RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 JUIN 2023
(n° , 37 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11464 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7TG
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 21/00028
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 50]
[Adresse 6]
[Localité 43]
représentée par Me Doriane DEHU, avocat au barreau de PARIS, toque : A680
INTIMÉS
ETABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITES
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 25]
[Localité 37]
représenté par Me Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P482
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 42]
représentée par M. [E] [D] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Dans le cadre de l'aménagement d'une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 53] et de [Localité 46] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d'ouvrage, une enquête parcellaire a été menée du 2 au 19 décembre 2019.
Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « TZen 5 » a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit du Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d'une voie de bus.
Par arrêté préfectoral n°2020/3061, en date du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ligne de bus « T-ZEN-5 », situés sur le territoire de la commune de [Localité 53] ont été déclarés cessibles, immédiatement pour cause d'utilité publique, au profit d'IDFM.
Par courrier en date du 18 décembre 2020, l'autorité expropriante a notifié une offre d'indemnité de dépossession de 102.200 euros en valeur libre.
Est notamment concernée par l'opération la SCI [Adresse 50], en tant que propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 14] (entrée au [Adresse 7]) à [Localité 53], lots n°2, 4, 7, 18 et 19 de l'immeuble en copropriété, sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] d'une superficie de 25 m².
A défaut d'accord entre les parties, l'autorité expropriante a notifié le 4 mars 2021 à la SCI [Adresse 50] la saisine du Juge de l'expropriation afin de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à revenir.
Une ordonnance d'expropriation en date du 7 mai 2021 a transféré la propriété des biens expropriés.
Par un jugement du 9 mai 2022, après transport sur les lieux le 1er juin 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :
Rejeté la demande de sursis à statuer,
Annexé à la présente décision le procès-verbal de transport du 1er juin 2021,
Fixé l'indemnité due par IDFM à la SCI [Adresse 50] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 14] (entrée au [Adresse 7]) à [Localité 53] (lots n°2, 4, 7, 18 et 19 de l'immeuble en copropriété), sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] à la somme de 419.084 euros,
Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :
380.076 euros au titre de l'indemnité principale,
39.008 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Condamné IDFM à payer à la SCI [Adresse 50] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné IDFM aux dépens,
Rejeté toutes les autres demandes des parties.
La SCI [Adresse 50] a interjeté appel du jugement le 30 juin 2022 portant sur la fixation de l'indemnité de dépossession.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ déposées au greffe le 30 septembre 2022 par la SCI [Adresse 50], notifiées le 7 octobre 2022 (AR intimé non daté et AR CG le 10 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Réformer le jugement sur les indemnite's alloue'es ;
Fixer l'indemnite' d'expropriation pour la de'possession de son droit re'el immobilier sur les lots n°2, 4, 7, 18 et 19 de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 53] à la somme de 890 322 euros, re'partie comme suit :
Indemnité principale :
Lot n°2 : 5 000 euros x 19,92 m² = 99 600 euros,
Lot n°4 : 5 000 euros x 13,62 m² = 68 100 euros
Lot n°18 : 5 000 euros x 24 m² = 120 000 euros
Lots n°7 et 19 : 1891 euros x 180,21 m² = 340 770 euros.
Soit une indemnité principale totale de 694. 620 euros.
Indemnité de remploi : 69 462 euros,
Indemnité perte de loyers : 39 240 euros,
Indemnité lie'e à la prise de possession ante'rieure au paiement complet du prix : 50 000 euros,
Indemnité pour trouble et le temps consacré : 40 000 euros.
En tout état de cause,
Condamner IDFM au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de proce'dure civile, au titre de la proce'dure d'appel ;
Condamner IDFM aux entiers de'pens.
2/ déposées au greffe le 28 mars 2023 par la SCI [Adresse 50], notifiées le 28 mars 2023 (AR Intimé le 31 mars 2023 et AR CG le 31 mars 2023) avec production de deux nouvelles pièces; pièce N°15 conclusions récapitulatives d'IDFM du 11 avril 2022 discutant le bail commercial et pièce N°16 attestation de propriété du lot 19
3/ déposées au greffe le 30 mars 2023 par la SCI [Adresse 50], notifiées le 31 mars 2023 (AR non reçus), aux termes il est produit une nouvelle pièce N°17: courrier du 29 mars 2023 à IDFM
4/ adressées au greffe par IDFM, intimé, le 22 décembre 2022, notifiées le 5 janvier 2023 (AR appelant le 9 janvier 2023 et AR CG le 9 janvier 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Confirmer le jugement du Juge de l'Expropriation du Tribunal judiciaire de Cre'teil en date du 9 mai 2022 (RG 21/00028) dans toutes ses dispositions ;
Débouter la SCI [Adresse 50] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel et notamment celles relatives aux indemnités pour perte de loyers, prise de possession antérieure au paiement complet du prix et pour trouble et temps consacré ;
Condamner la SCI [Adresse 50] à verser à IDFM une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI [Adresse 50] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
5/ adressées au greffe par IDFM, intimé, le 5 janvier 2023, notifiées le 13 mars 2023 (AR appelant le 16 mars 2023 et AR 16 mars le 2023), correspondant à un mémoire de production d'une pièce N°4 : signification par huissier de justice du 15 décembre 2022.
6/ adressées au greffe le 12 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 13 décembre 2022 (AR appelant le 17 décembre 2022 et AR intimé le 15 décembre 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :
Infirmer le jugement de première instance,
Fixer l'indemnité de dépossession à allouer à la SCI [Adresse 50] à :
Indemnité principale : 471.240 euros,
Indemnités de remploi : 48 124 euros,
Indemnité pour perte de revenus locatifs : 36 240 euros,
Soit un total de 555 604 euros.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
La SCI [Adresse 50] fait valoir que :
Concernant la description du bien, l'indemnisation porte sur les lots n°2, 4, 7, 18 et 19, au sein des immeubles sis [Adresse 14], cadastre A n° [Cadastre 31] sur la Commune de [Localité 53]. L'immeuble est situé au coeur d'un quartier mixte (habitations et entreprises) en pleine mutation, à proximité du centre-ville et ses commerces et transports en commun, en bordure de Seine ([Adresse 52]), et à proximité immédiate de la Ville de [Localité 37]. II s'agit de deux bâtiments indépendants très recherches par les investisseurs. L'un est un R+2 sur cour intérieure donnant sur le [Adresse 7] (pour le lot n°18) et l'autre R+1 sur cave et rue (pour les lots n°2, 4, 7 et 19). Le lot dispose d'une superficie de 25 m². II s'agit d'un bon emplacement pour des logements et un local commercial d'activités dans une ville mitoyenne de [Localité 37] qui a bénéficié d'une forte transformation. Certes, des travaux de rafraichissement pouvaient être réalisés à l'intérieur des immeubles pour les parties communes pour améliorer leur aspect, toutefois ces travaux ne présentaient pas un caractère de nécessité (l'immeuble étant en bon état) et surtout la procédure d'expropriation dirigée contre l'immeuble ne justifiait plus ces travaux. Le bon e'tat général ressort des photographies et du constat d'huissier.
Concernant l'appartement constituant le lot n°18, il se situe au premier e'tage porte gauche de l'immeuble avec accès [Adresse 7], et dispose d'une superficie de 24 m². II est en bon état d'usage et d'entretien. C'est à tort que l'autorite' expropriante part du principe qu'il serait en mauvais état. Il se compose d'une pièce principale en bon état général, disposant d'une grande fenêtre permettant une bonne aération et une vue dégagée, avec des aménagements qualitatifs dans la cuisine.
Concernant les appartements constituent les lots n°2 et 4, il ne s'agit pas de locaux commerciaux comme l'indiquent les e'critures de l'autorite' expropriante, mais bien de trois appartements. Ils n'ont pas été visite's lors du transport car, premièrement, ces locaux étaient à tort conside're's comme dépendant du local commercial comme en atteste le procès-verbal de transport.
Concernant l'appartement constituant le lot n°2 du bâtiment R+1, il se situe au premier e'tage, porte droite. Il dispose d'une superficie de 19,98 m² et est en bon état d'usage et d'entretien. II se compose d'une pièce principale en bon état général, disposant d'une grande fenêtre permettant une bonne aération et une vue dégagée, avec des aménagements qualitatifs dans la cuisine.
Concernant le premier appartement faisant partie du lot n°4 du bâtiment R+1, il se situe au premier e'tage, porte au fond du couloir de droite. II dispose d'une superficie de 13,62 m² et est en bon état d'usage et d'entretien. C'est à tort que l'autorite' expropriante part du principe qu'il serait en mauvais état. II se compose d'une pièce principale en bon état général, disposant d'une grande fenêtre permettant une bonne aération et une vue dégagée, avec des aménagements qualitatifs dans la cuisine.
Concernant le second appartement faisant partie du lot n°4 du bâtiment R+1, il se situe au premier e'tage, porte au fond du couloir à gauche. Il est d'une superficie de 13,23 m² et est en bon état d'usage et d'entretien. C'est à tort que l'autorite' expropriante part du principe qu'il serait en mauvais état. Il se compose d'une pièce principale en bon état général, disposant d'une grande fenêtre permettant une bonne aération et une vue dégagée, avec des aménagements qualitatifs dans la cuisine.
Concernant le local commercial en rez-de-chaussée faisant partie du lot n°19 et du lot n°7 sont d'une superficie respective de 71 m² + 109,21 m², soit 180,21 m² de surface utile et est en très bon état d'usage et d'entretien.
Concernant la situation locative de chaque lot :
Appartement constituant le lot n°18 du bâtiment R+2 : un bail d'habitation d'un montant mensuel de 540 euros soit 6 480 euros annuels ;
Appartement constituant le lot n°2 du bâtiment R+1 : un bail d'habitation d'un montant mensuel de 520 euros soit 6 240 euros annuels ;
Appartement n° 1 du lot n°4 du bâtiment R+1 : un bail d'habitation d'un montant mensuel de 400 euros soit 4 800 euros annuels ;
Appartement n° 2 du lot n°4 du bâtiment R+1 : un bail d'habitation d'un montant mensuel de 360 euros soit 4 320 euros annuels ;
Local commercial en rez-de-chaussée (lot 19) et au sous-sol (lot n°7) : un bail commercial d'un montant annuel de 14 400 euros.
Concernant la situation d'urbanisme, les biens expropriés se situent à proximité immédiate de la Seine. La [Adresse 14] comporte nombre d'immeubles de logements ; un commerce (Monoprix) à proximité et des locaux d'activité.
Concernant les éléments de comparaison, IDFM demandait l'application d'un prix de 3.400 euros/m², retenu par le premier juge. Elle produisait pour cela douze termes de comparaison sur des mutations entre 2016 à 2020, mais essentiellement en 2016 et 2017, pour des surfaces comprises entre 20 m² et 40 m², dont la moyenne s'élèverait à 3 478 euros/m² et la valeur médiane à 3 409 euros/m². Toutefois, ces termes sont insuffisants à établir Ia valorisation invoquée. En effet, seules deux références, qui sont situées dans Ia même rue que les lots sont plus éloignés des quais de Seine, et concernent une surface non comparable. Or les plus petites surfaces sont celles qui se valorisent le plus cher. Le prix de 3 125 euros/m² pour la vente de l'autre immeuble de petite superficie apparaît comme une valeur de convenance qui ne reflète pas la réalité du marché immobilier. Il s'agit de plus d'une référence située en rez-de-chaussée sur rue, alors que les lots concernes sont en étage. Cette référence doit être écartée. La référence ayant fait l'objet d'une valorisation à 4 091 euros/m² en 2018 pour une surface de 22 m² correspond aux prix du marché actuellement. L'emplacement des lots n°2, 4 et 18 exproprie's n'est plus favorable que celle ayant fait l'objet de la référence, contrairement à ce qu'énonçaient les conclusions de l'autorité' expropriante, puisqu'il s'agit d'un appartement à proximité immédiate des bords de Seine (offrant ainsi une vue dégagée et de la luminosité') et d'une piste cyclable. L'endroit est donc particulièrement qualitatif, contrairement aux immeubles qui se situent plus en amont de la [Adresse 14]. La référence vendue à 4 091 euros/m² en 2018 était un rez-de-chaussée, dont on sait que la valorisation est toujours moindre que dans les étages élevés. Cette référence, bien que reflétant davantage les prix du marché, n'est donc pas à elle seule suffisante pour une valorisation satisfaisante du prix des lots n°2, 4 et 18 exproprie's. Elle est d'autant plus insuffisante que, sur des très petites surfaces inférieures à 15 m², une seule re'fe'rence à la vente est proposée sur la commune de [Localité 53], le coût d'acquisition s'élevant à plus de 8 000 euros/m². Pour les petites surfaces de 18 à 20 m², seules 3 re'fe'rences à la vente sont disponibles sur le même site (« seloger.com » pour un prix d'acquisition hors frais de notaire compris entre 124 000 et 130 000 euros, soit entre 6 500 euros et 6 800 euros/m². Pour les petites surfaces de 24 m² et 25 m², seules 2 re'fe'rences à la vente sont disponibles sur le même site (seloger.com), pour un prix d'acquisition hors frais de notaire respectivement de 172 800 et 179 000 euros, soit respectivement 7 200 euros/m² (pour le 24 m²) et 7 160 euros par m² (pour le 25 m²). La somme de'risoire propose'e par l'autorite' expropriante d'un prix unitaire de 3400 euros/m² réténu par le premier juge, ne permet même pas à l'exproprie' de racheter des biens similaires à ceux dont il a e'te' dépossédé. Il est donc particulièrement manifeste que les re'fe'rences sollicitées par l'autorite' expropriante ne sont pas pertinentes, tout comme le montant de vente qu'elles mentionnent. A cet e'gard, à suivre, l'autorite' expropriante au regard des loyers perçus, et du montant retenu de 3400 euros/m², cela reviendrait à un taux de rendement de 9,5% cela de'montre que la valeur retenue par l'autorité' expropriante est en deçà de la valeur. Il a e'te' au demeurant expose' plus haut que cette valeur résulte d'une moyenne de re'fe'rences anciennes datant de 2016 et 2017 sur des biens non comparables, aucun n'ayant vu sur Seine. La valeur à retenir est de 5000 euros/ m² y compris en tenant compte des occupants.
