RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 JUIN 2023
(n° , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10718 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF5UE
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL- RG n° 21/00060
APPELANTE
ETABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM)
pris en la personne de son Directeur général domicilié au siège social
[Adresse 11]
[Adresse 11]
représenté par Me Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
S.C.I. DU [Adresse 9]
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 22]
[Adresse 22]
représentée par Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876
substitué à l'audience par Me Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS, toque : G876
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 31] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Madame [O] [K], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Catherine LEFORT, Conseillère
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lorsde la mise à disposition.
*
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Dans le cadre de l'aménagement d'une voie de bus en site propre " T Zen 5 " dans les villes de [Localité 33] et de [Localité 26] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d'ouvrage, une enquête parcellaire a été menée du 2 au 19 décembre 2019.
Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet "T Zen 5 " a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit du Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d'une voie de bus.
Par arrêté préfectoral n°2020/306 du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ligne de bus " T-ZEN-5", situés sur le territoire de la commune de [Localité 33] ont été déclarés cessibles, immédiatement pour cause d'utilité publique, au profit d'IDFM.
Est notamment concernée par l'opération la SCI du [Adresse 9], (ci-après la SCI du 37 au 39) en tant que propriétaire d'un bâtiment à usage industriel avec bureaux sis [Adresse 9], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 24], [Cadastre 17] et [Cadastre 14] d'une surface de 374 m².
IDFM a notifié ses offres d'indemnisation à la SCI du 37 au [Adresse 9], par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 7 mai 2021, offre d'indemnisation qui a été refusée.
Faute d'accord sur l'indemnisation, IDFM a saisi le juge de l'expropriation de Créteil par un mémoire daté du 15 juin 2021 aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI du 37 au 39.
Par un jugement du 19 avril 2022, après transport sur les lieux le 28 mars 2022, le juge de l'expropriation de Créteil a :
- Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 16 mars 2021 ;
- Fixé l'indemnité due par IDFM à la SCI du 37 au 39 au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 9] à la somme de 208.164 euros,
- Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose comme suit :
o 115.566 euros au titre de l'indemnité principale (309 euros/m² X 374 m²),
o 12.556 euros au titre de l'indemnité de remploi,
o 80.042 euros au titre de l'indemnité pour reconstitution de clôture et de portails,
- Rejeté toutes les autres demandes indemnitaires de la SCI du 37 au 39,
- Condamné IDFM à payer à la SCI du 37 au 39 la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné IDFM aux dépens de l'instance ;
- Rejeté toutes les autres demandes des parties.
IDFM a interjeté un appel limité du jugement le 9 juin 2022 sur la fixation de l'indemnité de dépossession et sur l'article 700 du code de procédure civile
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ déposées au greffe le 29 juillet 2022 par IDFM, notifiées le 1er août 2022 (AR intimé le 10 août 2022 et AR le 3 août 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
- Infirmer le jugement du juge de l'expropriation de Créteil en date du 19 avril 2022 (RG 21/00063) en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 115 566 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 12 566 euros, l'indemnité pour reconstitution de clôture et de portails à la somme de 80.042 euros et en tant qu'il a condamné IDFM à verser une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Confirmer le jugement du juge de l'expropriation de Créteil en date du 19 avril 2022 (RG 21/00063) en tant qu'il a débouté l'exproprié de sa demande d'indemnité pour dépréciation du surplus ;
En conséquence :
- Fixer à 119.824 euros, l'indemnité d'expropriation due à la SCI du 37 au [Adresse 9] pour la dépossession des biens cadastré section [Cadastre 24], [Cadastre 17], [Cadastre 14] sis [Adresse 19], [Adresse 9], décomposée comme suit :
o Indemnité principale : 59 840 euros,
o Indemnité de remploi : 6 984 euros
o Indemnité pour reconstitution de la clôture et portails : 53 000 euros
- Condamner la SCI du [Adresse 9] à verser à IDFM une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI du [Adresse 9] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
2/ adressées au greffe par la SCI du 37 au 39, intimée, le 28 octobre 2022, notifiées le 31 octobre 2022 (AR appelant le 28 octobre 2022 et AR CG le 2 novembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
- La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
- Rejeter les conclusions d'appel d'IDFM comme étant non fondées,
- Rejeter tout appel incident éventuellement forme par le Commissaire du gouvernement,
- Confirmer intégralement le jugement du juge de l'expropriation de Créteil du 19 avril 2022 (RG 21/00060) en ce qu'il a :
- " Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 16 mars 2021 ;
- Fixé l'indemnité due par IDFM à la SCI du 37 au 39 au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 9] à la somme de 208.164 euros,
- Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose comme suit :
o 115.566 euros au titre de l'indemnité principale,
o 12.556 euros au titre de l'indemnité de remploi,
o 80.042 euros au titre de l'indemnité pour reconstitution de clôture et de portails,
- Rejeté toutes les autres demandes indemnitaires de la SCI du 37 au 39,
- Condamné IDFM à payer à la SCI du 37 au 39 la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné IDFM aux dépens de l'instance ;
- Rejeté toutes les autres demandes des parties. "
En outre,
- Condamner IDFM à verser à la SCI du [Adresse 9] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel (article 700 du code de procédure civile).
- Condamner IDFM aux entiers dépens d'appel.
