Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 08 JUIN 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18896 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVHT
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n° 12-22-205
APPELANTE
S.A. IMMOBILIERE 3 F, RCS de Paris sous le n°552 141 533, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220
INTIMEE
Mme [E] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillante, singifiée le 07.12.2022 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Avril 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé du 30 juillet 2020, Mme [P] est locataire d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] (logement 3033) à [Localité 5], appartenant à la société d'HLM Immobilière 3F.
Par acte d'huissier de justice en date du 30 avril 2021, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer la somme de 1.789,65 euros au titre des loyers et charges échus au 26 avril 2021, cet acte visant la clause résolutoire prévue au bail.
Par acte du 23 février 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner en référé Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil - tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire,
être autorisé à faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par la locataire dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,
condamner la locataire à payer la somme provisionnelle de 5.375,74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus,
condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, ce jusqu'à la libération complète des lieux,
condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La défendresse n'a pas comparu ni personne pour elle.
Par ordonnance réputée contradictoire du 8 septembre 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a :
Au principal,
- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;
- condamné Mme [P] à verser à la société d'HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 2.937,38 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 13 juin 2022, terme de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021 pour la somme de 1.789,65 euros et à compter du 23 février 2022 pour le surplus ;
- autorisé Mme [P] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 81 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ;
- dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
A défaut de respect de l'échéancier,
- constaté la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ;
- ordonné l'expulsion de Mme [P] du local d'habitation situé [Adresse 3], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- condamné Mme [P] à verser à la société d'HLM Immobilière 3F une provision mensuelle fixe de 525,73 euros à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;
- rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la provision au titre de l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être factuée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
- rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation ;
En tout état de cause,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [P] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.
Par déclaration du 07 novembre 2022, la société Immobilière 3 F a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 05 décembre 2022, elle demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en ce qu'il a condamné Mme [P] à lui verser la somme de 2.937,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 13 juin 2022, terme de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021 pour la somme de 1.789, 65 euros et à compter du 23 février 2022 pour le surplus ;
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en ce qu'elle a condamné Mme [P] à lui verser une provision mensuelle fixe de 525,73 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, en rappelant que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à l'enlèvement et à la séquestration des meubles en l'absence de respect de l'échéancier accordé ;
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- condamner Mme [P] au paiement de la somme de 3.758,55 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 1er décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus ;
- condamner Mme [P] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux ;
- l'autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de Mme [P] ;
- débouter Mme [P] de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
- condamner Mme [P] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [P] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Me Judith Chapulut pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'appelante critique la décision en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à un montant forfaitaire invariable et en qu'elle a refusé de statuer sur le sort des meubles. Elle actualise sa créance de loyers et charges en cause d'appel.
La société immobilière 3 F a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions à Mme [P] par acte d'huissier de justice délivré le 7 décembre 2022 dans les conditions de l'article 656 du code de procédure civile.
Mme [P] n'a pas constitué avocat.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, il doit être rappelé, l'intimée n'ayant pas constitué avocat, que selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néamoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation présente une nature mixte, indemnitaire et compensatoire ; elle constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité. Elle doit donc être fixée à une somme qui ne saurait être inférieure à celle qui était contractuellement due par le locataire.
Il est indéniable que sa fixation en l'espèce à un montant fixe de 525,73 euros, qui ne tient pas compte de l'évolution du montant de la provision sur charges ni de l'indexation du loyer, cause un préjudice financier à la société bailleresse.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef et l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail se poursuivait, cela à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux.
Sur l'actualisation du montant de la provision
Compte tenu de ce qui précède et au vu du décompte détaillé produit en pièce n°10 par la bailleresse, le montant non sérieusement contestable de la somme due par Mme [P] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de novembre 2022 inclus, se chiffre à la somme de 3758,55 euros.
Le montant de la provision allouée à la société bailleresse sera fixée à cette somme provisionnelle de 3758,55 euros, l'ordonnance étant infirmée de ce chef.
Sur le sort des meubles
Les articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution organisent, en cas d'explusion, la procédure d'enlèvement, de transport et de séquestre des meubles se trouvant dans les lieux loués.
La société appelante peut valablement solliciter que la décision à intervenir rappelle les dispositions applicables en la matière, ce qui commande de réformer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté cette demande au motif que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transporter, entreposer et, le cas échéant, transporter les biens abandonnés dans les lieux loués.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le premier juge a exactement réglé le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
L'appel n'étant pas imputable à Mme [P], non comparante en première instance comme en appel, les dépens de la présente ainsi que les frais irrépétibles de la société appelante seront laissés à sa charge.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise,
- sur le montant de l'indemnité d'occupation,
- sur le montant de la provision allouée au bailleur,
- sur le rejet de la demande relative au sort des meubles ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle, due par Mme [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux, à une somme provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail se poursuivait,
Autorise la société Immobilière 3F, dans le cadre de l'expulsion qui serait poursuivie, à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserve qu'il lui plaira aux frais, risques et périls de Mme [P], dans les conditions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [P] à payer à la société Immobilière 3F, à titre provisionnel, la somme de 3.758,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de novembre 2022 inclus,
Confirme pour le surplus l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Laisse à la charge de la société Immobilière 3F les dépens et frais irrépétibles exposés pour les besoins de la présente instance.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