Concernant le local commercial, IDFM sollicitait l'application d'une valeur basse de 1 300 euros/ m² pour les lots n°19 et 7, très exactement retenue par le juge de première instance. Elle se pre'valait de cinq re'fe'rences de vente entre 2018 et 2020 concernant des biens situe's dans un rayon de 500 mètres, sur des surfaces allant de 85 m² à 359 m², dont la moyenne s'e'lève à 1 549 euros/m² et la valeur me'diane à 1 556 euros/m² , selon les termes du jugement. La re'fe'rence la plus ancienne qui concerne un « atelier garage » d'une surface de 270 m² au [Adresse 30] pour un prix de vente de 1 556 euros/m² concerne un bien qui se situe dans un emplacement moins favorable que celui des lots n°7 et 19 ; Il ressort toutefois de ces références que celles-ci ne présentent pas d'éléments de comparaison avec les lots n°7 et 19. La re'fe'rence e'galement ancienne concernant un local d'activite' de bureau de 300 m² situe' [Adresse 19], au prix de vente de 1097 euros/m²', concerne la encore un bien qui se situe dans un emplacement moins favorable que celui des lots n°7 et 19 ; la re'fe'rence concernant un local commercial de 85 m² à [Localité 49] ne pre'sente pas de point commun avec la situation des lots n°7 et 19. La re'fe'rence concernant un hangar de 184 m² situe' au [Adresse 17] à [Localité 53] pre'sente là encore des différences géographiques avec les lots n°7 et 19. Seule une re'fe'rence (l'une des plus re'cente au demeurant) concernait la vente d'un espace de stockage, pour un montant de 1 950 euros/ m², mais sur un axe plus secondaire que celui sur lequel se trouve le local commercial dont s'agit, et plus loin de l'agglome'ration parisienne. Autrement dit, le local commercial constitué des lots n°7 et 19 dispose d'un emplacement plus favorable que celui faisant l'objet de la re'fe'rence de vente à 1 950 euros/m². Pour les logements, le premier juge retient que l'emplacement est de'favorable puisqu'il y a une zone d'activite' mais pour le local d'activite' c'est e'galement de'favorable puisque à proximité d'une zone d'activite'. L'on ne voit pas en quoi la présence d'une zone d'activite' e'conomique serait un obstacle pour la vente d'un espace de stockage, bien au contraire. Par ailleurs, l'autorite' expropriante ne mentionne à propos des biens cite's en re'fe'rence aucun e'quipement. Or les lots n°7 et 19 disposent d'une salle d'eau et de sanitaires. Il y a donc lieu de retenir que la seule re'fe'rence pertinente concernant un local de stockage n'est pas à elle seule suffisante pour une valorisation satisfaisante du prix des lots n°7 et 19. En tout e'tat de cause, une recherche sur le site de re'fe'rence en matière d'achats immobilier ne re'fe'rence aucune vente de local commercial sur le territoire de la Commune : l'achat de telles surfaces pre'sente donc indéniablement un critère de rarete' qui influe nécessairement sur la valeur du prix au m². Le premier juge n'avait donc aucune raison de retenir la proposition de l'autorite' expropriante, bien en deçà de celle du commissaire du gouvernement et des valeurs moyenne et me'diane. La valeur de 1300 euros/m² en valeur libre, d'IDFM et retenue par le juge n'est pas conforme à l'e'tat du marche'.
Concernant les éléments de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, s'agissant des logements, il a e'carte' dans son rapport les termes de comparaison de 2016 (ce qu'aurait dû faire le premier juge) et s'est concentre' sur des petites surfaces entre 20 et 30 m² qui permet d'e'tablir la moyenne du prix au m² à cette date ancienne à 4 023 euros/m². Cette valeur est plus favorable que celle, dérisoire, propose'e par l'autorité expropriante, sans tenir compte toutefois :
du fait que les lots n°4 concernent des très petites surfaces, infe'rieures à 20 m², produits plus rares sur le marche' et dont la valorisation est celle qui atteint les prix les plus e'leve's au mètre carre',
constater par une simple recherche sur un site internet recensant les annonces d'achat immobilier qu'une seule référence de moins de 15 m² est disponible sur le marche' immobilier à [Localité 53], pour un prix demande de 125 000 euros, dans un quartier plus éloigné du bord de la Seine, de la spécificité' de l'emplacement des lots en bordure directe de la Seine et d'une piste cyclable, conférant un caractère très qualitatif au lieu et justifiant la prise en compte non pas de la moyenne des prix mais de la fourchette haute des re'fe'rences utilise'es,
du fait que les biens situe's en e'tage e'leve' et non au rez-de-chaussée sont mieux valorise's, ce qui est le cas des lots n°2, 4 et 18 qui sont en e'tage et non en rez- de-chausse'e.
Les re'fe'rences sollicite'es sont donc non pertinentes tout comme le montant de vente qu'elles mentionnent qui est manifestement insuffisant. Si l'on devait toutefois s'en tenir aux re'fe'rences fournies, il apparaîtrait davantage pertinent de retenir la fourchette haute de prix situe'e, en re'alite', entre 4 450 et 4 600 euros du m², sans qu'il soit pre'cise' si les biens e'taient occupe's. Le premier juge ne pouvait e'carter ces re'fe'rences pour ne retenir que les plus basses et anciennes.
Concernant le local commercial, le commissaire du gouvernement se pre'vaut de 7 re'fe'rences, dont seules 4 sont situe'es à [Localité 53], pour lesquelles une moyenne de vente s'e'tablit à 1 354 euros pour les biens loue's et 1 767 euros pour les biens libres d'occupation. Celle à 1181 euros/m² doit être e'carte'e, soit la plus faible, : il s'agit de locaux de stockage et de stationnement, sans mention de sanitaire. Le stationnement ne peut être pris en re'fe'rence d'un local commercial. Il proposait d'e'tablir un prix de vente unitaire de 1 500 euros par m² en valeur libre (tenant compte d'une re'fe'rence non pertinente). Le commissaire du gouvernement n'est pas fonde' à corréler la différence des prix entre les re'fe'rences au seul fait que deux des biens aient e'te' vendus « loue's ». De nombreux autres facteurs pouvaient conduire à retenir un prix de vente infe'rieur pour ces deux biens ce'dés loue's avec les autres biens qui ont e'te' vendus libres d'occupation. De plus, il ne tient pas compte du fait que ce type de bien est particulièrement rare à la vente, une recherche sur le site de re'fe'rence sur l'achat immobilier seloger.com permettant de constater qu'actuellement il n'y a aucun bien similaire à la vente sur le territoire. La prise en compte d'une valeur basse n'est donc aucunement justifie'e.
Concernant les logements, ni le montant de 3 400 euros/m² proposé par l'autorite' expropriante et retenu par le juge de première instance, ni celui de 3 700 euros/m² propose' par le commissaire du gouvernement ne sont pertinents. Les re'fe'rences e'voque'es sont insuffisantes à titre de comparaison pour l'e'valuation de biens dont la qualite' de l'emplacement, la rarete', la superficie, et la situation en e'tage en font des biens recherchés, aucun bien similaire à ceux exproprie's ne pourraient être rachete's par l'exproprié avec une indemnite' calculée sur la base d'un tel prix unitaire, ce qui prouve bien que ce montant se situe en dehors de toute re'alite' du marché.
Concernant le local commercial, ni le montant de 1500 euros par m² en valeur libre propose' par le commissaire du gouvernement, ni le montant de 1300 euros/m² propose' par l'autorite' expropriante et retenu par le juge ne sont pertinents. En effet, le bien dispose d'un emplacement très favorable à proximité' immédiate de [Localité 37], d'une zone d'activite's, et des axes de circulation, qu'il constitue un bien particulièrement rare (aucune vente similaire n'e'tant offerte actuellement), est en bon e'tat ge'ne'ral et est e'quipe' de sanitaires. ll appartient donc au Juge de l'expropriation de re'tablir la ré'alite' des prix du marche'.
Concernant les éléments de comparaison dont entend se prévaloir l'exproprié, il entend rappeler d'autres termes de re'fe'rences de la base BIENS des Notaires situe's dans la même rue ou dans les rues adjacentes. Compte tenu des re'fe'rences issues de la base BIEN, des points forts des lots, et eu e'gard à la faible et très faible surface de ces logements (rare), et à leur bon e'tat d'usage et d'entretien, et de leur emplacement, il convient de retenir une valeur ve'nale de 5 000 euros/m² (conformément à l'expertise produite ayant déjà tenu compte de la situation). S'agissant de très petites surfaces inférieures à 15 m², une seule re'fe'rence à la vente est propose'e sur la commune de [Localité 53], le coût d'acquisition s'élevant à plus de 8 000 euros/m². Pour les petites surfaces de 18 à 20m², seules trois re'fe'rences à la vente sont disponibles sur le même site (seloger.com), pour un prix d'acquisition hors frais de notaire compris entre 124 000 et 130 000 euros, soit entre 6 500 euros et 6 800 euros/m². Pour les petites surfaces de 24 m² et 25 m², seules 2 re'fe'rences à la vente sont disponibles sur le même site (seloger.com), pour un prix d'acquisition hors frais de notaire respectivement de 172 800 et 179 000 euros, soit respectivement 7 200 euros/m² (pour le 24 m²) et 7 160 euros par m² (pour le 25 m²). La prise en compte d'une valeur de 5 000 euros/m², tenant compte de l'e'tat des biens, et de leur situation juridique est donc loin d'être excessive et est parfaitement justifiée. L'exproprie' entend donc solliciter la prise en compte d'un prix au m² de 5000 euros/m² sans abattement pour la valorisation des lots n°2, 4 et 18, se conformant à l'expertise. Il appartient, à l'autorité expropriante d'établir que l'exproprié peut racheter un bien équivalent avec la somme allouée, la seule valeur admissible était celle du marche'. Il n'a pas e'te' re'pondu à cet argument souleve' en première instance. Encore une fois, l'indemnisation doit permettre l'acquisition d'un bien e'quivalent. Il appartient à l'autorité expropriante d'en justifier. La jurisprudence est inéquitable en ce qu'elle exige de l'exproprié qu'il produise des numéros de publication, peu important, un rapport d'expert près la Cour d'appel est produit et l'État (le commissaire du gouvernement) dispose des donne'es et, est le seul à en disposer.
Concernant le local commercial, l'exproprié entend se pre'valoir des termes de re'fe'rences ci-joint issus de la base BIEN des notaires dont la re'alite' ne saurait ê'tre utilement conteste'e atteste's par le rapport d'expertise produit de l'expert près la Cour d'appel. La prise en compte de la valeur ve'nale moyenne, eu e'gard à la rarete' du bien sur le marche' et son parfait e'tat, est donc parfaitement justifie'e. L'exproprié entend donc solliciter la prise en compte d'un prix au m² de 1 891 euros sans abattement pour la valorisation des lots n°7 et 19. Là encore, exiger de l'exproprie' qu'il produise des nume'ros de publication, peu important, la jurisprudence, est ine'quitable, un rapport d'expert près la Cour d'appel est produit et l'État (le commissaire du gouvernement) dispose des donne'es et, est le seul a en disposer.
Concernant l'absence de justification d'abattement pour occupation ni en droit ni en fait, l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement ont proposé de retenir un abattement de 20 % pour occupation. Le jugement querelle' a suivi, sans se justifier. En principe, tel ne saurait être le cas s'agissant d'un immeuble de rapport, lequel prend sa valeur par sa rentabilite'. L'abattement pour occupation ne se justifie nullement, comme l'a au demeurant jugé le Tribunal Grande instance de Paris (jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris, chambre des expropriations, 6 fe'vrier 2012, 11100212). L'abattement pour occupation n'est justifié ni en droit, ni en fait, l'exproprié n'a pas à subir, une fois de plus, le projet de l'autorité expropriante. Or, c'est la seule nécessité de libérer le bien pour les seuls besoins de l'autorité expropriante qui justifierait cet abattement. A cet égard, nombre de commissaires de gouvernement sont revenus sur cette hypothèse de l'abattement qui est un non-sens tant pour un immeuble de rapport que pour un local commercial. En effet, si Monsieur [Z] devait investir la maigre somme proposée par l'autorité expropriante, il devrait donner à bail ; pour quelle raison en droit et en fait, devrait-il dans ces circonstances subir un abattement pour occupation ' L'abattement constitue en re'alite' une violation manifeste de l'article 17 de la DDHC et de l'article 1er du protocole additionnelle de la CEDH consacrant le droit de propriété comme inviolable et sacre', l'atteinte pour inte'rê't général ne'cessitant une juste et pre'alable indemnisation. Sur ce point, peu importe encore, la jurisprudence, il appartient au juge de justifier du motif de l'abattement. Or, cet abattement pratique' est manifestement contraire au principe de la réparation de l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Encore, une fois, cet abattement n'existe que parce que l'autorité expropriante devra reloger l'occupant ; cependant cette situation est sans lien avec l'exproprie'. Par ailleurs, IDFM devait justifier d'un relogement si elle demandait un abattement. C'est à tort que le jugement dont il est demandé la réformation retient un abattement pour occupation. Aucun abattement ne pouvait être retenu en droit, par le Juge, un immeuble loué trouvant sa valorisation du fait de son occupation et de sa rentabilité.