3/ adressées au greffe le 21 octobre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 26 octobre 2022 (AR appelant le 31 mai 2022 et AR intimé le 27 octobre 2022), aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de :
- Fixer l'indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires :
o Indemnité principale : 62 832 euros en valeur libre d'occupation, pour une emprise issue d'un terrain encombré : 375 m² X 168 euros/m² (230 euros/m² - 30% pour encombrement)
o Indemnités accessoires : 87 325 euros,
Soit une indemnité totale de 150 157 euros.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
IDFM fait valoir que :
- Concernant les caractéristiques physiques et juridiques du bien exproprié, les parcelles cadastrées section [Cadastre 24], [Cadastre 17], [Cadastre 14] sont situées [Adresse 9]. Les parcelles originelles cadastrées section [Cadastre 25], [Cadastre 8] et [Cadastre 6] étaient d'une superficie de 5 993 m², 906 m² et 690 m². Dans le cadre de l'arrêté de cessibilité du 22 novembre 2021, les parcelles ont fait l'objet d'une division cadastrale le 24 juillet 2020 en parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 15] / [Cadastre 17] et [Cadastre 16] / [Cadastre 14] et [Cadastre 13]. Les parcelles expropriées sont : [Cadastre 24], [Cadastre 17] et [Cadastre 14] respectivement d'une superficie de 250 m², 61 m² et 63 m², soit 374 m² en forme de rectangle irrégulier. Le bien est en nature de sol.
- Concernant la date d'évaluation et la date de référence, les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance et leur consistance appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété conformément à l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, sachant toutefois que seul est pris en considération leur usage effectif à la date de référence. L'ordonnance d'expropriation a été édictée le 23 décembre 2021. Par conséquent, le jugement doit être confirmé en tant qu'il indique que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, la consistance des biens étant arrêtée à la date d'édiction de l'ordonnance d'expropriation ou à la date du jugement si l'ordonnance n'est pas encore intervenue. En vertu des dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, la date de référence se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Cette règle est néanmoins assortie d'un certain nombre d'exceptions parmi lesquelles figure l'hypothèse de l'expropriation d'un bien situé dans une zone où s'applique le droit de préemption conformément à l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme. En effet, dans cette hypothèse, l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Le droit de préemption urbain ayant été instauré sur l'ensemble dues zones urbaines et à urbaniser du territoire de [Localité 33], il convient de se référer au dernier document opposable aux tiers, soit le plan local d'urbanisme révisé par une délibération du conseil de territoire de l'EPT Grand [Localité 30] le 15 décembre 2020, affichée en Préfecture le 22 décembre 2020. La date de référence est donc celle du 22 décembre 2020 et le jugement doit être confirmé sur ce point.
- Concernant les caractéristiques juridiques et la situation locative, le bien exproprié est situé en zone UFi du PLU révisé le 15 décembre 2020. La zone UFi est une zone d'activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Seul un tènement industriel peut être édifié. Elle est également comprise en zone inondable (couverte par un Plan de prévention des risques d'inondation) ce qui limite fortement sa constructibilité. La parcelle se situe en effet en zone violet foncé qui constitue une zone avec aléa fort et très fort, soit la plus dangereuse avant la zone rouge compte tenu de la proximité avec la Seine. Les constructions doivent être, au surplus, compatibles avec les orientations d'aménagement de programmation du secteur. Le plan local d'urbanisme grève cette parcelle d'un emplacement réservé au bénéfice d'IDFM pour voirie. Le transport sur les lieux a permis de déterminer que l'emprise expropriée ne nécessitait pas une éviction du preneur à bail. Le bien a donc été évalué en valeur libre d'occupation.
- Concernant l'indemnité principale de 115 566 euros, le premier juge a retenu la méthode par comparaison qui n'était contestée par aucune des parties. Le premier juge a retenu une moyenne correspondant aux quatre termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement dont un était commun avec IDFM. Force est toutefois de constater que le jugement n'est nullement motivé dès lors que le premier juge n'a pas pris la peine d'indiquer, d'une part, pourquoi ces quatre termes étaient pertinents, ni pourquoi les autres termes produits par IDFM ou le Commissaire du gouvernement devaient être écartés. Partant, il est particulièrement difficile pour l'appelant d'effectuer une critique des motifs du jugement dès lors que le premier juge n'a jamais justifié le montant de 309 euros/m² qu'il retient. IDFM réitère donc sa position de première instance pour une valeur de 160 euros/m². La moyenne retenue par le premier juge des quatre termes de comparaison sur les huit produits par le Commissaire du gouvernement n'est corroborée par aucun élément et il sera ainsi rappelé