Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 17 MAI 2023
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14765 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJEL
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Juin 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/50194
APPELANTE
Association LA MAISON KANGOUROU, identifiée au répertoire SIRENE sous le numéro 452.340.094
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée à l'audience par Me Mathieu MOUNDLIC, avocat au barreau de PARIS, toque : B0485
INTIMEES
S.C.I. DES QUATRE M, RCS de Bobigny sous le n°419 753 264, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 8]
S.C.I. LE VIEUX MANOIR, RCS de Bobigny sous le n°315 856 815, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentées et assistées par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618
Syndic. de copro. 120 RUE DE CHARONNEET 25 RUE LEON FROT 75011 PARIS, représenté par son syndic : Société [Localité 6] OUEST GESTION,
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
Assistée à l'audience par Me Mylena LUCCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 Mars 2023, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Les sociétés civiles immobilières Le Vieux Manoir et Quatre M sont propriétaires des lots n°1005 et 1222 dans le bâtiment D, des lots n°1003 et 1004 dans le bâtiment A et, à l'extérieur des bâtiments en rez-de-chaussée, de trois emplacements de stationnement formant les lots n°1422, 1423 et 1424 (anciennement 1223, 1224 et 1225), le tout au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] / [Adresse 4], lesquels ont été donnés à bail à l'association La Maison Kangourou PN2, qui y exploite une crèche.
Les bâtiments A, B, C et D de cet ensemble immobilier (qui compte sept bâtiments) sont constitués en un syndicat secondaire.
L'association La Maison Kangourou PN2 a fait réaliser des travaux pour l'aménagement de ses locaux en crèche, consistant notamment à remplacer le revêtement de sol de la cour où se trouvent trois emplacements de stationnement et la zone de manoeuvre contiguë et du porche d'accès situé dans le bâtiment D, à repeindre les murs de cette cour, à installer des auvents métalliques au-dessus de la cour, à mettre en place un interphone sur le premier portail d'un passage cocher et à installer un second portail sur ce passage, à installer une caméra de surveillance dans ce même passage cocher.
Tous ces travaux n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Arguant que les travaux non autorisés affectent des parties communes et/ou l'aspect extérieur de l'immeuble, voire pour certains constituent une appropriation des parties communes, étant ainsi constitutifs d'un trouble manifestement illicite, par actes des 21 et 29 novembre 2021 et du 4 décembre 2021 le syndicat des copropriétaires secondaire A des bâtiments A, B, C et D de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] / [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a assigné les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M ainsi que l'association La Maison Kangourou devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les voir condamner à des remises en état.
Par ordonnance contradictoire du 17 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- ordonné à la SCI Le Vieux Manoir, à la SCI des Quatre M et à l'association La Maison Kangourou PN2 de remettre le sol des emplacements de stationnement, de la zone de manoeuvre qui leur est contiguë et de l'allée sous le porche dans leur couleur antérieure aux travaux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à compter de la notification par la partie demanderesse, de la couleur correspondante ;
- ordonné à la SCI Le Vieux Manoir, à la SCI des Quatre M et à l'association La Maison Kangourou PN2 de supprimer la caméra de vidéo-surveillance et le portail entre le porche et les emplacements de stationnement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification des présentes ;
- condamné la SCI Le Vieux Manoir, la SCI des Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à payer au syndicat des copropriétaires secondaire A des bâtiments A, B, C et D de l'immeuble sis [Adresse 2] / [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus ;
- condamné in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI des Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 aux dépens.
