France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 31 mai 2023, 19/02656

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 31 MAI 2023

(n° , 16 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02656 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7HCJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/3092

APPELANTE

SCI DX3L NAZARETH

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 535 112 171

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant Me Déborah JOURNO, avocat au barreau de PARIS, toque : G0700

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société BALMA GESTION, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n°392 003 299

C/O Société BALMA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PRÉTENTIONS

Par acte notarié en date du 31 janvier 2012, la société civile immobilière DX3L Nazareth a acquis les lots n°6 à n°11 dans l'immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété.

Soutenant que les assemblées générales des 6 décembre 2011 et 8 novembre 2012 avaient refusé de lui accorder l'autorisation de modifier ses lots afin de les transformer à usage d'habitation et d'effectuer les travaux afférents à ces transformations, la société DX3L Nazareth, a par acte d'huissier du 11 janvier 2013, assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de céans aux fins d'obtenir l'autorisation de les réaliser.

Elle a également demandé l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 8 novembre 2012 au terme de laquelle les travaux de réfection du toit du hall de l'immeuble

(constitué par une verrière) ont été votés.

Le syndicat des copropriétaires alléguant que la demande d'autorisation de travaux formée par la société DX3L Nazareth portait sur une régularisation de travaux déjà effectués a alors sollicité devant le juge de la mise en état une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 22 août 2013, le juge de la mise en état, après avoir déclaré le syndicat recevable en sa demande, a condamné la société DX3L Nazareth à restituer aux terrasses abritant les verrières parties communes (lots 8, 9 et 10) leur caractère inaccessible sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de signification de l'ordonnance, dans l'attente de la sécurisation des lieux et du renforcement des ouvrages.

Par cette même décision, M. [W] [C] a été désigné en qualité d'expert. Puis, par ordonnance du 24 septembre 2013, M. [W] [C] a été remplacé par M. [H] [K], expert.

Par ordonnance du 15 janvier 2015, le juge de la mise en état, considérant que la société DX3L Nazareth ne justifiait d'aucune cause étrangère justifiant l'inexécution de l'injonction prononcée à son encontre par l'ordonnance du 22 août 2013 l'a condamnée notamment à :

- payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 228.500 € au titre de la liquidation de l'astreinte prononcée par le juge de la mise en état par ordonnance du 22 août 2013,

- restituer aux terrasses abritant les verrières parties communes (lots 8, 9 et 10) leur caractère inaccessible sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, dans l'attente de la sécurisation des lieux et du renforcement des ouvrages.

L'expert a déposé son rapport le 11 juillet 2016.

Suivant conclusions du 26 janvier 2017, la société DX3L Nazareth a demandé au tribunal de :

- supprimer l'astreinte définitive d'un montant de 228.500 € mise à sa charge,

- supprimer l'astreinte provisoire de 800 € par jour mise à sa charge, ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire prise par le syndicat des copropriétaires,

- lui restituer les sommes saisies sur son compte bancaire,

- constater que la modification des locaux en appartements ne requière plus d'autorisation de la copropriété,

- condamner la copropriété aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions du 24 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] a demandé au tribunal de :

- juger la société DX3L Nazareth irrecevable et subsidiairement mal fondée en ses demandes, fins et prétentions,

- débouter la société DX3L Nazareth de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance du 15 janvier 2015 et condamner la société DX3L Nazareth à restituer aux terrasses abritant les verrières parties communes (lots 8, 9 et 10) leur caractère inaccessible sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

à titre reconventionnel,

- condamner la société DX3L Nazareth à remettre en état et en conformité les parties communes affectées par les travaux entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, à savoir :

' la remise en état de l'ensemble du ravalement des façades de la terrasse formée par les lots n°8 et 9,

' la mise en conformité des menuiseries extérieures et le remplacement des portes par des fenêtres des lots n°6 et 7,

' la remise en état des barreaux aux fenêtres des lots n°6 et n°7,

' la suppression du sas de distribution au droit de l'escalier A dans le lot n°6,

' la suppression des fils électriques et attentes sur les façades donnant sur la terrasse formée par les lots n°8 et 9,

' la remise en état du mur porteur et du placard dans le logement n°2 compris dans le lot n°5,

' la suppression des pavés de verre dans le lot n°6

' la suppression des WC sanibroyeur et leur remplacement par des WC gravitaires,

' la suppression des raccordements aux réseaux d'eaux pluviales,

' la suppression du platelage et la remise en état des lots n°8 et 9,

- condamner la société DX3L Nazareth de restituer aux terrasses abritant les verrières communes (lots 8, 9 et 10) leur caractère inaccessible,

