Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 01 JUIN 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18780 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGU5Q
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Octobre 2022 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 22/51625
APPELANT
M. [E] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et assisté par Me Hervé ROBERT de la SCP SCP Hervé ROBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0277
INTIMEE
S.C.I. DU PLATEAU DE BOUAFLE, RCS de Versailles sous le n°447 760 455, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947
Assistée à l'audience par Me Valérie THIEFFINE, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 468
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par jugement du 3 février 2021 rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Versailles, la sci du Plateau de Bouafle a été déclarée adjudicataire des lots 113 ; 122 ; 123; 124 102 et 107 appartenant aux consorts [K], notamment M. [E] [K] et M. [C] [K], et dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3], constitués d'un appartement d'une surface habitable de 301,51 m², de trois chambres de service, d'une cave et d'un garage.
Cet acte a été signifié les 20 et 25 mai 2021 à M. [E] [K] et M. [C] [K].
Le prix d'adjudication a été acquitté par la sci du Plateau de Bouafle.
Le 30 septembre et le 8 octobre 2021, la sci du Plateau de Bouaffle a fait signifier à M. [E] [K] et à M. [C] [K] un commandement de quitter les lieux précités.
La sci du Plateau de Bouafle a fait assigner M. [E] [K] et M. [C] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par exploits des 14 et 17 janvier 2002, aux fins de les voir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation et d'expulsion de ses locaux.
Par ordonnance contradictoire du 20 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
- mis hors de cause M. [C] [K] ;
- condamné M. [E] [K] à payer à la sci du Plateau de Bouafle, à compter du 3 février 2021 et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clefs, une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel du montant ci-dessous :
au titre du lot 113 : 8.500 euros par mois,
au titre du lot 122 : 550 euros par mois,
au titre du 123 : 550 euros par mois,
au titre du lot 124 : 550 euros par mois,
au titre du lot 107 : 200 euros par mois,
au titre du lot 102 : 100 euros par mois,
- débouté la sci du Plateau de Bouafle de sa demande d'expulsion de M. [E] [K] ;
- dit le juge des référés sans pouvoir pour statuer sur la demande de la sci du Plateau de Bouafle de condamnation de M. [E] [K] et de M. [C] [K] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné M. [E] [K] à payer à M. [E] [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la sci du Plateau de Bouafle de sa demande à l'encontre de M. [C] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [E] [K] au paiement des dépens.
Par déclaration du 4 novembre 2022, M. [E] [K] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 décembre 2022, M. [K] demande à la cour de :
- dire et juger celui-ci recevable et fondé en son appel ;
Y faisant droit,
- infirmer l'ordonnance rendue le 20 octobre 2022 en ce qu'elle a mis à sa charge une indemnité d'occupation d'un montant total de 10.450 euros par mois au profit de la sci du Plateau de Bouafle ;
- infirmer également la décision dont appel dans toutes autres dispositions telles qu'il en a été fait mention dans la déclaration d'appel ;
- laisser les dépens à la charge de la sci du Plateau de Bouafle.
M. [K] soutient en substance que :
- l'indemnité d'occupation prononcée par le juge de première instance est trop importante, eu égard à ses revenus, et il n'a pas la possibilité d'assurer son relogement compte tenu de ses revenus et de son âge,
- cette indemnité a été évaluée par une agence immobilière choisie par la sci du Plateau de Bouafle, au seul vu du descriptif de l'appartement sans aucune visite,
- la sci du Plateau de Bouafle a réalisé une plus-value suite à l'achat de l'appartement, si bien que la seule perte subie pourrait éventuellement consister dans le paiement des intérêts de l'emprunt qu'elle a souscrit alors qu'au demeurant, ces plus-values ne lui permettent pas d'établir la réalité d'un préjudice économique.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 mars 2023, la sci Plateau de Bouafle demande à la cour de :
- ordonner la rectification des erreurs matérielles affectant l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris en date du 20 octobre 2022 et :
* ordonner qu'il soit substitué au prénom « [E] » indiqué dans le corps et le dispositif de l'ordonnance, le prénom « [E] »,
* ordonner qu'il soit substitué à la disposition « Condamnons M. [E] [K] à payer à M. [E] [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile » la disposition suivante : « Condamnons M. [E] [K] à payer à la SCI du Plateau de Bouafle la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile »,
Sur la demande de jonction,
- ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les RG n°22/19534 et 22/18780 ;
Sur l'appel principal et l'appel incident de M. [K],
- déclarer M. [E] [K] mal fondé en son appel principal et incident ;
- débouter M. [E] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance du 20 octobre 2022, en ce qu'elle a condamné M. [E] [K] à lui payer, à compter du 3 février 2021 et jusqu'à complète libération des lieux à titre provisionnel des indemnités d'occupation fixées comme suit :
