Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MAI 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18601 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUOX
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Septembre 2022 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 22/00702
APPELANTE
S.A.R.L. PRODECCO, RCS de Créteil sous le n°489 782 979, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Delphine MAILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0117
INTIMEE
S.A.S.U. SEGRO [Adresse 2] (anciennement dénommée SOFIBUS PATRIMOINE), RCS de Paris sous le n°692 044 381, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11 février 2008, suivi d'un avenant du 18 février 2017, la société Segro [Adresse 2] (Sofibus Patrimoine) a donné à bail à la société Prodecco, au sein du parc d'activité [Adresse 2] à [Localité 5] un bâtiment industriel situé [Adresse 2] ainsi que six places de parking, moyennant un loyer annuel de 52.579,36 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance et indexé, outre un dépôt de garantie de 13.144,84 euros.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par exploit du 28 mars 2022, à la société Prodecco, pour une somme de 27.651,12 euros, au titre de l'arriéré locatif au premier trimestre 2022.
Par exploit du 16 mai 2022, la société Sofibus Patrimoine a fait assigner la société Prodecco devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :
' constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
' ordonner l'expulsion de la société Prodecco et celle de tous occupants de son chef des lieux loués dans un délai de sept jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
' ordonner, à défaut de restitution volontaire dans un délai de sept jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, l'expulsion de la société Prodecco et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique,
' condamner la société Prodecco à payer à la société Sofibus Patrimoine la somme provisionnelle de 30.278,55 euros au titre des loyers dus arrêtés au 28 avril 2022, date de la résiliation du bail,
' condamner la société Prodecco au paiement d'une indemnité d'occupation non majorée de 207,95 euros par jour, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
' condamner la société Prodecco à payer au titre de l'indemnité d'occupation majorée une somme complémentaire de 103,97 euros par jour à compter du 29 avril 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux au titre de l'indemnité d'occupation majorée,
' condamner la société Prodecco au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Par ordonnance réputée contradictoire du 20 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 avril 2022 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Prodecco et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein du [Adresse 2]) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Prodecco, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
- condamné par provision la société Prodecco à payer à la société Sofibus Patrimoine la somme de 41.452,67 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 30 septembre 2022 ;
- condamné la société Prodecco aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- condamné la société Prodecco à payer à la société Sofibus Patrimoine la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toutes les autres demandes des parties ;
- rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 02 novembre 2022, la société Prodecco a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mars 2023, la société Prodecco demande à la cour, au visa des articles 1224 et suivants du code civil et de l'article 1231-5 du code civil, de :
- réformer l'ordonnance entreprise sur les chefs critiqués, et statuant à nouveau ;
- déclarer nuls le commandement de payer du 28 mars 2022 et l'assignation du 16 mai 2022, et réformer en conséquence l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a retenu la recevabilité de la demande, et statuant à nouveau, déclarer la demande d'expulsion et en paiement irrecevables ;
En tout état de cause subsidiairement,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;
- lui accorder un délai de six mois pour apurer sa dette, laquelle sera fixée en deniers ou quittance au jour de l'arrêt à intervenir compte tenu des règlements en cours ;
- condamner la société [Adresse 2] à lui verser une somme de 2.800 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Prodecco soutient en substance que :
- les commandement de payer visant la clause résolutoire et assignation sont nuls, l'huissier de justice s'étant présenté en dehors des heures de bureau et d'ouverture, et n'ayant fait aucun effort pour lui téléphoner, l'avis de passage ne lui étant pas parvenu,
- elle a de bonne foi proposé un échéancier de règlement court et n'a eu aucune réponse de son bailleur, étant précisé qu'elle a également avancé sur les règlements de la dette locative, de sorte que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu'un délai de six mois lui sera accordé pour apurer sa dette.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 mars 2022, la société Segro [Adresse 2] demande à la cour, au visa des articles 654 ; 655 et 656 et 835 du code de procédure civile, de l'article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1104 et 1343-5 du code civil, de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Créteil en date du 20 septembre 2022 ;
- actualiser les montants des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation dus par la société Prodecco pour tenir compte de l'occupation sans droit ni titre toujours en cours et des montants dus à date ;
- rejeter l'intégralité des demandes de la société Prodecco ;
- constater en conséquence la résiliation du bail depuis le 28 avril 2022 ;
- condamner la société Prodecco à verser à la société Sofibus, devenue Segro [Adresse 2], la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Prodecco aux entiers dépens.