- assortir ces condamnations d'une astreinte d'un montant de 500 € par jour de retard qui commencera à courir un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

- condamner la société DX3L Nazareth à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- condamner la société DX3L Nazareth aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés par la Selarl Cabinet Elbaz, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté la société DX3L Nazareth de sa demande tendant à la suppression de l'astreinte définitive liquidée et à l'astreinte provisoire,

- débouté la société DX3L Nazareth de sa demande tendant à la restitution de la somme de 228.500 € au litre de l'astreinte définitive liquidée et à la main-levée de l'inscription d'hypothèque provisoire,

- condamné la société DX3L Nazareth à remettre en leur état antérieur tel que cela résulte du rapport d'expertise en date du 11 juillet 2016 de M. [K], les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble affectés par les travaux irrégulièrement exécutés courant de l'année 2013, le tout sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, et aux frais exclusifs de la société DX3L Nazareth, conformément au règlement de copropriété à savoir :

- ravalement des façades dégradées donnant sur la courette centrale du premier étage comprenant la suppression des fils électriques,

- remise en état des fenêtres et des menuiseries extérieures en leur état initial avec remise des barreaux supprimés,

- remise en état du mur porteur supprimé (figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise avec indication logement n° 2),

- suppression des WC sanibroyeurs,

- remise en état des canalisations d'alimentation et d'évacuation raccordées sur les canalisations communes de l'immeuble,

- remise en état du platelage,

- dit que ces travaux devront être effectués dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- condamné la société DX3L Nazareth à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société DX3L Nazareth aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Elbaz, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société DX3L Nazareth a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 4 février 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée 25 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 octobre 2019 par lesquelles la société DX3L Nazareth, appelante, invite la cour, au visa des articles L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, 775 du code de procédure civile, 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 9, 14 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, à :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 20 décembre 2018 en ce qu'il :

' l'a déboutée de sa demande tendant à la suppression de l'astreinte définitive liquidée astreinte provisoire,

' l'a déboutée de sa demande tendant à la restitution de la somme de 228.500 € au titre de l'astreinte définitive liquidée et à la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire,

' l'a condamnée à remettre en leur état antérieur tel que cela résulte du rapport d'expertise en date du 11 juillet 2016 de M. [K], les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble affectés par les travaux irreguliérement exécutés courant de l'année 2013, le tout sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, et à ses frais exclusifs, conformément au règlement de copropriété, à savoir :

ravalement des façades dégradées donnant sur la cour centrale du premier étage comprenant la suppression des fils électriques,

remise en état des fenêtres et des menuiseries extérieures en leur état initial avec remise des barreaux supprimés,

remise en état du mur porteur supprimé (figurant sur le plan annexe au rapport d'expertise avec indication logement n°2),

suppression des WC sanibroyeurs,

remise en état des canalisations d'alimentation et d'évacuation raccordées sur les canalisations communes de l'immeuble,

remise en état du platelage,

' a dit que ces travaux devront être effectués dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois,

' a débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

' a condamné la société DX3L Nazareth a payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' l'a condamnée aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Elbaz, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

' a ordonné l'exécution provisoire,

statuant à nouveau,

- juger irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes visant à solliciter sa condamnation à redonner aux terrasses litigieuses leur caractère inaccessible,

- juger mal fondé le syndicat des copropriétaires en ses demandes,

- juger que les terrasses n'ont, dans les titres, aucun caractère inaccessible,

- juger que les risques sécuritaires allégués ne sont pas avérés à l'instar des conclusions de l'expert judiciaire,

- constater qu'elle a installé, à ses frais avancés, un garde-corps afin de sécuriser la verrière, partie commune revendiquée par le syndicat des copropriétaires,

- juger qu'il appartient, en toute hypothèse, au syndicat des copropriétaires de pourvoir à l'entretien et la mise en sécurité de la verrière, partie commune, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 6.723,52 € TTC au titre du coût de la pose du garde-corps,

- juger que le syndicat des copropriétaires doit prendre en charge le coût de l'indemnisation lui étant due du fait du trouble de jouissance subi (dont le montant reste à parfaire),

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 20.000 € a titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 € au titre des frais irrépressibles inéluctablement supportés par elle en première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépressibles inéluctablement engagés en cause d'appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires à supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel et autoriser Maître [G] à les recouvrer conformément à l'article du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 10 juillet 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 25 et 55 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- juger la société DX3L Nazareth irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et prétentions,

