Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 31 MAI 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02592 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7G4J
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2018 -Tribunal d'Instance de SAINT DENIS - RG n° 11-16-0247
APPELANT
Monsieur [F] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Zakaria LAOUANI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0441
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES5 [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole Monsieur [S] [O]
demeurant : [Adresse 1]
[Localité 5]
DEFAILLANT
Société CABINET [B] ET COMPAGNIE, syndic de copropriété
SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 572 025 005
[Adresse 3]
[Localité 5]
DEFAILLANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [F] [M] est propriétaire des lots n°44 et 50 dans l'immeuble en copropriété situé
[Adresse 1].
Par déclaration au greffe en date du 15 février 2016, M. [F] [M] a assigné le syndicat
des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [B], aux fins d'obtenir l'annulation des frais mis à sa charge et non justifiés ainsi que le décompte de la consommation d'eau froide depuis 2009 car il ne comprend pas le montant de sa facture d'eau alors qu'il n'a aucune fuite.
Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2018, M. [F] [M] a assigné le syndicat des
copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [B], et la société à responsabilité limitée Cabinet [B] et compagnie devant le tribunal d'instance de Saint Denis aux fins, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- obtenir l'annulation des appels de fonds correspondant aux frais de relances et de procédures,
- condamner la société Cabinet [B] et compagnie à lui verser la somme de 3.356 € en
indemnisation de son préjudice financier,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Cabinet [B] et compagnie à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'audience du 12 novembre 2018 à laquelle l'affaire a été évoquée sur réouverture des débats en raison du changement de syndic, M. [F] [M], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et sollicité la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros RG 11-16-247 et RG 11-18-172.
Il a précisé qu'il demandait la condamnation de la société Cabinet [B] et compagnie à lui verser la somme de 3.356 € car, suite à une faute de gestion, il lui a réclamé tardivement ses charges d'eau froide.
Aussi, son locataire ayant entre temps quitté les lieux, il n'a pas pu les mettre à sa charge. Il s'agit donc d'une action en responsabilité et non en répétition de l'indu.
En outre, il a souligné que la régularisation des charges d'eau devait intervenir en fin d'année, et en l'espèce fin 2011 puisqu'il s'agissait de la consommation d'eau pour l'année 2011, or, elle était intervenue en 2012.
La société Cabinet [B] et compagnie a indiqué que le demandeur ne réglait jamais ses charges régulièrement depuis 2009 et que les frais mis à sa charge étaient nécessaires. Elle a donc sollicité le rejet de sa demande d'annulation desdits frais.
Elle a souligné que le problème de la régularisation de l'eau pour 2011 résultait du refus des locataires d'ouvrir la porte au releveur d'eau. En effet, jusqu'en mars 2012, il n'a pu être fait qu'une estimation et non un relevé réel. En outre, la facture contestée a été approuvée lors de l'adoption du budget par l'assemblée générale en 2012 et n'a pas fait l'objet d'une contestation de la part du demandeur.
D'ailleurs, selon ce dernier, la faute ne relève plus du montant de la facture mais de sa date d'établissement. Par ailleurs, elle a indiqué que le demandeur avait trois ans à compter du départ du locataire pour lui réclamer la somme due au titre des charges d'eau froide. Le demandeur n'a jamais précisé à quelle date ledit locataire était parti.
Enfin, elle a souligné que l'action du demandeur était prescrite puisqu'elle était soumise à la prescription quinquennale.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]
Denis a demandé que M. [F] [M] soit débouté de l'ensemble de ses demandes.
Reconventionnellement, il a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes de :
- 3.440,25 € au titre des charges et appels travaux impayés arrêtés au 2 avril 2018, 2ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- 1.930,55 € au titre des frais nécessaires,
- 1.500 € à titre de dommages-intérêts,
- 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de toute inscription légale ou judiciaire d'hypothèque.