que ce dernier proposait une valeur de 200 euros/m² soit une valeur relativement proche de celle d'IDFM. IDFM rappelle que la détermination de la valeur vénale d'un bien exproprié ne peut résulter que de termes de comparaison ayant pour objet des biens présentant des caractéristiques similaires. Afin de définir la valeur de ce terrain nu sur la commune de [Localité 33], IDFM produit des termes de comparaison tous situés à proximité dans des zones d'activités comparables correspondant tous à des terrains à bâtir en zone UP2i ou UFi. ll ressort de cette étude, pour des cessions situées dans le même secteur géographique et un zonage UFi et UP2i, une valeur moyenne de terrain à bâtir de 141 euros/m². La zone UP2i est relativement proche de ta zone UFi puisqu'il s'agit d'une zone d'activités dans laquelle la constructibilité est limitée. Néanmoins, comme le rappelle le Commissaire du gouvernement, la valeur d'une parcelle située en zone Ufi, comme en l'espèce, est bien plus basse qu'en zone UP2i. A titre de recoupement et pour la parfaite information de la Cour, il est produit des références récentes à [Localité 33] pour des biens en zone urbaine (UB ou UC), non inondable et sans limitation de constructibilité pour une valeur moyenne de 500 euros/m². Les références en zone UB ou UC ne peuvent donc être prises en compte sauf à appliquer un abattement conséquent. Ces ventes sont produites à titre uniquement d'illustration pour démontrer toute l'incohérence du prix proposé par l'exproprié. Néanmoins, afin de tenir compte des bâtiments existants sur les parcelles mères [Cadastre 25], [Cadastre 8], [Cadastre 6], de la superficie de l'emprise expropriée qui rend impossible toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone mais également de son emplacement en limite de voie publique, il convient nécessairement de retenir un abattement pour encombrement et inconstructibilité d'un minimum de 40%, soit une valeur de 160 euros/m après abattement. En effet, la Cour d'appel a déjà rappelé que des terrains encombrés de construction méritent l'application d'un abattement. La Cour constatera aisément, au regard du plan cadastral, le caractère extrêmement bâti des parcelles originelles. Leur inconstructibilité se démontre en tout état de cause par sa forme longitudinale dont la largeur ne peut accueillir aucune construction. Partant, compte tenu du zonage en UFi, du caractère inondable (zone violet foncé du PPRI soit un " aléa fort ou très fort ") de cette zone mixte avec locaux d'activité à proximité et de la présence d'un emplacement réservé, il est proposé de retenir une valeur de 160 euros/m² pour ce terrain. L'indemnité de dépossession peut donc se calculer comme suit : 374 m² x 160 euros/m² = 59 840 euros, soit un total de l'indemnité de dépossession : 59 840 euros.
- Concernant les quatre termes de comparaison retenus par le juge, IDFM ne conteste pas la prise en compte par le premier juge des termes CG5/DEM1, CG6 et CG4 dès lors qu'il s'agit de mutations effectives de terrains nus récents, à proximité et pour le même zonage. En revanche, la prise en compte du terme CG7 pour 574 euros/m² n'est pas compréhensible dès lors qu'il s'agissait du seul terme produit par le Commissaire du gouvernement qui n'était justement pas un terrain nu comme ce dernier l'indiquait lui-même " un terrain à démolir ". Le prix de 574 euros/m², qui était le plus élevé, se justifiait ainsi aisément compte tenu de sa nature bâtie, et n'avait aucun point de comparaison avec l'ensemble des termes dont la médiane était de 180 euros/m² et la moyenne de 199 euros/m². Ce terme sera nécessairement écarté des débats dès lors qu'il ne s'agissait pas d'un terrain nu lors de la vente. En second lieu, en première instance, l'exproprié formulait des critiques contre ces termes qui n'ont, en tout état de cause, pas été retenues par le premier juge :
o Le premier terme retenu par le juge sis [Adresse 5] produit par lDFM et le Commissaire du gouvernement n'a jamais été acheté encombré comme le soutient, sans le démontrer, la partie adverse.
o Sur le deuxième et troisième terme retenu par le juge situés [Adresse 34], il s'agit bel et bien d'une même cession en date du 21 juillet 2016 pour les parcelles [Cadastre 27] et [Cadastre 18]. L'exproprié se borne à rejeter la référence de 195 euros/m² pour la vente de la parcelle [Cadastre 18] au seul motif que cette vente aurait été réalisée entre deux personnes publiques. Il sera pourtant rappelé que cette circonstance est parfaitement inopérante, comme le rappelle régulièrement la cour d'appel de Paris dès lors qu'il n'est pas démontré l'existence d'un marché captif. Par ailleurs, il n'existait aucun ouvrage bâti sur le bien mais uniquement des éléments relatifs à des dalles ou des anciens bassins, ce qui ne constitue pas plus un facteur de moins-value pour l'évaluation d'un terrain nu. ll n'est pas plus justifié d'un éventuel enclavement.
La Cour devra donc nécessairement retenir l'ensemble des termes produits par IDFM et ceux du Commissaire du gouvernement qui concernent tous des terrains nus à proximité et pour un zonage similaire. Le premier juge n'a jamais indiqué dans les motifs du jugement les raisons qui conduiraient à leur exclusion des débats.