- débouter la société DX3L Nazareth de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement rendu le 20 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Paris, sauf en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de remise en état,

statuant à nouveau,

- condamner la société DX3L Nazareth à remettre en état et en conformité les parties communes affectées par les travaux entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, à savoir :

la remise en état de l'ensemble du ravalement des façades de la terrasse formée par les lots n°8 et 9,

la mise en conformité des menuiseries extérieures et le remplacement des portes par des fenêtres des lots n°6 et 7,

la remise en état des barreaux aux fenêtres des lots n°6 et 7,

la suppression du sas de distribution au droit de l'escalier A dans le lot n°6,

la suppression des fils électriques et attentes sur les façades donnant sur la terrasse formée par les lots n°8 et 9,

la remise en état du mur porteur et du placard dans le logement n°2 compris dans le lot n°6,

la suppression des pavés de verre dans le lot n°6,

la suppression des WC sanibroyeur et leur remplacement par des WC gravitaire,

la suppression des raccordements aux réseaux d'eaux pluviales,

la suppression du platelage et la remise en état des lots n°8 et 9,

- condamner la société DX3L Nazareth à restituer aux terrasses abritant les verrières communes (lots 8, 9 et 10) leur caractère inaccessible,

- assortir ces condamnations d'une nouvelle astreinte d'un montant de 500 € par jour de retard qui commencera à courir un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société DX3L Nazareth à lui payer la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l'irrecevabilité du syndicat des copropriétaires en ses demandes

Devant la cour, la société DX3L Nazareth soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes reconventionnelles tendant à rendre aux terrasses privatives leur caractère inaccessible et en liquidation de l'astreinte au motif qu'il n'a pas été autorisé à agir en justice en ce sens ;

Elle fait valoir que ces demandes reconventionnelles sont sans lien avec sa demande principale visant à obtenir l'autorisation de réaliser des travaux, que l'autorisation ne peut plus être régularisée dès lors que l'ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2015 est définitive, que le procès-verbal du 12 décembre 2013 transmis tardivement ne concerne que l'autorisation à agir en liquidation de l'astreinte ;

Le syndicat des copropriétaires répond que les demandes formées devant le juge de la mise en état ne nécessitaient nullement l'autorisation de l'assemblée générale, que la mesure conservatoire sollicitée était en lien avec la demande principale, que l'assemblée générale du 12 décembre 2013 a autorisé le syndic à procéder à la liquidation de l'astreinte et à la fixation d'une nouvelle astreinte outre a ratifié, en tant que de besoin, les demandes visant à restituer aux terrasses leur caractère inaccessible ;

Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 : 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation' ;

En l'espèce, il résulte bien des dispositions précitées, que le syndic n'avait pas besoin d'autorisation pour solliciter une expertise et les mesures conservatoires qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent, tel étant le cas de sa demande reconventionnelle tendant à voir restituer aux terrasses leur caractère inaccessible fondée sur le risque d'atteinte à la sécurité des personnes, la verrière n'étant plus protégée ;

Egalement, la société DX3L Nazareth ne peut valablement soutenir que cette demande est sans lien avec sa demande principale puisque les travaux qu'elle a entrepris portent notamment sur l'accessibilité aux terrasses ;

Enfin, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 décembre 2013, que cette assemblée a autorisé le syndic à agir contre la société DX3L Nazareth pour faire liquider l'astreinte et obtenir la fixation d'une nouvelle plus importante, outre le paiement de tous dommages-intérêts et frais de justice engagés ;

L'irrecevabilité soulevée en appel par la société DX3L Nazareth n'est pas fondée ;

Les demandes du syndicat des copropriétaires sont partant recevables ;

Sur la demande de suppression de l'astreinte définitive et de l'astreinte provisoire

L'ordonnance du juge de la mise en état du 22 août 2013 a condamné la société DX3L Nazareth sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à restituer aux terrasses abritant les verrières parties communes leur caractère inaccessible, dans l'attente de la sécurisation des lieux et du renforcement des ouvrages ;

L'ordonnance du 15 janvier 2015 a condamné la société DX3L Nazareth à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 228.500 € au titre de la liquidation de cette astreinte, soit 500 € pendant 457 jours, soit du 15 octobre 2013 au 15 janvier 2015 et a fixé une nouvelle astreinte provisoire ;

Le jugement déféré a débouté la société DX3L Nazareth de ses demandes tendant à la suppression de l'astreinte définitive liquidée et de l'astreinte provisoire et en restitution de la somme de 228.500 € et main-levée de l'inscription d'hypothèque provisoire ;

Devant la cour, la société DX3L Nazareth sollicite l'infirmation du jugement de ces chefs ;