Par jugement du 21 décembre 2018, le tribunal d'instance de Saint-Denis a :
- ordonné la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros RG 11-16-247 et RG 11-18-172 sous le numéro RG 11-16-247,
- déclaré recevables les demandes de M. [F] [M],
- condamné M. [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé
[Adresse 1], représenté par M. [S] [O], les sommes de :
' 3.446,05 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, selon décompte, arrêté au 2 avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
' 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [F] [M] à verser à la société Cabinet [B] et compagnie la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par M. [S] [O], du surplus de ses demandes,
- débouté la société Cabinet [B] et compagnie du surplus de ses demandes,
- débouté M. [F] [M] du surplus de ses demandes,
- condamné M. [F] [M] aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [F] [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 février 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 19 mars 2019 par lesquelles M. [F] [M], appelant, invite la cour, au visa des articles 14 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 et suivants du code civil, à :
- dire que les frais de relances et de procédures mis à sa charge à hauteur de 4.169 € par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], ne sont pas justifiés,
- constater que le décompte individuel de charges au 20 mars 2018 fait apparaître un solde
débiteur de 5.607,68 € et non de 6.828,82 €,
- constater qu'il a régulièrement réglé ses charges de copropriété,
- dire que la société Cabinet [B] et compagnie a commis une faute en ne faisant pas apparaître, dès la fin de l'année 2011, le montant des sommes dues par lui au titre de ses
dépenses en eau,
par conséquent,
- infirmer le jugement du tribunal de Saint Denis en ce que celui-ci l'a condamné au paiement de la somme de 3.446,05 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,
- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Saint Denis en ce que celui l'a débouté de sa demande tendant à la condamnation da la société Cabinet [B] et compagnie à lui verser la somme de 3.356 € pour l'indemniser du préjudice financier qu'il a subi en raison de sa faute de gestion,
- condamner par conséquent la société Cabinet [B] et compagnie à lui verser la somme de 3.356 € à titre d'indemnisation du préjudice financier subi en raison de la faute de gestion constatée,
- condamner la société cabinet [B] et compagnie à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance ;
Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête de M. [F] [M], délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] le 29 mars 2019, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;
Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête de M. [F] [M], délivrée à la société Cabinet [B] et compagnie le 29 mars 2019, à personne habilitée ;
SUR CE,
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et la société Cabinet [B] et compagnie n'ont pas constitué avocat et le syndicat des copropriétaires n'a pas été assigné à personne habilitée ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
En appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que l'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;
Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;
Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que par
dérogation aux dispositions de l'article 10 précitées, sont notamment imputables au seul
copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, en particulier les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement d'encaissement à la charge du débiteur ;
En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats en première instance :
- la matrice cadastrale,
- les appels de fonds,
- les lettres de relance,
- la mise en demeure du 4 avril 2016,
- le contrat de syndic,
- le décompte de la créance,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2011, 8 décembre 2012, 24 février
2015, 4 novembre 2015 et 26 octobre 2016 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption des travaux ;
A l'appui de son appel, M. [F] [M] fait valoir que son solde débiteur au mois de mars 2018 était de 5.607,68 € et non 6.828,82 € contrairement à ce qu'indique le tribunal, qu'il a été mis à sa charge abusivement une somme de 4.169 € au titre de frais de recouvrement ;
Il sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à régler une somme de 3.446,05 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement ;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a réclamé en première instance la somme de 3.440,25 € au titre des charges et appels travaux impayés arrêtés au 2 avril 2018, 2ème trimestre 2018 inclus, outre des frais à hauteur de 1.930,55 € ;
Devant la cour, M. [F] [M] produit divers décomptes et appels de fonds laissant apparaître en effet, un solde débiteur de 5.607,68 € en mars 2018, appels du 1er trimestre 2018 inclus ;
Le décompte à l'appel du 2ème trimestre 2018 n'est pas produit aux débats de sorte qu'il ne peut être vérifié si le tribunal a visé par erreur un solde débiteur de 6.828,82 € au 2 avril 2018 ;
Il apparaît en tout état de cause que le solde débiteur tel que justifié par M. [F] [M] en appel est de 5.607,68 € au 29 mars 2018, appels du 1er trimestre 2018 inclus ;
Il doit donc être ajouté les appels du 2ème trimestre 2018, pour obtenir un décompte arrêté au 2 avril 2018, 2ème trimestre 2018 inclus, soit une somme de 5.607,68 € + 394,90 € + 19,74 €, pour un total de 6.022,32 € ;