Concernant les indemnités de dépossession foncières, il convient de retenir un prix de 5.000 euros/m² pour les biens à usage de logement, pour une superficie totale de 25 m². La méthode dite par comparaison est utilisée par toutes les parties, l'indemnité de dépossession se décompose comme suit :
Indemnité principale :
un prix de 5 000 euros/m² pour les biens à usage de Iogement ; pour 70,83 m²,
un prix de 1 891 euros/m² pour les biens à usage commercial ; pour 180,21 m².
Indemnité de remploi : 69 462 euros.
Concernant les indemnités accessoires, sur la perte de loyer, le juge a omis de statuer sur ce chef de demande. Les biens étaient initialement loués ou avaient vocation à l'être et ge'ne'raient, comme en attestent les baux conclus, un revenu annuel de :
6 480 euros annuels pour le lot n°18,
6 240 euros annuels pour le lot n°2,
4 800 euros annuels concernant le premier appartement du lot n°4,
4 320 euros annuels concernant le second appartement du lot n°4,
14 400 euros annuels concernant le local commercial.
Soit 36 240 euros annuel.
Le premier juge a conside're' qu'il fallait une quittance de loyer à la date du transport pour justifier d'une perte de loyers. Encore une fois, les exigences excessives et contradictoires à l'e'gard de l'exproprié constituent une violation du droit de proprie'te' et du droit à un traitement équitable. Le premier juge n'a pas lu les pièces ou, à tout le moins, a de'nature' les pièces : les baux ante'rieurs à l'ordonnance d'expropriation ont e'te' produits avec les quittances poste'rieures à l'ordonnance d'expropriation. En outre, se placer à la date de l'ordonnance d'expropriation, peu important la rédaction du code ou la jurisprudence n'est pas conforme aux dispositions sur la protection du droit de proprie'te' pre'cite'es: à sa date, l'ordonnance n'est ni publie'e, ni notifie'e et on le rappelle n'est pas prise contradictoirement...: aucun acte ne peut produire d'effet, s'il n'est pas entre dans l'ordonnancement juridique par une publicite' minimale. Ce faisant l'e'tat du droit doit être de'clare' non conforme aux principes constitutionnels et conventionnels sur la protection du droit de proprie'te'. Pour reprendre, les e'critures dont le premier juge n'a pas tenu compte, l'exproprié doit retrouver un bien similaire afin de ge'ne'rer les mêmes revenus, le code général des impôts laissant un de'lai d'un an à l'exproprié pour réinvestir cette somme, soit le temps nécessaire tant aux recherches de l'achat de ce bien, qu'à la recherche de nouveaux locataires et pour conclure les baux (C. Cass, 3eme civ, 2 juillet 2003, n° O2-70. 110 ; Cour d'appel d'Orléans, chambre de l'expropriation, 10 avril 2007, n° 05/03 247). Il convient également de tenir compte de la période actuelle sur cet aspect, qui complique toutes les transactions. Il faut donc assurer à l'exproprie' une juste indemnisation de son préjudice de dépossession, conforme'ment à l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation qui prévoit pour me'moire que : « Les indemnite's alloue'es couvrent l'inte'gralite' du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation». La SCI [Adresse 50] est bien fonde'e à solliciter l'allocation d'une indemnite' correspondant à un an de perte de revenus locatifs (de l'achat du bien au paiement des premiers loyers) et au diffe'rentiel de loyer à venir en raison de la somme alloue'e et à investir. Elle est e'galement bien-fondé'e à solliciter une indemnite' spe'cifique sur la perte de revenus liés au rachat d'un bien avec les indemnite's d'expropriation à venir, ce d'autant que la somme dérisoire allouée par le premier juge permet d'autant moins de racheter un bien e'quivalent.
Concernant la réparation du préjudice d'une prise de possession antérieure au paiement complet du prix
Le fait de prendre possession sur un prix non juste (et pre'alable) est un pre'judice re'parable. (Conseil constitutionnel- décision n°2014-451 QPC du 13 fe'vrier 2015). L'indemnité doit être fixée à la somme de 50.000 euros.
Concernant les troubles ge'ne're's par l'expropriation / l'éviction dans les conditions d'existence de l'e'vince' et le temps consacre', le tribunal a violé les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation en refusant ce chef de pre'judice. L'expropriation génère des troubles dans les conditions d'existence des personnes morales et physiques, et ne'cessite' d'y consacrer du temps, et ce, encore plus lorsque la charge de la preuve incombe à l'exproprié et que le premier juge exige d'un entrepreneur de BTP qu'il se comporte comme le ferait un juriste averti (devis, conformité des baux, gestion telle une entreprise du cac 40), sans tenir compte de la re'alite' de l'expropriation. Il ne saurait être sérieusement affirme' qu'une procédure d'expropriation n'a pas d'incidence en termes, de gestion et de perte de temps non indemnise'e. Or, ce pre'judice qui est re'el doit être indemnise'. Si besoin en e'tait, de le rappeler, avant tout le travail consiste à consacrer de son temps... L'expression populaire doit faire sens : « Ie temps c'est de l'argent ». Ce sont nombre d'autres dossiers, projets, qui ne seront pas ge're's, nombre d'heures sacrifie'es pour la gestion de cette proce'dure. En outre, sur le pre'judice moral, il convient ne'anmoins, malgre' la jurisprudence actuelle, de faire observer que le juge de l'expropriation est la seule juridiction française à ne pas reconnaître le pre'judice moral. La Cour Europe'enne des droits de l'homme, n'exclut pas la réparation du pre'judice moral. Il serait cohe'rent d'allouer, à tout le moins, un pourcentage du montant des indemnite's pour de'dommager ces e'le'ments. Non seulement, il est connu de tous les Conseils spe'cialise's en droit de l'expropriation que la valorisation est moindre que celle du marché en expropriation, les seules re'fe'rences produites en attestent, mais au surplus, la douleur est elle-même nie'e et le coût de gestion e'galement : il s'agit d'une triple peine. ll est pour le moins, incompre'hensible pour un non initié' et quoiqu'il en soit choquant pour un initie' de voir que cette e'nergie perdue dans la cadre de cette privation brutale force'e (quand bien même elle est ne'cessaire), n'est ni valorisée, ni indemnise'e. Inde'pendamment du pre'judice moral ce temps consacre' sans aucun motif, encore une fois, l'exproprié subit l'expropriation, et devra être indemnise' à hauteur de 40 000 euros.
La SCI [Adresse 50] fait valoir dans un second jeu de conclusions que :
Concernant les termes de comparaison dont entend se prévaloir l'exproprié, les références pertinentes en sus de celles de 2022, qui sont les plus récentes et qui doivent être réténues, sont celles produites par le commissaire du gouvernement sur la commune de [Localité 53]. Ces références confirment les valeurs proposées à la date de la décision de première instance. La dernière référence produite en appel par le commissaire est la plus proche de la date de la décision de première instance du 9 mai 2022. Au regard de ces termes de références qui aboutissent à une moyenne de 4.500 euros/m², il convient de retenir une valeur vénale de 5.000 euros.
Concernant l'indemnité sur la prise de possession, les indemnités n'ont pas été dûment versées comme il avait été demandé sur le compte CARPA. Les fonds n'ont donc pas pu être retirés avant plusieurs mois, les fonds ayant été mis sur la SCI [Adresse 50] et non sur le compte CARPA affecté à la SCI de l'Église. IDFM a décidé de faire au plus simple pour elle sans se préoccuper des conséquences. Son paiement n'est pas valable.
IDFM rétorque que :
Concernant la description du bien, la parcelle originelle supportant la coproprie'te cadastrée section A n°[Cadastre 31] était d'une superficie de 450 m². Dans le cadre de l'arrêté de cessibilité (Pièce n°1), la parcelle a fait l'objet d'une division cadastrale le 24 juillet 2020 en parcelles A n°[Cadastre 3] /A n°[Cadastre 4]. La parcelle A n°[Cadastre 3] expropriée est d'une superficie de 236 m² en forme de rectangle. Ce terrain est actuellement occupé par un ensemble immobilier en copropriété en R +2 sur cave. II est à usage de logement et d'activité. L'ensemble est composé d'un bâtiment principal divisé en deux ailes avec des accès distincts. Le bâtiment et les parties communes nécessitent des travaux importants de rafraichissement comme le reconnaît l'exproprié. Après transport sur les lieux, il a été acte que les parties communes étaient en très mauvais état. Dans son procès-verbal de transport sur les lieux (Pièce n°13), le Juge de l'Expropriation a releve' : la façade de l'immeuble est dans un e'tat médiocre d'entretien : le cre'pi recouvrant les briques est de'grade'. Les parties communes ne sont pas entretenues et très sales. » En appel, l'exproprié sollicite d'écarter sans fondement cette description qui résulte pourtant d'une constatation formelle du Juge de l'expropriation reproduite dans une décision de justice. Quant au constat d'huissier produit en cause d'appel et daté du 19 juillet 2022, il n'aura pas échappé à la Cour qu'il est postérieur d'une année après la date d'appréciation de la consistance des biens au 7 mai 2021 (Pièce n°1). Or il est patent et non contesté par les parties que lors du transport sur les lieux en date du 18 juin 2021 (Pièce adverse n°13), le propriétaire avait fait le choix de ne pas prévenir ses locataires de la visite des appartements. Les parties sont en accord sur leur désignation et les surfaces mentionnées : 70,83 m² pour les appartements et 180,21 m² pour le local d'activité.
Le lot 18 est un appartement de type studio de 24 m² situé au 1er étage gauche. Le bien est présumé en mauvais état. Le locataire e'tait absent suite à la défaillance de l'exproprié qui ne l'a pas prévenu du transport sur les lieux.
Le lot 2 correspond à un appartement au premier étage porte droite pour 19,98 m². Le bien est présumé en mauvais état. Le locataire était absent suite à la défaillance de l'exproprié qui ne l'a pas prévenu du transport sur les lieux.
Le lot 4 correspond à deux appartements au premier étage au fond du couloir à droite pour 13,62 m² et 13,23 m², soit 26.85 m². Le bien est présumé en mauvais état. Le locataire était absent suite à la défaillance de l'exproprié qui ne l'a pas prévenu du transport sur les lieux. Contrairement à ce qu'indique étonnamment l'appelante, ce lot n'a pas été oublié ou comptabilisé comme un local commercial, mais bien comptabilisé comme un appartement comme le rappelait déjà IDFM dans ses conclusions de novembre 2021.
Les lots 19 et 7 correspondent à un local d'activite au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment pour une superficie de 180,21 m². Le bien est en mauvais état comme il a pu être dûment constaté lors du transport. A l'origine, il s'agissait d'un bar, mais il a été transformé et sert à présent de lieu de stockage pour la société en nom personnel M. [F] [B] [Z] qui a une activité' de construction et de rénovation immobilière. Ce local n'a pas d'aménagement particulier, il ne sert que pour du stockage avec une partie en sous-sol. La Cour constatera que les parties sont d'accord sur l'ensemble des surfaces à prendre en compte. S'agissant des pre'tendus appartements rattachés au lot n°19, en cause d'appel, il sera acté que l'exproprié abandonne toute prétention à ce titre pour deux appartements prétendument rattachés au lot n°19 pour 43,28 m² (17,61 m² + 25,67 m²). Il avait été en effet acte en première instance que ces éléments ne reposent sur aucun fondement et font d'ailleurs l'objet de confusions dans les écritures adverses qui indiquent que le lot n°19 serait constitué à la fois d'un local commercial de 180,21 m² et de deux appartements. Il est rappelé que la SCI [Adresse 50] n'a pas répondu à la demande du Juge de l'Expropriation dans le cadre de son audience du 28 février 2022 qui réclamait, outre les baux, les actes de propriété.
Concernant la date de référence, les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance et leur consistance appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété conformément à l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, sachant toutefois que seul est pris en considération leur usage effectif à la date de référence. L'ordonnance d'expropriation a été édictée le 7 mai 2021 (Pièce n°1). Le jugement doit être confirmé en tant qu'il indique que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, la consistance des biens étant arrêtée à la date d'édiction de l'ordonnance d'expropriation ou à la date du jugement si l'ordonnance n'est pas encore intervenue. En vertu des dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, la date de référence se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Cette règle est assortie d'un certain nombre d'exceptions parmi lesquelles figure l'hypothèse de l'expropriation d'un bien situe dans une zone ou s'applique le droit de préemption conformément à l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme. En effet, dans cette hypothèse, l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation est la date a laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Le droit de préemption urbain ayant été instauré sur l'ensemble dues zones urbaines et à urbaniser du territoire de [Localité 53], il convient donc de se référer au dernier document opposable aux tiers, soit le plan local d'urbanisme révisé par une délibération du conseil de territoire de l'EPT Grand [Localité 51] Seine Bièvre le 15 décembre 2020, affichée en Préfecture le 22 de'cembre 2020. La date de référence est donc celle du 22 de'cembre 2020 et elle doit être confirmée par la cour.
