France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 15 juin 2023, 22/04648

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 15 JUIN 2023

(n° , 30 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04648 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMQQ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire d'EVRY - RG n° 20/00079

APPELANTE

S.A.R.L. LE DOMAINE D'ORANGIS

[Adresse 26]

[Localité 28]

représentée par Me Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 87

INTIMÉS

E.P.I.C. COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE-ESSONNE-SENART

représenté par son Président [D] [L] nommé à cette fonction en vertu de la délibération du Conseil communautaire du 7 juillet 2020

[Adresse 18]

[Localité 31]

représenté par Me Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, substitué à l'audience par Me Benjamin DROUET de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 2]

Courcouronnes

[Localité 31]

représentée par Madame [G] [R], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La Zac dite « de la Ferme d'Orangis » à vocation d'habitat constitue un enjeu important pour le de'veloppement et l'e'quilibre de la commune de [Localité 66] ainsi que pour la mise en oeuvre de l'Ope'ration d'Intérêt National (OIN) de la Porte Sud du [Localité 49].

Elle est localise'e sur un site d'environ 10 ha, à la limite de la zone urbanise'e de [Localité 66].

Elle porte sur un ensemble immobilier qui appartient à des proprie'taires publics (Etat, SPLA-IN Porte Sud du [Localité 49], [Localité 49] Ame'nagement, ville de [Localité 66]) et prive's.

Le site a une histoire très riche. La ville de [Localité 66] et l'agglome'ration [Localité 49] Sud souhaitent le conserver.

Le projet urbain d'e'coquartier Ferme d'Orangis ambitionne de reconque'rir une friche urbaine et de valoriser le patrimoine naturel (espace boise'), bâti (chateau, centre artisanal) et humain (artisanat) en pre'voyant une programmation en logements et commerces et activite's de service (artisanat).

La programmation vise donc à la conservation du patrimoine bâti et à la cre'ation de nouveaux logements variant les formes urbaines et les typologies. La pre'servation et la valorisation des espaces boise's, de la trame verte et bleue, la création de voiries d'accès, la gestion des eaux pluviales et l'utilisation des énergies renouvelables via le raccordement au re'seau de chaleur d'Essonne Habitat en font un projet durable et qualitatif.

C'est ainsi que par une de'libe'ration du Conseil de la Communaute' d'Agglome'ration [Localité 46] du 4 juillet 2011 le projet de zone d'ame'nagement concerte' de la Ferme Lot (renommé' Ferme d'Orangis) a e'te' de'clare' d'inte'rêt communautaire.

Par une de'libe'ration du Bureau de la Communaute' d'Agglome'ration [Adresse 47] du 6 octobre 2015 ont été de'finis les objectifs et modalite's de la concertation pre'alable de la zone d'ame'nagement concerte'.

Puis par une de'libe'ration du Conseil de la Communaute' d'agglome'ration [Localité 49] Sud Seine- Essonne-Se'nart du 6 septembre 2016, le bilan de la concertation pre'alable a e'te' tiré.

En outre, par une de'libe'ration du 27 juin 2017, la Communaute' d'agglome'ration [Localité 49] Sud Seine-Essonne-Se'nart a de'cide' de la création d'une socie'te' Publique Locale d'ame'nagement d'inte'rêt National de la Porte Sud du [Localité 49].

Enfin, par deux de'libe'rations respectives des 18 et 20 décembre 2018, le conseil communautaire de la Communaute' d'agglomération [Localité 49] Sud Seine-Essonne-Se'nart et la Ville de [Localité 66] ont e'mis un avis favorable sur le projet de cre'ation de la ZAC.

Sur le fondement des dispositions des articles L.311-2, L.230-1 ct L.230-3 du code de l'urbanisme, par courrier en date du 12 juillet 2019, la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS a mis en demeure la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART d'acquérir ses parcelles.

Est notamment concernée par l'opération la SARL LE BOIS D'ORANGIS en tant que propriétaire des parcelles AZ [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 22] et [Cadastre 25] d'une superficie totale de 8.332 m² sises [Adresse 33] sur la commune de [Localité 66].

Ces parcelles se situent dans le périmètre de la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) dite de la Ferme d'Orangis qui a été créée par arrêté' du 29 mars 2019 du Préfet de l'Essonne.

Cette opération étant située dans le périmètre de l'Opération d'Intérêt National (OIN) Porte Sud du [Localité 49], elle a fait l'objet le 19 juillet 2019 d'un traité de concession au profit de la SPLAIN Porte Sud du [Localité 49].

Par courrier du 26 juin 2020, la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART a fait connaitre à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS, le montant de ses offres indemnitaires pour la dépossession des cinq parcelles.

A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS, celle-ci a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Evry par mémoire valant offre, visée par le greffe le 23 mai 2020.

Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge de l'expropriation a déclaré expropriée au profit de l'EPFIF, la parcelle visée par la procédure.

Par un jugement du 14 février 2022, après transport sur les lieux le 31 mai 2021, le juge de l'expropriation d'Evry a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 31 mai 2021 ;

Ordonné le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AZ n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 22] et [Cadastre 25] d'une superficie totale de 8.332 m² sises [Adresse 34] sur la commune de [Adresse 65] appartenant à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS au bénéfice de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART ;

Fixé à 367.608 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS pour la dépossession des parcelles cadastrées section AZ n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 22] et [Cadastre 25] d'une superficie totale de 8.332 m² sises [Adresse 34] sur la commune de [Localité 66] ;

Dit que la somme de 367.608 euros se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 333.280 euros( 40 euros/m² X 8332 m²) ;

Indemnité de remploi : 34.328 euros.

Débouté la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS de sa demande d'indemnisation relative aux clôtures existantes ;

Condamné la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART à payer à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART au paiement des dépens.

La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS a interjeté appel du jugement le 16 mars 2022 sur le transfert de propriété , sur l'indemnité totale de dépossession et sur le débouté de sa demande d'indemnisation relative aux clotures existantes.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe par la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS, le 3 juin 2022, notifiées le 7 juin 2022 (AR intimé le 8 juin 2022 et AR CG le 8 juin 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

De'clarer recevable et bien fonde' en ses moyens et conclusions l'appel principal interjete' par la SARL LEDOMAINE D'ORANGIS ;

Réformer la décision entreprise ;

Fixer les indemnités à revenir a Ia SARL LE DOMAINE D'ORANGIS au titre de la valeur de l'unite' foncière lui appartenant de la façon suivante :

Valeur ve'nale du bien : 8.332 m² x 75 euros = 624.900 euros ;

Valeur des clôtures dans l'emprise : 237.000 euros ;

Soit un total de 861.900 euros.

Indemnite' de remploi : 84.690 euros ;

Soit un total général de 949.000 euros.

Confirmer l'attribution au be'ne'fice de la socie'te' LE DOMAINE D'ORANGIS au titre de l'article 700 du code de proce'dure civile de 3.000 euros telle que fixe'e par la de'cision de première instance,

Lui attribuer une somme comple'mentaire de 5.000 euros en cause d'appel,

Confirmer le prononcé du transfert de propriété de l'ensemble de l'unite' foncière concernée au bénéfice de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SEINART.

2/ adressées au greffe par la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS, le11 octobre 2022, notifiées le 12 octobre 2022 (AR intimé le 13 octobre 2022 et AR CG le 13 octobre 2022), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées.

3/ déposées au greffe par la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART, intimée, formant appel incident, le 5 septembre 2022, notifiées le 7 septembre 2022 (AR appelant le 9 septembre 2022 et AR CG le 9 septembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a limité à la somme de 367.608 euros la valeur libre de l'indemnité totale à revenir à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS pour la dépossession des parcelles cadastre'es section AZ n° [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 22] et [Cadastre 25] d'une superficie totale de 8.332 m² sises [Adresse 34] sur la commune de [Localité 66].

Et statuant à nouveau,

Fixer le prix dû à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS, en contrepartie du transfert de propriété à la somme totale de 344.200 euros qui se décompose comme suit :

Indemnité principale 312.000 euros (soit 37,44 euros/m²),

Indemnité de remploi 32.200 euros.

En tout e'tat de cause,

Condamner la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

4/ déposées au greffe par la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART, intimée, formant appel incident, le 1er février 2023, notifiées le 1er février 2023 (AR appelant le 06février 2023 et AR CG le 06 février 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées à la cour.

5/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, formant appel incident, le 6 septembre 2022, notifiées le 12 septembre 2022 (AR appelant le 14 septembre 2022 et AR intimé le 14 septembre 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de :

Infirmer le jugement de première instance et fixer l'indemnite' de de'possession à 35 euros/m² :

soit une indemnite' principale de 291.620 euros ;

soit une indemnite' de remploi de 30.162 euros ;

soit une indemnite' totale de 321.782 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS fait valoir que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un ensemble de 5 parcelles, respectivement cadastrées section :

AZ n°[Cadastre 14] pour 774 m²,

AZ n°[Cadastre 15] pour 3.111 m²,

AZ n°[Cadastre 19] pour 3.550 m²,

AZ n°[Cadastre 22] pour 110 m²,

AZ n°[Cadastre 25] pour 787 m².