La société DX3L Nazareth soutient que le tribunal ne pouvait juger que l'ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2015 était revêtue de l'autorité de la chose jugée ;

Or, il résulte des termes du jugement déféré que le tribunal a au contraire statué sur la demande de la société DX3L Nazareth de voir supprimer l'astreinte et qu'il n'a donc pas considéré que l'ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2015 était revêtue de l'autorité de la chose jugée ;

Le moyen est inopérant ;

Elle fait valoir ensuite que le risque de chute depuis sa terrasse n'est pas établi, que le seul risque retenu par l'expert est lié à l'état défectueux de la verrière et relève de la défaillance du syndicat des copropriétaires, qu'elle a installé, conformément aux préconisations de l'expert, un garde-corps, dès 2015, que le caractère inaccessible des terrasses n'est pas justifié et entrave son droit de propriété ;

Aux termes de l'article 775 ancien du code de procédure civile (devenu 794 du code de procédure civile), les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l'instance ;

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise de M. [K] et des pièces produites et notamment des photographies versées aux débats, que la société DX3L Nazareth a réalisé des travaux permettant l'accès à ses terrasses privatives lots n° 8 et 9 de l'immeuble en copropriété ;

Il est constant que se trouve au centre de ces lots n° 8 et 9, une verrière extérieure à ciel ouvert, dont le caractère de partie commune n'est plus discuté en appel, laquelle assure l'éclairage naturel du hall d'entrée de l'immeuble ;

L'expert décrit les lots n° 8 et 9 comme un patio revêtu d'une verrière ;

Si lors de la première réunion d'expertise n° 1 le 11 février 2014, l'expert a relevé que le grillage revêtu de végétalisation en plastique mis en place en périphérie de la verrière ne représente pas une destination de garde-corps et ne protège pas des chutes éventuelles en périphérie de ladite verrière, il résulte bien de l'ensemble de son rapport que les risques majeurs à la sécurité des personnes résultaient de l'état défectueux de ladite verrière laquelle n'a pas été entretenue par le syndicat des copropriétaires ;

Ainsi l'expert a constaté lors de la réunion n° 2 le 15 mai 2014, la présence de nombreux vitrages cassés ou absents ou menaçant de tomber notamment dans la partie droite en rentrant dans le porche, que les vitrages restants et existants sont des vitrages simples qui ne satisfont pas à la destination d'une verrière avec circulation du public (porche et accès à une galerie) et a demandé que des mesures immédiates et sans délai soient prises :

'- par le syndicat des copropriétaires à savoir une protection à la chute des vitrages existants et dépose de ceux-ci sur l'ensemble de la verrière. Une protection par le dessous par un platelage pourrait être mis en oeuvre au rez-de-chaussée

- par la SCI : une fois que ces travaux ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires, en mesure conservatoire d'urgence il sera mis en place à la charge de la SCI, une protection faisant garde-corps en périphérie de l'ensemble de la verrière au 1er étage' ;

Lors de la réunion du 18 février 2015, l'expert a constaté que les travaux de la verrière étaient en cours ;

Lors de la réunion du 15 septembre 2015, il a constaté au droit d'une verrière neuve (...) un garde corps périphérique barreaudé sur une grande partie et rehaussé d'une lisse horizontale d'une hauteur de 1,20 mètre ;

Aux termes de ses conclusions, l'expert a indiqué que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée pour la non-conformité de la verrière (vitrages et ossatures) tant sur la stabilité de celle-ci mais aussi surtout pour avoir laissé pendant des mois un ouvrage présentant des risques majeurs sécuritaires (vitrages non conformes et certains menaçant de tomber sur espaces publics et éléments métalliques désolidarisés de la structure) ;

Il a précisé qu'il avait demandé que des mesures soient prises sans délai par le syndicat des copropriétaires mais que son avis n'a été suivi d'effet qu'à partir de la tenue du dernier accedit ;

Il a expressément indiqué : 'la responsabilité de la société DX3L Nazareth ne peut être engagée' ;

Dans ces conditions, même s'il est exact que par ses travaux la société DX3L Nazareth a rendu accessibles ses terrasses privatives situées autour de la verrière alors qu'aucune protection faisant garde-corps en périphérie de l'ensemble de la verrière n'était présente, il apparaît qu'il n'y avait pas lieu de prononcer une astreinte fondée sur le risque sécuritaire alors que ce risque résultait principalement du défaut d'entretien de la verrière par le syndicat des copropriétaires ;

S'agissant de l'accessibilité aux terrasses, il n'est pas contesté que celles-ci sont devenues des aires de circulation permettant l'accès aux studios créés par la société DX3L Nazareth ;

