Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 11 MAI 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17850 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSDG
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection d'AUBERVILLIERS - RG n° 1221000597
APPELANTE
Mme [G] [S] épouse [B]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée et assistée par Me Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0628
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/026136 du 30/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT OPH, RCS de Bobigny sous le n°279 300 198
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 septembre 2018, l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat a loué à Mme [S], épouse [B], un logement, situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 361,20 euros, hors charges.
Le 18 mai 2021, l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Mme [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.616,98 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par exploit du 20 octobre 2021, l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise ;
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [S], épouse [B] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Mme [S], épouse [B], au paiement par provision des sommes suivantes :
1.686,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, jusqu'au terme de septembre 2021 inclus, sauf à parfaire au joui de l'audience, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- ordonner à Mme [S], épouse [B] d'avoir à remettre à l'Epic Seine-Saint Denis Habitat sous astreinte de 77 euros par jour de retard a compter de la signification de la décision à intervenir, son attestation d'assurance contre les risques locatifs ;
- condamner Mme [S], épouse [B], à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d'exécution de la décision à venir.
Par ordonnance contradictoire du 29 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, a :
- constaté le désistement de l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de production de l'attestation d'assurance sous astreinte ;
- déclaré recevable la demande aux fins de constat de l'acquisition de clause résolutoire ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2018 entre l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat d'une part et Mme [S], épouse [B], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 juillet 2021 ;
- condamné Mme [S], épouse [B], à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 1.555, 37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, mois de mai 2022 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la décision - autorisé Mme [S], épouse [B], à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 40 euros et un dernier versemement égal au solde de la dette, et ce, en plus du loyer courant ;
- dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement rendu ;
- suspendu les effets de la clause résolutoire ;
- rappelé que la décision suspend la procédure d'exécution ;
- dit que si les délais accordé sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
- dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
En ce cas,
- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [S], épouse [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;
- rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Mme [S], épouse [B], à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dûs, si le bail s'était poursuivi à compter du 19 juillet 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;
- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat, de ses autres demandes et prétentions ;
- condamné Mme [S], épouse [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 mai 2021, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la caisse d'allocations familiales ;
- rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 17 octobre 2022, Mme [S], épouse [B] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 février 2023, Mme [S], épouse [B] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers en ce qu'elle a :
constaté le désistement de l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de production de l'attestation d'assurance sous astreinte ;
suspendu les effets de la clause résolutoire ;
dit que si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévus à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat de ses autres demandes et prétentions ;
- infirmer le jugement pour le surplus ;
et statuant à nouveau,
- déduire de la créance de l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 1.055,96 euros facturée au titre de la consommation d'eau de l'année 2021 ;
- accorder à Mme [S], épouse [B] un moratoire de trente six mois pour régler sa dette, puis l'autoriser à la régler en un versement mensuel de 35 euros pendant 29 mois, le solde le 36ème mois ;
- débouter l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat de l'ensemble de ses demandes ;
- le condamner aux entiers dépens.
Mme [S], épouse [B], expose notamment que :
- au mois de juin 2022, la régularisation de la provision sur charges au titre de la consommation d'eau a été appelée et a fortement augmenté, l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat n'apportant aucune explication, de sorte que la somme de 1.055, 96 euros représentant cette régularisation devra être déduite de la provision demandée ;
- elle a subi un accident de travail qui a impacté son dos et ses genoux, et se trouve dans l'incapacité de travailler, sa fille terminant ses études au mois d'avril 2023 ;
- compte tenu de ses difficultés financières un moratoire de six mois devra lui être accordé, déduction faite de la somme de 1.055,96 euros appelée au titre de la régularisation litigieuse ;
- elle produit l'attestation d'assurance multirisques habitation demandée, de sorte que l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat devra être débouté de toute demande de ce chef.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 janvier 2023, l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat demande à la cour de :
- débouter Mme [S], épouse [B], de son appel ;
- confirmer l'ordonnance dont appel,
et y ajoutant,
- suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de la production d'une attestation d'assurance en cours de validité ;
en conséquence,
- déclarer recevable la demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2018 entre l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat, d'une part, et Mme [S], épouse [B], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2]) sont réunies à la date du 19 juillet 2021 ;
- condamner Mme [S], épouse [B] à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat, à titre provisionnel, la somme de 2.958,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, mois de décembre 2022 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la décision querellée ;
- autoriser Mme [S], épouse [B], sous réserve de la production d'une attestation d'assurance en cours de validité, à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 40 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;
- dire que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- dire que si les délais accordés sont entièrement respectés et l'assurance justifiée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
- dire qu'à défaut l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
en ce cas,
- ordonner, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de [S], épouse [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Mme [S], épouse [B], à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 19 juillet 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;
- condamner Mme [S], épouse [B] à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [S], épouse [B] à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat les entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais de signification du commandement de payer du 18 mai 2021, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la caisse d'allocations familiales, et les frais d'exécution de la décision à intervenir, dont distraction au profit de Me Bouzidi-Fabre en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'Epic Seine-Saint-Denis Habitat soutient notamment que :
- Mme [S], épouse [B] est redevable de la somme de 2.958,55 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés au 6 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, alors que les avis de régularisation de charges ont été transmis pour les années 2018 à 2021 avis sur lesquels apparaissent les index des relevés de compteurs justifiant la facturation de la consommation d'eau ;
- Mme [S], épouse [B] n'apporte aucun élément nouveau de nature à voir modifier l'échéancier qu'elle avait sollicité et obtenu devant le premier juge, alors qu'elle règle de façon irrégulière les loyers courants ;
- faute pour Mme [S], épouse [B], de produire une attestation d'assurance en cours de validité, la totalité de la somme restant due doit être rendue immédiatement exigible, la clause résolutoire reprenant son plein effet, alors qu'une indemnité d'occupation à titre provisionnel lui sera accordé, l'expulsion de Mme [B] étant ordonnée.