Ces 5 parcelles forment une unite' foncière, qui de'veloppe une large façade sur le chemin rural reliant à son extre'mite', l'avenue Irène et Fre'de'ric Joliot Curie, de bonne configuration, régulière. La superficie totale de cette unite' repre'sente : 8.332 m².

- Concernant la situation locative, cette unite' foncière est libre de toute occupation ainsi que cela a e'te' pre'cise' par la mise en demeure d'acque'rir notifie'e par la proprie'taire et constate' physiquement à l'occasion du transport sur les lieux.

- Concernant la situation géographique, le projet de la Ferme d'Orangis est situe' sur la Commune de [Localité 66] à une trentaine de kilomètres au sud de [Localité 61]. Il s'agit d'un secteur d'environ 10 hectares situe' à la limite de la zone urbanise'e de [Localité 66], particulièrement bien desservie avec la sortie de l'A6 et la gare [Adresse 64] [Adresse 36] à moins de 500 mètres. » Il se trouve également à 500 mètres de la gare [Adresse 64] et de l'accès 6 l'A6, à 1 km du coeur de la Ville, 2 kms de la Mairie (Pièce 5). Un projet de tram-train T12 est en cours de construction avec une station qui sera situe'e à moins de 5 minutes du site (Pièce n°6). L'emplacement géographique présente un véritable intérêt pour la valeur des parcelles.

- Concernant la situation d'urbanisme, au PLU de 2015, les terrains en cause sont situés en zone ULc. Un courrier en date du 4 juillet 2019 indiquait par ailleurs à l'expert de la socie'te' proprie'taire, que le PLU de 2015 avait fait l'objet d'une re'vision approuve'e le 21 fe'vrier 2019 et que les parcelles avaient des lors e'te' porte'es en zone 2AU. Les nouvelles dispositions du PLU applicables sont plus restrictives que celles contenues dans le PLU de 2015 au de'triment e'vident des terrains ici concerne's, limitant d'autant mais a priori sans fondement effectif et re'el, Ies possibilite's d'utilisation des parcelles concerne'es.

- Concernant la qualification juridique des terrains, en première instance, l'administration expropriante affirmait de façon pe'remptoire que la notion de qualification attribue'e à des terrains be'ne'ficiant d'une situation privile'gie'e e'tait exclusivement retenue pour des terrains à vocation agricole. De fagon e'tonnante, elle semble avoir e'te' suivie dans ce raisonnement errone' par le premier juge alors qu'elle ne trouve son origine dans aucun texte relevant ni du code de l'expropriation, ni du code de l'urbanisme. Si à titre exceptionnel, cette notion aurait e'te' retenue pour un terrain agricole, rien ne vient contrarier au contraire le fait qu'elle soit applicable en présence d'autres parcelles n'ayant pas la même vocation ou destination. Au regard de la jurisprudence, un terrain conside're' comme be'ne'ficiant d'une situation privile'gie'e se situe pre'cise'ment entre les terrains à bâtir et le terrain en zone naturelle ou agricole. Il se caracte'rise par sa situation de terrain ne re'pondant pas à la de'finition de terrain à bâtir mais ne relevant pas non plus de la qualification des terrains non constructibles ou à vocation agricole à la date de re'fe'rence, mais be'ne'ficiant d'une situation proche d'une voie de circulation importante et des e'le'ments de viabilite' essentiels outre la proximite' d'une zone habite'e, e'le'ments qui sont de nature à lui confe'rer une plus-value certaine. Cette de'finition de terrain be'ne'ficiant d'une situation privile'gie'e relève d'une jurisprudence constante en expropriation, il existe une valeur interme'diaire entre la valeur des terres agricoles et celles de terrains à bâtir. (Cass, 13 de'cembre 1993, Socie'te' Nationale des Chemins de Fer Français). De nombreuses décisions sont prises dans le même sens (Cass. 3ème civ. 11 fe'vrier 1998 (n°97-70005) pour des terrains situe's à proximite' de secteur urbanise' et de voies d'accès (Cass. 3ème civ. 14 fe'vrier 1996 (n°95-70006) pour des terrains situe's en pe'riphe'rie de centre-ville. Il ressort du transport sur les lieux que les criteres de desserte, de proximite' de surfaces bâties voire commerciales, de proximite' également des e'le'ments d'e'quipement et de viabilite' sont re'unis et qu'il s'agit de critères qui permettent d'accorder à cette unite' fonciere la qualification de terrain be'ne'ficiant d'une situation privile'gie'e, ceci au regard de la jurisprudence abondante rappele'e.

Concernant la qualification de parcelle enclavée, le premier juge a retenu cette qualification en se fondant uniquement sur la seule communication parfaitement insuffisante d'une de'libe'ration du Conseil Municipal de la Ville de [Localité 66] qui a constitue' pour lui une preuve suffisante. La planche cadastrale permet de constater que le chemin rural n°1 est toujours qualifie' comme tel, sans aucune modification qui serait intervenue après son de'classement suppose' et cense' avoir e'te' poursuivi. Si tant est donc qu'il soit admis que la proce'dure mise en place il y a plus de 20 ans a effectivement e'te' initie'e, rien ne vient de'montrer qu'elle ait e'te' poursuivie pour aboutir par l'accomplissement des formalite's pre'vues à cet effet par les dispositions le'gales au de'classement du CR n°1 qui doit donc être toujours conside're' comme un chemin public. Le transport sur les lieux a permis par ailleurs de constater que le CR n°1 a e'te' emprunte' par le tribunal et l'ensemble des parties en pre'sence et du Commissaire du Gouvernement qui à cette occasion a longe' l'ensemble de la façade des parcelles concerne'es. Si ce chemin semble par la suite avoir e'te' ce'de' à l'Etablissement Public AFTRP, Agence Fonciere et Technique de la Re'gion Parisienne, son caractère public n'a pas e'te' pour autant modifie' et la façade des parcelles concerne'es existe toujours en l'e'tat sans aucun de'classement effectif tel que pre'vu par les textes. De plus, aucune procédure d'aliénation des chemins n'a été effectuée par la commune, les propriétaires n'en ont jamais été informés, ni du de'classement, ni mis en demeure comme exige' par les textes de faire valoir leurs droits e'ventuels, à l'occasion des mutations cense'es être intervenues. Ceci de'montre un ensemble de de'faillances e'videntes dans le processus de de'classement du chemin rural n°1 que la Ville de [Localité 66] affirme avoir initie'. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la qualification d'enclavement des terrains.

Concernant la situation suppose'e de l'unite' fonciere en cause en espace boise' classe' EBC. La de'cision de 1ère instance indique qu'il ressort des plans verse's aux de'bats qu'une partie importante estime'e à environ 60 % de l'unite' foncière est classe'e en espace boise', ce qui la soumet à des restrictions importantes au niveau de l'urbanisme. Une telle affirmation est en totale contradiction avec l'appre'ciation finale du premier juge lui-même sur ce point, qui indique 'qu'en l'absence d'e'le'ments objectifs permettant d'e'tablir la superficie exacte des parcelles situe'es en zone EBC, la ventilation du prix avec une valeur correspondant à la partie en zone EBC et une valeur correspondant à la partie hors zone EBC propose'e par le Commissaire du Gouvernement ne peut qu'être e'carte'e.' Ce point particulier est re'gle' par la première de'cision, il n'a pas de fondement re'el en l'absence de tout document produit en ce sens par l'autorite' expropriante qui s'en pre'vaut.

Concernant l'inscription des parcelles en cause au titre des Monuments Historiques, e'le'ments repris dans la de'cision de 1ère instance de façon errone'e et contraire aux dispositions du code de l'expropriation. L'exproprie' considère que même si tel avait e'te' le cas, cette inscription n'aurait aucune incidence sur la valeur de son bien qui est consitué uniquement de terrains nus. La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DU [Localité 49] a insiste' sur ce point en première instance. Elle a produit en ce sens une pièce qui portait le n°12 qui constitue un arrêté' du Pre'fet de la Re'gion Ile de France en date du 30 avril 2020 inscrivant au titre des Monuments Historiques un certain nombre de bâtiments et de parcelles dont celles objets de la présente procédure. Cependant, la date de re'fe'rence à laquelle doivent obligatoirement se placer le premier juge comme la cour pour appre'cier la qualification des parcelles est celle du 5 mars 2019. Cet arrête' pre'fectoral est donc poste'rieur à la date de re'fe'rence, cet argument doit être rejeté. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant les termes de comparaison, le premier juge a rejeté l'ensemble des termes de comparaison de la socie'te' proprie'taire au seul motif que les cessions rapporte'es portent sur des terrains constructibles avec des règles d'urbanisme favorables et ne sont pas comparables aux parcelles de l'espèce en zone inconstructible qui ne constituent pas des terrains à bâtir, qui sont en zone EBC. L'appelante n'a jamais conteste' le fait que l'unite' foncière lui appartenant ne re'pond pas à la de'finition de terrain à bâtir. Elle ne revendique pour l'unite' foncière lui appartenant, que la qualification de terrain be'ne'ficiant d'une situation très privile'gie'e qui permet de le classifier autrement mais certainement pas dans des fourchettes de valeur admises pour des terrains agricoles ou des terrains enclave's. ll est admis par ailleurs qu'il n'existe pas de marche' immobilier et donc de re'fe'rences propres à ce type de biens, permettant d'en de'gager une valeur unitaire aussi probante que celles relevant des autres cate'gories de biens. Il faut ainsi tenir compte des valeurs pratique'es sur le marche' libre pour connaitre la tendance des valeurs de terrains à bâtir et d'y appliquer les abattements qui s'imposent ensuite pour prendre en conside'ration les spe'cificite's de l'unite' foncière conside'rant sa qualification particulière. Le premier juge a retenu des termes de comparaison pour lesquels les actes de vente authentiques n'ont pas été communiqués, ce qui est rejeté par la jurisprudence de manière constante. Les termes de comparaison retenus portent sur des mutations se situant à distance de la commune en cause et ne peuvent donc pas être comparables. Ces termes de comparaison qui ne sont pas pertinents doivent être rejetés. La valeur unitaire retenue doit tenir compte de la situation très privilégiée des parcelles. Il ressort des termes de comparaison produits par l'appelante une valeur unitaire de 75 euros/m², qui correspond à une valeur de rang en terrain à bâtir de l'ordre de 170 euros/m² sur laquelle est pratique' un abattement de plus de 56 %.