Selon M. [F] [M], une somme de 4.169 € au titre de frais de recouvrement a été mis à sa charge abusivement par le syndic ;
Il sera relevé que le tribunal a déduit du décompte détaillé produit par le syndicat des copropriétaires une somme de 3.382,77 €, en indiquant à juste titre que la demande portant des frais antérieurs au 15 février 2011 était prescrite, la déclaration au greffe étant du 15 février 2016 ;
Il convient donc d'examiner les frais imputés au décompte :
- en 2010, différents frais sont imputés au décompte (pour 610,82 €), dès lors qu'il ressort des écritures passées au décompte, que les charges ont été réglées avec retard ;
Cette réclamation est en tout état de cause prescrite, ainsi qu'il a été vu ;
- en 2011, sont imputés au décompte des frais de relance pour 2,12 €, dont des frais de 0,57 € du 2 février 2011 prescrits. Si les charges sont payées avec retard, les frais de relance avant mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires comme l'a relevé le tribunal ;
Il sera donc déduit la somme de 1,71 € ;
- en 2012, des frais de relance à hauteur de 0,57 € sont inscrits au décompte, si les charges ne sont que très partiellement payées en 2012, cette relance n'entre pas dans les frais nécessaires et sera déduite du décompte ;
- en 2013, des frais de vacation dossier huissier, dossier huissier, vacation dossier avocat, dossier avocat sont imputés au décompte, alors qu'ils ne relèvent pas de l'article 10-1 précités, ils seront donc déduits, ainsi qu'une somme non justifiée ([P] affaire [M] pour 182,39 €), soit une somme de 1.166,15 € à déduire, en revanche les frais de mise en demeure entrent bien dans la catégorie des frais de recouvrement à la charge du débiteur défaillant et n'ont pas à être déduits ;
- en 2014, sont imputés au décompte des frais de mise en demeure et de relance à hauteur de 214,26 €, qui apparaissent excessifs dès lors que M. [M] a remis à jour son compte en septembre 2014, seuls 40,80 € doivent être retenus, soit une somme de 173,46 € à déduire ;
- en 2015, sont imputés au décompte des frais de relance et de mise en demeure à hauteur de 50,95 € qui sont justifiés dès lors que les charges ne sont pas payées (seulement un règlement de 700 € le 8 décembre) ;
- en 2016, sont imputés des frais de recouvrement mais également des frais de recherche de fuite et relatifs à un sinistre et des frais pour non respect du RCP, seuls les frais de remise du dossier à l'huissier (171,67 €), M. [J] affaire [M] (182,36 €) sont des frais de recouvrement qui n'entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires et seront déduits, soit 354,03 € étant précisé que les charges ne sont pas payées hors trois règlements de 433 € ;
- en 2017, sont imputés au décompte au titre des frais de recouvrement qui n'entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires : vacation dossier huissier (171,67 €) vacation dossier avocat (350,20 €) ;
Il résulte ainsi de ces éléments, que la réclamation de M. [F] [M] est justifiée pour une somme totale de 2.217,79 € (1,71 € + 0,57 € + 1.166,15 € + 173,46 € + 171,67 € + 182,36 € + 171,67 € + 350,20 €) ;
La somme due au 2 avril 2018, 2ème trimestre 2018 inclus étant de 6.022,32 €, la contestation de M. [F] [M] en appel apparaît dénuée de fondement ;
Il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.446,05 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, selon décompte, arrêté au 2 avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
Sur la demande au titre de la facture d'eau
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
A l'appui de son appel, M. [F] [M] maintient que le syndic a commis une faute en lui réclamant la consommation d'eau froide de 2011 à la fin de l'année 2012, de sorte qu'il s'est trouvé dans l'impossibilité de réclamer le paiement de cette somme au locataire à l'origine de cette consommation car ce dernier a quitté les lieux dans l'intervalle sans donner sa nouvelle adresse ;
Il précise que la consommation d'eau a été connue dès le mois de mai 2011 ;
En l'espèce, s'il est exact que le relevé des compteurs a été effectué le 31 mai 2011, il n'est pas établi que cette consommation a été portée à la connaissance du syndic dès cette date ;
La régularisation de charges sur la période de juillet 2010 à juin 2011 a été effectuée en novembre 2012, ce qui n'apparaît pas tardif, dès lors que les comptes 2011 ne peuvent être approuvés qu'en 2012 ;
En tout état de cause, il doit être constaté que M. [F] [M] ne produit aux débats, ni contrat de bail, ni lettre de congé, ni procès-verbal d'huissier relatif à la reprise des lieux loués ;
En outre comme l'a relevé le tribunal, il pouvait pendant une durée de trois ans après la fin du contrat de bail récupérer cette somme auprès de son locataire, voire retenir son dépôt de garantie afin de solder cette créance ; M. [F] [M] ne fait pas état de démarches en ce sens ;
En conséquence, l'attitude de la société Cabinet [B] et compagnie n'est pas constitutive d'une faute ;
Seul le comportement de M. [F] [M], qui n'a pas fait le nécessaire dans les délais pour récupérer ses charges d'eau auprès de son ancien locataire, est à l'origine de son préjudice financier ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [F] [M] ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [F] [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [F] [M] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Dans la limite de sa saisine :
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [M] aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