SUR CE,
A titre liminaire, il doit être relevé que la cour d'appel n'est pas saisie de la question de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les parties, cette acquisition ayant été constatée au 19 juillet 2021, aux termes de l'ordonnance rendue.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l'espèce, il y a lieu d'examiner si les diverses sommes réclamées reposent sur des obligations non sérieusement contestables de paiement, au regard des pouvoirs confiées par la loi au juge des référés en application des dispositions rappelées ci-avant.
Sur la provision pour charges
Mme [S], épouse [B], demande à ce que la somme de 1.055,96 euros facturée au titre de la consommation d'eau de l'année 2021 soit soustraite de la créance du bailleur, créance qu'elle ne conteste pas pour le surplus.
Il sera relevé que :
- Mme [S], épouse [B], se contente d'indiquer que la provision sur charges au titre de la consommation d'eau aurait augmenté et ne serait pas justifiée,
- le bailleur oppose valablement qu'il ressort des avis de régularisation de Mme [S], épouse [B], pour les années 2018 à 2021 les indices de consommation et relevés de compteurs d'eau chaude et eau froide,
- il résulte en outre de la lettre adressée à la locataire par l'Epic Seine-Saint Denis Habitat le 28 juillet 2022 que la provision sur charges mensuelle a été adaptée à la consommation d'eau des lieux loués, étant recommandé à Mme [S], épouse [B] de vérifier si les installations qui garnissent son appartement ne présentent pas de fuite,
- de la sorte, aucun élément ne permet de remettre en cause la consommation d'eau survenue, quand bien même elle aurait augmenté,
- ainsi, Mme [S], épouse [B], se déboutée de cette demande.
Sur les sommes dues
Aux termes du décompte produit par le bailleur, Mme [S], épouse [B] est redevable, à la date du 6 janvier 2023, au titre de l'arriéré, de la somme de 2.958,55 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation.
Eu égard, à ce qui précède, la somme réclamée par le bailleur apparaît justifiée, de sorte qu'il convient de condamner l'appelante à régler provisionnellement cette somme
Concernant la demande de délais de Mme [S], épouse [B], force est de constater que des délais de paiement, auxquels le bailleur ne s'oppose pas, lui ont été accordés par le premier juge à hauteur de 36 versemments (35 euros de 40 euros, un dernier versement égal au solde de la dette).
Elle sollicite aujourd'hui un moratoire de six mois puis des versements mensuels de 35 euros pendant 29 mois, le solde le 36e mois.
Si Mme [S], épouse [B], n'apporte pas la justification d'un changement de situation personnelle depuis la première instance, il doit être relevé que sa dette a augmenté, notamment en raison de la régularisation des charges intervenue.
Toutefois, la demande faite par Mme [S] tendant à se voir octroyer d'abord un moratoire puis des délais de paiement reviendrait en réduisant les délais de paiement à 30 mois au lieu de 36, à augmenter fortement la dernière échéance, étant précisé qu'elle ne démontre pas avoir la capacité de la régler.
Dans ces conditions, les délais accordés par le premier juge seront maintenus et l'ordonnance rendue confirmée de ce chef.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
L'Epic Seine-Saint-Denis Habitat ne s'oppose pas au principe de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sous réserve de la production d'une attestation d'assurance multirisques habitation en cours de validité.
Or, Mme [S], épouse [B], produit en cause d'appel une attestation d'assurance multirisques habitation établie le 30 janvier 2023, avec validité jusqu'au 18 décembre 2023, de sorte qu'il y a lieu de confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire.
Sur le sort des dépens et des frais irrépétibles
Le premier juge a exactement tranché le sort des dépens et des frais irrépétibles en première instance.
Mme [S], épouse [B], qui succombe sera condamnée aux dépens en cause d'appel.
Il n'est pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la demande à ce titre de l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat étant rejetée en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser la somme provisionnelle demandée par l'Epic Seine-Saint-Denis Habitat ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [S], épouse [B] à payer à l'Epic Seine- Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 2.958,55 euros au titre de l'arriéré de loyers et accessoires, terme de décembre 2022 inclus,
Condamne Mme [S], épouse [B] aux dépens en cause d'appel, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