Concernant la non-indemnisation du mur de clôture, les parcelles sont entourées de portail et de mur de clôture. L'appelante n'a pas produit de justificatif de l'entretien de ces clôtures mais elles existent bel et bien ce qui ne justifie pas que le premier juge ne les ai pas prises en compte dans le calcul de l'indemnité de l'exproprié. Ces clôtures sont constitue'es d'un mur en meulière datant du XVIIIème siècle, de près de 3m de haut et de 40 cm de largeur, il n'est pas conteste' qu'elles appartiennent à la SARL DU DOMAINE D'ORANGIS, leur de'possession doit ne'cessairement conduire à une indemnisation adapte'e. Le jugement de première instance doit être infirmé en ce qu'il a exclu l'indemnisation de la dépossession des clôtures. Les exproprie's ont fait établir un devis de'taille' et circonstancie' par la socie'te' LES COMPAGNONS DE LA COTE D'AZUR date' du 8 juin 2021 qui s'e'lève à la somme de 339.135 euros HT pour une reconstitution à neuf d'un mur identique. (Pièce 20) L'e'tat actuel du mur doit effectivement conduire la cour à pratiquer sur ce devis un abattement pour ve'tuste' de 30 % pour allouer en de'finitive, une somme de 237.000 euros HT sur ce point, correspondant à la de'possession effective de l'ouvrage.

Concernant l'indemnité de remploi, le jugement doit être confirmé sur ce point.

La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS fait valoir les mêmes arguments dans un second jeu de conclusions.

La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART rétorque que :

Concernant la description du bien, la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS est propriétaire des parcelles AZ [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 22] et [Cadastre 25] de contenances respectives de 774 m², 3.111 m², 3.550 m², 110 m² et 787 m² situées dans 1e périmètre de la ZAC de la Ferme d'Orangis. Elles constituent une unité foncière de configuration irrégulière, située au Sud du château d'Orangis et au Nord de la RD 31, d'une superficie totale de 8.332 m². Il s'agit d'une unité foncière non bâtie, boisée et non encombrée. Le terrain n'est pas viabilisé. Seuls sont raccordés les locaux artisanaux de la zone dans la limite de leurs besoins ainsi que les parcelles privées voisines. Cette unité foncière est difficilement accessible, elle ne dispose pas d'accès au nord via la Cite Artisanale. Les parcelles ne sont accessibles actuellement que par le sud, via les parcelles privées voisines viabilisées, accès pour lequel l'accord du propriétaire voisin est nécessaire. L'exproprié ne bénéficie d'aucune servitude de passage sur les parcelles voisines. La totalité des parcelles est classée en zone 2AU et 60% de la surface des parcelles sont en Espaces Boisés Classés au Plan Local d'Urbanisme, ce qui fait obstacle à leur constructibilité. Les parcelles constituant le parc du Chateau Lot de [Localité 66] sont inscrites au titre des monuments historiques depuis un arrêté préfectoral du 30 avril 2020.

Concernant la date de référence, en application des dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilite' publique, la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable la délibération approuvant le plan local d'urbanisme de'limitant la zone dans laquelle se situe le bien. Par une délibération du 21 février 2019, le conseil municipal de la Commune de [Localité 66] a approuvé le plan local d'urbanisme. Ce plan local d'urbanisme a été transmis au contrôle de légalité et publié le 5 mars 2019. La date de référence est donc le 5 mars 2019.

Concernant la qualification des parcelles, le terrain est situé en zone 2AU du règlement du plan local d'urbanisme et plus de 60 % de la parcelle est un espace boisé classé. Dans cette zone sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol, à l'exception de celles autorisées et/ou soumises à des conditions particulières. Le terrain n'est pas constructible à la date de référence. L'unité foncière n'est pas viabilisée, contrairement à ce qu'indique son propriétaire, et ne dispose pas d'un accès suffisant à la voie publique. Le seul accès existant à ce jour est depuis le sud, via des parcelles voisines, ce qui nécessite l'accord pre'alable du propriétaire voisin. Les réseaux à proximité de la parcelle ne sont pas suffisants au regard de l'ensemble dc la zone. L'appelante reconnaît dans ses écritures qu'à la date de référence, le terrain n'est pas constructible compte tenu des prescriptions du règlement du plan local d'urbanisme. L'appelante concède que le terrain litigieux n'est pas viabilisé et sollicite la qualification de « terrain be'ne'ficiant d'une situation privile'gie'e » en lieu et place de la qualification de terrain à bâtir. Or, la jurisprudence relative aux « terrains be'ne'ficiant d'une situation privile'gie'e » n'est applicable qu'aux zones agricoles, contrairement à ce qu'indique l'appelante. La jurisprudence prévoit une situation intermédiaire qui est applicable en présence de terrains non qualifiés de terrains à bâtir mais bénéficiant d'une « situation privilégiée » pour adapter l'indemnisation à un bien, qui, en pratique, jouit d'un potentiel excédant l'ordinaire d'un terrain agricole. La jurisprudence continue d'employer le terme de « terrains agricoles en situation privilégiée » (Cass, 3ème civ, 23 septembre 2020, n° 19-20.43). Cette jurisprudence est inapplicable aux parcelles en cause, car il ne s'agit pas de terrain agricole. La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS ne justifie nullement de la situation privile'gie'e du terrain litigieux. En effet, cette dernière se contente de relever les caracte'ristiques de desserte du terrain, la proximite' de surfaces bâties et d'e'le'ments de viabilite' à proximite'. Or, au contraire, le terrain est enclavé, l'appelante conteste le caractère enclavé du terrain au motif qu'elle disposerait d'une façade sur le chemin rural qui relie l'[Adresse 34]. Le chemin rural a fait l'objet d'un de'classement par de'libe'ration du Conseil municipal en date du 30 septembre 1999. La commune n'a aucune obligation d'entretien du chemin rural. Il ressort effectivement de l'audience de transport sur les lieux et des photographies que le chemin est difficilement praticable à pied (aucun ame'nagement pie'ton existant type cande'labres ou bornes) et qu'aucun accès voiture n'est envisageable, le chemin existant e'tant non carrosse'. Aucun accès voiture ne pourrait être autorise' sur l'[Adresse 34] qui constitue une de'partementale, au regard du risque pour la se'curite' des personnes et des biens. Est par ailleurs pre'sent un fosse' entre le terrain et la RD 31. Il s'agit d'une parcelle appartenant au domaine prive' de la commune et donc librement alie'nable. L'appelante conteste la qualification de monuments historiques, compte tenu du fait qu'elle est poste'rieure à la date de re'fe'rence, la demande de protection au titre

des Monuments historiques a e'te' faite par courrier du 20 novembre 2018, soit ante'rieurement à la date de re'fe'rence, de sorte que la volonte' de l'administration n'est pas d'accroitre l'urbanisation du site mais bien de conserver l'existant et notamment les boisements. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a écarté ces qualifications.

- Concernant la situation locative, les biens sont libres de toute occupation.