- Concernant le rejet des termes produits par l'exproprié, le premier Juge a rejeté l'ensemble des termes de comparaison produits par l'exproprié bien qu'il n'ait pas motivé son jugement sur ce point. L'exproprié produisait tout d'abord dans le cadre de la première instance des références qui se bornaient à concerner des évaluations domaniales nécessaires à la publication de l'ordonnance d'expropriation au service de publicité foncière. Ces termes étaient faux et n'existaient pas. L'exproprié a retiré certains termes mais a conservé le terme DEF1 qui ne comportait strictement aucune référence de publication, uniquement un numéro " 2020-1254716 " sans que l'on comprenne de quelle source il provenait. Il devait être écarté dès lors que seuls les termes accompagnés soit d'une référence de publication soit d'un acte authentique de vente peuvent être retenus. Ainsi, les mutations des bases BIEN ou PERVAL des notaires, mais également les extraits d'agences immobilières produits, ou encore le site ETALAB, doivent être écartés des débats dès lors qu'il ne s'agit pas de vente mais simplement d'estimation. Il convient de rappeler que le juge de l'expropriation ne peut se fonder sur des estimations, même celles d'un expert judiciaire tant que celui-ci ne produit pas des termes de comparaison avec des références de publication pour s'assurer de la matérialité de ces ventes. (CA Versailles, 10 décembre 2019, N°RG 18/07489), (CA Paris, 15 décembre 2016, n° 15/22652), (CA Paris, 29 juin 2017, n° 16/10887), (Cour de cassation, 3ème civ., 19 mars 2020, n°19-11.463), (CA Versailles, 4e ch. Expropriations, 10 décembre 2019, n°18/07489), (CA Paris, Pole 4 - chambre 7, 11 octobre 2018, n° 17/09605, (CA Paris, P6le 4 - chambre 7, 8 novembre 2018, n° 17/110860), (CA Paris, Pôle 4 - chambre 7, 20 mai 2021, n°20/04460) (CA Paris, Pele 4 - chambre 7, 20 mai 2021, n° 20/04460). La Cour pourra donc confirmer le rejet de ces deux seuls termes de comparaison produits par l'exproprié avec références de publication car il s'agit de termes bâtis, et pour le second, la superficie est trente-cinq fois supérieure aux biens expropriés. Infirmant le jugement, l'ensemble des termes de comparaison d'IDFM et du Commissaire du gouvernement pourront donc être retenus pour fixer une valeur de 160 euros/m².
- Concernant l'indemnité de remploi, il convient de rappeler, à titre liminaire, qu'en application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, " les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel, certain, cause par l'expropriation", ce qui exclut ceux ne répondant pas à ces critères. L'indemnité de remploi doit être fixée à la somme de 6.984 euros.
- Concernant la fixation de l'indemnité pour reconstitution de la clôture et des portails à 80042 euros, l'exproprié sollicitait en première instance une indemnisation pour la reconstitution de la clôture et des portails. Elle produisait plusieurs devis pour solliciter un montant global de 80 402 euros TTC en retenant la moyenne des deux devis (Pièce n°2). En premier lieu, IDFM ne contestait pas ce poste de préjudice dans son principe mais rappelait, d'une part, que la méthode consistant à prendre la moyenne de deux devis n'est pas acceptable des lors que l'exproprié fera nécessairement appel à la société dont le devis est le moins onéreux pour la réalisation de la prestation décrite. Partant, seul un montant maximum de 74 603 euros devait être pris en compte. Le premier juge s'est contenté de retenir le principe d'une moyenne des deux devis sans toutefois motiver son jugement sur ce point alors que l'exproprié n'indiquait nullement les raisons qui l'empêcheraient de choisir le devis le mieux disant. La Cour d'appel ne pourra en conséquence faire de moyenne entre ces deux devis mais devra retenir, le cas échéant, le mieux disant. Le jugement doit être infirmé sur ce point, pour absence de motivation, dès lors que le juge de l'expropriation s'est contenté de rejeter les arguments d'IDFM sans s'en expliquer indiquant implicitement qu'une critique des devis produits ne suffirait pas en l'absence de devis produit par IDFM. Or, il convient de rappeler que l'expropriant est dans l'impossibilité manifeste de produire des devis pour évaluer les indemnités d'accessoire dès lors qu'il n'a de facto pas la possession du bien avant le versement des indemnités d'expropriation. La Cour ne manquera pas de relever cette contradiction dans l'analyse du premier juge. Le premier juge a donc censuré IDFM le privant de tout droit à critiquer les devis produits par l'exproprié. En cause d'appel, la Cour pourra constater que le montant indiqué dans ces deux devis est trop élevé. La Cour constatera ainsi que : d'une part, certains postes prévus dans les devis font double emploi, d'autre part, certains postes correspondent à des reconstitutions qui ne figurent pas dans l'existant, en contradiction manifeste avec les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation qui indiquent que seuls les préjudices directs et certains sont indemnisés. Par ailleurs, les montants unitaires sont bien trop élevés. Il résulte des soustractions de certains postes illustrés dans le tableau que les devis doivent être réévalués. Il doit être retenu un juste montant de 53 000 euros pour la réparation de ce préjudice. En première instance, l'exproprié n'apportait aucune réponse aux critiques pertinentes d'IDFM, consentant à tout le moins aux arguments concernant le caractère exorbitant de certains prix unitaires. L'exproprié n'apportait également aucune réponse concrète aux critiques formulées ci-dessus concernant notamment les doublons relatifs aux postes Infrabox Data, Automatisation do portail, Alimentation électrique du portail etc. Il n'était pas plus expliqué les raisons qui conduiraient IDFM à indemniser un " forfait SAV " alors que cette prestation n'existe pas. Le jugement doit être infirmé dès lors que le juge de l'expropriation a balayé les critiques d'IDFM sans même observer que l'exproprié ne parvenait pas à les contester. En tout état de cause, un abattement nécessaire de 30% sera a minima appliqué sur le devis le mieux disant s'il devait être retenu.
La SCI du 37 au 39 rétorque que :
- Concernant la description du bien exproprié, il s'agit d'un bâtiment à usage industriel avec bureaux, cour bétonnée et stationnements extérieurs situés au [Adresse 9]. L'emprise expropriée est d'une surface de 374 m², qui consiste en une " bande de terrain rectangulaire goudronnée et non bâtie " d'environ 8,5 mètres sur 45 mètres, prélevée le long de la [Adresse 34] et correspondant aux parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 24] et [Cadastre 17].