Par ordonnance rectificative du 19 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que l'ordonnance prononcée le 17 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris sur l'affaire n°20/50194 sera rectifiée en son dispositif en ce sens que :
les paragraphes suivants :
' Ordonnons à la SCI Le Vieux Manoir, à la SCI des Quatre M et à l'association La Maison Kangourou PN2 de remettre le sol des emplacements de stationnement, de la zone de manoeuvre qui leur est contiguë et de l'allée sous le porche dans leur couleur antérieure aux travaux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à compter de la notification par la partie demanderesse, de la couleur correspondante ;'
'Ordonnons à la SCI Le Vieux Manoir, à la SCI des Quatre M et à l'association La Maison Kangourou PN2 de supprimer la caméra de vidéo-surveillance et le portail entre le porche et les emplacements de stationnement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification des présentes ;'
Seront remplacés par les paragraphes suivants :
' Ordonnons à l'association La Maison Kangourou PN2 de remettre le sol des emplacements de stationnement, de la zone de manoeuvre qui leur est contiguë et de l'allée sous le porche dans leur couleur antérieure aux travaux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à compter de la notification par la partie demanderesse, de la couleur correspondante ; '
' Ordonnons à l'association La Maison Kangourou PN2 de supprimer la caméra de vidéo-surveillance et du portail entre le porche et les emplacements de stationnement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification des présentes ;'
à l'issue des deux paragraphes précédents, seront ajoutés les termes suivants :
' Ordonnons à l'association La Maison Kangourou PN2 de retirer les structures métalliques érigées sur les emplacements de stationnement et la zone de manoeuvre qui leur est contiguë, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à compter de la signification de la présente décision ;
Ordonnons à l'association La Maison Kangourou PN2 de mettre en conformité le système de climatisation selon les prescriptions de la résolution n°22 retranscrite sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2018 ;'
Par déclarations des 05 août et 20 décembre 2022, l'association La Maison Kangourou a interjeté appel de ces deux ordonnances.
Ces deux appels ont fait l'objet d'une jonction.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mars 2022, l'association La Maison Kangourou demande à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 17 juin 2022, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes relatives à la climatisation et à la remise en état des murs de la cour ;
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rectificative rendue le 19 octobre 2022 ;
Et statuant à nouveau,
- dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;
- dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de l'intégralité de ses demandes ;
- débouter la SCI des Quatre M et la SCI Le Vieux Manoir de leurs demandes formées à son encontre, et notamment de leur demande de garantie ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SELARL 2H Avocats prise en la personne de Me Audrey Schwab, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mars 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 25-b et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
Sur le revêtement des emplacements de stationnement et de la zone de manoeuvre contiguë,
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a condamné uniquement l'association La Maison Kangourou PN2 (ordonnance du 19 octobre 2022) à remettre le sol des emplacements de stationnement et de la zone de manoeuvre qui leur est contiguë dans leur couleur antérieure aux travaux (ordonnance du 17 juin 2022) et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant cent jours à compter de la notification par le syndicat des copropriétaires de la couleur correspondante ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI du Vieux Manoir, la SCI des Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à remettre dans leur état antérieur aux travaux les emplacements de stationnement ainsi que l'aire de manoeuvre qui leur est contiguë, c'est-à-dire avec un revêtement bitume gris et un marquage au sol séparant les emplacements de stationnement de l'aire de manoeuvre, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur les structures métalliques,
- réformer l'ordonnance du 17 juin 2022 en ce qu'elle a omis d'inscrire au dispositif la condamnation à supprimer les structures métalliques érigées sur les emplacements de stationnement et sur la zone de manoeuvre contiguë, qui figure dans les motifs de l'ordonnance ;
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a condamné uniquement l'association La Maison Kangourou PN2 à retirer les structures métalliques érigées sur les emplacements de stationnement et la zone de manoeuvre qui leur est contiguë ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI des Quatre M, la SCI Le Vieux Manoir et l'association La Maison Kangourou PN2 à supprimer les structures métalliques installées sur les emplacements de stationnement et la zone de manoeuvre sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur le système de climatisation,
- réformer l'ordonnance du 17 juin 2022 en ce qu'elle a omis d'inscrire au dispositif la condamnation à remettre en conformité le système de climatisation qui figure dans les motifs de l'ordonnance ;