Concernant le classement du terrain en zone espace boisé classé (EBC), l'appelante soutient que le terrain ne serait pas situé en EBC au motif, que l'autorité expropriante ne produirait aucun document le démontrant et que le jugement attaqué aurait lui-même écarté ce classement aux termes d'une rédaction contradictoire. Il n'est pas contestable que le terrain exproprié est bien situe' en zone EBC. Il ressort du plan de zonage du PLU (Pièce n° 3) que le terrain est effectivement situé en « Espaces boise's classe's au titre de l 'article L. 113-1 et suivants du code de l'urbanisme ». Par ailleurs, contrairement à ce qui est prétendu par l'appelante, le jugement attaqué ne se contredit nullement sur ce point. En effet, le jugement retient bien la situation du terrain en zone EBC pour une superficie « estime'e » à 60 %. Il se contente ensuite d'écarter la proposition du Commissaire du Gouvemement de ventiler le prix avec une valeur correspondant à la partie en zone EBC et une valeur correspondant à la partie hors zone EBC compte tenu de l'absence d'information sur la superficie « exacte » de la zone EBC sur le terrain exproprié. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant l'inscription des parcelles au titre des monuments historiques, l'appelante sollicite que l'inscription des parcelles au titre des monuments historiques par arrêté préfectoral en date du 30 avril 2020 (Pièce n°12 - arrêté pre'fectoral du 30 avril 2020) soit écarte'e car elle serait postérieure à la date de référence. Il doit être précisé que la demande de protection au titre des Monuments historiques a été faite par courrier du 20 novembre 2018, soit antérieurement à la date de référence. Cette circonstance accessoire avait seulement pour objet de souligner que la parcelle n'est pas destinée à être urbanise'e mais que l'administration avait au contraire exprimé sa volonte' de conservation de l'existant par l'inscription du bien aux monuments historiques et par son classement en zone EBC. En tout état de cause, le premier juge n'a pas retenu l'inscription du terrain exproprié aux monuments historiques pour fonder sa décision d'écarter la qualification du bien en « terrain be'ne'ficiant d'une situation privile'gie'e » ni pour fixer l'indemnité de dépossession.

Concernant les termes de comparaison produits par l'expropriée, le premier juge a écarté l'ensemble des termes de comparaison proposés par l'expropriée dès lors que ces derniers portaient exclusivement sur « des terrains constructibles avec des règles d'urbanisme favorables qui ne sont pas comparables aux parcelles de l'espèce qui sont en zone inconstructible, qui ne constituent pas des terrains à bâtir, qui sont situe's pour partie en zone EBC ». Le jugement doit être confirmé en tant qu'il écarte l'ensemble des références proposées par l'appelante.

Concernant la valorisation des clôtures, le jugement ne remet pas en cause l'existence de ces clôtures mais se contente de rejeter la demande de valorisation. Si l'indemnité fixée au titre de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation doit effectivement couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain de la personne expropriée, encore faut-il que le préjudice soit justifié. Le préjudice subi par l'appelante du fait de la dépossession de ces clôtures est difficile à caractériser. L'appelante ne justifie ni d'une valeur particulière attribuée à ces clôtures, ni de frais particulier de dépenses en vue de leur entretien. Ces clôtures étaient particulièrement vétustes. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a écarté la valorisation des clôtures.

Concernant la fixation de l'indemnité principale, l'intimée propose de fixer l'indemnité principale à la somme de 312.000 euros, soit 37,44 euros/m², en se basant sur des cessions de terrains non viabilisés, destinés à des opérations d'ensembles, à vocation mixte. Il ressort un prix moyen de 26,23 euros/m² pour les cessions :

à [Localité 44] de 37,45 euros/m²,

à [Localité 60] de 11,42 euros/m²,

à [Localité 45] de 7,1 euros/m²,

à [Localité 66] de 39,96 euros/m².

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de 32.200 euros.

La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART dans un second jeu de conclusions fait valoir les mêmes arguments.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'une unite' foncière (selon l'appelant) d'une contenance totale de 8.332 m² constitue'e de cinq parcelles cadastre'es :

AZ n°[Cadastre 14] pour 774 m²,

AZ n°[Cadastre 15] pour 3.111 m²,

AZ n°[Cadastre 19] pour 3.550 m²,

AZ n°[Cadastre 22] pour 110 m²,

AZ n°[Cadastre 25] pour 787 m².

Il s'agit de parcelles boise'es non bâties situe'es en bordure du chemin rural n°1 au sud du Chateau d'Orangis, au nord de la Route De'partementale 31 sans toutefois disposer d'un accès direct sur cette voirie. Le bien ne dispose pas d'accès, au Nord, cote' [Adresse 50]. L'autoroute A6 est à proximite' imme'diate et également la gare [Adresse 64] [Adresse 36] proche de 500m environ. La SARL le Domaine d'Orangis est propriétaire des parcelles.

- Concernant la situation locative, le bien est libre de toute occupation.

Concernant la date de référence, elle est fixée au 5 mars 2019 qui est la date de publication de la dernière re'vision du PLU.

Concernant la situation d'urbanisme, à la date de re'fe'rence, le 5 mars 2019, le bien est classe' en zone 2AU au PLU de la Commune. Une grande partie de l'unite' fonciè're est inscrite en Espace Boise' Classe' (EBC) sur le plan graphique du PLU, environ les 2 /3 des parcelles AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 19] et la totalite' des parcelles AZ [Cadastre 19] et [Cadastre 25]. Le règlement d'urbanisme pre'cise que dans les EBC, conforme'ment à l'article L. 113-1 du code de l'urbanisme, toute demande d'autorisation de de'frichement sera rejete'e de plein droit ; toute coupe ou tout abattage d'arbres est soumis à autorisation pre'alable. Il est pre'cise' que les parcelles ont e'te' inscrites au titre des monuments historiques du domaine du Chateau Lot de [Localité 66] , et de'signe'es parcelles du parc (AZ [Cadastre 1]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 17]-[Cadastre 19]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 25]) par arrêté' pre'fectoral de la Re'gion Ile-de-France n° 2019-04-30-007 du 30 avril 2020 publie' au SPF de Corbeille le 16/12/2020 re'fe'rence 9104P01 2020P10503.

Concernant la consistance du bien et la qualification, l'article L. 322-3 du code de l'urbanisme pre'voit deux conditions cumulatives à la qualification de terrain à bâtir à la date de re'fe'rence : le terrain doit être situé « dans un secteur désigne' comme constructible » par le document d'urbanisme applicable et être desservi de manière effective par une voie d'accès et par des re'seaux suffisants. Au cas particulier, aucune des conditions n'est remplie :

le bien est classe' en zone d'urbanisation future 2AU non constructible en l'état. L'ouverture à l'urbanisation de la zone est subordonne'e a une adaptation du PLU, qui permettra ainsi la mise en 'uvre d'un projet. De plus environ 60 % de la surface de l'unité foncière est classe' en EBC.

le bien ne dispose pas d'accès et de réseaux suffisants
A ce titre, il est littéralement inscrit dans le règlement de zone 2AU du PLU de la commune : « les voies d'accès et les re'seaux à l'inte'rieur de ces zones n'ont pas une capacite' suffisante pour desservir les constructions à y implanter ; elles ne peuvent donc être classées en zone U ». D'autre part, un terrain est « enclavé » s'il n'a aucun accès à la voie publique ou dispose d'un accès insuffisant (accès véhicule) ce qui est le cas en l'espèce. La qualification de TAB à la date de référence est par conséquent exclue.

L'appelante considère néanmoins que les parcelles bénéficient d'une situation privilégiée. Le bien en cause est en nature boisée, n'a pas un usage agricole et n'est pas classe' en zone A (agricole) ou N (naturelle) au PLU de la Commune mais en zone à urbaniser. Il sera donc valorise' au regard du zonage AU et en comparaison de terrains situés dans le périmètre d'une opération d'ame'nagement d'ensemble et présentant les mêmes caractéristiques. La proximité de l'urbanisation et des re'seaux étant inhérent à la zone à urbaniser, cette proximité ne saurait conférer au bien une situation privilégiée.

Concernant la situation d'enclavement, le règlement PLU de la commune pour la zone 2AU, prévoit « qu'un terrain est enclavé » s'il n'a aucun accès à la voie publique ou dispose d'un accès insuffisant (accès véhicule). Comme il est pre'cise' dans le procès-verbal de transport sur place, « les parcelles disposent d'un accès à une parcelle privée d'une part, et à un chemin rural d'autre part (sans qu'il soit e'tabli en l'e'tat si le chemin rural est ou non libre d'accès) ». Selon les dispositions de l'article L. 161-1 du code rural et de la pêche maritime : « Les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affecte's à l'usage du public, qui n'ont pas e'te' classés comme voies communales. Ils font partie du domaine prive' de la commune ». Ainsi, un chemin rural n'appartient pas au domaine public de la commune mais au domaine prive' de la commune. A ce titre, seul un chemin rural qui a cessé d'être affecte' au public peut être aliéné. L'article L.161-2 du même code précise que : « Une affectation à l'usage du public est présume'e, notamment par l'utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réite're's de surveillance ou de voirie de l'autorité municipale. Lorsqu'elle est ainsi présume'e, cette affectation à l'usage du public ne peut être remise en cause par une décision administrative. La destination du chemin peut être définie notamment par l'inscription sur le plan de'partemental des itinéraires de promenade et de randonne'e. » Ainsi les parcelles donnent sur un chemin rural, domaine privé de la commune, dont l'affectation à l'usage du public est présumée mais qui ne constitue pas un accès sur la voie publique comme le prescrit le PLU. Les parcelles doivent donc être considére'es comme enclavées.