Concernant la situation d'urbanisme, le bien exproprié est situé en zone UFi du PLU révisé le 15 de'cembre 2020. La zone UFi est une zone d'activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Seul un tènement industriel peut être édifié. Elle est également comprise en zone inondable (couverte par un Plan de prévention des risques d'inondation) ce qui limite fortement sa constructibilité. La parcelle se situe en effet en zone violet foncé face à une zone rouge qui constitue la zone la plus à risque à l'exception de la zone rouge bordant la Seine, soit la zone en « aléas forts et très forts ».
Concernant la situation locative, le local professionnel (lots 7 et 19) est loué suite à un bail commercial de 1998 à la société Maison Peinte devenue société en nom personnel M. [F] [B] [Z]. Lors de la campagne de réévaluation des valeurs locatives des locaux professionnels en 2013, il a été déclaré un loyer de 4.189 euros/an. Les appartements (lots 2, 4 et 18) sont actuellement occupés par des locataires. L'ensemble des biens seront donc évalués en valeur occupée. Le transport sur les lieux a confirmé l'état occupe' de ces biens, qui n'est pas contesté par la partie adverse, bien qu'elle ne produise toutefois aucun bail. En première instance, et sur demande du Juge de l'expropriation, la SCI [Adresse 50] a désormais produit quelques documents :
Pièce adverse N°2 : Bail pour le lot n°18 : Loyer mensuel 540 euros (le bail n'est pas signé)
Pièce adverse N°3 : Bail pour le lot n°2 : Loyer mensuel 520 euros,
Pièce adverse N°4 : Bail pour le lot n°4 (apt. 1) : Loyer mensuel 400 euros
Pièce adverse N°5 : Bail pour le lot n°4 (apt. 2) : Loyer mensuel 360 euros.
Concernant le local commercial, contrairement à ce qu'affirme l'exproprié, celui n'avait jamais été produit en première instance. Il est désormais produit en cause d'appel (Pièce adverse n°6) mais il sera aisément vérifié que celui-ci signe le 13 janvier 1998 ne produit plus aucun effet conformément à son article 1° qui indique que ce bail précaire ne peut en aucun cas être prorogé ni même par tacite reconduction. Aucun loyer n'est mentionné dans le bail. Il s'agit donc d'une occupation sans droit ni titre.
Concernant l'indemnité principale, dans son jugement en date du 9 mai 2022, le Juge de l'Expropriation de [Localité 42] a retenu la méthode par comparaison qui n'est contestée par aucune des parties. Elle a écarté l'ensemble des termes de comparaison de l'exproprié. Le premier juge a réténu uniquement trois termes du Commissaire du gouvernement et un seul d'IDFM, pour retenir une valeur de 3 400 euros/m² pour les appartements en valeur libre, auquel elle a appliqué un abattement pour occupation de 20% pour fixer une valeur de 2 720 euros/m². Pour le local d'activité, le premier juge a retenu une valeur de 1 300 euros/m² puis un abattement pour occupation de 20% pour fixer une valeur de 1 040 euros/m². Afin de définir la valeur des appartements sur la commune de [Localité 53], IDFM produit les termes de comparaison :
situés à proximité (rayon de 300 mètres)
pour des mutations récentes de 2016 à 2020
d'une surface comparable de 20 à 40 m².
Il ressort de cette étude, pour des cessions situées dans le même secteur géographique et particulièrement récentes, une valeur moyenne d'appartement de 3 478 euros/m² et une valeur médiane de 3 409 euros/m². Compte tenu de l'emplacement peu favorable du bien situé à proximité d'une zone d'activité et zone violet foncé du PPRI, il est proposé de retenir une valeur de 3 400 euros/m² pour ce lot. Cette valeur est relativement proche de celle du Commissaire du gouvernement de 3 700 euros/m² qui proposait en première instance cinq termes de comparaison dont deux termes communs avec IDFM. La Cour constatera la justesse de l'offre d'IDFM puisqu'un accord amiable en date du 13 juillet 2021 (Pièce n°2) a fixé à 78 000 euros l'indemnité principale pour le lot n°3 de cette coproprie'té d'une surface de 21 m² comme l'a releve' France Domaine. Le prix au m² de ce terme de comparaison est donc de 3 700 euros/m² en valeur libre. La SCI [Adresse 50] a acquis ce bien par un acte de vente du 9 juin 2005 (2005P05583) moyennant un prix de 47 500 euros, soit 1 900 euros/m². Le bien étant actuellement occupé (aucun préavis n'étant produit), un abattement conforme à la jurisprudence en la matière de 20% doit être appliqué pour tenir compte des coûts d'éviction et de relogement que devra débourser l'expropriant. Cet abattement est également retenu par le Commissaire du gouvernement. Une référence particulièrement récente est produite, il s'agit de l'acquisition par IDFM du lot n°22 le 26 octobre 2022, libre de toute occupation, de cette même copropriété pour un prix de 3 000 euros/m² (18 m² pour 54 000 euros) (Pièce n°3).
Concernant la valeur du local d'activité, afin de définir la valeur des appartements sur la commune de [Localité 53], IDFM produit les termes de comparaison :
situés à proximité (rayon de 500 mètres)
pour des mutations récentes de 2018 à 2020
d'une surface comparable de 85 à 359 m².
Comme en première instance, l'exproprié ne produit strictement aucun terme de comparaison. L'exproprié se borne uniquement à produire des extraits du site « se loger.com » ou d'agences immobilières qui n'ont évidemment aucune force probante. Ces annonces ne constituent ni des références ni des termes relevant de mutations. Aucun terme de comparaison n'est donc communiqué. Or, comme le rappellent systématiquement la Cour de cassation et les Chambres de Cours d'appel, seuls les termes de comparaison accompagnés soit d'un acte de vente soit des références de publication peuvent être retenus et permettent que le principe du contradictoire soit respecté. (CA Paris, Pôle 4 - chambre 7, 20 mai 2021, n° 20/04460). Ainsi, les mutations des bases BIEN ou PERVAL des notaires, mais également les extraits d'agences immobilières produits, doivent être écartés. Il convient de rappeler que le Juge de l'Expropriation ne peut se fonder sur des estimations, même celle d'un expert judiciaire tant que celui-ci ne produit pas des termes de comparaison avec des références de publication pour s'assurer de la matérialité de ces ventes. Ces simples offres ou annonces immobilières devront donc être automatiquement écartées. En troisième lieu, quant aux 12 références mentionnées pour une prétendue valeur de 4 064 euros/m² à 6 375 euros/m², on ne peut appréhender la source de ces informations sous forme de tableau. Eu égard à la jurisprudence constante citée ci-avant, il appartient à l'exproprié de produire l'acte de vente ou la référence de publication étant rappelé que toute production issue de la base « Biens » des notaires ou « Etalab » est rigoureusement exclue sans accompagner le terme d'une référence de publication. Par ailleurs, il convient de s'apercevoir d'une contradiction manifeste dans les propos de l'exproprié puisqu'il est cité un nombre important de références qui sont légèrement éloignées de la surface de 25 m², soit dans la même proportion qu'IDFM alors que les termes d'IDFM sont pourtant combattus sur cet unique motif. Ces références pourront être écartées dès lors qu'il est impossible pour IDFM ou le Commissaire du gouvernement de vérifier leur existence. En quatrième lieu et contrairement à ce qu'indique l'exproprié, 3 400 euros/m² n'est pas une somme dérisoire mais un montant quasi-équivalent et moyen au regard des acquisition déjà réalisées par IDFM dans cette copropriété (Pièces n°2 et 3). En cinquième lieu, concernant le rapport d'expert âgé de plus de deux années, puisque l'expert indique s'être rendu sur place le 7 juillet 2020. On ne saisit ainsi pas les raisons qui n'ont pas conduit l'exproprié à le produire plus tôt (il a été produit dans les ultimes conclusions de première instance). En tout état de cause, ce prestataire indique s'être fait communiquer un seul acte de vente et, au surplus, sans avoir pu visiter le moindre logement, ce qui demeure le comble pour un expert immobilier Concernant l'indemnité' extravagante proposée de 5 000 euros/m² par ce prestataire privé pour le lot exproprié, force est de constater qu'il s'agit des termes déjà produits par l'exproprié dans les présentes écritures qui ne comportent aucune référence de publication et qui n'ont strictement aucune pertinence pour l'objet du litige. La Cour constatera la carence de l'exproprié durant tout le long de la procédure de première instance et désormais d'appel, pour étayer un rapport prétendument d'expertise », à produire la moindre référence exploitable.
Concernant la charge de la preuve, cette argumentation est inopérante au regard de la jurisprudence habituelle des Cours d'appel et de la Cour de cassation qui rappellent que les actes de vente n'ont pas à être produits, afin de s'assurer de la matérialité de la vente et pour permettre justement à l'expropriant d'en prendre connaissance et de vérifier leur existence, il convient a minima de produire les références de publications et non de simples adresses dans un tableau Excel. Force est de constater qu'en près de trois années de procédure, aucune démarche en ce sens n'a été faite par l'exproprié et son « expert immobilier ». En sixième et dernier lieu, l'exproprié rejette l'abattement pour occupation de 20% pourtant conforme à la jurisprudence de la Cour en la matière dès lors que le bien est occupé et que l'expropriant aura la charge de l'éviction de l'occupant. La SCI se borne à alléguer que cet abattement ne serait pas applicable en présence d'un immeuble de rapport. C'est tout à fait exact lorsque le bien exproprié concerne un immeuble de rapport, en précisant toutefois qu'un abattement pour vente en bloc est bien applicable et retenu systématiquement par la jurisprudence mais seulement pour 10%. Force est de constater qu'aucun immeuble de rapport n'est en cause puisqu'il s'agit de l'expropriation d'un lot de copropriété. Comme le reconnaît la partie adverse qui change une nouvelle fois d'argumentation dans le corps de ses écritures, les biens étaient effectivement loués à la date de l'ordonnance d'expropriation. Les biens doivent donc être évalués en état occupé comme le reconnaît l'exproprié lui-même. Dès lors, leur valeur est nécessairement inférieure à celle d'un bien en valeur libre puisque le nouveau propriétaire ne pourra en jouir ou en disposer librement. Dans le cadre d'une cession libre, ce bien aurait la même décote pour un acquéreur lambda. Pour le local de stockage, une procédure d'éviction à l'encontre du local est en cours et pendante devant la Cour d'appel de Paris ce qui va conduire IDFM à débourser des frais particulièrement importants par rapport à un local qui serait libre. IDFM va être conduit à reloger et payer le déménagement des locataires. La Cour applique classiquement cet abattement de 20% pour des biens d'habitation en état occupe. IDFM aura donc nécessairement la charge de cette éviction et de ce relogement. L'abattement de 20% conforme à la jurisprudence est donc tout à fait légitime et d'ailleurs retenu par le Commissaire du gouvernement et conforme à la jurisprudence de la Cour.
Concernant l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de 39 008 euros.
Concernant l'indemnité pour perte de loyers, IDFM ne conteste pas le principe de cette indemnite accessoire communément admise lorsqu'il existe des baux en cours lors de l'édiction de l'ordonnance d'expropriation. Si la Cour de cassation a reconnu que ce type de préjudice était indemnisable (le temps nécessaire pour rechercher de nouveaux locaux similaires), elle n'a jamais fixé strictement le temps nécessaire à la réparation du préjudice qui dépend tant de la jurisprudence des chambres d'expropriation de Cour d'appel que des preuves rapportées par l'exproprié pour indiquer les difficultés qu'il aurait à trouver un nouveau bien similaire. Les Cours d'appel de Paris et Versailles fixent généralement la durée pour la réparation de ce préjudice de six mois à un an. II est sollicité que ce montant soit limité à six mois, compte tenu de la nature du bien exproprie'. La Cour d'appel de Versailles estime ainsi que ce préjudice sera justement indemnisé en retenant une durée de six mois de loyers, qui représente le délai minimum pour accomplir toutes les formalités nécessaires à la recherche et l'acquisition d'un bien correspondant à celui perdu et à la recherche et l'installation d'un locataire dans les lieux » (CA Versailles, 4e ch. expropriations, 5 février 2019, n° 17/01705, CA Versailles, 28 juin 2016, n° 15/02726 - CA Versailles, 26 janvier 2016, n° 14/03509, CA Versailles, 4e ch. expropriations, 10 décembre 2019, n° 18/06304). En tout état de cause, aucun loyer n'est mentionné dans le bail et aucune quittance n'est produite justifiant le montant allégué. En conclusion, la Cour pourra confirmer le jugement ou, subsidiairement, faire droit à la demande de l'exproprié, uniquement pour les quatre baux d'habitation de la parcelle A n°[Cadastre 3] dès lors qu'un bail en cours et des quittances de loyers sont produites : Pour ces quatre baux, le loyer annuel perçu est de 21 840 euros ((540 + 520 + 400 + 360) x 12). Une indemnite classique pour perte de revenus relative à six mois de loyer pourra donc être allouée : 21.840euros x 6/12 =10 920 euros.