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a condamné uniquement l'association La Maison Kangourou PN2 à mettre en conformité le système de climatisation (ordonnance du 19 octobre 2022) et en ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte (ordonnance du 17 juin 2022) ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à mettre en conformité l'installation de climatisation et donc à installer un caisson insonorisé sur base antivibratoire par-dessus le compresseur pour supprimer les vibrations et nuisances sonores, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur la suppression de l'interphone et la serrure à clef,
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la question de la suppression de l'interphone et de la mise en place d'une serrure à clef sur le premier portail ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à supprimer l'interphone posé sur le premier portail et le remplacer par une serrure à clef, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur le second portail,
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a condamné uniquement l'association La Maison Kangourou PN2 à supprimer le portail entre le porche et les emplacements ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à supprimer le portail irrégulièrement installé entre le premier portail et les emplacements de stationnement, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur le revêtement de l'allée sous le porche,
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a condamné uniquement l'association La Maison Kangourou PN2 (ordonnance du 19 octobre 2022) et en ce qu'elle a circonscrit la condamnation à la couleur du revêtement (ordonnance du 17 juin 2022) ,
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à remettre dans son état antérieur aux travaux le sol de l'allée sous le porche, c'est-à-dire avec un revêtement bitume gris, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur la remise en état des murs de la cour,
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des murs de la cour ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à remettre les murs de la cour en leur couleur d'origine sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur la suppression de la caméra de vidéo surveillance,
- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a condamné uniquement l'association La Maison Kangourou PN2 à supprimer la caméra de vidéo surveillance ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à supprimer la caméra de vidéo surveillance irrégulièrement installée et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Sur l'article 700 et les dépens ;
- confirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 et son ordonnance rectificative du 19 octobre 2022 en ce qu'elle a condamné la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;
Y ajoutant,
- condamner in solidum la SCI Le Vieux Manoir, la SCI Quatre M et l'association La Maison Kangourou PN2 à lui verser la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles et dépens d'appel.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 16 mars 2022, la société Le Vieux Manoir et la société des Quatre M demandent à la cour, au visa de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, des dispositions de la loi de 1965 et ses articles 6-2 et suivants et les articles 1101 et suivants du code civil, de :
- réformer l'ordonnance entreprise en ce que des condamnations ont été prononcées alors qu'elles se heurtaient à des contestations sérieuses que le juge des référés ne pouvait pas trancher, outrepassant ses pouvoirs ;
Statuant de nouveau,
- se déclarer incompétente en l'absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent ;
- constater l'existence de nombreuses contestations sérieuses quant à la nature des parties communes générales ou particulières, ou encore privatives, objet des travaux contestés ;
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;
- débouter le syndicat des copropriétaires secondaire A du [Adresse 2] et [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes, en ce qu'elles sont irrecevables faute de qualité à agir et mal fondées et en ce qu'elles sont irréalisables pour les demandes de remise en état antérieur du porche et de la cour ;
- condamner le syndicat des copropriétaires secondaire A du [Adresse 2] et [Adresse 4] au paiement aux SCI Le Vieux Manoir et Quatre M d'une indemnité de procédure de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Y ajoutant,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle n'est pas entrée en voie de condamnation à leur contre s'agissant d'obligation de faire incombant à leur locataire ;
Subsidiairement,
- condamner la Maison Kangourou à leur garantir de toutes condamnations qui seraient par extraordinaire prononcées à leur encontre, tant en principal, intérêts, frais et accessoires.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite, ici invoqué, découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Selon l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Sur la climatisation
Suivant la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018, l'association La Maison Kangourou a été autorisée à déplacer et à remplacer son installation de climatisation.
Il est constant, comme l'a relevé le premier juge, que cette installation a généré des nuisances sonores, reconnues par l'association et dont la réalité a été confirmée par un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 6] qui, le 30 décembre 2019, a conclu que les plaintes pour nuisances sonores étaient fondées, constatant des émergences sonores au-delà des normes réglementaires.
