Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 17 MAI 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15897 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMC5
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Août 2022 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 22/02610
APPELANTE
Mme [Z] [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1002
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/027623 du 21/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉE
Comité d'établissement ELOGIE SIEMP - DIRECTION TERRITORIALE SUD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Avril 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Patricia LEFEVRE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé en date du 20 juin 1998, la société Elogie-SIEMP donné à bail à Mme [F] un appartement de trois pièces situé [Adresse 1]).
Le 14 janvier 2022, le bailleur fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme principale de 3 135,00 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l'acte.
Par acte extrajudiciaire en date du 4 avril 2022, la société Elogie-SIEMP a fait assigner Mme [F] en référé devant le juge des contentieux de proximité de la protection du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'ordonner l'expulsion de la locataire ; de condamner celle-ci à lui payer une somme de 3 339,20 euros à titre de provision, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er mars 2022.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 4 août 2022, le juge des contentieux de proximité de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 1998 entre la société Elogie-SIEMP et Mme [F], concernant l'appartement sis [Adresse 1]), sont réunies au 15 mars 2022 ;
constaté que Mme [F] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués ;
en conséquence, ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [F] du logement situé [Adresse 1]), ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé, à compter du 1er mars 2022, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Mme [F] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin condamné Mme [F] à verser à la société Elogie-SIEMP ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;
dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;
condamné Mme [F] à verser à la société Elogie-SIEMP la somme provisionnelle de 3 339,20 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 mars 2022, échéance de mars 2022 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
débouté la société Elogie-SIEMP de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
condamné Mme [F] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
dit n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 7 septembre 2022, Mme [F] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;
ordonné son expulsion.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire,
ordonné son expulsion ;
Statuant à nouveau,
constater sa bonne foi ;
lui accorder 36 mois pour apurer sa dette en payant 76 euros en plus du loyer courant ;
dire et juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;
dire et juger qu'elle paiera la somme de 1euro au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuer ce que de droit pour les dépens.
La société Elogie-SIEMP, aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Mme [F] à payer la somme de 3 339,20 euros à titre provisionnel ;
Statuant à nouveau,
condamner par provision Mme [F] au paiement de la somme de 3 050,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés à la date du 13 octobre 2022 (échéance de septembre 2022 incluse), outre les intérêts légaux à compter de la signification de la décision ;
fixer à compter du 1er octobre 2022 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner par provision Mme [F] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux ;
Subsidiairement,
autoriser Mme [F] à se libérer de la dette en 36 échéances de 85 euros en plus du loyer courant avant le 10 de chaque mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
dire que, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré ne serait pas payée dans le mois de son exigibilité :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux faire procéder à l'expulsion de Mme [F] et à celle de tous occupants de son chef,
la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés pourra intervenir dans tel garde meuble qu'il plaira à l'intimé et ce, aux frais, risques et périls de l'appelante ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [F] sera condamnée à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;
En tout état de cause,
condamner Mme [F] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce, Mme [F] ne remet pas en cause la régularité du commandement de payer du 14 janvier 2022, et ne conteste pas que les causes de celui-ci n'ont pas été payées dans les deux mois de sa date. Elle ne critique pas plus sa condamnation au paiement d'une provision sur les loyers et indemnités d'occupation.
En vertu du V de l'article 24 précité, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En vertu du VII du même article, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [F] explique que l'arriéré locatif est dû à son voyage coûteux et non prévu au Vietnam et aux frais médicaux découlant de l'état de santé de son père. Elle affirme que depuis son retour en France, elle a repris ses paiements et envisage d'apurer la dette. Les circonstances dont elle fait état ne sont établies par aucune pièce. Le décompte produit par le bailleur atteste l'existence de quelques paiements, avec un arriéré qui s'élève encore à la somme de 3 050,06 euros au 13 octobre 2022. En outre Mme [F] ne fournit aucune explication sur sa situation personnelle et professionnelle. Elle se borne à produire un avis de non-imposition pour les revenus 2021 et une attestation de paiement de la CAF du 27 novembre 2022 pour l'allocation de logement de 321 euros et le revenu de solidarité active de 727,18 euros, comprenant les droits pour une personne à charge née en 1998 (Mme [S]). Dès lors que le loyer actuel s'élève à la somme de 1 122,80 euros par mois, il y a lieu de constater qu'il absorbe toutes les ressources de l'appelante, de sorte qu'aucun plan d'apurement n'est envisageable.
Dans ces conditions, il conviendra de rejeter les demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'échelonnement de la dette de loyers.
La société Elogie-SIEMP ne demande pas l'infirmation de la décision entreprise, de sorte que la cour n'est pas saisie de demande de modification du montant de l'arriéré locatif.
Mme [F] n'a pas interjeté appel du chef de l'article 700 et des dépens. La demande fondée sur l'article 700 précité en cause d'appel sera rejetée ; Mme [F] sera tenue aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant dans les limites de l'acte d'appel,
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Déboute la société Elogie-SIEMP de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [F] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