Concernant le classement en EBC, le classement en EBC n'interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation des sols, que lorsque ces opérations sont de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Il est donc possible de construire malgre' le classement en EBC, à condition que le projet ne compromette pas la conservation et la protection des boisements présents et sous réserve bien sûr que le règlement du PLU/PLUi, s'agissant du classement général de la parcelle le permette. En conséquence, le classement en EBC constitue une contrainte dans l'utilisation qui peut être faite de la parcelle ayant nécessairement un impact sur sa valeur. Le procès-verbal de transport sur place précise par ailleurs que la Communaute' d'agglomération a indique' que les parcelles concernées par la présente procédure sont destinées à devenir un parc public.

Concernant l'inscription au titre des « Monuments historiques », la consistance juridique et matérielle d'un bien exproprié s'appréciant à la date de référence fixée au 05/03/2019, il ne sera pas tenu compte de l'inscription au titre des Monuments Historiques du bien suivant l'arrêté n° 2019-04-30-007 du 30/04/20.

Concernant la valeur unitaire retenue par l'appelante, aucune des références ne présente des caractéristiques comparables avec l'unité foncière, si ce n'est une proximité géographique, qui ne saurait suffire à les qualifier de terme de comparaison. En conséquence, ces mutations de biens situés à proximité mais constituant des terrains à bâtir seront écartées à titre de comparaison, le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant l'indemnité pour perte de clôture, l'expropriée considère que le mur de clôture a une valeur propre qui s'ajouterait à la valeur du terrain. Afin de déterminer cette valeur, il produit un devis de réalisation d'une clôture neuve qui présenterait les mêmes caractéristiques et applique un coefficient de vétusté arbitrairement fixé à 30 %. Cette demande ne peut être admise car elle ne correspond pas à un préjudice indemnisable. Cet élément de construction existant est indissociable des parcelles sur lesquelles il est implanté et n'a donc pas à être valorisé séparément en sus de la valeur du bien. En effet, la dépossession des parcelles entraine de facto la dépossession des clôtures qui font partie intégrante du bien. En outre, si dans le cas d'une emprise partielle, une indemnite' peut être allouée, sur demande, en plus de la valeur du terrain, au proprie'taire du bien pour lui permettre de rétablir une clôture sur la nouvelle limite de son terrain, il s'agit d'une indemnite' accessoire à l'indemnite' de dépossession. Il appartient au juge de l'expropriation de déterminer le coût du remplacement de la clôture et non la valeur de la clôture supprimée. Au cas particulier, il n'y a pas lieu de calculer sur devis un coût de reconstruction du mur de clôture, le proprie'taire ayant désigne' les parcelles en totalite' dans la mise en demeure d'acque'rir en date du 12/07/2019.

Concernant l'indemnité principale, la me'thode d'évaluation par comparaison est appliquée, qui consiste à fixer la valeur vénale d'un bien à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marche' immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marche' immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer. Une étude de marche' de terrains situés en zone à urbaniser et destine's à des opérations d'ame'nagement d'ensemble dans un secteur géographique au plus proche a été effectuée. Le bien exproprié se situe à la date de référence en zone 2AU. Il convient donc de privilégier les termes de comparaison situés dans un zonage AU de type similaire. Il ressort de ces termes que les prix releve's dans des ZAC à vocation d'habitations se situent dans une fourchette allant de 30 à 52 euros le m² en valeur libre. Il s'agit de zones à urbaniser dans le cadre d'une ope'ration d'ensemble dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonne'e, à la re'alisation effective des e'quipements ne'cessaires. Les termes de comparaison cite's dans des ZAC à vocation d'activite' ([Localité 63]' et [Localité 44]) font ressortir des prix situe's dans une fourchette allant de 14,50 euros à 25 euros le m² (en valeur libre). De l'analyse des termes, il ressort un ordre de prix diffe'rent au m pour les terrains situe's dans des ZAC à vocation re'sidentielle et pour ceux situe's dans des ZAC à vocation d'activite'. En conse'quence, le classement en EBC constitue une contrainte dans l'utilisation qui peut être faite de la parcelle ayant ne'cessairement un impact sur sa valeur. Compte tenu du fait que le bien à ce'der est classe' en EBC pour environ 60 % de sa superficie (constituant une contrainte dans l'utilisation qui peut en être faite), et de sa situation dans une commune situe'e au nord du de'partement porteuse en termes de marche's immobiliers, il est propose' de retenir un prix de 35 euros/m² correspondant à la valeur me'diane arrondie des cessions de terrains situés dans un zonage équivalent au bien à exproprier (type 2AU inconstructible).
Cette valeur est supe'rieure au prix de cession du terme de comparaison cite' dans les termes de comparaison à 32,50 euros / m² correspondant à un terrain d'une surface moindre, situe' en zone N, moins favorable que la zone 2AU, mais e'galement classe' en EBC. Le jugement doit être infirmé sur ce point et l'indemnité de de'possession doit être fixée sur la base d'un prix de 35 euros/m², soit 8.332 m² x 35 euros = 291.620 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à 30.162 euros.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 16 mars 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS du 3 juin 2022, de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART du 5 septembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 6 septembre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS du 11 octobre 2022 sont de pure réplique à celles des autres parties qui ont formé appel incident , ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions hors délai de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART du 1er février 2023 sont de pure réplique à celles des autres parties, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS porte sur le transfert de propriété, sur l'indemnité totale de dépossession et sur le débouté de sa demande d'indemnisation relative aux clôtures existantes, mais elle indique dans ses conclusions qu'elle ne conteste pas le transfert de propriété.

L'appel incident de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART et l'appel incident du commissaire du gouvernement concerne le montant de l'indemnité totale de dépossession.

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 230-3 du code de l'urbanisme, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme, soit en l'espèce le PLU de la commune de [Localité 66] ayant été approuvé par délibération du conseil municipal du 21 février 2019, la date de publication du 5 mars 2019.

Les parties ne contestent pas cette date de référence.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S'agissant des données d'urbanisme, à cette date les parcelles expropriées se situent en zone 2AU du PLU, celle-ci concerne des secteurs de la commune, destinés à être urbanisés à moyen terme et dont la capacité actuelle des voies et réseau n'est pas suffisante pour desservir les constructions qui y sont implantées, compte tenu de la nature des projets envisagés ; l'ouverture à l'urbanisation de ces zones sera subordonnée à une adaptation du PLU, qui permettra ainsi la mise en 'uvre du projet.

(Pièce numéro 3 : plan de zonage de la ville de [Localité 66]).

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit

de cette parcelle, respectivement cadastrée section :

'AZ numéro [Cadastre 14] :714 m²,

'AZ numéro [Cadastre 15] : 3111 m²,

'AZ numéro [Cadastre 19]: 3550 m²,

'AZ numéro [Cadastre 22]: 110 m²,

'AZ numéro [Cadastre 25] : 787 m²,

soit une superficie totale de 8332 m².

Le commissaire du gouvernement indique que la SARL LE DOMAINE d'ORANGIS a acquis le 30 janvier 2007 des biens cadastrés AZ, [Cadastre 7],[Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] par un acte notarié publié le 21 février 2007 au premier bureau des hypothèques de [Localité 41] sous la référence 2007 P01 724 ; les parcelles AZ [Cadastre 14] et [Cadastre 15] proviennent de la parcelle AZ [Cadastre 12], elle-même issue de la division de la parcelle AZ [Cadastre 8] ; la parcelle AZ [Cadastre 19] provient de la parcelle AZ [Cadastre 13], elle-même issue de la division de la parcelle AZ [Cadastre 8] ; la parcelle AZ [Cadastre 22]

provient de la parcelle AZ [Cadastre 11] et la parcelle AZ [Cadastre 25] est issue de la parcelle AZ [Cadastre 10], ces divisions cadastrales ayant été effectuées les 26 juillet 2007 et 4 février 2008 ; s'agissant de la parcelle AZ [Cadastre 14] la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS a acquis le domaine du château par lot par acte notarié du 30 janvier 2007 et un acte du 31 juillet 2008 publié le 20 août 2008 au service de la publication foncière a établi un état descriptif de division et un règlement de copropriété sur une partie de la propriété de la Ferme d'Orangis (centre artisanal) et crée 25 lots sur l'emprise foncière formée des parcelles AZ [Cadastre 7] et

AZ [Cadastre 14]. Par acte de vente du 30 juillet 2008, la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS a cédé à la commune de [Localité 66] :

'un ensemble immobilier dénommé « Ferme d'Orangis » consistant en un château et dépendances, composé de trois bâtiments A, B et C figurant au cadastre sur les parcelles AZ [Cadastre 30], [Cadastre 17],[Cadastre 21] et [Cadastre 23] ;

'les lots 1, 9,13 18 de la copropriété du centre artisanal dont l'assise foncière est constituée des parcelles AZ [Cadastre 7] et [Cadastre 14] ;

-le 29 décembre 2014, la SARL vend à la commune de [Localité 66] les lots 10 et 11 de la copropriété du centre artisanal de la Ferme d'Orangis , ayant pour assise foncière les parcelles AZ [Cadastre 7] et [Cadastre 14].

