Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 01 JUIN 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18845 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVCP
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Septembre 2022 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 22/00511
APPELANTS
M. [H] [R]
Mme [N] [U] épouse [R]
Demeurant ensemble
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0236
INTIMEE
SCCV RESIDENCE CENTRAL GARDEN, RCS de Bordeaux sous le n°818 869 335, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158
Substitué à l'audience par Me Sofiane MERIBAH, avocat au barreau de PARIS, toque : P158
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Avril 2023, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société [Adresse 8] a entrepris, en qualité de maître d'ouvrage, la construction d'un ensemble immobilier à usage mixte d'habitation et de commerce, dénommé « Central Garden », sur un terrain situé à l'angle de l'[Adresse 5] et de la [Adresse 7], comprenant notamment 131 logements et un local commercial destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement.
Par acte sous seing privé en date du 10 février 2020, la société [Adresse 8] a conclu avec M. et Mme [R] un contrat de réservation portant sur un appartement et un parking ouvert pour un prix de 350.000 euros TTC. La date prévisionnelle d'achèvement des travaux était fixée au 1er trimestre 2020.
Suivant acte authentique en date du 9 juin 2020, la société [Adresse 8] a vendu à M. et Mme [R] un appartement et un parking ouvert pour un prix de 350.000 euros TTC. Le vendeur s'est obligé dans cet acte à achever l'immeuble et à livrer les locaux vendus au plus tard à la fin du 4 ème trimestre 2020.
Par courrier en date du 24 juin 2020, la société Promotion Pichet, gérant de la société [Adresse 8] a informé les époux [R] du report de la livraison de leur logement au 4ème trimestre 2020, en raison de la situation sanitaire « répondant aux critères de la force majeure ».
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 septembre 2020, M. et Mme [R] ont dénoncé à la société Promotion Pichet des modifications ayant entraîné une non-conformité par rapport aux plans. Ils ont également indiqué qu'ils ne connaissaient pas la date de livraison.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2020, l'avocat de M. et Mme [R] a mis en demeure la société [Adresse 8] de lui :
- communiquer l'ensemble des pièces justifiant du retard de livraison ;
- communiquer la date définitive de livraison du bien ;
- confirmer la mise en conformité de l'appartement en prévision de la livraison définitive par le déplacement à son emplacement d'origine de la chaudière et l'installation dans la salle d'eau de l'évier, de la vasque et du meuble correspondant.
Le 5 janvier 2021, une visite de pré-livraison a été organisée, à l'issue de laquelle un économiste de la construction, assistant les acquéreurs, a établi un compte rendu dressant une liste de réserves provisoires. M. et Mme [R] ont dénoncé, par courrier en date du 20 janvier 2021, ces réserves à la société Promotion Pichet.
Les échanges entre les parties se sont poursuivis sans qu'une solution amiable ne soit trouvée.
Un procès-verbal de livraison avec réserves a été établi le 15 mars 2021.
Suivant courrier en date du 21 avril 2021, M. et Mme [R] ont fait état à la société Promotion Pichet de réserves complémentaires.
Dans une réponse en date du 26 avril 2021, cette société a informé les acquéreurs qu'elle acceptait de prendre en charge les désordres concernant la serrure de la porte d'entrée et les fissures au plafond des chambres, mais qu'elle refusait le changement de la baignoire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 juin 2021, l'avocat de M. et Mme [R] a mis en demeure la société [Adresse 8] sur les points suivants :
1. la fixation d'un calendrier strict d'intervention et de reprise de l'ensemble des désordres, malfaçons et non-façons visées au titre des réserves ;
2. la proposition formulée par la société [Adresse 8] quant à la réparation des préjudices invoqués par M. et Mme [R] concernant les non-conformités du bien livré, au titre de la salle d'eau du rez-de-chaussée et de l'emplacement de la chaudière ;
3. la proposition formulée par la société [Adresse 8] quant à la compensation de la différence de métrage de l'appartement livré avec celui prévu ;
4. la proposition formulée par la société [Adresse 8] quant à la réparation raisonnable et adéquate du préjudice causé par le retard important de livraison de l'appartement.