au titre du lot 113 : 8.500 euros par mois,
au titre du lot 122 : 550 euros par mois,
au titre du 123 : 550 euros par mois,
au titre du lot 124 : 550 euros par mois,
au titre du lot 107 : 200 euros par mois,
au titre du lot 102 : 100 euros par mois,
- confirmer l'ordonnance du 20 octobre 2022, en ce qu'elle a condamné M. [E] [K] à lui payer, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur l'appel principal et l'appel incident de la sci du Plateau de Bouafle,
- déclarer recevable et bien fondée celle-ci en son appel principal et incident ;
- réformer l'ordonnance du 20 octobre 2022 en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'expulsion à l'encontre de M. [E] [K] et de sa demande de provision sur dommages et intérêts ;
Et statuant à nouveau,
- ordonner la libération des lieux par M. [E] [K] et de tous occupant de son chef et ordonner la remise des clefs ;
- assortir cette obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clefs ;
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [E] [K] et de tout occupant de son chef, à ses frais, avec le concours de la force publique et celle d'un serrurier ;
- ordonner la disposition des meubles se trouvant sur les lieux selon les formes prescrites par les articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 ;
- condamner M. [E] [K] à lui verser une provision sur dommages et intérêts d'un montant de 10.000 euros et ce sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
- débouter M. [E] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner M. [E] [K] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance.
La sci du Plateau de Bouafle soutient en substance que :
- à titre principal, c'est à bon droit que le juge de première instance a condamné M. [K] à verser à titre provisionnel des indemnités d'occupation, dans la mesure où il se maintient dans des lieux qui ne lui appartiennent plus, qu'il ne verse pas de contrepartie financière à cette occupation et que l'éventuel pourvoi qu'il a formé tout comme sa situation ne constituent pas des contestations sérieuses,
- la situation personnelle de M. [K], en particulier son âge et ses revenus, n'entraînent aucune conséquence, ni sur le principe ou le montant de l'indemnité d'occupation ni sur la mesure d'expulsion sollicitée, dès lors qu'il existe un trouble manifestement illicite résultant d'une occupation sans droit ni titre, étant précisé qu'en outre, il est en capacité de se reloger au regard de ses revenus et de son patrimoine,
- elle sollicite son expulsion et précise qu'elle ne dispose pas d'aucun titre exécutoire,
- il lui sera alloué des dommages et intérêts par provision dans la mesure où le maintien de M. [K] lui cause un préjudice à la fois économique et moral, puisqu'elle ne peut jouir du bien qu'elle a acquis depuis près de deux ans, alors qu'elle continue de rembourser les échéances du prêt qu'elle a contracté pour l'acquisition du bien et qu'elle assume le paiement des charges de copropriété.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
- sur les rectifications d'erreurs matérielles affectant l'ordonnance rendue
L'article 462 du code de procédure civile dispose que 'Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.'
La sci du Plateau de Bouafle demande la rectification du prénom de M. [K] ([E] dans l'ordonnance pour [E]) et une rectification dans le dispositif de cette même ordonnance, consistant à substituer à la disposition « Condamnons M. [E] [K] à payer à M. [E] [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile » la disposition suivante : « Condamnons M. [E] [K] à payer à la sci du Plateau de Bouafle la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ».
En l'espèce, l'ordonnance dont l'appel mentionne '[E]' aux lieu et place de '[E]' dans le dispositif et le corps de cette décision. C'est donc par une erreur purement matérielle, qu'il convient de rectifier, que la décision de première instance a procédé ainsi.
S'agissant de la condamnation de M. [E] en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile, c'est également par erreur qu'il convient de rectifier que l'ordonnance rendue a mentionné M. [E] [K], et non la sci du Plateau de Bouafle comme créancier de cette somme.
Ces deux demandes de rectification ne faisant pas débat, il y sera fait droit dans les termes du dispositif.
- sur la demande de jonction des procédures inscrites sous les numéros 22/18780 et 22/19534
Cette demande est sans objet, les deux procédures citées ayant été jointes par ordonnance du 28 mars 2023.
- sur le fond du référé
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
L'occupant sans droit ni titre d'un local qui se maintient dans les lieux peut être condamné à la demande du propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
L'article L 322-10 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et transmet la propriété à l'adjudicataire.
M. [K] est donc débiteur d'une indemnité d'occupation à partir de la date de l'adjudication qui marque le moment où le bien a été vendu et ne conteste pas occuper les lieux depuis cette date, sans versement d'une contrepartie financière. Il invoque essentiellement pour justifier de cette situation l'existence du pourvoi qu'il a formé à l'encontre du jugement d'adjudication et estime que le quantum de l'indemnité d'occupation mise à sa charge par le premier juge est excessif et non justifié.