Comme l'a dit le tribunal, s'il est loisible à la société DX3L Nazareth d'utiliser les terrasses formant le pourtour de la verrière, s'agissant de parties privatives, il n'en demeure pas moins que, créant 6 nouveaux logements avec pour certains d'entre eux, un accès direct à ces logements par cette coursive du fait de la transformation des fenêtres en porte fenêtres, de la suppression des barreaux protégeant l'accès aux terrasses, les va et vient en résultant portent atteinte aux droits des propriétaires ;

En outre, il est constant que les travaux permettant l'accessibilité aux terrasses n'ont pas été autorisés par le syndicat des copropriétaires ;

Néanmoins, si la remise en état s'impose, celle-ci ne se confond pas avec l'obligation de restituer aux terrasses leur caractère inaccessible ;

Cette demande n'est pas fondée ;

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la société DX3L Nazareth de sa demande tendant à la suppression de l'astreinte définitive liquidée et de l'astreinte provisoire, en restitution de la somme de 228.500 € et main-levée de l'inscription d'hypothèque provisoire ;

Il sera fait droit à la demande de la société DX3L Nazareth en suppression de l'astreinte telle qu'ordonnée et liquidée par le juge de la mise en état dans ses ordonnances des 22 août 2013 et 15 janvier 2015, telle que demandée en page 18 de ses conclusions ;

Sur la demande reconventionnelle de remise en état des lieux

Il résulte des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, que l'assemblée générale doit autoriser à la majorité des voix de tous les copropriétaires les travaux effectués par un copropriétaire à ses frais affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même s'ils sont conformes à sa destination ;

Le syndicat des copropriétaires a la possibilité de solliciter du tribunal, la remise en état des lieux si des travaux nécessitant une autorisation sur le fondement de l'article 25 b ont été réalisés, sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice autre que la simple violation du règlement de copropriété ;

Selon le règlement de copropriété en date du 18 avril 2008, constituent des parties communes générales (page 10) notamment :

'les gros murs de façade, de pignon (...) les murs de refend, même dans la partie qui traverse les appartements ou locaux, les gros oeuvres des planchers (poutres, dalles, piliers, poteaux, éléments horizontaux et verticaux de structures du bâtiment, etc et d'une manière générale tout ce qui forme l'ossature du bâtiment dans son ensemble' ;

Au paragraphe 'Harmonie de l'ensemble immobilier' (page 28) de ce règlement, il est indiqué que :

'Les portes d'entrées, fenêtres et persiennes, les gardes-coups des balcons et terrasses, les appuis des fenêtres, même la peinture et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, ne pourront être modifiés, sans l'autorisation de l'assemblée générale. Toutefois, s'agissant des fenêtres, une telle autorisation ne sera pas nécessaire dans la mesure où le changement envisagé sera effectué à l'identique et/ou ne portera pas atteinte à l'harmonie de l'ensemble immobilier.......' ;

et que (page 30) :

'Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son lot, mais il devra en aviser le syndic. Ce dernier pourra exiger, suivant l'importance des modifications, que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte qu'il

désignera, dont les honoraires seront à la charge du copropriétaire.

(...) Tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l'aspect extérieur de l'immeuble devront être soumis à l'autorisation de l'assemblée générale (...)' ;

L'immeuble sis [Adresse 4] est composé d'un seul bâtiment avec deux cages d'escalier (A et B) ;

Les lots dont la société DX3L Nazareth est propriétaire, occupent la surface totale du premier étage et correspondent à :

- deux locaux (lot n°6 d'une superficie de 228,63 m2 et lot n° 7 d'une superficie de 16,22 m2),

- 4 terrasses (lots n°8 à n°11) situés au centre du bâtiment ;

Ces lots (n° 6 à 11), selon le règlement de copropriété, ont un usage commercial et/ou professionnel et/ou de bureaux ; ils sont, ainsi que leur accès, décrits comme suit :

' lot n° 6 : sur la [Adresse 4] et les courettes privatives (lots n°8 à 11) avec accès principal par l'escalier 'A' porte à droite sur le palier et accès secondaire par l'escalier 'B' porte à gauche sur le palier : un local comprenant entrée avec placard, deux dégagements avec chacun un placard, 6 pièces, cabinet de toilette et deux water-closets,

' lot n° 7 : sur la cour, par l'escalier 'A' porte à gauche sur le palier : un local comprenant entrée, pièce principale, cuisine, salle d'eau et water-closet,

' lot n° 8 : par l'escalier 'A', attenant au lot n°9, au centre du bâtiment : une terrasse,