Cette mise en demeure s'étant révélée infructueuse, par acte du 22 avril 2022 M. et Mme [R] ont fait assigner la société [Adresse 8] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de la voir condamner à mettre en conformité l'ouvrage, à lever les réserves et à réparer leurs préjudices.
La société [Adresse 8] a conclu à titre principal à la forclusion de l'action, à titre subsidiaire à l'existence de contestations sérieuses et au rejet des demandes, à titre reconventionnel à ce qu'il soit ordonné la déconsignation et le versement entre ses mains du solde du prix de vente (17.500 euros).
Par ordonnance du 28 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :
- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [R], pour cause de forclusion de leur action ;
- ordonné la déconsignation de la somme de 17.500 euros au bénéfice de la société [Adresse 8] ;
- condamné in solidum M. et Mme [R], aux dépens ;
- rejeté les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 6 novembre 2022, M. et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 26 décembre 2022, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 835 et suivants du code de procédure civile, des articles 1103, 1104 et suivants, 1240 et suivants, 1642-1, 1646-1, 1648 et 1792 et suivants du code civil, de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
à titre principal,
sur la mise en conformité et la levée des réserves affectant le bien,
- condamner la société [Adresse 8] à faire procéder aux travaux nécessaires au déplacement de la chaudière de l'appartement appartenant à M. et Mme [R] pour la placer dans l'espace originellement prévu à cet effet sous l'escalier de l'appartement et la remise en état suite à ce déplacement ;
- assortir la présente condamnation aux fins déplacement de la chaudière d'une astreinte, à hauteur de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la justification de la réalisation des travaux ;
- condamner la société [Adresse 8] à faire procéder au remplacement de la baignoire endommagée de l'appartement appartenant à M. et Mme [R] et la remise en état des lieux suite à ce remplacement ;
- assortir la présente condamnation aux fins remplacement de la baignoire d'une astreinte, à hauteur de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la justification de la réalisation des travaux ;
- condamner la société [Adresse 8] à faire procéder à la levée des dernières réserves affectant le bien de M. et Mme [R], savoir la reprise des coffres de volets roulants ;
- assortir la présente condamnation aux fins levée des réserves d'une astreinte, à hauteur de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la justification de la réalisation des travaux ;
sur la réparation des préjudices,
- condamner à titre provisionnel la société [Adresse 8] à verser à M. et Mme [R] une somme de 602,23 euros correspondant au coût d'aménagement de la salle d'eau du rez-de-chaussée ;
- condamner à titre provisionnel la société [Adresse 8] à verser à M. et Mme [R] une somme de 10.000 euros en réparation des préjudices subis du fait du retard dans la livraison de leur bien ;
en tout état de cause,
- condamner la société [Adresse 8] à verser à M. et Mme [R] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société [Adresse 8] aux entiers dépens de la présente instance.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 janvier 2023, la société [Adresse 8] demande à la cour, au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Meaux le 28 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;
à titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait réformer l'ordonnance,
statuant à nouveau,
- juger que les demandes de M. et Mme [R] se heurtent à des sérieuses contestations ;
en conséquence,
- débouter M. et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la Sccv [Adresse 8] ;
à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la Cour devait réformer l'ordonnance et condamner sous astreinte la société [Adresse 8] à faire réaliser les travaux sollicités par M. et Mme [R],
- accorder à la Sccv [Adresse 8] un délai de 4 mois, à compter de la décision à intervenir, pour faire réaliser les travaux sollicités par M. et Mme [R] ;
- débouter M. et Mme [R] de toutes leurs autres demandes en ce compris l'article 700 et les dépens ;
en toute hypothèse,
- juger que la consignation du solde du prix se trouve dépourvue de fondement ;
- confirmer la déconsignation de la somme de 17.500 euros au bénéfice de la Sccv [Adresse 8] sur présentation de l'ordonnance de référé ;
- confirmer in solidum M. et Mme [R] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour l'exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, MOTIFS
L'action en référé de M. et Mme [R] tend, d'une part à la reprise de non-conformités apparentes lors de la réception du bien (emplacement de la chaudière, fissuration de la baignoire), d'autre part au paiement de provisions à caractère indemnitaire (remboursement du prix de meubles manquants dans la salle d'eau ; retard de livraison).