S'agissant du pourvoi formé, et de ses effets, ce moyen ne peut constituer une contestation sérieuse puisqu'en application des dispositions de l'article 579 du code de procédure civile, ce recours par une voie extraordinaire et le délai ouvert pour l'exercer ne sont pas suspensifs d'exécution.
Ensuite, l'ordonnance rendue le 20 octobre 2022 a fixé la valeur locative des biens occupés par M. [K] de la façon suivante :
au titre du lot 113 : 8.500 euros par mois,
au titre du lot 122 : 550 euros par mois,
au titre du 123 : 550 euros par mois,
au titre du lot 124 : 550 euros par mois,
au titre du lot 107 : 200 euros par mois,
au titre du lot 102 : 100 euros par mois,
Il ressort des pièces produites que l'estimation de l'agence Century 21 en date du 13 octobre 2021 a été établie au vu du procès-verbal descriptif des biens dressé par huissier de justice dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, étant observé que M. [K] occupant les lieux il ne peut être sérieusement fait grief à cette estimation de ne pas avoir été faite après visite des lieux.
Au vu de ce procès- verbal, très détaillé, de l'estimation du 13 octobre 2021, c'est à juste titre que le premier juge a évalué l'indemnité d'occupation aux montants ci-dessus cités, étant précisé que M. [K] ne produit aucune pièce sur ce point.
Ces éléments suffisent à démontrer que le montant non sérieusement contestable de l'indemnité d'occupation peut être fixé à ces sommes. L'ordonnance sera donc confirmée,
Par ailleurs, l'article R.322-64 du code des procédures civiles d'exécution dispose que "sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef, n'ayant aucun droit qui lui soit opposable, à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés."
Toutefois, la procédure de licitation judiciaire est régie par l'article 1377 du code de procédure civile qui dispose que : 'Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.
Les articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution ne sont pas en cause dans le présent litige, dès lors qu'ils ne concernent que la vente de biens meubles.
S'agissant des articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, auxquels renvoie l'article 1377 du même code, ils ne se réfèrent qu'aux seules dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives à l'organisation de la vente elle-même, aux mentions du jugement d'adjudication et à sa délivrance, sans viser les dispositions relatives aux effets de l'adjudication. Ce dispositif ne renvoie notamment ni à l'article L. 322-13, qui dispose que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi, ni à l'article R. 322-64 pris pour son exécution.
En conséquence, c'est à tort que le premier juge a considéré que le jugement d'adjudication constituait en soi un titre d'expulsion.
M. [K] invoque, pour faire échec à cette demande d'expulsion notamment, son âge et sa situation financière.
M. [K] est certes âgé de 99 ans mais il ne produit aucun élément sur sa situation financière, étant précisé qu'il est avocat retraité. Il ressort en revanche des pièces produites par la sci Plateau de Bouafle qu'il est propriétaire, ce qu'il ne conteste pas, d'un bien à Marrakech, dans la Palmeraie, et d'un local commercial, et qu'il dispose en réalité de liquidités certaines, une saisie attribution pratiquée le 5 janvier 2023 entre les mains d'Axa Banque ayant été fructueuse pour la somme de 162.695, 47 euros.
Par conséquent, en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, l'appelant cause à l'intimée un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant son expulsion sous astreinte selon les termes du dispositif de la présente décision.
Enfin, l'indemnité d'occupation correspondant à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux, la demande provisionnelle de dommages intérêts formulée par la sci du Plateau de Bouafle ne peut qu'être rejetée, aucun préjudice distinct n'étant démontré.
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, M. [K] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la sci du Plateau de Bouafle la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Ordonne la rectification matérielle de l'ordonnance rendue selon les modalités suivantes :
Dit que le prénom de l'appelant mentionné dans le corps et le dispositif de l'arrêt, à savoir « [E] », est remplacé par le patronyme « [E] »,
Dit que la mention, figurant dans le dispositif de l'ordonnance rendue, « Condamnons M. [E] [K] à payer à M. [E] [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile » est remplacée par la disposition suivante : « Condamnons M. [E] [K] à payer à la sci du Plateau de Bouafle la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile »,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'expulsion formée par la sci du Plateau de Bouafle,
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Ordonne l'expulsion dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et d'un commandement de quitter les lieux, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de 3 mois à l'expiration desquels il pourra être à nouveau statué, de M. [E] [K] et de tous occupants de son chef,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. [E] [K] à verser à la sci du Plateau de Bouafle une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [K] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
