intimée sera condamnée à verser à l'appelante une indemnité au titre des frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la condamnation provisionnelle ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société LB2M à payer, à titre provisionnel, à la société Outlet Invest la somme totale de 131.422,39 euros TTC arrêtée au 28 février 2023 ;
Y ajoutant,
Rejette toute autre demande des parties, en ce compris la demande de délais de paiement ;
Condamne la société LB2M à verser à la société Outlet Invest la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la société LB2M aux dépens d'appel ;
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