Cette action met ainsi en jeu les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, aux termes desquelles :
- le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
- le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Sur la recevabilité de l'action
Il n'est pas discuté que sont applicables à l'action de M. et Mme [R] les dispositions de l'article 1642-1 du code civil, aux termes desquelles 'Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.'
Selon l'article 1648 du même code, 'Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.'
Il résulte de ces textes que l'action en garantie prévue à l'article 1642-1 doit être introduite dans l'année qui suit la date la plus tardive des deux événemnts entre la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. (Civ, 3e, 15 mai 1974, n°73-10.692)
La prise de possession s'entend de la livraison du bien par la remise des clés.
En l'espèce, un procès-verbal de livraison a été signé par les parties le 15 mars 2021, qui mentionne la remise de clés à l'acquéreur : '3 clés du logement, 2 clés BAL, 3 clés annexes, 1 télécommande portail, 4 badges'.
Les acquéreurs soutiennent cependant que les clés n'ont été effectivement remises que le 24 mars 2021, en sorte que leur action, introduite par acte du 22 avril 2022, est bien recevable.
La société [Adresse 8] considère pour sa part que les clés ont bien été remises le 15 mars 2021, comme en atteste le procès-verbal de livraison.
Comme l'a constaté le premier juge, les mentions mêmes du procès-verbal de livraison (précisées ci-avant) attestent d'une remise des clès à sa date, le 15 mars 2021, l'acquéreur y déclarant en outre avoir reçu la totalité des pièces indiquées ci-dessus. Aucune réserve n'est portée sur ce procès-verbal quant à la remise des clés.
Au soutien de leur allégation du caractère erroné des mentions du procès-verbal et d'une remise effective des clés le 24 mars 2021, M. et Mme [R] produisent :
- un échange de mails intervenu le 18 mars 2021 entre M. [R] et Mme [J] [E], représentant la société maître d'oeuvre (et non la société venderesse), dans lequel M. [R] demande si la preuve du paiement bancaire de consignation du solde du prix de vente pourrait débloquer la remise des clés, ce à quoi Mme [E] répond que s'il a consigné, il doit apporter le document de consignation afin de récupérer les clés ;
- un échange de SMS entre M. [R] et son père, dans lequel le premier écrit au second, le 24 mars 2021 : 'J'ai mes clés!!!!!!';
- l'attestation d'un autre propriétaire de la résidence, qui confirme que le jour où il a récupéré ses propres clés à [Localité 6], le 24 mars 2021, M. et Mme [R] étaient présents pour récupérer les leurs ;
- le justificatif d'une commande de taxi le 24 mars 2021 pour se rendre à [Localité 6].
Si ces éléments constituent des indices d'une remise de clés le 24 mars 2021, ils sont toutefois insuffisants pour invalider les mentions, contradictoires, du procès-verbal de livraison du 15 mars 2021, aucun de ces éléments n'émanant du vendeur et aucun procès-verbal de remise des clés n'étant produit comme l'a justement relevé le premier juge.
L'action de M. et Mme [R] est ainsi forclose et, par suite, irrecevable, n'ayant pas été formée avant le 15 avril 2022.
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, et en ce qu'elle a ordonné, par voie de conséquence, la déconsignation du solde du prix de vente au profit de la société [Adresse 8], l'obligation de paiement des acquéreurs n'étant pas sérieusement contestable dès lors que leur action est forclose.
Le premier juge a exactement réglé le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance.
Perdant en appel, M. et Mme [R] seront condamnés aux dépens de la présente instance.
L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [R] aux dépens de l'instance d'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