- Le 22 mai 2017, la SARL vend les lots 19 à 25 à l'EPFIF , ayant pour assise foncière les parcelles AZ [Cadastre 7] et [Cadastre 14].

Il ressort de ces constatations que seul le lot 12 - lot privatif à usage de jardin - n'a pas été vendu et reste la propriété de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS.

Une copropriété composée de 25 lots ayant été créée sur les parcelles AZ [Cadastre 7] et AZ [Cadastre 14], il en ressort que le bien cédé en l'espèce n'est pas la parcelle AZ [Cadastre 14] constituant une partie de l'assiette foncière de la copropriété du Centre Artisanal, mais le lot 12 à usage de jardin, restant la propriété de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS, en plus des parcelles AZ [Cadastre 15],[Cadastre 19], [Cadastre 22] et [Cadastre 25].

Le commissaire du gouvernement indique qu'il n'est pas en mesure de certifier que ce lot correspond à la superficie la parcelle AZ [Cadastre 14] non bâtie de 774 m², mais il est possible de constater que le bien cédé d'un lot de copropriétés numéro 12 est une unité foncière formée des parcelles AZ [Cadastre 15],[Cadastre 19], [Cadastre 22] et [Cadastre 25] de 7158 m², et non une unité foncière de 8332 m².

La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART verse aux débats un état descriptif de division et règlement de copropriété au terme d'un acte reçu par Maître [I] notaire à [Localité 61] le 31 juillet 2008 (pièce numéro 16) publié au service de la publication foncière de [Localité 41] le 20 août 2008 (pièce numéro 17 ), comme le rappelle l' acte notarié du 20 juin 2022 (pièce numéro 18).

Il s'agit de parcelles boisées non bâties situées en bordure du chemin rural numéro 1 au sud du château d'orangis, au nord de la route départementale 31 sans toutefois disposer d'un accès direct sur cette voirie ; le bien ne dispose pas d'accès, Nord, côté [Adresse 50].

L'autoroute A 6 est à proximité immédiate et la gare [Adresse 64] [Adresse 36] à 500m environ.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 14 février 2022.

-Sur le transfert de propriété

Si la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS a formé appel sur le transfert de propriété ordonnée par le premier juge, mais elle demande la confirmation du transfert de propriété à la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur l'indemnité principale

1° Sur les surfaces

La surface totale retenue par le premier juge de 8332 m² n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

La fixation en valeur libre n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur la qualification de terrain à bâtir et de situation privilégiée

Comme en première instance, il n'est pas contesté par les parties que les parcelles ne peuvent pas se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir comme se situant dans une zone non constructible au regard du PLU.

Le premier juge a écarté la demande de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS de retenir la qualification de situation privilégiée.

En appel, la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS demande de retenir cette qualification, tandis que les autres parties demandent la confirmation du jugement.

En l'espèce, le bien est en nature boisée, n'a pas un usage agricole et n'est pas classé en zone A (agricole) ou N (naturelle), au PLU la commune mais en zone à urbaniser ; cependant, la proximité d'urbanisation et des réseaux est inhérente à la zone à urbaniser.

Comme indiqué au règlement du PLU de la commune pour la zone 2AU, un terrain est « enclavé » s'il n'a aucun accès à la voie publique ou dispose d'un accès insuffisant (accès véhicule) ; Il ressort du procès de transport que « les parcelles disposent d'un accès à une parcelle privée d'une part, et à un chemin rural d'autre part (sans qu'il soit établi en l'état si le chemin rural est ou non libre d'accès). »

Selon les dispositions de l'article L 161-1 du code rural et de la pêche maritime les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l'usage du public, qui n'ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune ; ainsi, un chemin rural n'appartient pas au domaine public de la commune mais au domaine privée de la commune et à ce titre, seul un chemin rural qui a cessé d'être affecté au public peut être aliéné.

L'article L 161-2 du même code dispose que l'affectation à l'usage du public est présumée, notamment par l'utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l'autorité municipale.

Lorsqu'elle est ainsi présumée, cette affectation à usage public ne peut être mise en cause par une décision administrative.

La destination peut être définie notamment par l'inscription sur le plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée.

Ainsi, en l'espèce, les parcelles donnent sur un chemin rural, domaine privé de la commune, dont l'affectation à l'usage du public est présumée mais qui ne constitue pas un accès sur la voie publique comme le prescrit le PLU ; les parcelles sont donc enclavées.

En outre, une grande partie de l'unité foncière est inscrite en Espace Boisé Classé au titre de l'article L113-1 du code de l'urbanisme comme le démontre le plan graphique du PLU produit par le commissaire du gouvernement, soit environ les 2/3 des parcelles AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 19] et la totalité des parcelles AZ [Cadastre 19] et [Cadastre 25] ; le règlement d'urbanisme précise cet égard que dans les EBC, conformément à l'article L 113-1 du code de l'urbanisme, toute demande d'autorisation de défrichement sera rejetée de plein droit, toute coupe d'abattage d'arbres soumise à autorisation préalable.

Si les parcelles ont été inscrites au titre des monuments historiques du domaine du château Lot de [Localité 66] et désigné les parcelles du parc ( AZ [Cadastre 1]'[Cadastre 14]'[Cadastre 15]'[Cadastre 17]'[Cadastre 19]'[Cadastre 21]'[Cadastre 22]'[Cadastre 23]'[Cadastre 25]) c'est par un arrêté préfectoral de région Île-de-France numéro 201'04'30'007 du 30 avril 2020 publié au service de la publicité foncière de corbeille Essonne le 16/12/2020, dont il ne sera pas tenu compte pour la consistance juridique du bien exproprié qui s'apprécie à la date de référence fixée en l'espèce au 5 mars 2019.

Le classement en EBC ne permet un changement de mode d'occupation des sols, que lorsque ces opérations sont de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements et il est possible de construire, à condition que le projet ne compromette pas la conservation et la protection des boisements présents, et sous réserve que le règlement du PLU/PLUI, et que le classement général de la parcelle permette.

Le procès-verbal de transport sur place précise en outre que la communauté d'agglomération a indiqué que les parcelles concernées par la présente procédure sont destinées à devenir un parc public.

En conséquence, les parcelles sont enclavées, elles donnent sur un chemin rural domaine privé de la commune, celui-ci ayant fait l'objet d'un déclassement par délibération du conseil municipal du 30 septembre 1999 (pièce numéro 13) ; Il ressort du procès de transport sur les lieux que le chemin est difficilement praticable à pied et qu'aucun accès en voiture n'est envisageable, celui-ci étant non carrossé ; la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS ne peut se prévaloir du chemin rural qui appartient au domaine privé de la commune, pour justifier d'un accès à l'[Adresse 34].

En outre, environ 60% de l'emprise expropriée est en EBC.

Au regard de ces éléments, il ne peut être retenu comme demandé par la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS la qualification de situation privilégiée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

4° Sur la méthode

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.

Le premier juge en l'absence d'éléments objectifs permettant d'établir les superficies exactes de parcelles situées en zone EBC, a rejeté la ventilation du prix avec une valeur correspondant à la partie en zone EBC et une valeur correspondant à la partie hors zone EBC comme demandé par le commissaire du gouvernement.

La fixation d'une seule valeur unitaire pour les parcelles situées en zone EBC et pour les parcelles situées en zone hors EBC n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

5° Sur les références des parties

Après examen des références proposées par les parties, le premier juge au regard des caractéristiques du bien à évaluer, notamment du classement d'environ 60% de sa superficie en EBC, ce qui constitue un facteur de moins-value, a retenu une valeur unitaire de 40 euros/m².

La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS revendique une valeur de 75 euros/m², la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART demande de retenir une valeur de 37,44 euros/m² et le commissaire du gouvernement conclut à une valeur de 35 euros/m².

Il convient en conséquence d'examiner les références des parties, la cour ayant exclu à la fois la qualification de terrain à bâtir et la qualification de situation privilégiée :

a) les références de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS

Elle propose des références correspondant à des terrains à bâtir en proposant à partir d'une situation privilégiée et d'appliquer un abattement, avec les références de publication et cadastrales :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observatio

27 février 2019

[Adresse 5]

à [Localité 66]

3448

460'000

133

non viabilisé

pièce numéro 15

9 novembre 2018

[Adresse 29] à [Localité 66]

926

50'000

53, 99

non viabilisé

pièce numéro 16

30 juin 2017

[Adresse 24] à [Localité 66]

634

125'000

197

non viabilisé

pièce numéro 17

17 janvier 2017

[Adresse 20] à [Localité 66]

560

103'000

183,92

non viabilisé

pièce numéro 18

31 juillet 2019

numéro des petits champs à [Localité 48]

1025

175'000

170,73

non viabilisé

pièce numéro 19

La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART demande d'écarter ces références non comparables au bien exproprié, qui est en zone inconstructible.

Le commissaire du gouvernement demande également de les écarter s'agissant de termes de terrains à bâtir non comparables, les parcelles expropriées n'étant pas constructibles.

