Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 11 MAI 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18247 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGTJP
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Octobre 2022 -Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE - RG n° 22/000191
APPELANTE
Mme [U] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 182
Substitué par Me Mehdi KEDDER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 182
INTIMES
M. [V] [B] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Mme [L] [T] épouse [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentés et assistés par Me Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D'AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316
M. [K] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Défaillant, PV de recherches art. 659 code de procédure civile en date du 25.11.2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Les époux [Y] sont propriétaires d'un appartement et d'une cave situés dans l'immeuble [Adresse 1]).
Ces biens ont été donnés à bail pour une durée de six années, suivant acte sous-seing privé du 10 mars 1980, au visa de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948, à M. [Z] et Mme [D].
A l'échéance du 1er avril 1986 le bail s'est renouvelé pour une période de six années, puis à compter du 1er avril 1992, sous l'empire de la loi du 6 juillet 1989, tous les trois ans pour venir à expiration le 31 mars 2022 à minuit.
Les époux [Y] ont fait délivrer congé aux fins de reprise, par acte d'huissier du 31 août 2021.
M. [Y] et Mme [T], épouse [Y], ont, par acte d'huissier du 20 mai 2022, fait assigner M. [Z] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Nogent-sur-Marne, statuant en référé, aux fins de voir :
- déclarer régulier le congé délivré le 31 août 2021 ;
- prononcer la déchéance de tout droit d'occupation sur le local à compter du 1er avril 2021 ;
- ordonner l'expulsion de M. [Z] et Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu'au départ effectif ;
- ordonner la mise en garde-meubles du mobilier aux frais et risques des locataires ;
- fixer, outre les charges, l'indemnité d'occupation provisionnelle au double du montant du loyer tel qu'il résulte du bail, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés ;
- condamner solidairement M. [Z] et Mme [D] au paiement de cette indemnité d'occupation provisionnelle ;
- supprimer purement et simplement le délai de deux mois visé à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner in solidum M. [Z] et Mme [D] au paiement d'une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 14 octobre 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a :
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la régularité du congé ;
- déclaré M. [Z] et Mme [D] occupants sans droit ni titre du logement et de la cave sis [Adresse 1]) ;
- ordonné en conséquence à M. [Z] et Mme [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut pour M. [Z] et Mme [D] d'avoir libéré les lieux et restitué les clefs, M. [Y] et Mme [T] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
- fixé, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
- condamné in solidum M. [Z] et Mme [D] au paiement de cette indemnité ;
- rejeté toutes autres demandes ;
- condamné in solidum M. [Z] et Mme [D] à payer à M. [Y] et Mme [T] épouse [Y] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. [Z] et Mme [D] aux entiers dépens ;
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 24 octobre 2022, Mme [D] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 janvier 2023, Mme [D] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- annuler le congé délivré à celle-ci le 31 août 2021 ;
- débouter M. [Y] et Mme [T] épouse [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- subsidiairement, lui accorder trois ans de délai pour quitter les lieux ;
En tout état de cause,
- condamner M. [Y] et Mme [T] épouse [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [Y] et Mme [T] épouse [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [D] soutient en substance que :
- en vertu de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise pour permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation alors, qu'en l'occurrence, le congé notifié indique de façon lapidaire que les époux [Y] seraient locataires de leur logement et souhaiteraient reprendre le bien loué à leur profit de sorte qu'ils n'ont justifié d'aucun élément permettant de justifier de la reprise,
- elle ne pouvait se voir délivrer de congé pour reprise sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ne lui soit offert,
- à titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux, et en l'occurrence, un délai trois ans, et prétend que l'indemnité d'occupation demandée par les époux [Y] est excessive et injustifiée dès lors qu'ils prétendent vouloir habiter les lieux et non les louer.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 3 février 2023, M. [Y] et Mme [T] épouse [Y] demandent à la cour de :
- débouter Mme [D] de ses demandes ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 14 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne à l'exception de celles par lesquelles le juge a fixé, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer contractuel majorée des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme provisionnelle de 1.120 euros sans préjudice des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
- condamner in solidum M. [Z] et Mme [D] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner in solidum M. [Z] et Mme [D] aux entiers dépens d'appel.
M. [Y] et Mme [T] épouse [Y] soutiennent en substance que :
- Mme [D] occupe le logement loué sans droit ni titre ce qui caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile,
- ils justifient du caractère réel et sérieux du congé délivré dans la mesure où ils souhaitent s'installer dans le logement avec leurs deux enfants à charge afin ne plus régler un loyer qui obère leur budget,
- eu égard à leurs ressources, Mme [D] ne justifiant pas remplir la condition de ressources afin de bénéficier de l'offre de relogement, celle ci ne peut trouver application,
- elle ne remplit pas non plus les conditions pour bénéficier d'un délai complémentaire, l'indemnité mensuelle d'occupation devant être réévaluée au regard de la valeur locative du logement.