' lot n° 9 : par l'escalier B, attenant au lot n° 6, au centre du bâtiment : une terrasse,

' lot n°10 : par l'escalier B, attenant au lot n° 6 côté limite gauche de propriété et en fond de parcelle, une terrasse,

' lot n° 11 : par l'escalier B, attenant au lot n° 6 côté limité gauche droite de propriété : une terrasse ;

Ces 4 terrasses bénéficient d'un droit de les couvrir limité en hauteur au niveau du plancher bas du 2ème étage (pages 8 et 9 du règlement de copropriété) ;

Il ressort ainsi des descriptions du règlement de copropriété, que l'accessibilité aux deux lots principaux (pts n° 6 à n°7) s'effectue par les escaliers de l'immeuble (escalier A ou escalier B) et que c'est par ceux-ci que l'accès aux terrasses (lots n°8 à 11 y attenants) s'effectue ;

L'accessibilité à ces terrasses s'effectuant par ces lots n°6 et n°7 est également mentionnée dans la notice de présentation (PC4) jointe à la demande de permis de construire modificatif intitulé 'dossier de régularisation' de février 2014 établie par l'architecte de la société DX3L Nazareth ainsi que sur le plan des lieux à l'état initial (PC9 A) annexé ;

Il ressort dudit dossier de 'régularisation' entrepris par la société DX3L Nazareth ; que depuis les travaux 6 logements ont été créés (studio ; T1 ; T2) ; plusieurs de ces logements sont désormais accessibles depuis la courette principale les grilles existantes situées devant certains châssis ainsi qu'une allège maçonnée sur un châssis ont été déposées ; les menuiseries en bois des fenêtres sur cour ont été remplacées par des fenêtres en PVC ; des agrandissements de châssis ont été réalisés ; les terrasses comportant initialement deux niveaux distincts, ont été homogénéisées, la partie basse des terrasses ayant été remontée ;

Ces points ont été relevés par l'expert, à l'issue de sa visite ;

Il a également noté d'autres éléments ainsi qu'il suit :

Lots n° 8 et n° 9 :

- une remise à niveau du patio a été effectuée,

- des fenêtres à l'état neuf en PVC ont été installées ;

Lot n° 11 :

- des menuiseries en PVC ont été mises en oeuvre côté logements ;

Lot n°6 :

- une canalisation d'eau froide est visible dans le patio et semble être raccordée à un sanibroyeur,

- l'accès à ce lot s'effectue par une porte fenêtre,

- sur la façade (...) des traces grisâtres d'une ancienne couvertine située sur toute la largeur,

- des percements visibles tout le long de la façade ainsi qu'en partie basse à trois endroits,

- les menuiseries du 1er étage situées au pourtour du patio ont été remplacées par des menuiseries PVC,

- les barreaudages ont été retirés à certains endroits,

- traces de descellement des barreaudages, éléments mécaniques encore encastrés,

- le platelage principal est rehaussé d'environ 25 cm,

- sur le petit appentis, une canalisation d'eau froide traversante sur une des façades opposées au détour d'un quadrifuge,

- grillage mis en périphérie de la canalisation au droit du patelage du patio principal d'une hauteur de 1m26 ;

Lots n° 6 et n°7

- seuil revêtu d'un appui en zinc,

- les menuiseries ont été remplacées et donnent sur rue en PVC rénovation,

- dans les logements situés côté droit de la verrière : (...) dans l'angle une gaine souple à usage de ventilation naturelle traversante 2 parois dont la façade donnant sur la verrière,

- menuiseries remplacées donnant sur rue en PVC rénovation,

- sanitaires WC broyeurs ;

A l'appui de son appel, la société DX3L Nazareth maintient ses contestations quant aux demandes de remise en état formulées par le syndicat des copropriétaires ;

Elle soutient en premier lieu qu'il n'est pas établi le lien entre elle et les traces grisâtres en façade évoquées par l'expert ;

Il apparaît toutefois que les travaux qu'elle a entrepris ont causé des dommages et dégradations aux murs de façade donnant sur les lots n° 8 et 9, l'expert ayant expressément indiqué que des percements sont visibles alors que le ravalement avait été fait récemment, que les barreaudages des fenêtres ayant été retirés, des traces de descellement étant visibles ;

Il résulte en outre des photographies produites que des fils électriques ressortent des façades donnant sur la terrasse formée par les lots n°8 et 9 ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné sous astreinte la société DX3L Nazareth à remettre en état le ravalement des façades dégradées donnant sur la courette centrale du premier étage comprenant la suppression des fils électriques ;