C'est donc à bon droit, ce point n'étant d'ailleurs pas discuté, que le premier juge a ordonné la mise en conformité du système de climatisation selon les prescriptions de la résolution n°22 retranscrite sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2018, lesquelles prévoyaient l'installation du groupe de climatisation "dans un caisson normalisé anti-bruit obligatoire avec une installation sur plots anti-vibratoires obligatoirement", dispositif dont il n'est pas contesté qu'il n'a pas été mis en oeuvre.
Constatant que la locataire justifiait avoir procédé à des investigations pour mettre un terme aux nuisances sonores et projetait de soumettre à cette fin une résolution au vote de la prochaine assemblée générale, le premier juge n'a pas assorti d'une astreinte la condamnation de remise en état. Par ailleurs, il ne l'a prononcée qu'à l'encontre de la locataire alors qu'elle était aussi requise à l'encontre du propriétaire-bailleur.
Si bailleurs et locataire se plaignent en appel de ce que leur projet a été refusé par l'assemblée générale du 15 juin 2022, force est de constater, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, que ce projet ne se limitait pas à une mise en conformité du système de climatisation existant, autorisé par l'assemblée générale de 2018, mais en un nouveau projet d'installation en sous-sol d'un système de chauffage/climatisation.
L'assemblée générale du 15 juin 2022 a rejeté cette nouvelle demande par sa 28ème résolution, sur le fondement des remarques qui avaient été faites par l'architecte de la copropriété et auxquelles le propriétaire n'avait pas apporté de réponse, étant absent à l'assemblée générale.
Il apparaît ainsi que l'association La Maison Kangourou n'a pas remédié aux nuisances sonores du climatiseur existant, ce qui n'est pas contesté et ressort de l'attestation d'un copropriétaire en date du 3 mars 2022 (pièce 29 du syndicat des copropriétaires), envisageant un nouveau projet que, dans le cadre de son pouvoir d'appréciation souverain, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé, aucun recours à l'encontre de cette décision n'étant invoqué ni justifié.
Il y a donc lieu, sur le constat de la persistance du trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires du fait des nuisances sonores générées par le climatiseur existant, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné l'association à effectuer les travaux de mise en conformité nécessaires, en y ajoutant désormais une astreinte.
L'ordonnance sera toutefois infirmée en ce qu'elle n'a prononcé cette condamnation qu'à l'encontre de la locataire, alors que le syndicat des copropriétaires soutient à raison que le propriétaire est le premier débiteur du syndicat des copropriétaires quant au respect du règlement de copropriété et que le bailleur doit répondre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire.
La condamnation à la mise en conformité du climatiseur existant sera donc prononcée à l'encontre des sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M, in solidum avec l'association La Maison Kangourou, l'ordonnance étant infirmée de ce chef et en ce qu'elle n'a pas prononcé d'astreinte.
Sur le remplacement du sol des emplacements de stationnement et de la zone de manoeuvre contiguë
Il est constant que nonobstant le refus de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 (résolution n°19), l'association La Maison Kangourou a effectué les travaux projetés de remplacement du sol des emplacements de stationnement et de la zone de manoeuvre contiguë situés à l'extérieur, consistant à recouvrir le sol bitumeux usagé, marqué de trois emplacements de stationnement délimités à la peinture blanche, par un revêtement souple jaune orangé destiné à permettre aux enfants de la crèche de se livrer à des activités extérieures sans se blesser.
Indépendamment du débat élevé par les sociétés propriétaires et l'association locataire sur le caractère privatif ou de partie commune spéciale de la zone de manoeuvre (le caractère privatif des emplacements de stationnement n'est pas quant à lui contesté), force est de constater, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, que ces travaux ont modifié l'aspect extérieur de l'immeuble par le choix d'une couleur jaune orangé au lieu du bitume gris, alors que cette zone de stationnement est visible depuis les étages supérieurs des bâtiments qui la jouxtent et depuis le passage cocher comme l'a exactement constaté le premier juge.