M. [Z] n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'alinéa 2 précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite ici visé s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
En l'espèce, il y a lieu de relever que :
- par acte délivré le 31 août 2021, les époux [Y] ont fait délivrer un congé motivé sur une reprise à leur profit, à effet du 31 mars 2022 ;
- le juge des référés, juge du provisoire et de l'évidence, ne dispose pas du pouvoir de "valider" ou d' "annuler" un congé délivré par un bailleur, une telle décision, par son caractère définitif, relevant de l'appréciation des juges du fond ; si les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi du 24 mars 2014, disposent désormais qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée, une telle prérogative relève nécessairement des juges saisis du fond du litige ;
- cependant, le juge des référés peut toujours examiner si, avec l'évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d'un congé du bailleur, à la condition que les contestations élevées sur le congé ne le conduisent pas à constater l'existence de contestations sérieuses ou d'un trouble qui ne serait pas "manifestement illicite" ;
- en l'espèce, l'appelante argue de ce que le congé délivré ne reposerait pas sur un motif réel et sérieux ;
- la validité formelle de ce congé, fondé sur l'article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas contestée mais Mme [D] soulève des contestations, qu'elle estime sérieuses, sur l'absence d'offre de relogement, alors que celle-ci serait obligatoire, et sur le motif du congé, qui ne serait pas motivé par l'intention effective de reprendre le bien ;
- étant rappelé que la vérification de la réalité du motif du congé échappe au juge des référés, il sera observé que Mme [D] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 31mars 2022, l'ordonnance rendue ne pouvant qu'être confirmée sur ce point ;
- s'agissant de l'absence d'offre de relogement, l'article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, invoqué par Mme [D], dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, dispose que :
'Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée'.
- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié les conditions de ressources des locataires prévues à ce texte et les nouvelles dispositions sont applicables aux congés délivrés depuis l'entrée en vigueur de la loi, y compris pour les baux en cours (3e Civ., 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-20.475, Bull. 2017, III, n° 125) ;
- il résulte de cette modification, comme l'a exactement retenu le premier juge, que le plafond de ressources n'est plus un plafond unique mais un plafond fixé par arrêté et qui doit correspondre à l'un des plafonds en vigueur pour l'attribution de logements locatifs conventionnés ;
- ce plafond est, au terme de l'article 1er de l'arrêté du 29 juillet 1987, fixé pour 'l'ensemble des personnes vivant au foyer', au sens de l'article L. 442-12 du code de la construction et de l'habitation, en fonction de la catégorie du ménage ainsi que de la région d'implantation du logement ;
- il en résulte que doivent désormais être prises en considération les ressources des preneurs dans leur globalité et non celles de chaque locataire considéré isolément, comme le retenait la jurisprudence antérieure à cette modification législative.
- en l'espèce, les locataires sont tous deux âgés de plus de soixante-cinq ans et remplissent donc la condition d'âge posée par le texte précité.
- Mme [D] soutient qu'elle remplit également la condition de ressources car elle dispose de ressources inférieures au plafond, soit un revenu annuel de 19.103 euros, alors que le plafond pour les logements conventionnés s'élevait à 24.116 euros à la date du congé, soit le 31 août 2021,
- cependant, comme il vient d'être exposé, les ressources à prendre en considération sont désormais celles de l'ensemble des personnes vivant dans les lieux, étant précisé que les ressources de M [Z] sont ignorées ;
- dans ces conditions, aucune offre de relogement n'avait donc à leur être proposée, de sorte que la contestation élevée de ce chef ne peut être considérée comme sérieuse ;
- l'ordonnance rendue sera par conséquent confirmée également en ce qui concerne l'expulsion ordonnée de la locataire ;
- Mme [D] demande à titre subsidiaire que lui soit accordé un délai de 3 ans pour quitter les lieux ;
- il ressort des éléments du dossier que le congé pour reprise a été délivré il y a plus d'un an, que Mme [D] a peu mis à profit en vue de son relogement le délai qui lui a été imparti pour libérer le bien litigieux (renouvellement de sa demande de logement social déposée en 2015) et qu'elle a de facto bénéficié depuis la date d'effet du congé d'un délai d'un peu plus d'an pour quitter les lieux, de sorte que dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de Mme [D] formée en application de l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
- s'agissant de l'indemnité d'occupation, les intimés demandent à ce qu'elle soit fixée à la somme de 1.120 euros majorée des charges locatives mais cependant, Mme [D] ne peut être tenue qu'au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges et accessoires, sans la majoration, qui, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, ne peut être fixée au regard de la valeur locative d'autres appartements.
Dans ces conditions, l'ordonnance rendue sera confirmée en toutes ses dispositions.
Ce qui est jugé en cause d'appel commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, chaque partie conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
