Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 31 MAI 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01106 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7DLK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 17/08582
APPELANTS
Monsieur [V] [O]
né le 06 juillet 1937 à Alger (Algérie)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0500
Madame [I] [U] épouse [O]
née le 20 avril 1942 au Mans (72)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0500
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société TRANSIM 93, SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 399 739 127
C/O Société TRANSIM 93
Centre commercial Carnot
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Arnaud MONIN, AARPI VO DINH & MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 197
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PRÉTENTIONS
M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], sont propriétaires d'un appartement et de deux parkings dans l'immeuble sis [Adresse 2].
Par acte du 27 juillet 2017, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de leur immeuble aux fins d'annulation des résolutions n°10 et 11 de l'assemblée générale du 15 mai 2017.
Par jugement du 5 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- débouté M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], de leurs demandes d'annulation des résolutions 10 et 11 de l'assemblée générale du 15 mai 2017,
- condamné M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], aux dépens, dont distraction au profit de Maître Arnaud Monin,
- condamné M. [V] [O] et M. [I] [U], épouse [O], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 janvier 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 12 avril 2019 par lesquelles M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], appelants, invitent la cour, au visa des articles 42 et 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 11-I et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :
- déclarer nulle et de nul effet la résolution n°10 et les sous-résolutions 10A/ 10B/ 10C/
10D/ 10E/ 10F/ 10G/ votées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux termes de son assemblée générale ordinaire du 15 mai 2017,
- déclarer nulle et de nul effet la résolution n°11 votée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux termes de son assemblée générale du 15 mai 2017,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] en tous les dépens dont le recouvrement pourra être effectué directement par Maître Valérie Juillet, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 28 juin 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé, invite la cour au visa des articles 2, 3 et 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- condamner M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance avec bénéfice de distraction au profit de Maître Arnaud Monin, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande d'annulation de la résolution 10 de l'assemblée générale du 15 mai 2017
L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ;
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;
Par ailleurs, l'article 13 du décret du l7 mars 1967 dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I ;
L'article 11 prévoit quant à lui que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
Le règlement de copropriété stipule que les balcons, terrasses, garde-corps ou barres d'appui sont à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, à charge pour lui d'en assurer l'entretien et le fonctionnement ; il prévoit par ailleurs que les ornementations extérieures et intérieures de l'immeuble et des façades, y compris le gros-oeuvre des balcons, terrasses et assimilés, à l'exclusion des appuis, balustrades et garde-corps sont des parties communes ; enfin, il prévoit que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire au gros oeuvre des balcons et terrasses sont des charges générales ;
Il ressort de la résolution n°10 que celle-ci a pour objet principal le vote de travaux d'étanchéité et de mise au norme des garde-corps ;
Devant la cour, M. [V] [O] et Mme [I] [U] épouse [O] maintiennent que l'assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs en votant des travaux relatifs aux parties privatives de leur appartement ;
Ils considèrent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux concernent le gros-oeuvre ;
Il n'est pas contesté néanmoins que les travaux votés concernent l'étanchéité des balcons ;
La convocation à l'assemblée générale précisait que l'étanchéité est assimilée au gros oeuvre, que son entretien et sa réfection incombent à la copropriété, rappelant que l'article 5, point 1, page 31 du règlement de copropriété définit comme parties communes, le gros oeuvre des balcons ;
Il résulte des deux devis présentés que les travaux soumis au vote des copropriétaires étaient bien relatifs au gros oeuvre des balcons dès lors qu'il était prévu dans chacun des devis, après dépose de la protection d'étanchéité, l'arrachage du complexe d'étanchéité et sa réfection avant la remise en place des dalles ;