- Concernant la situation locative, l'emprise expropriée est libre d'occupation, ce qui n'est pas remis en cause en appel par IDFM. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
- Concernant la bonne desserte de l'emprise expropriée, l'immeuble de la SCI du [Adresse 9] est bien desservi par les transports publics puisque sont rapidement accessibles à pied, la gare de RER C "[28]", la station du Tramway T9 " [35] " et la station de bus n°182 ([29] à [Localité 32]) (devant l'immeuble). De plus, l'A 86 est accessible à moins de 2 minutes par voie routière, ce qui est un élément de plus-value pour les bâtiments à usage professionnel.
- Concernant les caractéristiques et la constructibilité de l'emprise expropriée, l'appelante maintient que l'emprise expropriée serait encombrée et inconstructible et sollicite l'application d'un abattement pour encombrement et inconstructibilité d'un minimum de 40 % ". Le premier juge a écarté à bon droit cette demande non justifiée. L'emprise expropriée de 374 m² correspond à un rectangle constructible de 8,5 mètres de large sur 43 mètres de long. Elle est en nature de cour bétonnée, et est clôturée sur toute la longueur. Deux portails coulissants permettent l'accès au numéro 37 et au numéro 39. Tout comme le reliquat de la propriété de la SCI, l'emprise expropriée se situe en zone UFi du PLU de [Localité 33]. Contrairement à ce qu'indique IDFM, l'emprise n'est pas grevée d'un emplacement réservé pour voirie, mais simplement d'un alignement des arbres. Par ailleurs, selon l'appelante, la superficie de l'emprise, son emplacement en limite de voie publique et le bâtiment déjà construit rendraient impossible toute nouvelle construction. Cet abattement n'a aucunement lieu de s'appliquer puisque l'emprise expropriée est tout à fait constructible. Le règlement de la zone UF autorise la construction jusqu'à 80% d'emprise au sol (avec une hauteur de 25 mètres) et autorise la construction en limite séparative et en limite de voie publique. Le bâtiment déjà construit a une emprise au sol d'environ 2 730 m², soit seulement 36% de l'unité foncière totale (2730 x 100/7589 = 36 %), de sorte qu'il est encore possible de construire un second bâtiment. La forme de l'emprise expropriée, qui est un rectangle de 8,5 mètres de large et de 43 mètres de long, ne s'oppose aucunement à un projet de construction. En effet, on observe dans le secteur d'autres bâtiments ayant une largeur de 8 mètres. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'application d'un abattement.
- Concernant la confirmation du montant de l'indemnité principale, pour évaluer la valeur vénale de l'emprise expropriée, le juge de l'expropriation a retenu un prix unitaire de 309 euros/m², en se fondant sur 4 termes de référence, après exclusion des termes qu'il a jugé non pertinents. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu cette moyenne en se fondant sur 4 termes de comparaison et en rejetant les autres. Les termes ont été rejetés notamment car soit situés dans un zonage incomparable (UB ou UC), soit des terrains inexploitables (à usage de voie publique ou pollués), soit d'une surface beaucoup trop petite (moins de 30 m²) ou beaucoup trop grande (plus de 20 000 m²), soit trop anciens (vendus en 2014, 2013, 2011). Le jugement attaqué doit être confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité principale comme suit : 374 m² X 309 euros = 115 566 euros. Dès lors, la SCI du 37 au 39 sollicite que la juridiction confirme le montant de l'indemnité principale fixé à la somme de 115 566 euros.
- Concernant l'indemnité de remploi, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a fixé à la somme de 12.556 euros.
- Concernant le montant de l'indemnité pour reconstitution de la clôture et des portails, le montant de l'indemnité pour reconstitution de la clôture et des portails à la somme de 80 402 euros qui a été fixée correspondant à la moyenne de deux devis présentés par l'expropriée. L'appelante ne conteste pas le principe de cette indemnité mais conteste, d'une part, la méthode de la moyenne (en estimant que l'expropriée choisira obligatoirement le devis le moins cher) et d'autre part, le montant même des devis. Ces devis étant détaillés et justifiés (aménagement du même nombre d'équipements), c'est à bon droit que le premier juge a retenu la moyenne de ces deux devis. A cause de l'amputation des parcelles expropriées, la SCI DU [Adresse 9] va perdre son mur de clôture, ses deux portails automatisés et son portillon pour piétons et elle a donc droit à l'indemnisation de la reconstitution de ces éléments. Ni dans son offre ni dans son mémoire de saisine, IDFM n'a jamais proposé d'indemnisation de ce poste de préjudice, que cela soit une estimation proposée par sa maitrise d''uvre ou bien une offre de réparation en nature. IDFM a donc obligé la SCI DU [Adresse 9] à solliciter des entreprises pour obtenir des devis (ce qui n'est pas chose aisée). Cependant, en première instance comme en appel, IDFM prête à la SCI du [Adresse 9] de mauvaises intentions, alors que la SCI du [Adresse 9] a justement fait l'effort de fournir deux devis, réalisés par deux entreprises indépendantes, pour justifier de la réalité du préjudice qu'elle subit. La méthode de la moyenne des deux devis est donc tout à fait pertinente et il y a lieu de la confirmer. L'appelante rejette le montant des deux devis sans pour autant fournir d'autres devis à titre de comparaison en arguant qu'ils sont excessifs. Il n'est donc pas possible de comparer les prix des deux devis avec d'autres prix. Les montants proposés dans les deux devis sont parfaitement justifiés et il y a lieu de rejeter la demande de l'appelante et de confirmer le jugement sur ce point.
- Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
- Concernant la description du bien exproprié, l'emprise expropriée est issue de l'ex-ensemble bâti cadastré [Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8] pour 7589m² à [Localité 33], divisé depuis suivant procès-verbal de géomètre du 24/07/2020 (2020P5742). Ladite emprise correspond aux nouvelles parcelles [Cadastre 14]-480-482 pour 374 m². Il s'agit d'une bande de terrain rectangulaire allongée, asphaltée, située le long de la [Adresse 34] de [Localité 33], aux numéros 37 et 39. A l'entrée de l'ensemble bâti à usage d'activité implanté sur la parcelle [Cadastre 15] - et demeuré quant à lui hors l'emprise - s'opère à cette adresse.
- Concernant la date de référence, en vertu de l'article L. 322-2 du code l'expropriation pour cause d'utilité publique : " les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois et sous réserve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122- 4, un an avant la déclaration d'utilité publique ". Toutefois, l'article L. 213-6 du Code de l'urbanisme précise que " lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à 1'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L. 213-3 soit " la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ". Le bien objet de la procédure est soumis au droit de préemption urbain, le PLU de [Localité 33] vu pour approbation en Conseil Territorial de l'EPT Grand-[Localité 30] le 15 décembre 2020 et affiché en Préfecture le 22 décembre 2020. Par conséquent la date de référence est celle du 22 décembre 2020.
- Concernant la situation d'urbanisme, les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 17] sont situées en zone UFi à la date de référence tandis que la parcelle [Cadastre 24] est située en zone UF. La zone UF correspond aux espaces dédiés aux activités économiques. Il s'agit de zones d'activités économiques destinés à muter-pour devenir de " nouveaux quartiers mixtes. " Les secteurs indicés " i ", situés en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d'inondation.
- Concernant le montant de l'indemnité principale, la moyenne des termes de comparaison produits par l'expropriante s'élève à 240 euros/m². Il doit cependant être tenu compte des caractéristiques des parcelles, les ex parcelles " mères " [Cadastre 6] et [Cadastre 8] (pour 1 596 m² au total) sont non bâties, la troisième parcelle [Cadastre 25] pour 5 993 m² la plus importante donc en superficie, et dont est issue la parcelle [Cadastre 24] incluse dans l'emprise -se trouve pour sa part très fortement encombrée par un vaste ensemble bâti à usage d'activité, implanté sur la quasi-totalité de la parcelle, ainsi que le montre la photo aérienne. Cet encombrement de l'ensemble foncier d'origine appréhendé dans sa globalité doit donc être pris en compte, au regard des références sélectionnées qui visent quant à elles des terrains à bâtir nus (ou avec construction sans valeur, dans le cas de CG1). L'application d'un abattement de 30 % sur la valeur moyenne de 240 euros/m² est donc proposée au cas particulier par le commissaire du gouvernement, permettant d'aboutir à un prix au m² encombré de = 240 euros x 70 % = 168 euros/m² arrondis. Ce montant apparait cohérent avec les récentes décisions rendues par le Tribunal Judiciaire de Créteil dans deux affaires très similaires, actuellement pendantes devant la cour d'appel de Paris. Les 309 euros/m² retenus par le Tribunal dans la présente affaire ne le sont en revanche pas. La cour doit fixer l'indemnité principale à la somme de 374 m² x 168 euros/m² (240 euros/m² - 30 %) = 62.832 euros.
- Concernant l'indemnité accessoire pour reconstruction de clôture, le premier juge, considérant que la partie expropriante n'avait pas apporté de justificatifs probants à l'appui de son argumentation quant à une supposée surestimation des coûts - avait retenu ici la moyenne des deux devis fournis par la partie expropriée. Le commissaire du gouvernement observe qu'à ce stade de l'appel, aucune évolution n'est à relever par rapport à la première instance concernant ce point du manque de justificatifs fournis, de la part de l'expropriant appelant. Quant à la méthode de calcul adoptée ici par le premier juge et consistant à retenir la moyenne des deux devis fournis par la partie expropriée, elle est couramment utilisée par les juridictions de l'expropriation, notamment en matière d'indemnisation des frais de
déménagement. En conséquence, en l'état des documents versés jusqu'ici aux débats, le commissaire du gouvernement propose de reconduire en appel le montant alloué en première instance au titre de la reconstitution de clôture, soit 80 042 euros TTC.
- Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus consécutive à la perte de 4 emplacements de parking, cette demande a été écartée en première instance. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 9 juin 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 29 juillet 2022, de la SCI du 37 au [Adresse 9] du 28 octobre 2022 et du commissaire du gouvernement du 21 octobre 2022, adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPFIF porte sur la fixation du montant de l'indemnité d'expropriation, ainsi que l'appel incident du commissaire du gouvernement.