Or, le règlement de copropriété stipule en son article 7 e) relatif à l'usage des parties privatives et à l'harmonie de l'ensemble immobilier, que "d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble immobilier ne peut être modifié, bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité des copropriétaires du syndicat secondaire intéressé ; et selon l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, doivent être soumis aux vote de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Pour ce seul motif, le remplacement sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires du revêtement de sol des emplacements de stationnement et de la zone de manoeuvre contiguë constitue pour le syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite.
En outre, en conduisant à la disparition des emplacements de stationnement et à affecter la zone extérieure de stationnement à un usage de cour de récréation, les travaux litigieux opèrent un changement d'affectation prohibé par le règlement de copropriété, lequel stipule en son article 7 que "les garages et emplacements pour voitures automobiles ne pourront être utilisés que pour garer les voitures automobiles", cette clause n'apparaissant pas sujette à interprétation quant à l'interdiction posée d'un autre usage que celui de stationner des véhicules, son objet, allégué par les sociétés du Vieux Manoir et des Quatre M, qui serait d'empêcher la modification des emplacements en atelier de réparation mécanique ne ressortant d'aucun élément.
En outre, même s'il apparaît évident que la zone de manoeuvre donnant accès au bâtiment D et aux places de stationnement est une partie commune en ce qu'elle est à l'usage de plusieurs lots, il convient de rappeler que même en la considérant comme une partie privative, le changement d'affectation d'une partie privative ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Or, l'usage de la zone extérieure de stationnement en cour de récréation est de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires par les nuisances sonores qu'il est susceptible d'occasionner.
Le changement d'affectation ainsi opéré nécessitait l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le trouble manifestement illicite du syndicat des copropriétaires est donc caractérisé et devra être réparé par le retrait du revêtement souple jaune orangé et la remise du sol de la cour dans son état antérieur (bitume gris avec marquage des emplacements de stationnement à la peinture blanche), étant observé que la possible nécessité d'une réfection du bitume préexistant dans le cadre de cette remise en état ne peut être considéré comme un enrichissement sans cause comme prétendu par les appelantes, l'enrichissement étant en l'occurrence justifié par l'obligation judiciaire de remise en état de l'appauvri, étant rappelé que selon l'article 1303-1 du code civil, l'enrichissement est injustifié "lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri, ni de son intention libérale".
L'obligation de remise en état doit être mise à la charge des propriétaires et du locataire in solidum, pour les motifs précédemment exposés au titre de la mise en conformité de la climatisation, l'ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef et confirmée en ce qu'elle a ordonné la remise en état du sol, sauf à préciser qu'il ne s'agit pas seulement de restituer la couleur antérieure mais de restituer le sol en son état antérieur.
Sur l'installation d'auvents métalliques au-dessus de la zone de stationnement extérieure
Il est constant que sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, qui l'a refusée par ses résolutions n° 20 et 21 de l'assemblée générale du 28 juin 2018, l'association La Maison Kangourou a mis en place au-dessus des emplacements de stationnement et de la zone de manoeuvre des auvents métalliques, destinés à protéger cette partie extérieure contre les chutes d'objets des étages de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des enfants.
Cet ouvrage affecte incontestablement l'aspect extérieur de l'immeuble dès lors qu'il est visible depuis les étages, et il participe à l'affectation de la zone de stationnement à un usage de cour de récréation.
Ace double titre, cette installation de auvents devait être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et, faute de l'avoir été, elle constitue un trouble manifestement illicite pour le syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné son retrait sous astreinte, mais infirmée en ce qu'elle a mis à la seule charge de l'association La Maison Kangourou l'obligation de remise en état, une condamnation in solidum avec les sociétés propriétaires s'imposant pour les motifs précédemment exposés.