Concernant l'indemnité pour « réparation du préjudice d'une prise de possession antérieure au paiement complet du prix », il est impossible de comprendre le fondement de cette demande sauf à interpréter l'argumentation de l'exproprié selon laquelle elle s'érigerait contre la volonté du législateur qui a précisé que les jugements rendus par les juridictions d'expropriation n'étaient pas suspensifs et que l'expropriant pouvait prendre possession des biens dans le délai d'un mois après le paiement de l'indemnite conformément aux articles L. 231-1 et R. 311-25 du code de l'expropriation. La jurisprudence citée par le Conseil constitutionnel est parfaitement inopérante en l'espèce car elle concerne les hypothèses ou l'exproprié subit un préjudice effectif après fixation d'une indemnite plus élevée par la Cour, après prise de possession. Ce préjudice, éventuellement subi, n'est pas réparable par la Cour qui statue sur le montant de l'indemnité fixée par le premier Juge. En tout état de cause, ces affirmations sont particulièrement fallacieuses car l'exproprié refuse obstinément de quitter les lieux nonobstant le paiement intégral de l'indemnité de première instance par IDFM au 31 août 2022, relogeant même des occupants sans titre de manière illégale. Le paiement intégral des indemnités d'occupation, IDFM n'a toujours pas pris possession des biens exproprie's compte tenu du refus de l'exproprié de quitter les lieux et du fait qu'il reloge continuellement des occupants de manière précaire.
Concernant l'indemnité pour « troubles générés par l'expropriation / l'éviction dans les conditions d'existence de l'évincé et le temps consacre », l'exproprié sollicite une indemnité de 40 000 euros pour trouble dans les conditions de l'existence en raison essentiellement des contacts, du temps et de l'énergie engages dans ce dossier, sans toutefois jamais prouver la moindre de ses allégations. La plupart des demandes de l'exproprié relèvent essentiellement des frais de défense, qui ne sont pas en lien direct avec l'expropriation, mais indemnisés dans le cadre des dépens ou des frais non compris dans les dépens par les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En tout état de cause, le Conseil constitutionnel a jugé que l'exclusion de la réparation du préjudice moral par le Juge de l'expropriation était conforme aux droits et libertés garantis par la Constitution (CC, 21 janvier 2011, n°2010-87 QPC). Cette demande doit être jugée irrecevable et n'a rien de choquante dès lors que l'ensemble des préjudices matériels sont déjà pris en compte dans les indemnités allouées, comme le rappelle le Conseil constitutionnel.
Concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, IDFM, qui n'est manifestement pas la partie perdante dans cette instance, ayant été contraint d'exposer des frais pour sa défense en cause d'appel, est bien fondé à solliciter la condamnation de l'exproprié à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens de l'instance d'appel. Concernant la demande de 10 000 euros pour la procédure d'appel sollicitée par l'exproprié, ces éléments ne feront que renforcer la conviction de la Cour sur le caractère déraisonnable de l'ensemble des demandes de l'exproprié.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastre'e A n°[Cadastre 3], seule concerne'e par l'expropriation, re'sulte d'une division intervenue le 24 juillet 2020. La parcelle mère, cadastre'e A n°[Cadastre 31] située à [Localité 53] a fait en effet l'objet d'une division en deux nouvelles parcelles, (A n°[Cadastre 3] et A n°[Cadastre 4]). La parcelle A n°[Cadastre 3] objet de l'emprise pre'sente une configuration sensiblement rectangulaire, pour une superficie de 236 m². Le bâti - ensemble en copropriété' - est divise' en deux ailes et dispose de deux accès distincts : l'un depuis l'immeuble R+2 situe' [Adresse 7], l'autre sur une cour donnant au [Adresse 14] (R+1). Il est situe' dans la partie Nord de [Localité 53], près de la limite d'[Localité 49], au sein d'une zone dominante d'activite' et à proximite' imme'diate de Seine, il est en façade sur un axe fre'quente', il est en e'tat exte'rieur et inte'rieur moyen à me'diocre et est d'usage mixte de logements et d'activite'. Le bâtiment est accessible depuis le [Adresse 7]. Il est composé des lots suivants :
Le lot 18, est un studio de 24 m², situe' au 1er e'tage gauche.
accessible depuis la Cour, côte' [Adresse 15] :
Le lot 2, est un studio de 19,98 m², situe' au premier e'tage au fond à droite.
Le lot 4, est composé de 2 studettes de 26,85 m² au total (13,62 + 13,23 m²), situe'es au premier e'tage gauche droit.
Les lots 19 et 7, sont un local commercial de 180,21 m² au total, situe' en sous-sol (109,21 m²) et en rez-de-chaussée à l'angle des 2 voies.
Concernant la situation locative :
Les lots 2, 4 et 18 sont des baux d'occupation d'habitation. Les loyers mensuels respectifs sont de 520 euros/ (400 + 360) 760 / 540 euros, soit 1820 euros mensuels au total pour les 3 lots.
Les lots 19 et 7 sont des baux commerciaux. Un contrat de location commerciale dérogatoire, signe' le 01/01/1998 pour une durée maximale de 2 ans. Loyer de14 400 euros HT annuels.
Concernant la date de référence, En vertu de l'article L322-2 du Code l'expropriation pour cause d'utilite' publique : « les biens sont estime's à la date de la de'cision de première instance, toutefois et sous re'serve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête pre'vue à l'article L ou, dans le cas pre'vu à l'article L 122-4, un an avant la de'claration d'utilite' publique... ».Toutefois, l'article L 213-6 du Code de l'urbanisme pre'cise que « lorsqu'un bien soumis au droit de pre'emption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilite' publique, la date de re'fe'rence pre'vue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilite' publique est celle pre'vue à l'article L 213-4 », soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus re'cent des actes rendant public, approuvant, re'visant ou modifiant le plan local d'urbanisme et de'limitant la zone dans « laquelle est situe' le bien ». Le bien exproprié est soumis au droit de pre'emption urbain et le PLU de [Localité 53] vu pour approbation en Conseil Territorial de l'EPT Grand-[Localité 51] Seine Bie'vre le 15 de'cembre 2020 a été affiché en Pre'fecture le 22 de'cembre 2020. Par conse'quent la date de re'fe'rence est celle du 22 de'cembre 2020.
Concernant la situation d'urbanisme, La parcelle A n°[Cadastre 3] est situe'e en zone UFi à la date de re'fe'rence, soit un secteur à vocation e'conomique, sauf les activite's commerciales. Les secteurs indice's « i », situe's en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d'inondation.
Concernant la situation géographique de l'immeuble partiellement exproprié, la partie appelante fait e'tat du « très bon » emplacement » de l'immeuble « pour habitation et activite' » mettant notamment l'accent sur la vue sur la Seine. L'autorité expropriante décrit au contraire dans ses e'crits de première instance un emplacement peu favorable à proximite' d'une zone d'activite'. Or, la se'lection de termes de comparaisons dans un rayon e'troit autour de l'emplacement conside're' permet de trancher de la manière la plus objective possible ce de'saccord releve' dans les appre'ciations respectives des parties, concernant ce point. C'est ce que s'attachera à nouveau à faire le commissaire du gouvernement plus loin dans ses conclusions d'appel. S'agissant de l'emplacement avec vue sur Seine, cet e'le'ment incontestable de plus-value (dont ne be'ne'ficie au demeurant pas l'appartement exproprie', puisque celui-ci donne sur cour) se trouve contre-balance' par la situation beaucoup moins favorable de l'immeuble en façade d'une voie de circulation dense, la [Adresse 47], dite [Adresse 6], avec les nuisances sonores qui en de'coulent.
Concernant l'état d'entretien de l'immeuble, extérieurement, la construction R + 2 du [Adresse 7] apparaît partiellement dégradée (au niveau de jonction avec l'immeuble contigu. Celle du [Adresse 14] pre'sente pour sa part un moyen et un faible standing. Les parties communes nécessitent quant à elles un rafraichissement, ce que reconnaît au demeurant la propriétaire elle-même.
Concernant la situation locative, on relève que s'agissant des baux en cours à la date de l'ordonnance d'expropriation - la partie exproprie'e se contente, au stade de l'appel, de renvoyer aux pièces produites en 1ère instance. Or, l'article R 311-26 enjoint à l'appelant d'adresser au greffe de la Cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un de'lai de 3 mois à compter de la de'claration d'appel. Les baux en cours auraient donc dû être à nouveau verse's en appel. On note cependant que la partie expropriante faisait elle-même mention, dans son mémoire récapitulatif de 1ère instance, de la production des baux par la partie exproprie'e, « sur demande de la magistrate ». IDFM prenait alors acte d'un loyer annuel total perçu de 21 840 euros pour les 4 appartements. S'agissant des lots 19 et 7 (local commercial), la pièce produite en première instance consistait en un contrat de location dérogatoire signe' le 01/01/1998, d'une dure'e de 24 mois maximum. L'occupant a e'te' maintenu dans les lieux depuis cette date. Or, selon l'article L145-5 du code du commerce dans sa rédaction applicable à la date de l'ordonnance d'expropriation, « les parties peuvent, lors de l'entre'e dans les lieux du preneur, de'roger aux dispositions du pre'sent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supe'rieure à trois ans ; A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter une même fonds dans les mêmes locaux. Si à l'expiration de cette dure'e et au plus tard à l'issue d'un de'lai d'un mois à compter de l'e'che'ance le preneur reste et est laisse' en possession il s'opère un nouveau bail dont l'effet est re'gle' par les dispositions du présent chapitre ». Le bail affectant le lot 19 et 7 est donc un bail commercial, pour lequel l'occupant, M. [B] [Z], qui a une activite' de construction et de re'novation immobilière, fait l'objet d'une proce'dure d'indemnisation spe'cifique en cours (appel n°22/14848). Dans le cadre de cette proce'dure concomittante, et à de'faut de fourniture de quittances, une attestation de'livre'e par l'expert-comptable de l'entreprise individuelle atteste le versement d'un loyer annuel de 14.400 euros HT au profit de la SCI [Adresse 50], relativement à ce local de stockage d'outils et de matériaux.
Concernant la justification de l'application d'un abattement pour occupation commerciale ou d'habitation sur la valeur libre du bâti, dans une re'cente de'cision en date du 7 avril 2022 (21/05962), la Cour d'appel de Paris s'est clairement prononce'e sur ce point des abattements pour occupation : « En l'absence d'autres re'fe'rences retenues par la cour en valeur occupe'e et en valeur libre, il convient d'appliquer un abattement pour occupation ; en effet, l'expropriant qui acquiert un immeuble occupé doit, pour pouvoir en disposer, faire procéder à son e'vacuation par les occupants, et indemniser le locataire ce qui constitue un facteur de moins-value et justifie un abattement ».
Concernant les termes de comparaison fournis par l'exproprie' en appel, une partie des re'fe'rences fournies par l'appelante au titre des appartements consiste en de simples offres de vente extraites du site 'seloger.com'. Or, seules des mutations effectives permettent d'appréhender la re'alite' du marche' immobilier local. Ces offres immobilières ne peuvent donc être retenues en l'état.
Concernant les 12 mutations cite'es, l'absence des re'fe'rences de publication ne permet pas au commissaire du gouvernement de proce'der à leur examen de'taille' et d'en analyser la pertinence. Il rappelle à cet e'gard que l'article L107 B du Livre des procédures fiscales énonce notamment que « toute personne physique faisant l'objet d'une procédure d'expropriation » ou d'une proce'dure de contrôle portant sur la valeur d'un bien immobilier ou faisant état de la ne'cessite' d'e'valuer la valeur ve'nale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acque'reur potentiel de ce bien ou pour la détermination de l'assiette du role l'impôt de solidarite' sur la fortune ou des droits de mutation à titre gratuit ainsi que pour le calcul du montant des aides personnelles au logement peut obtenir, par voie e'lectronique communication des éléments d'information relatifs aux mutations à titre one'reux de biens immobiliers comparables intervenues dans un pe'rimètre et pendant une période de'termine'e et qui sont utiles à la seule appre'ciation de la valeur ve'nale du bien concerne' ». L'article 1er du de'cret n°2013-718 du 2 août 2013 a cre'e' en outre les articles R107-B1 et R107-B2, lesquels apportent toutes les précisions nécessaires quant à l'accès et l'utilisation du service PATRIM. En outre, depuis le 1er mai 2017, tous les particuliers peuvent accéder à ce service en ligne PATRIM. Le pre'tendu de'se'quilibre entre les parties dans l'accès aux informations immobilières n'est donc plus un argument recevable, ce d'autant plus dans le cadre d'un contentieux avec représentation d'avocat obligatoire, tel que celui de l'expropriation depuis le 1er janvier 2020 (art R. 311-9 CECUP).