S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 22 décembre 2020 en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, cette date correspondant à l'affichage en préfecture du PLU de [Localité 33] vu pour approbation en Conseil Territorial de l'EPT Grand-[Localité 30] le 15 décembre 2020.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date le bien exproprié était situé, pour les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 17] en zone UFi et pour la parcelle [Cadastre 24] en zone UF. La zone UFi correspond aux espaces dédiés aux activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Les secteurs indicés " i ", situés en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d'inondation.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un bâtiment à usage industriel avec bureaux, comprenant une cour bétonnée avec des stationnements extérieurs situés au [Adresse 9]. L'emprise expropriée est d'une surface de 374 m², qui consiste en une " bande de terrain rectangulaire goudronnée et non bâtie " d'environ 8,5 mètres sur 45 mètres, prélevée le long de la [Adresse 34] et correspondant aux parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 24] et [Cadastre 17].
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 9 juin 2022.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
Les parties s'accordent comme en première instance pour retenir une surface utile de 374 m².
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Comme en première instance, les parties s'accordent à dire que le bien exproprié est libre de toute occupation. Le bien doit donc être évalué en valeur libre.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
Comme en première instance, les parties s'accordent sur l'utilisation de la méthode d'évaluation globale par comparaison.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
4° Sur les références des parties
Après examen des références des parties, le premier juge a retenu la moyenne de référence de 309 euros/m².
Aux termes de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
IDFM propose une valeur de 160 euros/m².
La SCI du 37 au 39 demande la confirmation de la valeur de 309 euros/m² retenue en première instance.
Le commissaire du gouvernement demande de retenir la valeur de 240 euros/m², à laquelle il a appliqué un abattement de 30%, afin de tenir compte des caractéristiques des parcelles qui sont encombrées, la valeur finale proposée est de 168 euros/m².
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références d'IDFM
IDFM produit huit termes de comparaison qui sont tous situés à proximité dans la commune de [Localité 33], dans des zones d'activités comparables correspondant tous à des terrains à bâtir en zone UP2i ou UFi avec les références de publication et cadastrale :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface terrain / m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
T1
12/08/2016
[Adresse 3]
397
29 000 euros
73
UFi
T2
23/08/2018
[Adresse 3]
2 253
130 000
58
UFi
T3
24/02/2017
[Adresse 3]
31 875
1 434 375
45
UFi
T4
26/12/2017
[Adresse 5]
2 209
565 950
256
UP2i
T5
21/07/2016
[Adresse 34]
1 227
227 843
185
UP2i
T6
17/02/2014
[Adresse 10]
561
72 930
130
UP2i
T7
22/07/2013
[Adresse 23]
5 137
900 000
175
UP2i
T8
07/12/2011
[Adresse 12]
7 981
1 650 000
207
UP2i
Moyenne
141
Moyenne UF1
59
Moyenne UP2i
191
Le terme T1 situé dans le même zonage UFi, s'il a plus de cinq ans n'est pas critiqué par IDFM, ni par les autres parties et sera donc retenu.
Les termes T5, T6, T7 et T8 situé dans un autre zonage UP datant de plus de cinq ans, sont trop anciens et seront écartés.
Le terme T2 correspond selon l'intimée ce qui n'est pas contesté par IDFM à un terrain qui contenait un ouvrage de la centrale thermique d'EDF. Ce terrain est manifestement pollué et, en tout état de cause, inconstructible. Ce terme doit être écarté.
Le terme T3 correspond comme l'indique la SCI à une surface non comparable de 31875 m² et sera donc écarté.
Le terme T4 comparable en consistance sera retenu.
b) Les références de la SCI du [Adresse 9]
La SCI du [Adresse 9] ne produit pas de nouveaux termes de comparaison.
Elle demande que la valeur unitaire de 309 euros/m² retenue par le premier juge soit confirmée et qu'ainsi les termes de références soient les mêmes que ceux ayant servis à la fixation de la valeur unitaire dans le premier jugement.
Il s'agit des termes suivants :
I1 : Il correspond au terme T1 d'IDFM déjà retenu
I2 : CG6 : 21/07/2026 : [Adresse 34], 1227 m², 227843 euros soit 185 euros/m² en valeur libre, en zone UP2i.
Ce terme n'est pas contesté par IDFM et sera donc retenu.
I3 : CG4 : 13/06/2017 : [Adresse 20], 145 m², 32335 euros soit 223 euros/m² en valeur libre, en zone UP2i, terrain nu.
Ce terme n'est pas critiqué par IDFM et sera donc retenu.
I4 : CG7 : 12/04/2018, 108 [Adresse 20], 1046 m², 600042 euros, soit 574 euros/m² en valeur libre, en zone UP2I, terrain à démolir
IDFM demande d'écarter ce terme puisqu'il s'agit d'un terrain à démolir.
Ce terme ne correspondant pas à un terrain nu sera écarté.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement propose d'autres termes en appel avec les références cadastrales et de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
CG1
24/10/2018
[Adresse 4]
1053
350 000
332
UF
Terrain avec hengar en très mauvais état
CG2
19/12/2018
[Adresse 20] et [Adresse 21]
13 333
5 347 130
401
UF1
Terrains nus
CG3
12/04/2018
[Adresse 2]
1046
600 042
574
UP2i
Avec un bâtiment démoli au jour de la vente
Les termes CG1 et CG2 ne sont pas critiqués par IDFM et seront donc retenus.
Le terme CG 3 a déjà été écarté.
La moyenne des termes retenus est donc de :
73 (termes IDFM) +185+223 (termes SCI) +332+401 (termes du commissaire du gouvernement) =1214/5=242,80 euros.