S'agissant des fenêtres, il a été vu que les menuiseries en bois des fenêtres sur cour ont été remplacées par des fenêtres en PVC, que des agrandissements de châssis ont été réalisés, que des grilles situées devant certains châssis ont été déposées ;

Précisément, il ressort du permis de construire modificatif que les 14 châssis implantés sur les trois cours de l'immeuble ont été remplacés, que les nouvelles menuiseries sont équipées d'un double vitrage et ont été réalisées en PVC blanc, que des petits bois rapportés en PVC blanc ont été disposés sur les châssis afin de conserver une proportion similaire à celle des châssis déposés ;

S'il n'est pas contesté que la société DX3L Nazareth n'a pas sollicité l'autorisation de l'assemblée générale pour le remplacement des fenêtres de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires n'établit pas que ces changements de fenêtres, qui disposent désormais d'un double vitrage, portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires vise dans ses conclusions des photographies annexées au rapport d'expertise sans qu'elles ne soient produites ;

Dès lors, en application des dispositions du règlement de copropriété précitées, il n'est pas établi que la société DX3L Nazareth devait obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour le remplacement des fenêtres, de sorte que la remise en état de ce chef doit être rejetée ;

S'agissant en revanche de la suppression des barreaux aux fenêtres et des agrandissements de châssis, ces travaux affectent les parties communes constituées par les murs de façade, et l'aspect extérieur de l'immeuble et devaient être autorisés de sorte que la demande de remise en état est justifiée ;

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société DX3L Nazareth sous astreinte à remettre en état les fenêtres et les menuiseries extérieures en leur état initial avec remise des barreaux supprimés ;

Il sera fait droit uniquement à la demande du syndicat des copropriétaires de remplacement des portes par des fenêtres des lots n°6 et 7 et remise en état des barreaux aux fenêtres des lots n°6 et 7 ;

S'agissant de la remise en état du mur porteur, les plans annexés aux demandes de permis de construire ne permettent pas de déterminer qu'un mur a été démoli dans le logement n° 2, comme l'allègue le syndicat des copropriétaires ;

Il sera observé que l'expert judiciaire n'a pas fait état de cette démolition dans son rapport ;

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de remise en état de ce chef ;

S'agissant de la suppression des WC sanibroyeurs, la société DX3L Nazareth ne conteste pas leur installation dans ses lots privatifs ;

Toutefois, il n'est pas démontré que ces installations privatives occasionnent des nuisances et notamment sont responsables de dégâts des eaux dans l'immeuble ;

Si l'expert a indiqué que certaines prestations réalisées par la société DX3L Nazareth n'ont pas été réalisées conformément aux règles de l'art (platelage de la terrasse centrale du patio principal, pour les WC..), cette indication imprécise ne saurait permettre d'ordonner à la société DX3L Nazareth de supprimer les WC sanibroyeurs ;

En outre, l'interdiction posée par l'article 47 du règlement sanitaire départemental de [Localité 2] concerne les immeubles neufs ;

Le jugement déféré sera également infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef ;

S'agissant de la remise en état des canalisations, il ressort du règlement de copropriété que les canalisations et tuyauteries sises à l'intérieur d'un local privatif et affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont des parties privatives ;

L'expert judiciaire n'a pas fait de mention particulière s'agissant des canalisations dans les appartements nouvellement créés ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en outre de raccordements aux réseaux d'eaux pluviales ;

Le jugement déféré sera également infirmé en ce qu'il a ordonné la remise en état des canalisations d'alimentation et d'évacuation raccordées sur les canalisations communes de l'immeuble ;

S'agissant du platelage, il a été vu que l'expert a expressément énoncé que cette prestation n'était pas conforme aux règles de l'art ;

De surcroît, s'agissant de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, l'autorisation de l'assemblée générale était nécessaire ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la remise en état du platelage, étant précisé en appel que cette remise en état recouvre la suppression du platelage et la remise en état des lots n° 8 et 9 ;

Par ailleurs, comme l'a dit le tribunal, s'agissant des travaux portant sur la création d'un placard, de pavés de verres, d'un sas de distribution, ceux-ci sont effectués à l'intérieur des parties privatives de la société DX3L Nazareth et sans que le syndicat des copropriétaires justifie à cet égard d'une atteinte aux parties communes, il n'y a pas lieu d'ordonner leur suppression ;

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société DX3L Nazareth à remettre en leur état antérieur les lieux tel que cela résulte du rapport d'expertise, à ses frais exclusifs et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, conformément au règlement de copropriété, à savoir :

- ravalement des façades dégradées donnant sur la courette centrale du premier étage comprenant la suppression des fils électriques,

- remise en état du platelage ;