Ces termes de comparaisons correspondent certes à des biens situés à proximité, mais sont relatifs à des cessions portant sur des terrains constructibles avec des règles d'urbanisme favorables non comparables aux parcelles de l'espèce qui sont en zone inconstructible, qui ne constituent pas des terrains à bâtir, ni même des terrains en situation privilégiée, et qui sont situées pour partie en zone EBC ; ils seront donc écartés.

B) réferences de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART

Elle propose des cessions de terrains non viabilisés, destinés à des opérations d'ensemble à vocation mixte avec les références de publication et cadastrales.

La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS demande d'écarter ces termes de comparaison au motif que les actes correspondant ne sont pas produits ; cependant, ces termes comportent les références de publication, et lui permettent ainsi d'accéder aux actes pour connaître les caractéristiques de ces mutations.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

7 septembre 2018

[Adresse 62] à [Localité 44]

20'889

624'000

29 ,87

termes de culture non viabilisée, acquis par [Localité 49], en sa qualité d'aménageur

12 avril 2018

[Adresse 62] à [Localité 44]

11'474

13'125

10'229

374'186

32,61

termes de culture non viabilisée, acquis par [Localité 49], en sa qualité d'aménageur

12 avril 2018

[Adresse 62] à [Localité 44]

9491

3701

386'490

300'000

29,45

29,33

termes de culture non viabilisée, acquis par [Localité 49], en sa qualité d'aménageur

20 juillet 2017

[Adresse 62] à [Localité 44]

6854

205'400

29,97

termes de culture non viabilisée, acquis par [Localité 49], en sa qualité d'aménageur

18 juillet 2017

[Adresse 62] à [Localité 44]

1798

10'618

50'445

282'679

28,06

26,62

termes de culture non viabilisée, acquis par [Localité 49], en sa qualité d'aménageur

12 avril 2018

[Adresse 75] à [Localité 44]

1100

55'000

AU2 (habitat)

parcelle libre adhésion à ordonnance d'expropriation

25 août 2017

[Adresse 75] à [Localité 44]

190

9500

AU2 (habitat)

parcelle libre adhésion à ordonnance d'expropriation

25 août 2017

[Adresse 75] à [Localité 44]

3620

163'000

45,03

AU2 (habitat

parcelle louée (bail rural) adhésion à ordonnance d'expropriation

22 décembre 2017

[Adresse 71], [Adresse 69], [Adresse 70] à [Localité 67]

[Adresse 55] à [Localité 32]

446

1045

2160

1050

4701

51'720

2AU

libre

AE 142 et AB 23'61 enclavés

I10

19 décembre 2017

[Adresse 3] à [Localité 60]

287

3157

AUi

provient de AC 8, libre

I11

19 décembre 2017

[Adresse 3] à [Localité 60]

385

de AC 8, libre

I12

16 novembre 2017

[Adresse 72] à [Localité 60]

1464

16'200

11,07

I13

20 février 2017

[Adresse 68] à [Localité 60]

2370

31'023

13,09

valeur libre

I14

8 décembre 2016

[Adresse 71] à [Localité 60]

2629

28'920

occupé

I15

29 août 2016

[Adresse 53] à [Localité 60]

2500

25'000

[Adresse 74] acquise par le preneur (BRV)

I16

16 juin 2016

[Adresse 3] à [Localité 60]

1100

12'100

terrain enclavé libre

I17

7 mars 2016

[Adresse 70] à [Localité 60]

507

6000

11,83

AU AE

en Zac libre

La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART indique qu'il en ressort un prix moyen :

'à [Localité 44] : 37,45 euros/m²

'à [Localité 60] : 11,42 euros/m²

'à [Localité 45] : 7,1 euros/m²

'à [Localité 66] : 39,96 euros/m²

soit un prix moyen de 26,23 euros/m².

Elle invoque également l'avis des domaines du 30 décembre 2020 qui a fixé la valeur vénale de la parcelle à la somme de 302'000 euros hors-taxes (dépense principale, hors taxes et droits) et 31'200 euros (unités de remploi) (pièce numéro 11), qui ne correspondant pas une mutation effective sera rejetée.

Les termes I1 à I5 correspondant à des termes de culture, ne sont pas comparables au bien exproprié, seront donc écartés.

Les termes I6 à I8 comparables en consistance, s'agissant de parcelles, situées dans une Zac à [Localité 44] seront retenus.

Les termes I9 à I17 correspondant à des terrains agricoles ne sont pas comparables en consistance et seront donc écartés.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement indique que les zones à urbaniser sont dénommées « zones AU » et concernent des secteurs naturels de la commune couverte par le PLU destinés à être urbaniser à plus ou moins court terme ; les zones à urbaniser ne sont pas encore constructibles mais sont vouées à l'être dans un délai relativement court ; ce sont des zones vouées à devenir des zones urbaines (U), en distinguant les zones 1AU et les zones 2AU, qui cependant ne sont pas imposées par le code de l'urbanisme.

Conformément aux dispositions de l'article R 151-20 du code de l'urbanisme la zone 1 AU est dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérique immédiate :

il s'agit d'une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme. Elle est dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie-voie publique, raccordement au réseau d'eau, d'électricité et le cas échéant d'assainissement à la différence d'une zone non dotée de ces équipements nommés 2AU.

La zone 1AU est constructible dans les conditions d'aménagement et d'équipements définis par les orientations d'aménagement et de programmation(OAP) et le règlement d'urbanisme. La constructibilité en zone 1AU peut ainsi être déterminée et autorisée lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, au fur et à mesure de laréalisation des équipements internes à la zone.

Il existe des subdivisions de la zone 1AU comme la zone 1AUa, destinée à l'habitat ou la zone 1AUc, géographiquement située dans à proximité du centre bourg des communes destinées à prolonger ce secteur, en termes d'habitat et d'activités nécessaires à son fonctionnement.

Les zones 1AUP sont, quant à elles, vouées à accueillir principalement, dans le cadre de leur urbanisation, des installations publiques.

Le commissaire cite également les zones 1AUE qui se destinent à court terme à l'urbanisation avec une optique économique : plantations de bureaux, de commerces, d'industrie ou d'activités artisanales.

La zone 2AU non dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate :

Il s'agit de zones destinées à accueillir une urbanisation future à moyen terme. Ces zones ne sont pas dotées d'équipements de capacité suffisante en périphérique immédiate.

La zone 2AU est réputée inconstructible. L'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU.

Le commissaire du gouvernement indique en conséquence que le bien exproprié se situant à la date de référence en zone 2AU, il convient de privilégier les termes de comparaison situés dans un zonage AU de type similaire.

Il propose donc les références suivantes avec les références de publication et cadastrales :

1° cessions dans secteur géographique proche de terrain en zone AU équivalent 2AU

A cessions au sein de la Zac des [Adresse 35]

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

16 juin 2016

[Adresse 3]

1100

13'200

parcelle enclavée

CG2

8 décembre 2016

[Adresse 71]

2629

28'920

bail rural

CG3

20 février 2017

[Adresse 68]

2370

26'070

bail rural

CG4

24 mars 2017

[Adresse 42]

3649

47'440

libre

CG5

16 novembre 2017

[Adresse 72]

1464

16'200

libre

CG6

22 décembre 2017

[Adresse 69], [Adresse 70] et [Adresse 71]

3651

1045

2160

446

40'170

CG7

24 juillet 2018

[Adresse 42]

[Adresse 55]

5660

2473

3187

62'260

enclavé

CG8

7 2018

[Adresse 42]

[Adresse 72]

5278

1965

3313

58'058

21'615

36'433

CG9

8 décembre 2018

[Adresse 3]

532

5852

libre

CG10

14 juin 2019

[Adresse 3]

1772

21'264

Le commissaire du gouvernement cite également trois références de biens situés dans le périmètre de Zac des [Adresse 35] en zone AU, avant modification du PLU de la commune d'[Localité 32] :

'5 décembre 2017 : AB 244, 854 m², 8540 euros, 10 euros/ m²

'28 novembre 2019 : AB 62, 3 1451 m², 44'600 euros, 12,92 euros/m²

'21 octobre 2019 : AB 349, 350, 830 m², 9130 euros, 11 euros/m².

2° [Localité 59], [Localité 38], [Localité 40]'ZAD de [Adresse 52] (activité)

Elle a été créée en 2012 pour la réalisation d'un projet d'aménagement du secteur de la Bonde sur la Commune de [Localité 59], [Localité 38], [Localité 40]

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG1

TGI 2 mars 2020

[Localité 59]

5024

67'824

13,50

OAU

valeur occupée

CG2

TGI 2 mars 2020

[Localité 59]

17'043 et 7507

312'657,50

13,50

OAU

valeur occupée

CG3

TGI 2 mars 2020

[Localité 59]

367

4955

13,50

OAU

valeur occupée

CG4

TGI 2 mars 2020

[Localité 59]

4650

4150

OAU

valeur occupée valeur libre

CG5

TGI 25 mai 2020

[Localité 59]

6157

7505

9769

89'276,50

141'650,50

103'569

14,50

13,80

OAU

3° Cessions à [Localité 58]

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG1

14 février 2020

lieu-dit [Adresse 51]

5475

296'650

2 AU

CG2

29 janvier 2020

lieu-dit [Adresse 51]

1693

91'000

53,75

2 AU

CG3

30 décembre 2019

14'593

800'000

54,82

2 AU

CG4

27 décembre 2019

14'299

760'000

53,15

2 AU

CG5

3 décembre 2019

481

24'050

2 AU

Moyenne

53 14

Médiane

53,75

Le commissaire de gouvernement indique que le prix au m² des cessions relevées dans un secteur AU non constructibles vont de 11-14 euros/m² à [Localité 60], [Localité 32] et [Localité 59] à 50-54 euros à [Localité 58] situant la valeur médiane à 32,50 euros/m² ; le zonage de cette dernière commune précise que la zone est destinée à recevoir les extensions futures de l'urbanisation à vocation principale d'habitat ce qui expliquerait les prix au m² plus élevé constatés.