Sur la modification du revêtement de sol du passage cocher
Il est constant que sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, l'association La Maison Kangourou a remplacé le revêtement bitumeux du passage cocher par le même revêtement souple de couleur jaune orangé que celui qui recouvre la zone extérieure de stationnement.
Si le règlement de copropriété ne contient pas de mention qualifiant ce passage cocher, il apparaît évident qu'il ne peut être privatif dès lors qu'il permet d'accéder à la zone de stationnement extérieure et qu'il est ainsi à l'usage de plusieurs lots, les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M le qualifiant d'ailleurs de partie commune particulière, le syndicat des copropriétaires le qualifiant pour sa part de partie commune générale.
Or, qu'il s'agisse d'une partie commune générale ou d'une partie commune particulière, sa modification doit être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
A cet égard, est inopérant le moyen soulevé par les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M, tiré de ce que seuls les copropriétaires titulaires de droits indivis sur les parties communes particulières avaient qualité pour décider de travaux les affectant et qu'en l'espèce, les copropriétaires concernés ont voté en leur faveur de sorte qu'ils ont bien été autorisés. En effet, dès lors que l'assemblée générale du 28 juin 2018 qui a refusé les travaux litigieux n'a pas été contestée, son vote est devenu définitif et sa validité ne saurait être remise en cause a posteriori pour les besoins du litige.
Ainsi, effectués sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires alors qu'ils affectent une partie commune et modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, procédant aussi du changement d'affectation précédemment évoqué en supprimant le revêtement bitumeux nécessaire à la circulation des véhicules jusqu'à la zone de stationnement et en le remplaçant par un revêtement souple à usage piétonnier destiné aux enfants de la crèche, ces travaux sont eux aussi constitutifs d'un trouble manifestement illicite pour le syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a ordonné la remise en l'état antérieur du revêtement du sol du passage cocher, mais infirmée en ce qu'elle a condamné la seule locataire à cette remise en état, les propriétaires devant être aussi condamnées pour les motifs précédemment exposés.
Sur l'installation d'un interphone sur le premier portail du passage cocher
Par sa résolution n°23, l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 a autorisé la SCI du Vieux Manoir à remplacer le portail existant d'accès au passage cocher.
Cette autorisation n'a pas été assortie de réserves s'agissant du système d'ouverture, et sur les plans du portail qui ont été remis à l'assemblée générale par le copropriétaire à l'appui de sa demande d'autorisation de travaux, figure de manière apparente un interphone.
Il ne peut donc être valablement soutenu par le syndicat des copropriétaires qu'en posant un interphone sur le nouveau portail, au lieu d'une simple serrure, l'association La Maison Kangourou a outrepassé l'autorisation qui lui a été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, étant observé que si l'autorisation a été donnée sous réserve de permettre l'accès libre aux parties communes du syndicat des copropriétaires, il n'est pas contesté et résulte d'une attestation émanant du gardien de l'immeuble que celui-ci s'est fait remettre par l'association un badge Vigik permettant l'ouverture du portail via l'interphone.
C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que l'installation d'un interphone sur le nouveau portail ne caractérisait pas un trouble manifestement illicite et, en conséquence, a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre.
Sur l'installation d'un second portail dans le passage cocher
Il n'est pas contesté qu'un second portail a été installé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, sa présence ayant au demeurant été constatée par un huissier de justice.
Cette installation non autorisée sur une partie commune, qu'elle soit générale ou particulière, et dont de surcroît elle restreint l'accès, constitue à l'évidence un trouble manifestement illicite pour le syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné sa suppression, mais infirmée en ce qu'elle a condamné la seule association La Maison Kangourou à y procéder, les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M devant être condamnées in solidum avec leur locataire, comme déjà exposé.
Sur l'installation d'une caméra de vidéo-surveillance dans le passage cocher
Il est constant qu'un caméra de surveillance a été installée dans le passage cocher sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, alors qu'une telle autorisation était nécessaire s'agissant de travaux effectués sur une partie commune, qu'elle soit générale ou particulière.
Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé et l'ordonnance sera confirmée de ce chef, sauf en ce qu'elle a condamné la seule association à déposer cette caméra, les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M devant être condamnées in solidum avec elle.
Sur la mise en peinture des murs de la cour
Par sa résolution n°24, l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 a autorisé la SCI Le Vieux Manoir à peindre les murs mitoyens de la cour, sous plusieurs réserves et notamment que le choix de la couleur soit soumis à l'approbation du syndic et du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires se plaint d'un trouble manifestement illicite en ce que la condition de l'approbation de la couleur choisie par le syndic et le conseil syndical n'a pas été respectée, cette approbation n'ayant pas été requise.
Les sociétés propriétaires et l'association locataire ne contestent pas n'avoir pas requis l'approbation du syndic et du conseil syndical quant au choix de la couleur, mais indiquent que la couleur choisie est conforme à celle de l'immeuble, ce que ne conteste par le syndicat des copropriétaires, lequel produit un procès-verbal de constat établissant que les murets sont peints d'une couleur coquille d'oeuf.
C'est à bon droit que le premier juge a considéré que le seul non respect de la condition d'approbation de la couleur par le syndic et le conseil syndical ne suffit pas à caractériser un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires ne faisant état d'aucun élément susceptible d'établir quelle était la couleur souhaitée ni en quoi la couleur choisie porterait atteinte à l'harmonie de l'immeuble, étant en outre constaté sur les photographies produites que l'ancien revêtement était vétuste.
En définitive, l'ordonnance entreprise sera confirmée,
- sauf en ce qu'elle n'a pas prononcé d'astreinte pour la mise en conformité de la climatisation et en ce qu'elle a condamné la seule association La Maison Kangourou aux remises en état ordonnées,
- sauf à préciser, s'agissant de la remise en état du sol de la cour et du porche, qu'il s'agit de retirer le revêtement souple jaune orangé pour remettre le sol dans son état antérieur, non de "remettre le sol dans sa couleur antérieure aux travaux",
- sauf enfin à revoir les modalités de l'astreinte, comme précisé au dispositif ci-après.
Sur la demande de garantie des sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M
Si les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M sont tenues in solidum avec leur locataire de la réparation des troubles manifestement illicites, elles sont bien fondées à se voir garanties par leur locataire des condamnations prononcées contre elles, précisément du coût des travaux de remise en état qu'elles seraient obligées d'effectuer à la place de leur locataire et du coût de la liquidation de l'astreinte qui serait prononcée en cas d'inexécution de cette dernière.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Perdant en leur appel principal et incident, l'association La Maison Kangourou et les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l'instance d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné la seule association La Maison Kangourou PN2 à procéder aux remises en état, et sauf en ce qu'elle n'a pas prononcé d'astreinte pour la mise en conformité de la climatisation,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne in solidum l'association La Maison Kangourou PN2 et les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M à procéder aux remises en état ordonnées en première instance,
Dit que la mise en conformité du système de climatisation sera effectuée sous la même astreinte que celle prononcée pour les autres remises en état,
Précise que la remise en état du sol de la zone de stationnement et du passage cocher s'entend de la remise du sol en son état antérieur,
Dit que les remises en état ordonnées devront être effectuées dans le mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant cent jours,
Y ajoutant,
Condamne l'association La Maison Kangourou PN2 à garantir les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M des condamnations prononcées contre elles, précisément du coût des travaux de remise en état qu'elles seraient obligées d'effectuer elles-même et du coût de la liquidation de l'astreinte en cas d'inexécution des condamnations par l'association La Maison Kangourou PN2,
Condamne in solidum l'association La Maison Kangourou PN2 et les sociétés Le Vieux Manoir et Quatre M aux entiers dépens de l'instance d'appel,
Condamne les mêmes in solidum à payer la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires secondaire A des bâtiments A B C D de l'immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 4], au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
