Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MAI 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17538 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGRCZ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de PANTIN - RG n° 12-21-214
APPELANT
M. [I] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 22/14135 du 12/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEES
Mme [O] [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
appel déclaré caduc à son encontre par ordonnance en date du 23.02.2023
S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 7 juin 2002, résilié puis rétabli le 18 juin 2016, la société CDC Habitat Social a consenti à M. et Mme [R], la location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3].
Par acte du 6 août 2021, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à M. et Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement d'une somme de 2.855,47 euros due au 15 juillet 2021 en raison des loyers et charges impayés.
Par exploit du 29 novembre 2021, la société CDC Habitat Social a fait assigner M. et Mme [R] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins d'obtenir :
' la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,
' l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier,
' la séquestration des meubles garnissant le logement,
' la condamnation solidaire de M. et Mme [R] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 4.650,97 euros, au titre des loyers et charges,
' la fixation de l'indemnité d'occupation,
' la condamnation de M. et Mme [R] au paiement d'une indemnité de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement.
Par ordonnance réputée contradictoire du 05 avril 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, a :
Au principal,
- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 octobre 2021 ;
- condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Social la somme de 4.503,79 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 06 août 2021, date du commandement, sur la somme de 2.855,47 euros, et à compter du 30 septembre 2021 pour le solde ;
- autorisé la société CDC Habitat Social à procéder à l'expulsion de M. et Mme [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ;
- condamné solidairement M. et Mme [R] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. et Mme [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 août 2021 ;
- rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 12 octobre 2022, M. [R] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mars 2023, M. [R] demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi de 1989 et des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de :
A titre principal,
- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 06 octobre 2021,
' condamné solidairement celui-ci et Mme [R] à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Social la somme de 4.503,79 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 06 août 2021, date du commandement, sur la somme de 2.855,47 euros, et à compter du 30 septembre 2021 pour le solde,
' autorisé la société CDC Habitat Social à procéder à l'expulsion de M. et Mme [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Statuant à nouveau,
- lui accorder un délai de 36 mois de paiement pour apurer la dette locative ;
- suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du contrat de bail ;
En conséquence,
- débouter la société CDC Habitat Social de sa demande d'expulsion ;
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour viendrait à confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire,
- lui accorder 36 mois de délais pour quitter les lieux ;
Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation,
- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer en cours ;
En tout état de cause,
- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné celui-ci à verser la somme de 250 euros au titre de l'article 700 et aux dépens ;
Statuant à nouveau,
- débouter la société CDC Habitat Social de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et aux dépens ;
- débouter la société CDC Habitat Social de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée en appel ;
- condamner la société CDC Habitat Social aux entiers dépens.
M. [R] soutient en substance que :
- plusieurs paiements sont intervenus en 2022 et 2023, et l'arriéré locatif a significativement diminué de sorte qu'il reste à ce jour un solde de 3.006,76 euros,
- il sollicite donc des délais pour apurer sa dette locative et demande la suspension à titre rétroactif des effets de la clause résolutoire dans la mesure où le paiement du loyer courant a repris et où il a effectué plusieurs versements pour apurer sa dette locative,
- à titre subsidiaire, il sollicite des délais pour quitter les lieux dès lors que ses ressources ne lui permettent pas de trouver un logement dans le parc privé et qu'il justifie avoir fait une demande de logement social.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 06 mars 2023, la société CDC Habitat Social demande à la cour, de :
S'agissant de la demande principale de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sur 36 mois,
- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
S'agissant de la demande subsidiaire d'un délai pour quitter les lieux,
Principalement,
- débouter M. [R] de sa demande à ce titre ;
Subsidiairement,
- conditionner ce délai par le paiement ponctuel et régulier des échéances courantes en prévoyant qu'à défaut, le délai sera caduc et celle-ci pourra poursuivre la procédure d'expulsion sur la base du commandement de quitter les lieux du 22 juin 2022 ;
En tout état de cause,
- condamner M. [R] à lui payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens, que Me [T] [F] pourra directement recouvrer, pour ceux la concernant, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société CDC Habitat Social soutient en substance que :
- elle s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à la demande de délais de paiement dans la mesure où M. [R] n'a effectué pendant près d'un an, aucun versement et qu'il a repris récemment, le versement des loyers, ce, pour les besoins de la cause,
- elle s'oppose également à la demande de délais pour quitter les lieux, dès lors que M. [R] ne justifie pas de son impossibilité de se loger dans des conditions normales et que sa demande de logement social a été déposée récemment.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce, M. [R] ne remet pas en cause la régularité du commandement de payer du 14 janvier 2022, et ne conteste pas que les causes de celui-ci n'ont pas été payées dans les deux mois de sa date. Il ne critique pas plus sa condamnation au paiement d'une provision sur les loyers et indemnités d'occupation.
En vertu du V de l'article 24 précité, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En vertu du VII du même article, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, M. [R] explique que l'arriéré de loyer a considérablement diminué et qu'il a repris le paiement du loyer courant.
Il ressort du décompte établi par le bailleur le 10 janvier 2023 que des règlements ont été effectués depuis mars 2022 jusqu'à janvier 2023, qui ont diminué l'arriéré locatif de manière importante, la dette s'élevant en mars 2022 à la somme de 10.723, 40 euros et en janvier 2023 à la somme de 5.791, 85 euros. Il apparaît en outre que d'autres règlements sont intervenus postérieurement et qu'en mars 2023, la dette locative s'élevait à la somme de 3.006, 76 euros. Le paiement du loyer courant a repris en outre depuis le mois de novembre 2022, étant précisé que M. [R] est bénéficiaire de l'aide personnalisée au logement pour un montant de 273 euros par mois et perçoit le revenu de solidarité active pour un montant mensuel de 526, 72 euros.
L'appelant a donc procédé à des efforts de règlement, outre la reprise du paiement du loyer courant.
L'offre de solder la dette sur 36 mois est donc également raisonnable et conforme aux ressources de l'appelant.
Dès lors, la cour s'estime fondée à accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois et suivant les modalités précisément définies au présent dispositif.
En cas de non-respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée non acquise.
A défaut, l'expulsion pourra suivre son cours suivant les modalités précisément prévues au présent dispositif.
Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Dès lors que la réformation de la décision déférée n'est due qu'aux efforts de M.[R] pendant le cours de la procédure d'appel, il convient de laisser les dépens d'appel à la charge de l'appelant.
Il n'y a pas lieu par ailleurs de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision querellée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 octobre 2021, ainsi que sur le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance ;
Réformant la décision entreprise pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne à titre provisionnel M. [R] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 3.006,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 30 mars 2023 outre les intérêts légaux sur cette somme à compter de cet arrêt ;
Dit que M.[R] pourra s'acquitter du paiement de l'arriéré effectivement dû à la date du présent arrêt en 36 mensualités égales exigibles chaque mois en même temps que le loyer courant, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt ;
Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit qu'en cas de respect de l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
Dit que, faute pour M.[R] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l'envoi par [Localité 7] Habitat d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine ,
- le tout deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire sera acquise à la date du 6 octobre 2021,
- il pourra être procédé à l'expulsion de M.[R] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, deux mois après des locaux situés au [Adresse 3], le sort des meubles restés dans les lieux relevant des dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- l'indemnité d'occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel et M. [R] condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux';
Condamne M.[R] aux dépens d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