Le commissaire de gouvernement propose à titre de recoupement des termes situés en zone AU constructibles dans le cadre d'une opération d'ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements nécessaires, soit équivalent 1AU avec les références de publication et cadastrales :

1° cessions à [Localité 57]

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

15 avril 2019

[Adresse 56]

[Adresse 39]

707

4467

total de 5174

258'700

21 janvier 2020

[Adresse 54]

373

11'190

2 septembre 2020

[Adresse 54]

999

30'960

Le commissaire du gouvernement indique que la modification du PLU approuvée par délibération du conseil municipal du 27 novembre 2018 permet d'ouvrir à l'urbanisation le secteur des Haquerons et de réaliser un programme de logements consistant en la construction de cinq immeubles collectifs, dix maisons individuelles et la création de neuf terrains à bâtir, avec à terme la réalisation de 82 logements sociaux.

[Adresse 4] (ZAC habitation)

Elle a été créée le 26 mars 2009 pour une superficie de 30 ha sur la commune d'[Localité 43] pour la réalisation de 320 logements dont 20 % de logements sociaux, des unités d'hébergement dédié aux personnes âgées, des équipements sportifs et de loisirs :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

cour d'appel 15 décembre 2016

1356

2620

1030

1185

247'640

AUB1

cour d'appel 19 janvier 2017

857

AUB1

[Adresse 6] (Zac habitation)

Elle a été créée le 22 octobre 2019, s'étend sur 164'354 m², à vocation mixte avec des logements pour une surface de plancher de 35'000 m² dont 35 % de logements sociaux ainsi qu'un complexe sportif et un pour l'éducation :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

cour d'appel 21 mars 2019

4120

164'800

cour d'appel 21 mars 2019

949

22'776

cour d'appel 16 mai 2019

6716

200'480

[Adresse 9] (Zac activités)

Elle été créé le 30 mars 2011 en vue de réaliser 255'000 m² de surface de plancher réservé à des activités économiques sur un périmètre de 77 ha :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

CG1

24 avril 2018

A 136

3675

63'871,50

17,38

AU1c avec zone classée éléments paysages

CG2

24 avril 2018

A 131

3038 52'800,44

17,38

AU1C avec zone classée éléments paysages

[Adresse 16] à [Localité 37] 14,5 km environ (zone AUD)

Cette Zac s'étend sur 425'000 m² et a une vocation mixte de logements (individuels et collectifs) et activités (bureaux et commerces) :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG1

24 septembre 2019

BD 39

26'930

1'400'360

AUD

parcelle avec un double accès

CG2

24 septembre 2019

BD 47,89

8981

467'012

AUD

parcelle avec un double accès

CG3

24 septembre 2019

BD 36,60

5361

278'772

AUD

parcelle avec un double accès

CG4

18 novembre 2019

BD 41,42

1422

71'100

AUD

parcelle avec des caravanes

[Adresse 27] à [Localité 44] 10 km environ en zone AU

Cette Zac de 40 ha porte sur la création d'un quartier mixte à vocation d'habitat et d'activités se greffant dans le tissu urbain existant :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en eu ros/m²

Zonage

Observations

CG1

14 janvier 2019

ZE 171

10'937

273'425

partie activité de la Zac

11 février 2019

ZD 7

9480

474'000

partie habitation de la Zac

CG3

11 février 2019

ZD9

6610

422'833

partie habitation de la Zac

CG4

11 février 2019

ZD8

5570

272'039

partie habitation de la Zac

CG5

11 février 2019

ZD12

6070

296'459

partie habitation de la Zac

[Adresse 35] à [Localité 32]

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

cour d'appel 17 mars 2022

RG 21/04 425

847

1170

50'249

27,91

1AUI et 1AUP

6446

151'992

27,91

1AUi et 1AUP

Le commissaire du gouvernement indique qu'il ressort de ces termes que les prix relevés dans les ZAC à vocation d'habitation se situent dans une fourchette allant de 30 à 50 euros/m² en valeur libre, qu'il s'agit de zones à urbaniser dans le cadre d'une opération d'ensemble dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à la réalisation effective des équipements nécessaires et que les termes de comparaison cités dans des Zac à vocation d'activité font ressortir des prix situés dans une fourchette allant de 4,50 euros à 25 euros/m² en valeur libre ; qu'il ressort de l'analyse de ces termes, un prix différent au m² pour les terrains situés dans les actes à vocation résidentielle et pour ceux situés dans des Zac à vocation d'activité.

En l'espèce, il indique qu'environ 60 % de l'emprise expropriée est située en EBC contrairement à l'ensemble des termes de comparaison cités, ce qui constitue une contrainte dans l'utilisation de la parcelle ayant nécessairement un impact sur sa valeur et qu'à titre de recoupement, une cession de parcelles située scertes en zone naturelle mais classée EBC à [Localité 73], commune limitrophe de [Localité 66], du 29 novembre 2019, AL 195, 2 1000 m², 65'000 euros, est d'une valeur de 32,50 euros/m².

En conséquence en raison de ce classement et de la situation de la parcelle dans une commune située au nord du département porteuse en terme de marché immobilier, il propose de retenir un prix de 35 euros/m² correspondant à la valeur médiane arrondie des cessions de terrains situés dans un zonage équivalent au bien exproprié type 2AU inconstructible.

Parmi l'ensemble de ces références, il convient d'écarter les références citées à titre de recoupement et de retenir uniquement les références correspondant à des cessions de terrains situés dans un zonage équivalent au bien exproprié type 2AU inconstructible.

Les références de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART retenues par la cour correspondent une moyenne de 48euros/m², tandis que celle du commissaire du gouvernement retenues par la cour correspondent à une médiane de 35 euros/m².

En tenant compte du classement d'environ 60 % de la superficie de la parcelle en EBC qui constitue un facteur de moins-value, mais également en tenant compte de l'ancienneté de certaines références et de l'évolution du marché, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur unitaire de 40 euros/m² en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de : 40 euros/m² X 8332 m²= 333'280 euros en valeur libre.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l'indemnité de remploi

Les taux habituels n'étant pas contestés par les parties, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité de remploi à la somme de 34'328 euros.

2° sur l'indemnité pour perte de clôture

La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS demande l'infirmation du débouté de sa demande d'indemnité accessoire pour perte de clôtures ; elle indique que le tènement immobilier est clôturé, principalement sur la totalité de son linéaire sur le CR N°1 pour lequel il est doté de trois portails métallique, qui en permettent l'accès ; peu importe l'ancienneté ou le non entretien supposé de ces clôtures et leur dépossession doit nécessairement conduire à une indemnisation adaptée, à savoir à partir d'un devis pour un montant de 339'135 euros hors-taxes pour une reconstitution à partir d'un mur identique, en appliquant un abattement de 30 %, soit une somme de 237'000 euros.

La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART et le commissaire du gouvernement concluent à la confirmation du débouté.

L'indemnité de clôture a pour objet, en cas d'expropriation partielle, de permettre à exproprié de rétablir une clôture sur la limite nouvelle de son terrain, à défaut d'engagement de l'expropriant d'effectuer lui-même cette opération.

En l'espèce, le propriétaire a désigné les parcelles en totalité dans sa mise en demeure d'acquérir en date du 12 juillet 2019 et la consistance du bien comprend donc le mur de clôture : ensemble de parcelles non baties en partie closes par un mur ancien. La dépossesion des parcelles entraine également la dépossession des clôtures qui font partie intégrante du bien.

En outre, en l'espèce, il ne s'agit pas de l'octroi d'une indemnité pour perte de clôture dans le cadre d'une emprise partielle, mais d'une dépossession de l'ensemble des parcelles dans la mise en demeure d'acquérir du 12 juillet 2019.

En conséquence, la demande de la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS ne correspond pas à un préjudice indemnisable au sens de l'article L 321-1 du code de l'expropriation.

Le jugement de débouté sera confirmé.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART

à payer à la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à verser à la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART la somme de 3000 euros.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de 1ère instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

La SARL LE DOMAINE D'ORANGIS perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant la limite des appels ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS de sa demande au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS à verser la somme de 3000 euros à la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 49] SUD SEINE ESSONNE SENART au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LE DOMAINE D'ORANGIS aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 15 juin 2023, 22/04648

Synthèse

Origine de la décision