Concernant les re'fe'rences du commissaire du gouvernement en appel, les termes de comparaison actualise's du commissaire du gouvernement consistent en des mutations de moins de 4 ans à la date du jugement, portant sur des appartements de superficie infe'rieure à 30 m², situés dans des immeubles anciens et dans un rayon de 300 m autour du bien exproprie'. Le prix moyen ressortant des 5 références libres (1 à 5) situe'es dans le même secteur géographique de la commune que les appartements exproprie's est de 5 097 euros/m². Le prix m² médian est de 5.164 euros/m². Le prix moyen ressortant des deux re'fe'rences « occupée » + situation en rez-de-chaussée (6 et 7) est de 3405 euros/m². La valeur propose'e par le commissaire du gouvernement pour les appartements de la SCI [Adresse 50] est de 4.500 euros/m² libre, avant abattement de 20 % pour occupation. Cette valeur tient compte :
du faible standing et de l'e'tat d'entretien exte'rieur moyen à médiocre de l'immeuble partiellement inclus dans le périmètre, de l'ope'ration,
de sa façade directe sur une voie de circulation bruyante, ce qui n'est pas le cas des termes de comparaison et relativise par ailleurs le facteur de plus-value que repre'sente sa situation en bordure de Seine,
de l'absence de cave attachée au lot exproprie'.
Ce montant est pareillement retenu par le commissaire du gouvernement pour les deux studettes composant le lot 4. En effet, les superficies respectives des appartements concerne's, soit 13,62 m² et 13,23 m², les placent sur un marche' e'troit, dans un secteur ge'ographique où l'offre de logements de superficie plus standard n'est pas rare, ce qui rend de fait leur petitesse pe'nalisante.
Concernant les mutations à titre onéreux de locaux à usage d'activité, les mutations re'centes portant sur des ateliers ou locaux d'entreposage restant rares dans la zone ge'ographique du bien exproprie', la recherche a e'te 'e'largie sur la commune limitrophe d' [Localité 49]. Les re'fe'rences cite'es en appel sont la reprise des conclusions de1ère instance du commissaire du gouvernement. Afin de tenir compte du faible standing et de l'e'tat d'entretien moyen à me'diocre de l'ensemble partiellement exproprie', de l'absence de stationnement aise' à proximite', de l'absence d'ame'nagements inte'rieurs (murs be'ton, sol brut par endroits, e'clairage ne'on, plafond me'tallique) et enfin de la situation de plus de 60% de la surface disponible en sous-sol (109 m² sur les 180,21 m², il est propose' de retenir pour les lots 19 et 7 à usage d'entreposage, une valeur unitaire de 11.500 euros/m² en valeur libre, avant abattement de 20% pour occupation commerciale.
Concernant l'indemnité de dépossession, elle doit donc être fixée à la somme de124.750 euros, se décomposant comme suit :
Indemnité' principale :
Pour les lots n°2, 4 et 18 : 254 988 euros en valeur occupe'e,
Pour les lots n°7 et 19 : 216252 euros en valeur occupe'e
Soit 471 240 euros.
Indemnité de remploi : 48 124 euros.
Concernant les indemnités accessoires, l'indemnite' pour perte de revenus locatifs, s'agissant de l'expropriation d'une partie d'un immeuble de rapport, portant sur plusieurs locaux, et rendant de fait moins aise' le remplacement du patrimoine exproprie', il est propose' de retenir à ce titre 1 an de loyers HC, soit 36 240 euros.
Concernant l'indemnite' pour prise de possession « ante'rieure au paiement du prix», il re'sulte des dispositions combine'es des articles L231-1 et R311-25 du CECUP que la prise de possession du bien exproprie', en cas d'appel du jugement fixant l'indemnité, est subordonne'e au paiement par l'expropriant de la totalite' de la somme fixe'e par le premier juge. Dès lors, sauf pour l'exproprie'e appelante à apporter la preuve que cette condition légale n'aurait pas été respectée par l'expropriant au cas particulier, le préjudice par elle invoque' ne pre'sente pas de caractère certain, au sens des dispositions de l'article L321-1 CECUP.
Concernant l'indemnité' pour le temps consacre', l'article 700 du code de procédure civile permet à la partie expropriée d'obtenir la condamnation de la partie tenue au paiement des dépens à lui payer une somme déterminée par le juge au titre des frais qu'elle a exposé dans l'instance et qui ne sont pas compris dans les de'pens de celle-ci. Sont visés, par exemple, les honoraires d'avocat, les frais de de'placement ou encore la rémunération d'un expert amiable. Le juge fixe le montant de cette indemnite' en tenant compte de l'équité. C'est ainsi qu'en 1ere instance, la SCl de l'[Adresse 50] s'est vue octroyer une somme forfaitaire de 3.000 euros au titre desdits « frais irrépétibles ». Le coût financier, pour la partie expropriée, du déroulement de la procédure a donc bien été pris en compte par le premier juge, par le biais de ce poste indemnitaire.
Concernant le préjudice moral/psychologique également invoque' par la partie appelante, on rappelle que ce dernier n'est pas indemnisable en matière d'expropriation, seul le préjudice matériel étant susceptible de réparation.
SUR CE LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 30 juin 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI [Adresse 50] du 30 septembre 2022, d'IDFM du 22 décembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 12 décembre 2022
adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SCI [Adresse 50] du 28 mars 2023 sont de pure réplique à celles d'IDFM ne formulent pas de demandes nouvelles , sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les pièces nouvelles N° 15 et N°16 sont uniquement complémentaires au mémoire déposé dans le délai légal et sont donc recevables.
Le dépôt hors délai par la SCI [Adresse 50] le 30 mars 2023 d'une nouvelle pièce correspond à un courrier du 29 mars 2023 adressé à IDFM venant uniquement au soutien du mémoire déposé dans le délai légal est donc recevable.
Le mémoire de production hors délai par IDFM du 5 janvier 2023 d'une nouvelle pièce N°4 correspond à un procès verbal de libérer les lieux et vient uniquement au soutien du mémoire déposé dans le délai ; cette pièce est donc recevable.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SCI [Adresse 50] porte sur la fixation de l'indemnité de dépossession.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code urbanisme la date du 22 décembre 2020, correspondant à la publication en préfecture de l'approbation en conseil territorial de l'EPT Grand [Localité 51] Seine Bièvre en date du 15 décembre 2020.
La SCI [Adresse 50] ne conteste pas la date de référence, IDFM et le commissaire du gouvernement retiennent la même date que le premier juge.
Le bien exproprié étant soumis au droit préemption urbain , il convient en application des articles L322-2 du code de l'expropriation et L213-6 du code urbanisme, de confirmer le jugement qui a exactement retenu l'affichage en préfecture du 22 décembre 2020 du PLU de [Localité 53] vu pour approbation en conseil territorial de l'EPT Grand [Localité 51] Seine Bièvre du 15 décembre 2020.
À cette date, la parcelle A numéro [Cadastre 3] est située en zone Ufi, secteurs à vocation économique, sauf activités commerciales ; les secteurs indicés « i », situés en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d'inondation.
IDFM souligne que la parcelle se trouve en zone violet foncé face à une zone rouge qui constitue la plus à risque, à l'exception de la zone rouge bordant la Seine, soit la zone en 'aléas forts et très forts'.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle cadastrée A numéro [Cadastre 3], seule concernée par l'expropriant, résultant d'une division parcellaire intervenue le 24 juillet 2020, la parcelle mère, cadastrée A numéro [Cadastre 31] à [Localité 53], ayant fait l'objet d'une division en deux nouvelles parcelles, numéro A[Cadastre 3] et A numéro [Cadastre 4] ; la parcelle A numéro [Cadastre 3] objet de l'emprise présente une configuration sensiblement rectangulaire, pour une superficie de 236 m².
Le bâti, en copropriété, est divisé en deux ailes et dispose de deux accès distincts : l'un depuis l'immeuble en R+2 situé [Adresse 7], l'autre sur une cour donnant au [Adresse 14] (R+1).
Situé dans la partie Nord de [Localité 53], près de la limite d'[Localité 49], au sein d'une zone à dominante d'activité à proximité immédiate de la Seine, il est en façade sur un axe fréquenté ([Adresse 48]).
En état extérieur et intérieur de moyen à médiocre, il est à usage mixte de logements et d'activités.
Le jugement indique que :
'le lot 18 d'une surface de 24 m² est un appartement de type studio situé au premier étage avec un état d'entretien général moyen ;
'l'appartement constituant le lot 2 du bâtiment R+1 se situe au premier étage, porte droite est d'une superficie de 19,98 m² ;
'l'appartement constituant le lot 4 du bâtiment R+1 se situe au premier étage, porte au fond du couloir à droite est d'une superficie de 26,85 m² ;
'les lots 7 et 19 correspondent à à local d'activité au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment pour une surface de 180,21 m².
Cependant dans son dispositif, le premier juge a repris uniquement les lots N°2, 4,7, 18 de l'immeuble en copropriété, omettant de mentionner le lot numéro 19.
La SCI [Adresse 50] indique que l'expropriation porte uniquement pour partie sur le lot 19 : boutique rez-de-chaussée, qu'utilise également M. [B] [Z] pour le stockage de matériaux pour l'activité de la société Maison Peinte exploitée par lui pour une activité de construction et rénovation immobilière, la partie des deux logements de superficie de 17,61 m² et 25,60 m² étant exclue de la fixation, étant visé en page 36 du constat de huissier et 20 et 21 du rapport d'expertise.
IDFM rétorque que l'ordonnance d'expropriation du 7 mai 2021 (pièce numéro 3) a transféré la propriété des biens expropriés et que les lots numéro 2,4, 7,18 et 19 tels que mentionnées à l'état parcellaire, sont nécessaires pour la réalisation du projet ; qu'aucune disposition du code de l'expropriation n'empêche l'expropriant de diviser un bâti si les nécessités l'opération l'imposent, et que le législateur a d'ailleurs prévu un mécanisme de réquisition d'emprise totale si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales pour une expropriation d'immeubles bâtis conformément à l'article L 242-1 du code de l'expropriation, qu'en l'espèce les lots 2,4, 7,18 et 19 sont les seuls concernés par la présente instance comme l'indique l'arrêté de cessibilité (pièce numéro 4) et que si l'exproprié souhaite remettre en cause celle-ci , il lui appartient de saisir le tribunal administratif à l'encontre de l'arrêté de cessibilité.
La cour est compétente uniquement sur l'indemnisation des biens expropriés et constate que l'attestation notariée en date du 19 février 1998 (pièce numéro 16 mentionne uniquement) :
' le lot 19, comprenant :
dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée dudit bâtiment, grande boutique avec une petite salle, cuisine, attenant dans le vestibule un débarras droit, un autre débarras à usage d'ancien WC, un autre débarras sous l'escalier
la boutique, escalier particulier de descente de cave
droit de jouissance WC communs situés dans la cour
les parties communes générales de l'ensemble immobilier attaché à ce lot soit 268/1000èmes et les parties communes spéciales du bâtiment A attaché à ce lot, soit: 268/559èmes »
et ne fait pas état des deux appartements invoqués par l'exproprié.'
En conséquence, la cour se déclare incompétente pour fixer l'indemnité d'expropriation pour la dépossession de son droit réel immobilier sur les lots numéro 2,4, 7,18 et les seuls locaux commerciaux du lot numéro 19 à l'exclusion de deux locaux d'habitation d'une superficie de 17,61 m² et 25,60 m² inclus dans ce lot numéro 19.
La SCI [Adresse 50] indique que son gérant a acquis ces immeubles et valorisé ces derniers afin de se constituer des revenus pour sa retraite, puisque en sa qualité d'artisan, sa retraite ne lui permet pas d'assurer un revenu décent.
Elle ajoute que certains biens n'ont pu être visités, comme le lot numéro 18, le locataire étant absent lors de la visite, mais également les lots numéro 4 et numéro 2, la visite n'étant pas prévue lors du transport, l'autorité expropriant et le commissaire du gouvernement ayant assimilé à tort ces lots au local commercial (numéro 7 et numéro 17) ; elle précise que Geofit a eu l'occasion de visiter les lieux.
Elle souligne qu'il s'agit d'un très bon emplacement pour logements et activités, l'immeuble étant situé au c'ur d'un quartier mixte (habitation et entreprise) en pleine mutation, à proximité du centre-ville, des commerces et transports en commun, en bordure de Seine ([Adresse 52]), à proximité immédiate de la Ville de [Localité 37] et qu'il s'agit de deux bâtiments indépendants très recherchés par les investisseurs.
Elle admet que des travaux de rafraîchissement pouvaient être réalisés à l'intérieur des immeubles pour les parties communes pour améliorer leur aspect, que toutefois ces travaux ne présentaient pas un caractère de nécessité (l'immeuble étant en bon état) et surtout la procédure d'expropriation dirigée contre l'immeuble ne justifiait plus ces travaux (constat de huissier : pièce numéro 7).
Elle indique que l'appartement constituant le lot numéro 18 du bâtiment R+2 est en bon état d'usage et d'entretien et que l'appartement constituant le lot numéro 2 du bâtiment R+1 est en bon état d'usage et d'entretien, que le premier appartement faisant partie du lot numéro 4 du bâtiment en R+1 est en bon état usage d'entretien et que le grand appartement faisant partie du lot numéro 4 du bâtiment R+1 est également en bon état d'usage d'entretien et qu' enfin le local commercial en rez-de-chaussée faisant partie du lot numéro 19 du lot numéro 7 est en très bon état d'usage et d'entretien.