La société Segro [Adresse 2] soutient en substance que :
- l'huissier de justice a fait toutes diligences, a procédé à une remise en étude, de sorte que ni le commandement de payer visant la clause résolutoire ni l'assignation ne sont nuls,
- l'ordonnance rendue devra être confirmée, la clause résolutoire étant acquise et la société Prodecco étant occupante sans droit ni titre des lieux loués,
- la société Prodecco se montre d'une particulière mauvaise foi,
- les défaillances de la société Prodecco ne sont pas récentes, celle-ci ayant d'ores et déjà bénéficié de délais de fait.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la nullité du commandement visant la clause résolutoire
La société Prodecco demande à ce que la nullité des significations intervenues soit constatée et à ce que la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire soit prononcée.
Il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Sur ce point, aux termes de l'article 659 du code de procédure civile, lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte.
Selon l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La société Prodecco soutient que l'huissier n'aurait pas accompli de diligences suffisantes avant d'établir son procès-verbal. Elle indique notamment que l'huissier s'est présenté en dehors des heures d'ouverture et n'a pas cherché à la contacter ce qui aurait permis une signification à personne.
Il ressort des procès verbaux de signification que :
- l'huissier de justice s'est rendu le 28 mars 2022 à l'adresse des lieux loués et au titre de ses diligences, a précisé que le domicile était certain, le nom étant inscrit sur le tableau des résidents, sur la boîte aux lettres, une enseigne étant présente,
- il précise que la signification à personne a été rendue impossible, la société étant fermée lors de son passage.
L'huissier de justice a ainsi accompli des diligences suffisantes.
La société 2ND Câbles ne saurait lui reprocher de ne pas avoir tenté de la contacter téléphoniquement, alors que la signification a été valablement faite à l'adresse des lieux loués qui est également l'adresse certifiée de son siège social. Il sera précisé en outre que l'avis de passage a été laissé dans la boîte aux lettres au nom de la société Prodecco celle-ci ne démontrant pas qu'il ne s'agit pas de sa boîte aux lettres réelle.
Ainsi, l'huissier pouvait valablement procéder à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire suivant les dispositions de l'article 655 du code de procédure civile sans procéder à d'autres investigations.
Ce moyen sera rejeté.
Sur la nullité de la signification de l'assignation
La société Prodecco argue d'un moyen identique quant à la signification de l'assignation délivrée le 16 mai 2022, dans des conditions similaires.
Ici également, l'huissier de justice a ainsi accompli des diligences suffisantes.
La société Prodecco ne saurait pas plus lui reprocher de ne pas s'être rapproché d'elle lors de son passage alors que la signification à personne morale a été valablement faite à l'adresse certifiée de son siège social et des lieux loués.
Il sera observé que l'ordonnance de référé rendue a été signifiée dans ces mêmes conditions et que la société Prodecco en a interjeté appel.
Ce moyen sera rejeté.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d'indiquer qu'un commandement de payer a été délivré par acte d'huissier de justice le 28 mars 2022 visant la clause résolutoire insérée au contrat, et réclamant la somme de 27.883, 98 euros au titre de l'arriéré arrêté au 1er trimestre 2022.
Il est constant que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois à compter de la signification, étant précisé que les sommes dues ne sont pas contestées in fine par la société appelante.
Il y a donc lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, notamment s'agissant de l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant équivalent du dernier loyer contractuel augmenté des charges.
Sur les délais de grâce
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Or, il convient de relever que :
- au vu du décompte produit par la bailleresse, la société Prodecco est débitrice de la somme de 77. 488, 53 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation, arrêtés au 30 juin 2023, le 2ème trimestre 2023 étant exigible le 1er avril 2023 et payable d'avance, ce malgré deux règlements de 10.000 euros chacun,
- au soutien de sa demande, elle se contente d'indiquer que ses difficultés de trésorerie sont issues de la crise sanitaire et qu'elle a fait des efforts de règlements, mais toutefois, elle ne produit aucune pièce financière,
- force est de constater qu'elle a bien cessé de régler ses loyers et charges courants, ainsi que les indemnités d'occupation mises à sa charge.
Dans ces circonstances, il y a lieu de rejeter la demande de la société Prodecco tendant à se voir accorder des délais de paiement de 6 mois et tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il ya lieu en outre d'actualiser la créance de la société Segro [Adresse 2], ce, dans les termes du dispositif.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et des frais irrépétibles en première instance a été exactement tranché par le premier juge.
Ce qui est jugé en cause d'appel commande de condamner l'appelante à indemniser la société Segro [Adresse 2] de ses frais non répétibles à hauteur d'appel, la société Prodecco étant également condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette locative de la société Prodecco,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne par provision la société Prodecco à payer à la société Segro [Adresse 2] la somme de 77. 488, 53 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation au 1er avril 2023,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne la société Prodecco à payer à la société Segro [Adresse 2] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
Condamne la société Prodecco aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