5° sur l'abattement pour inconstructibilité et encombrement
IDFM indique qu'afin de tenir compte des bâtiments existants sur les parcelles mères [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 6] de la superficie de l'emprise expropriée qui rend impossible toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone mais également de son emplacement en limite de voie publique, il convient de retenir un abattement pour encombrement et inconstructibilité d'un minimum de 40%.
La SCI du 37/39 rétorque que l'emprise expropriée est constructible et demande de confirmer le jugement qui a rejeté l'application d'un abattement.
Le commissaire du gouvernement demande d'appliquer un abattement pour encombrement de 30%.
Le règlement de la zone UF autorise la construction jusqu'à 80% d'emprise au sol avec une hauteur de 25 mètres et autorise la construction en limite séparative et en limite de voie publique (pièce N°5) ; le bâtiment déjà construit a une emprise au sol d'environ 2730 m², soit 36% de l'unité foncière (2730X 100/7589= 36%), de sorte que la forme de l'emprise expropriée de 8,5 m de large et de 43 m de long permet la construction d'un second bâtiment.
Il n'y a donc pas lieu d'appliquer un abattement pour inconstructibilité.
Si les parcelles mères [Cadastre 6] et [Cadastre 8] pour 1596 m² sont non bâties, la troisième parcelle [Cadastre 25] pour 5993 m² et dont est issue la parcelle [Cadastre 24] incluse dans l'emprise se trouve très fortement encombrée par un vaste ensemble bâti à usage d'activité, implanté sur la quasi-totalité de la parcelle, comme le démontre la photo aérienne produite par le commissaire du gouvernement.
Il convient donc d'appliquer un abattement pour encombrement de 30%.
L'indemnité principale est donc de :
242,80 euros/m² X0,70 (abattement pour encombrement) =169,96euros X 374m²= 63565,04 euros arrondis à 63565 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires :
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : (63565 - 15 000) x 10% = 4856,50 euros
soit un total de 7356,50 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° Sur l'indemnité pour reconstitution de clôture
Le premier juge a retenu la moyenne des deux devis fournis par l'expropriée, faute pour l'autorité expropriante de rapporter la preuve de la surestimation des coûts dans les devis produits par l'expropriée.
IDFM indique que le premier juge n'aurait pas dû appliquer cette méthode de la moyenne des deux devis.
IDFM indique également, suite à une analyse effectuée par sa maitrise d'oeuvre, que certains postes de préjudices font double emploi dans les devis et que d'autres postes correspondent à des reconstitutions qui ne figurent pas dans l'existant, en contradiction manifeste avec les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation qui indiquent que seuls les préjudices directs et certains sont indemnisés.
IDFM propose de ré-évaluer les deux devis et de retenir le moins cher des deux pour allouer une indemnité d'un montant de 53 000 euros pour la réparation de ce préjudice.
La SCI du 37 et 39 rétorque qu'IDFM conteste des deux devis mais n'en produit pas ; que l'entreprise EJL, retenue dans le cadre du marché de travaux préparatoires du TZEN 5 aurait chiffré la reconstitution, mais ne le produit pas ; qu'enfin, IDFM confond le coût de la fourniture des pièces et matériels avec le coût de la main d''uvre et qu'aucun poste ne fait doublon.
Le commissaire du gouvernement indique que l'autorité expropriante n'a toujours pas fourni de justificatif à l'appui de son argument et demande que le jugement soit confirmé sur ce point.
Il résulte du procès-verbal de transport que les parcelles expropriées "sont clôturées sur la rue et le site comporte deux grands portails automatisés permettant des accès séparés poids-lourds pour les différentes sociétés locatrice du site, ainsi qu'un portillon pour piétons ".
IDFM indique que la maitrise d''uvre a analysé les devis correspondant à un tableau ; cependant, l'analyse des devis a donc été réalisée par IDFM elle-même ; elle ne produit pas de devis de sa maitrise d'oeuvre permettant de vérifier si ce sont les mêmes prestations qui sont proposées et il n'est donc pas rapporté la preuve de doublons ; enfin, IDFM ne sollicite pas d'expertise.
La méthode de la moyenne des deux devis appliquée par le premier juge est pertinente.
Le jugement qui a fixé à la somme de 80042 euros l'indemnité au titre de l'indemnité pour reconstitution de clôture et portails sera donc confirmé.
L'indemnité totale de dépossession est donc de :
- Indemnité principale : 63565 euros
- Indemnité de remploi : 7356,5 euros
- Indemnité pour reconstitution de clôture et portails : 80042 euros.
- Total : 150963, 5 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné IDFM à payer à la SCI du [Adresse 9] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SCI du [Adresse 9] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 euros à IDFM.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
La SCI du [Adresse 9] perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Statuant dans la limite des appels,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité due par Ile de France Mobilités (IDFM) à la SCI du 37 au [Adresse 9], au titre de la dépossession du bâtiment à usage industriel avec bureaux sis [Adresse 9], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 24], [Cadastre 17] et [Cadastre 14] d'une surface de 374 m², à la somme de 150963,50 euros en valeur libre se décomposant comme suit :
indemnité principale : 63565 euros
indemnité de remploi : 7356,50 euros
indemnité pour reconstitution de la clôture : 80 402 euros ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute la SCI du [Adresse 9] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI du [Adresse 9] à verser à IDFM la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI du [Adresse 9] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