IDFM rétorque que le premier juge a relevé dans le procès-verbal de transport sur les lieux : « la face de l'immeuble est dans un état médiocre d'entretien : le crépi recouvrant les briques est dégradé. Les parties communes ne sont pas entretenues et très sales » ; que le constat de huissier produit en appel est daté du 19 juillet 2002 et est donc postérieur d'une année après la date d'appréciation de la consistance des biens en 7 mai 2021 ; en tout état de cause, le constat de huissier produit permet d'attester que les biens ne sont pas en bon état.
Le commissaire du gouvernement indique que le bâti en état d'extérieur et intérieur, est moyen à médiocre, étant à usage mixte de logements et d'activités, et que lors du transport sur les lieux, seul le local d'activité a pu être visité, correspondant au local de stockage de matériaux.
Le commissaire du gouvernement sur l'état d'entretien de l'immeuble produit une photographie et indique qu'extérieurement, la construction R+2 au [Adresse 7] apparaît partiellement dégradée au niveau de la jonction avec l'immeuble contigue du [Adresse 14] et que cette dernière présente pour sa part un état moyen et un faible standing ; il indique que seul le local commercial a pu être visité et il retient un état standard pour les appartements, tel qu'il apparaît au demeurant sur les photos du rapport d'expertise ; il précise que les parties communes nécessitent quant à elles un rafraîchissement, ce que reconnaît au demeurant la SCI propriétaire.
Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que seul le local de stockage a pu être visité, celui-ci étant particulièrement encombré de matériaux du bâtiment de toutes sortes pour l'exercice d'une activité générale de construction.
Il ressort du constat de huissier produit par la SCI [Adresse 50] qu'il est daté du 19 juillet 2022, soit à une date postérieure d'une année après la date d'appréciation de la consistance du bien au 7 mai 2021 :
'appartement situé au rez-de-chaussée, à droite de la batterie de boîtes à lettres : très bon état d'entretien et de propreté ;
'appartement situé au rez-de-chaussée, à gauche de la patrie boitent à lettres : très bon état de propreté et d'entretien ;
'appartement situé au premier étage, première porte à droite du premier bâtiment : pas de mention sur l'état du bien ;
'autre appartement situé au premier étage, appartement situé au premier étage, au fond à droite : pas de mention sur l'état du bien ;
'constatations relatives aux parties communes de l'immeuble : bon état général du ravalement ;
'constatations relatives au local commercial : pas de mention sur l'état du bien
'constatations relatives à l'immeuble sur [Adresse 7] : appartement situé au 1er étage gauche, appartement premier étage droite, pas de mention sur l'état du bien.
Les photographies jointes au constat d'huissier établissent en fait un état d'usage.
En outre, en application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation, les améliorations sont exclues.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport, qui sera retenu pour l'état des biens.
L'expert missionné par la SCI [Adresse 50] (pièce numéro un), indique qu'il s'agit d'un bon emplacement pour des logements et un entrepôt dans une ville mitoyenne de Paris en forte transformation actuelle et future, mais avec un pouvoir d'achat peu aisé et en faible hausse.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 9 mai 2022.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
Les surfaces de 70, 83 m² pour les appartements et de 180,21 m² pour le local d'activité retenues par le premier juge ne sont pas contestées par l'appelante.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée et a appliqué un abattement de 20 %, qui est contesté par la SCI [Adresse 50] et qui sera donc examiné, après étude des références proposées par les parties.
Le premier juge a rejeté la demande de la SCI [Adresse 50] au titre de la perte de revenus locatifs en indiquant que celle- ci ne justifiait d'aucun bail en cours à la date du 7 mai 2021.
En appel, la SCI [Adresse 50] produit des baux et des quittances de loyers.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode par comparaison n'est pas critiquée par la SCI [Adresse 50].
Si l'expert ADEM retient pour les logements la méthode par comparaison et indique que cette méthode pour le local commercial n'est pas la plus pertinente, la SCI [Adresse 50] ne conteste pas la méthode par comparaison retenue par le premier juge.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
4° Sur les références des parties
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties pour les appartements lots numéros 2,4 et 18 et pour le local d'activité numéros 7 et 19.
A/ appartements
Le premier juge après examen des références des parties a retenu une valeur de 3400 euros/m².
a) Les références de la SCI [Adresse 50]
Elle invoque tout d'abord une capture d'écran du site agence immo Tan du 14 septembre 2021 : studio de 15 m², 125'000 euros, 2e étage et 3 références de vente sur le même site (seloger.com) pour un prix d'acquisition en frais de notaire compris entre 124'000 euros et 130'000 euros, soit entre 6500 euros et 6800 euros/m², et pour des petites surfaces de 24 m² à 27 m², des références sur le même site pour un prix d'acquisition en frais de notaire 272'800 euros et 179'000 euros, soit 7200 euros/ m² pour le 24 m² 7160 euros/m² pour le 25m².
Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.
Ces annonces seront donc écartées.
La SCI [Adresse 50] se réfère ensuite un rapport d'expertise ADEM (pièce numéro un) correspondant à des références récents de cessions de logement dans un rayon de 100 m² pour une surface de moins de 35 m² : source : base biens notaires IDF qui aboutit à une moyenne de 5021 euros/m² et qui retient une valeur vénale de 6000 euros/m²:
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
T1
16 décembre 2021
[Adresse 15]
29
152'000
5241
T2
18 janvier 2021
[Adresse 5]
24
110'000
4583
T3
21 mai 2021
[Adresse 35]
39
163'000
4179
T4
7 décembre 2020
[Adresse 45]
33
152'000
5241
T5
11 mai 2020
[Adresse 18]
25
151'855
6074
T6
12 mars 2020
[Adresse 12]
32
145'100
4534
T7
26 février 2020
[Adresse 13]
19
90'000
4736
T8
22 janvier 2020
[Adresse 39]
16
102'000
6375
T9
6 janvier 2020
[Adresse 38]
20
100'000
5000
T10
20 novembre 2019
[Adresse 8]
31
126'000
4064
T11
premier octobre 2019
[Adresse 21]
29
135'000
4655
T12
5 septembre 2019
[Adresse 15]
26
145'000
5576
Moyenne
5021
Cependant, la SCI [Adresse 50] produit des références émanant de la base BIEN ; ces informations communiquées ne permettent cependant pas de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence cités et de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; il appartenait à la SCI [Adresse 50] pour obtenir ces actes de vente de saisir l'administration fiscale en vertu de l'article L135 B du livre des procédures fiscales ou d'utiliser les dispositions de la loi N°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance ; les expropriés peuvent en effet obtenir gratuitement auprès de l'administration fiscale en application des dispositions de l'article L 135 du livre des procédures fiscales, sur simple demande et sans restriction aux termes de la loi, la communication des éléments d'informations en sa possession, nécessaires à l'appréciation de la valeur de leur bien ; en outre, l'article L 112 A du livre des procédures fiscales suite à la loi N° 2018-727 du 10 août 2018 pour un État au service d'une société de confiance (article 13) prévoit qu'afin de concourir à la transparence du marché foncier immobilier, l'administration fiscale rend librement accessible au public, sous forme électronique, les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues au cours des 5 dernières années ; un décret en conseil d'État précise les modalités d'application de cet article ; par coordination, la réserve prévue à l'article L 107 B du livre des procédures fiscales prévoyant l'accès par les personnes physiques aux informations relatives aux ventes immobilières (Patrim usager) est supprimée ; les premiers à seizième alinéas de l'article 135 B sont supprimés.
Ces termes seront donc écartés, même si certaines paraissent correspondre à celles du commissaire du gouvernement en appel qui seront étudiées ci après, puisque les surfaces et les valeurs diffèrent.
b) Les références d'IDFM
Elle produit 12 termes de référence situés à proximité (rayon de 300 mètres), pour des mutations de 2016 à 2020, d'une surface de 20 à 40 m² avec les références cadastrales et d'enregistrement :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface habitable/m²
Prix en euros
Prix en euros
/m²
date construction
I1
CG 7
2 septembre 2020
[Adresse 20]
24
75'000
3125
1925
I2
30 avril 2020
[Adresse 21]
37
150'000
4054
1900
I3
CG6
28 juin 2018
[Adresse 20]
22
90'000
4091
1925
I4
13 décembre 2017
[Adresse 36]
36
133'000
3694
1903
I5
24 octobre 2017
[Adresse 8]
40
130'000
3250
-
I6
13 octobre 2017
[Adresse 11]
27
90'000
3333
1914
I7
8 juin 2017
[Adresse 45]
38
132 000
3457
1890
I8
27 janvier 2017
[Adresse 29]
37
124'000
3320
1914
I9
23 septembre 2016
[Adresse 29]
36
110'000
3024
1914
I10
12 mai 2016
[Adresse 32]
29
98'000
3379
1990
I11
25 mars 2016
[Adresse 29]
32
110'000
3438
1914
I12
10 février 2016
[Adresse 41]
35
125'000
3571
1900
Moyenne
3478
Médiane
3409
Comme l'indique la SCI [Adresse 50] les références I 9 10 11 et 12 datant de plus de 5 ans seront écartées et les références I4, 5, 6 , 7 et 8 datant de près de cinq ans sont trop anciennes et seront donc également écartées.
Les autres références comparables en consistance et localisation seront retenues.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement propose des mutations de moins de 4 ans du jugement, portant sur les appartements de superficie inférieure à 30 m², situés dans des immeubles anciens et dans un rayon de 300 m autour du bien exproprié avec les références cadastrales et d'enregistrement :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface carrez
Prix en euros
Prix en euros/m²
CG1
13 avril 2022
[Adresse 15]
25,90
153'000
5907
CG2
16 décembre 2021
[Adresse 15]
28,98
157'000
5417
CG3
8 juin 2020
[Adresse 32]
26,53
137'000
5164
CG4
1° octobre 2019
[Adresse 21]
29,40
135'000
4591
CG5
21 décembre 2018
[Adresse 45]
[Adresse 45]
28,02
123'500
4407
CG6
28 juin 2018
[Adresse 20]
24,35
90'000
3696
CG7
2 septembre 2020
[Adresse 20]
24,08
115'000
3114
médiane
5164
moyenne
des références libres 1
à 5
5097
moyenne des références occupées 6 et 7
3405
Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 4500 euros/m² en valeur libre avant abattement de 20 % pour occupation, cette valeur tenant compte du fait de standing et de l'état d'entretien extérieur moyen à médiocre de l'immeuble partiellement inclus dans le périmètre de l'expropriation, de sa parcelle directe sur une voie de circulation bruyante, ce qui n'est pas le cas des termes de comparaison, et relativise par ailleurs fortement le facteur de plus-value que représente situation bordure de Seine et de l'absence de cadres attachés aux lots expropriés ; il propose également de retenir ce montant pour les deux studettes composant le lot 4, les superficies respectives des appartements concernés, soit 13,62 m² et 13,23 m², les plaçant sur un marché étroit, dans un secteur géographique où l'offre de logement de superficie plus standard n'est pas rare, ce qui rend cette petitesse pénalisante ; il ajoute qu'un logement présentant une superficie de moins de 9 m² pour la pièce principale ne peut être mise en location au regard de la loi et que l'on est ici proche de la limite inférieure des logements qualifiables de décents.
La SCI [Adresse 50] indique que les plus petites surfaces sont celles qui se valorisent le plus.
Cependant comme l'indique le commissaire du gouvernement les surfaces respectives des appartements concernés, soit 13 62 m² 13,23 m² les placent dans un secteur géographique où l'offre de logements de superficie plus standard n'est pas rare, ce qui est en conséquence rend de fait leur faible surface comme un élément de moins-value.
Les références retenues par la cour correspondent à une moyenne de :
- en valeur libre : 4054+3694 (références IDFM) +5907+5417+5164+4591+4407 (références commissaire)=4747, 71 euros/m²
- en valeur occupée : 4091 (commissaire : 3696)+3215 (commissaire : 3114)/2=3653 euros/m²
Le facteur de plus value est la localisation en bord de Seine.
Les facteurs de moins value sont :
'entretien extérieur moyen à médiocre
'voie de circulation bruyante
'absence de cave.
Les facteurs de moins-value étant plus importants que le facteur de plus-value, il convient de retenir une valeur de 4500 euros/m² en valeur libre.
La SCI [Adresse 50] demande de ne pas appliquer d'abattement pour occupation en indiquant qu'il s'agit d'un immeuble de rapport, qu'un abattement constitue une violation manifeste de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen de l'article 1er du protocole additionnel de la CEDH consacre le droit de propriété comme inviolable et sacré.
Cependant, son propre expert ADEM indique : « par ailleurs, rappelons qu'il est d'usage en matière d'expropriation (dispositions fiscales ISF) d'appliquer un abattement pour occupation de 20 %, pour les 5 studios occupés ».
En outre, il ne s'agit pas en l'espèce d'un immeuble de rapport mais de l'expropriation de lots de copropriété ; en outre, si un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d'un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, c'est en raison du fait qu'un bien occupé comme en l'espèce vaut moins cher qu'un bien libre, puisque la moyenne des références en valeur occupée est de 3653 euros/m² et la moyenne des références en valeur libre est de 4747,71 euros/m.
LA SCI [Adresse 50] n'avance aucun motif pour démontrer que l'application d'un abattement pour occupation constitue une violation manifeste de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article premier du protocole additionnel de la CEDH.
Il convient donc d'appliquer un abattement habituel de 20 % pour occupation.