L'astreinte prononcée en première instance sera également confirmée ;

Il n'y a pas lieu de prononcer une nouvelle astreinte en appel ;

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la société DX3L Nazareth à remettre en leur état antérieur les lieux tel que cela résulte du rapport d'expertise, à ses frais exclusifs et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, conformément au règlement de copropriété, à savoir :

- remise en état des fenêtres et des menuiseries extérieures en leur état initial avec remise des barreaux supprimés

- remise en état du mur porteur supprimé (figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise avec indication logement n° 2),

- suppression des WC sanibroyeurs,

- remise en état des canalisations d'alimentation et d'évacuation raccordées sur les canalisations communes de l'immeuble ;

La société DX3L Nazareth doit être condamnée, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois, à remettre en état et en conformité les parties communes affectées par les travaux entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, à savoir :

le remplacement des portes par des fenêtres des lots n°6 et 7,

la remise en état des barreaux aux fenêtres des lots n°6 et 7 ;

Sur l'accessibilité aux terrasses

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société DX3L Nazareth à restituer aux terrasses abritant les verrières communes (lots 8, 9 et 10) leur caractère inaccessible ;

La remise en état des porte-fenêtres et barreaux est confirmée en appel ;

Il n'y a pas lieu d'ordonner en outre à la société DX3L Nazareth de restituer aux terrasses des lots 8 et 9 leur caractère inaccessible ;

S'agissant du lot n° 10, lequel abrite une verrière assurant l'éclairage d'une partie privative située au rez-de-chaussée, selon les écritures du syndicat des copropriétaires, aucun élément ne vient justifier la demande de restituer à cette terrasse son caractère inaccessible ;

Les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l'inaccessibilité des terrasses seront rejetées ;

Sur les demandes nouvelles de la société DX3L Nazareth

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;

Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;

Le juge d'appel doit vérifier au besoin d'office, que les conditions prévues par cet article 566 ne sont pas remplies avant de prononcer l'irrecevabilité d'une demande nouvelle ;

Devant la cour, la société DX3L Nazareth sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.723,52 € TTC au titre du coût de la pose du garde-corps ainsi qu'une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Elle soutient que sa demande de remboursement découle du fait que le tribunal de grande instance de Paris a dans son jugement, jugé que la verrière était une partie commune ;

Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de ces demandes au motif qu'elles n'ont pas été présentées en première instance ;

S'agissant de la demande de prise en charge par le syndicat des copropriétaires de la facture de travaux de mise en sécurité de la verrière, il apparaît que cette demande pouvait être formée en première instance dès lors que le syndicat des copropriétaires a toujours revendiqué le caractère commun de la verrière, ce que ne pouvait ignorer la société DX3L Nazareth puisque lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2012 les travaux de réfection de cette verrière ont été votés ;

Cette demande qui n'est ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions de première instance est irrecevable en appel ;

Il en est de même de la demande formée pour préjudice moral, laquelle est également irrecevable en appel ;

S'agissant enfin de la demande de voir 'dire et juger que le syndicat des copropriétaires doit prendre en charge le coût de l'indemnisation lui étant due du fait du trouble de jouissance subi (dont le montant reste à parfaire)', cette demande n'est pas une prétention et ne donnera pas lieu à mention au dispositif de cet arrêt ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les parties succombant partiellement, supporteront par moitié, les dépens de première instance, dont le coût de l'expertise judiciaire et les dépens d'appel ;

L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de l'une ou l'autre des parties, tant pour la procédure de première instance qu'en appel ;

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qu'il a :

- ravalement des façades dégradées donnant sur la courette centrale du premier étage comprenant la suppression des fils électriques,

- remise en état du platelage,

- dit que ces travaux devront être effectués dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois,

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du surplus de ses demandes de remise en état ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,

Déclare le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ;

Supprime l'astreinte telle qu'ordonnée et liquidée par le juge de la mise en état dans ses ordonnances des 22 août 2013 et 15 janvier 2015 ;

Condamne la société DX3L Nazareth à remettre en état et en conformité les parties communes affectées par les travaux entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, à savoir :

le remplacement des portes par des fenêtres des lots n°6 et 7,

la remise en état des barreaux aux fenêtres des lots n°6 et 7

et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes au titre de l'inaccessibilité des terrasses ;

Déclare irrecevables les demandes de la société DX3L Nazareth en paiement de la somme de 6.723,52 € TTC au titre du coût de la pose du garde-corps et d'une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Condamne la société DX3L Nazareth et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], par moitié, aux dépens de première instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 31 mai 2023, 19/02656

Synthèse

Origine de la décision