Dès lors, ces travaux n'étaient pas uniquement relatifs au revêtement des balcons mais concernaient la couche d'étanchéité incorporée à la dalle ;
Ces travaux d'étanchéité relèvent bien du gros-oeuvre, partie commune, la contestation de M. et Mme [O], maintenue en appel est inopérante ;
M. et Mme [O] maintiennent ensuite que le vote de cette résolution est constitutif d'un abus de majorité ;
Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'utilité d'étendre les travaux à tous les balcons de la copropriété alors que seuls deux balcons ont été sources d'infiltrations et qu'en 2016, avait été prévue uniquement la réfection des balcons situés à l'arrière de l'immeuble où sont situés ces deux balcons ; qu'il n'est pas dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires d'engager de tels travaux ;
Le syndicat des copropriétaires expose sans être contredit que l'étanchéité des terrasses, date de l'origine de la construction de l'immeuble, à savoir 1973 ;
Il n'est pas contesté que ces terrasses ont été à l'origine d'infiltrations pour deux d'entre elles (sur quatorze) ;
Si en effet, ces infiltrations n'ont pas atteint tous les balcons de l'immeuble, des travaux d'entretien nécessaires à la conservation de l'immeuble peuvent légalement être votés à titre préventif, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires ;
Les travaux votés qui permettront à terme d'éviter les sinistres et leurs conséquences préjudiciables apparaissent bien conformes aux intérêts collectifs des copropriétaires ;
En outre, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, cette réfection bénéficiera à chacun des copropriétaires concernés, dont les lots seront valorisés ;
Il n'est pas davantage établi en appel de la nécessité de faire intervenir un architecte préalablement au vote de la résolution ;
Le moyen tiré de l'abus de majorité n'est pas fondé, le jugement sera confirmé sur ce point ;
M. et Mme [O] maintiennent enfin leur contestation s'agissant spécifiquement du remplacement des garde-corps au motif qu'il n'est pas démontré la nécessité de les changer et que les devis produits n'en font pas mention ;
L'assemblée générale a fixé un budget maximum de 166.000 € au titre des travaux d'étanchéité et de mise aux normes des garde-corps et a donné mandat au conseil syndical assisté du syndic afin de définir le choix de l'entreprise ;
Néanmoins, comme le soulignent à juste titre M. et Mme [O] les devis présentés lors de l'assemblée générale ne faisaient aucune mention du remplacement des garde-corps et il doit être observé que la convocation à l'assemblée générale ne mentionnait que le vote des travaux de réfection des terrasses privatives au titre de la résolution n° 10 ;
S'il est exact que les garde-corps, parties privatives, contribuent à l'harmonie de l'immeuble, ce qui impose un maintien de leur unicité et donc de leur réfection globale, le vote de leur remplacement sans présentation de devis tout en laissant le choix au conseil syndical de définir l'entreprise n'apparaît pas conforme aux dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 précité ;
La résolution n° 10 qui concerne non seulement la réfection de l'étanchéité des balcons mais aussi le remplacement des garde-corps encourt l'annulation ;
Il sera donc fait droit à la demande d'annulation de M. et Mme [O] de la résolution n° 10 (et des résolutions subséquentes) ;
Le jugement déféré sera infirmé de ce chef ;
Sur la demande d'annulation de la résolution n°11
M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], maintiennent leur demande d'annulation de la résolution n°11 ;
Ils exposent que le syndicat des copropriétaires a voté aux termes de cette résolution l'autorisation de recours à l'emprunt collectif 'COPRO 100" du Crédit Foncier pour procéder au financement des travaux décidés aux termes de la résolution n° 10 ;
Il résulte du texte de cette résolution que l'assemblée générale a conféré au syndic tous pouvoirs à l'effet de recenser les copropriétaires qui entendent adhérer à l'emprunt et solliciter un prêt auprès du Crédit Foncier et accepter l'offre de prêt ;
L'annulation de la résolution n° 10 n'entraîne pas automatiquement l'annulation de la résolution n° 11 ;
A défaut de motifs spécifiques à cette demande, celle-ci sera rejetée ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'annulation de la résolution n°11 ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme [O] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il débouté M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O], de leur demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 15 mai 2017,
Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,
Annule la résolution n°10 et les sous-résolutions 10A/ 10B/ 10C/10D/ 10E/ 10F/ 10G/ votées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux termes de son assemblée générale ordinaire du 15 mai 2017 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer M. [V] [O] et Mme [I] [U], épouse [O] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