L'indemnité de dépossession pour les logements est donc de :
70,83 m² X4500 euros/m²X 0,80 (abattement pour occupation)= 254'988 euros en valeur occupée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
B/ local d'activité
Le premier juge après examen des références des parties a retenu une valeur de 1300 euros/m².
Il convient d'examiner les références proposées par les parties :
1° références de la SCI [Adresse 50]
Elle indique qu'une recherche sur le site de référence en matière d'achat immobilier ne fait apparaître aucune vente de local commercial sur le territoire de la commune, ce qui démontre que l'achat de telles surfaces présente indéniablement un critère de rareté qui influt nécessairement sur la valeur du prix au m².
L'expert missionné ADEM indique que la méthode par comparaison n'est pas la plus légitime pour un bien de ce type.
Cependant la cour, a retenu la méthode par comparaison.
Elle se prévaut de termes de référence issus de la base BIEN à partir du rapport d'expertise ADEM :
'Janvier 2018 : [Adresse 33], 286 m², 1328 euros/m²
'premier août 2017 : [Adresse 40], 80 m², 3125 euros/m²
'octobre 2016 : [Adresse 9] à [Localité 44], 84 m², 2738 euros/m²
'juin 2016 : [Adresse 34] à [Localité 49], de 100 m², 1400 euros/m²
'janvier 2016 : [Adresse 34] à [Localité 49], de 101 m², 1350 euros/m²
'septembre 2015 : [Adresse 24] à [Localité 44], 342 m², 1058 euros/m²
'juin 2015 : [Adresse 9] [Localité 44], 98 m², 1979 euros/m²
'juin 2015 : [Adresse 9] [Localité 44], 85 m², 2152 euros/m².
Outre l'ancienneté de ces références, celles-ci sont issues de la base BIEN et seront donc écartées pour les mêmes motifs que pour les logements.
2° références d'IDFM
Il produit cinq termes à [Localité 53] dont un commun avec le commissaire du gouvernement (CG 7) avec les références cadastales et d'enregistrement :
N° du terme
Date de vente
Adresse
surface utile/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
I1
30 janvier 2020
[Adresse 23]
359
700'000
1950
Bureaux et stockage
I2
3 juin 2020
[Adresse 17]
184
340'000
1848
hangar
I3
9 juillet 2019
[Adresse 2]
85
110'000
1294
local commercial
I4
26 décembre 2018
[Adresse 19]
300
329'167
1097
local d'activité de bureau
I5
CG6
26 novembre 2018
[Adresse 30]
270
420'000
1556
atelier garage
moyenne
1549
Médianes
1556
Ces termes de référence comparable en consistance et non critiquéS par la SCI [Adresse 50] seront retenus.
3° références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement indique que les mutations récentes portant sur des ateliers ou locaux d'entreposage restent rares dans la zone géographique du bien exproprié et qu'il a donc élargi sur la commune limitrophe à [Localité 49], avec les références cadastrales et d'enregistrement :
N° du terme
Date de vente
ville
adresse
surface/m²
prix /euros
prix/m²
observations
CG1
25 septembre 2018
[Localité 53]
[Adresse 22]
152
233'000
1528
un local commercial situé au rez-de-chaussée comprenant : espace de vente, lavabo, water-closets, loué
CG2
16 décembre 2020
[Localité 49]
[Adresse 26]
360
425'000
1180
locaux de stockage de stationnement sous-sol
loué
CG3
24 février 2021
[Localité 49]
[Adresse 16]
280
525'351
1876
un bâtiment à usage d'activité qui comprend : au rez-de-chaussée : un atelier avec un bloc sanitaire, à l'étage : dégagement d'accès qui dessert une salle d'archives, WC et 2 open spaces de bureaux
libre d'occupation
CG4
23 décembre 2020
[Localité 49]
[Adresse 27]
222
385'750
1738
atelier et local de stockage
libre d'occupation
CG5
27 juillet 2020
[Localité 53]
[Adresse 10]
131
280'000
2135
à local commercial comprenant 4 pièces (à plateaux et 3 bureaux), un vide-ordures et un WC
libre d'occupation
CG6
30 août 2019
[Localité 53]
[Adresse 28]
172
312'500
1817
local à usage de commerce avec au sous-sol, remise commerciale accessible par une trémie
libre d'occupation
CG7
26 novembre 2018
[Localité 53]
[Adresse 30]
270
420'000
1556
garage avec ateliers, bureau, water-closets, lavabo rez-de-chaussée et bureau au premier étage
libre d'occupation
Le commissaire du gouvernement indique que :
Le terme T1 dégage un prix de 1528 euros/m² pour le local commercial en rez-de-chaussée, occupé.
Le terme T2 porte sur des locaux entièrement en sous-sols, soit un facteur de moins-value indéniable, pour un prix de 1180 euros/m² occupés.
La moyenne des références 3 à 8, portant sur des locaux commerciaux d'activités libres d'occupation, s'établissant à 1824 euros/m² pour une médiane de 1817 euros/m².
Le commissaire du gouvernement afin de tenir compte du faible standing de l'état d'entretien moyen médiocre de l'ensemble partiellement exproprié, de l'absence de stationnement aisé à proximité, de l'absence d'aménagement intérieur (mur de béton, sol brut par endroit, éclairage néon, plafonds métalliques) et enfin de la situation de plus de 60 % de la surface disponible en sous-sol (109 m² sur les 180,21 m²), propose de retenir une valeur unitaire de 1500 euros/en valeur libre, avant abattement de 20 % pour occupation commerciale.
En raison de la rareté des références sur la commune de [Localité 53], soulignée par la SCI [Adresse 50], il convient de retenir les références du commissaire du gouvernement portant sur des biens de même consistance à savoir des ateliers ou locaux d'entreposage, en élargissant la recherche de la commune limitrophe d'[Localité 49], sauf à :
- écarter le terme T1 étant occupé
- écarter le terme CG 2 étant loué comme demandé par la SCI [Adresse 50] les locaux étant entièrement en sous-sol caractérisant un facteur de moins-value indéniable.
Les autres termes en valeur libres seront retenus (le CG 7 ayant déjà été retenu) y compris le terme CG3 critiqué par la SCI [Adresse 50] , celle-ci ne démontrant pas par la photo produite que ce bien n'est pas comparable au regard de l'état très dégradé des matériaux (tôle) non en pierre.
La moyenne des références retenues par la cour est donc de :
1950+ 1848+ 1294+ 1097+ 1556 (références IDFM) + 1876+ 1738+ 2135+ 1817 références du commissaire du gouvernement= 15311/9 = 1701 euros/m².
Le facteur de plus-value réside dans la bonne localisation bord de Seine.
Les facteurs de moins-value sont :
'état d'entretien moyen à médiocre de l'ensemble partiellement exproprié
'absence de stationnement à proximité
'absence d'aménagement intérieur
'situation de plus de 60 % de la surface disponible en sous-sol (109 m² sur 180,21 m²).
Les facteurs de moins-value étant plus importants que facteur de plus-value, il convient de retenir une valeur unitaire de 1500 euros/m² en valeur libre.
S'agissant de l' abattement pour occupation appliqué par le premier juge, la SCI [Adresse 50] demande comme pour les logements ne pas appliquer d'abattement pour occupation commerciale.
Comme pour les logements, son propre expert ADEM indique : « rappelons de nouveau qu'il est d'usage en matière d'expropriation (dispositions fiscales ISF) d'appliquer un abattement pour occupation de 20 % »
En outre pour les mêmes motifs que pour les logements, il convient d'appliquer un abattement de 20% pour occupation, puisqu'en l'espèce les références du commissaire du gouvernement correspondent pour le CG1 non retenu à une valeur de 1528 euros/m² en valeur occupée, tandis que la moyenne des termes CG 3 à CG8 en valeur libre correspond à une valeur supérieure de 1824 euros/m².
L'indemnité pour le local commercial est donc de :
'(180,21 m²) X 1500 euros/m²X 0,80 (abattement pour occupation)= 216'252 euros en valeur occupée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
L'indemnité totale de dépossession est donc de :
254'988 euros (logements) + 216'252 euros (local commercial)= 471'240 euros en valeur occupée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : 456'240 euros x 10% = 45'624 euros
soit un total de 48'124 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs
La SCI [Adresse 50] demande une indemnité pour perte de loyer pour les logements d'un montant de 36'240 euros correspondant à un an de loyer.
IDFM demande à titre principal de débouter la SCI [Adresse 50] de sa demande d'indemnité pour perte de locatifs, dès lors qu'il n'est pas justifié d'un préjudice en lien avec la complexité de trouver un nouveau bien à prendre un bail.
À titre subsidiaire, IDFM propose d'allouer à la SCI [Adresse 50] une indemnité pour perte de loyer correspondant à 6 mois de loyers soit la somme de 10'120 euros.
Le commissaire du gouvernement propose une indemnité pour perte de revenus locatifs pour les logements correspondant à un an de loyers HC, soit la somme de 36'240 euros.
En appel, la SCI [Adresse 50] produit les baux des logements et les quittances de mai 2021 (pièces N°2 à 6 et pièce N°9).
Il convient en conséquence de lui allouer pour une juste indemnisation de son préjudice une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs correspondant comme d'usage à un an de loyers soit la somme de 36'240 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
3° indemnité pour prise de possession antérieure au paiement du prix
La SCI [Adresse 50] demande une somme de 50'000 euros au titre de l'indemnité liée à la prise de possession antérieure au paiement complet du prix.
Elle indique que le jugement ne vise pas dans son dispositif le lot numéro 19 même partiellement, que toutes les indemnisations ont été fixées au sein du jugement en valeur occupée, que l'autorité expropriante refuse de proposer le relogement de d'habitation, qu'IDFM ne paye pas ses charges de copropriété et ne lui a pas adressé de propositions d'indemnisation sur les parties du lot numéro 19.
Elle fonde sa demande sur une décision du conseil conditionnel numéro 2014-451 QPC du 13 février 2015 aux termes de laquelle : « considérant qu'en tout état de cause, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; que, par suite, lorsque l'indemnité définitivement fixée excède la fraction de l'indemnité fixée par le juge de première instance qui a été versée à l'exproprié lors de la prise de possession du bien, l' exproprié doit pouvoir obtenir la réparation de préjudices résultant de l'absence de perception de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation lors de la prise de possession ».
Cependant, le code de l'expropriation prévoit que les jugements rendus par la juridiction d'expropriation ne sont pas suspensifs et que l'expropriant peut prendre possession des biens dans le délai d'un mois après le paiement des indemnités conformément aux articles L 231-1 et R311-25 du code de l'expropriation, la SCI [Adresse 50] demande
En conséquence, la SCI [Adresse 50] ne démontrant pas une violation de ces dispositions légales sera déboutée de ce chef.
4° indemnité pour le temps consacré
La SCI [Adresse 50] sollicite au titre des troubles générés par l'expropriation, de l'éviction dans les conditions d'existence de l'évincée et du temps consacré une indemnité d'un montant de 40000 euros.
Cependant, le Conseil constitutionnel a jugé que l'exclusion de la réparation du préjudice moral par le juge de l' expropriation est conforme aux droits et libertés garanties par la constitution (21 janvier 2011, numéro 2010-87 QPC).
En outre, la SCI [Adresse 50] y intègre les entretiens avec Géofit, la gestion du dossier, la communication des éléments de distraction, le temps passé sur le transport, aux audiences, le temps passé, le contact des entreprises pour le devis et la recherche de locaux, ces éléments concernant l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la SCI [Adresse 50] ne justifie pas des troubles générés par l'expropriation.
Elle sera donc déboutée de ce chef.
L'indemnité totale de dépossession de la SCI [Adresse 50] est donc de :
471'240 euros (indemnité principale)+ 48'124 euros (indemnité de remploi) + 36'240 euros (indemnité pour perdre du locatif)= 555'604 euros en valeur occupée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné IDFM à payer à la SCI [Adresse 50] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner IDFM à verser la somme de 3000 euros à la SCI [Adresse 50] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la débouter de sa demande de ce chef.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
IDFM perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Statuant dans la limite de l'appel ;
Se déclare compétente pour fixer l'indemnité d'expropriation pour la dépossession de son droit réel immobilier sur les lots numéro 2, 4, 7, 18 et les seuls locaux commerciaux du lot numéro 19 à l'exclusion des deux locaux d'habitation d'une superficie de 17,61 m² et 25,60 m² inclus dans ce lot numéro 19 ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité due par Île-de-France Mobilités (IDFM) à la SCI [Adresse 50] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 14] (entrée au [Adresse 7]) à [Localité 53] (lots numéro 2, 4, 7, 18, 19 de l'immeuble en copropriété), sur la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 3], à la somme de 555'604 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :
'indemnité principale : 471'240 euros
'indemnité de remploi : 48'124 euros
'indemnité pour perte de revenus locatifs : 36'240 euros ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute la SCI [Adresse 50] de sa demande d'indemnité de 50'000 euros liée à la prise de possession antérieure au paiement complet du prix ;
Déboute la SCI [Adresse 50] de sa demande d'indemnité de 40'000 euros pour le temps consacré et troubles dans les conditions d'existence ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute IDFM de sa demande au titre de l'article 700 du code posture civil ;
Condamne IDFM à verser la somme de 3000 euros à la SCI [Adresse 50] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne IDFM aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
