RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 11 MAI 2023
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07803 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVUL
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00094
APPELANT
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE (EPFIF)
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700 substituée par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMÉES
S.C.I. BAUDIN INVESTISSEMENTS
[Adresse 4]
[Localité 15]
représentée par Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876 substituée par Me Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France Domaine
[Adresse 7]
[Localité 10]
représentée par Madame [E] [F], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
La SCI BAUDIN INVESTISSEMENTS est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 15], sur les parcelles cadastrées section P n°[Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 2] d'une superficie de 1.810 m². Il s'agit d'un ensemble immobilier composé d'un pavillon à usage d'habitation, d'un local industriel à usage de parking et d'un local à usage de stockage.
Le bien est soumis au droit de préemption urbain dont l'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France (EPFIF), demandeur à la présente procédure, est délégataire, conformément à la décision du 18 février 2021 du Président d'Est Ensemble.
Le 4 décembre 2020, la mairie a réceptionné une déclaration d'intention d'aliéner adressée par la SCI Baudin Investissements concernant le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 15], sur les parcelles cadastrées section P n°[Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 2] d'une superficie de 1.810 m². Il s'agit d'un ensemble immobilier composé d'un pavillon à usage d'habitation, d'un local industriel à usage de parking et d'un local à usage de stockage au prix de 3.800.000 euros, dont 15.000 euros à titre de frais d'agence à la charge du vendeur.
L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 23 février 2021 au prix de 3.350.000 euros, dont 15.000 euros de frais de commission restant à la charge des vendeurs.
Cette proposition d'acquisition a été refusée par la SCI Baudin Investissements par courrier en date du 29 avril 2021, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Par requête et mémoire reçus au greffe le 7 mai 2021, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté.
L'EPFIF justifie avoir consigné le 10 mai 2021 une somme de 498.750 euros.
Par un jugement du 14 avril 2022, après transport sur les lieux le 8 juin 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :
Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 2 décembre 2021 ;
Fixé à la somme de 4.197.389,50 euros en valeur partiellement occupée le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI Baudin Investissements et situé [Adresse 4] à [Localité 15], sur les parcelles cadastrées section P n° [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 2] ;
Condamné l'EPFIF à payer à la SCI Baudin Investissements une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné l'EPFIF au paiement des dépens de la présente instance ;
Rejeté toutes les autres demandes des parties.
L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 3 mai 2022 et demande la réformation du jugement de premier instance en ce que le juge de l'expropriation a commis une erreur d'appréciation dans la détermination de la valeur vénale des différentes composantes de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 4], édifié sur les parcelles cadastrées section P n° [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 2].
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ adressées au greffe le 18 juillet 2022 par l'EPFIF, notifiées le 19 juillet 2022 (AR intimé le 20 juillet 2022 et AR CG le 20 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Dire et juger l'EPFIF recevable et bien fondé en son appel ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé la valeur de l'immeuble sis à [Adresse 4] à la somme de 4.197.389,50 euros et fixer la valeur vénale dudit immeuble à la somme de 3.659.461 euros partiellement occupée se décomposant comme suit :
Locaux à usage de parking : 2140,10 m² x 1.350 euros x 0,97 = 2.802.461 euros en valeur occupée ;
Locaux à usage de logement : 171,40 m² x 5.000 euros = 857.000 euros en valeur libre.
2/ adressées au greffe le 12 octobre 2022 par la SCI Baudin Investissements, intimée, notifiées le 14 octobre 2022 (AR appelant le 17 octobre 2022 et AR CG le 17 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
La déclarer recevable et fondée en ses demandes ;
En conséquence,
Rejeter la requête d'appel de l'EPFIF comme étant non fondée ;
Rejeter tout appel incident éventuellement formé par le commissaire du gouvernement ;
Confirmer intégralement le jugement du juge de l'expropriation de la Seine Saint Denis du 14 avril 2022 ;
En outre,
Condamner l'EPFIF à verser à la SCI Baudin Investissements la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel (article 700 du code de procédure civile)
Condamner l'EPFIF aux entiers dépens d'appel.
3/ adressées au greffe le 20 octobre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 21 octobre 2022 (AR appelant le 24 octobre 2022 et AR intimé le 25 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Confirmer le jugement de premier instance en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession à 4.197.389,50 euros.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
L'EPFIF fait valoir que :
Concernant la description et la consistance du bien, les parcelles cadastrées section P n°[Cadastre 2] pour 6 m², n°[Cadastre 6] pour 1.742 m² et n° [Cadastre 9] pour 62 m², se situent sur la territoire de la commune de [Localité 15], [Adresse 4].
Ces parcelles forment une unité foncière de forme irrégulière présentant une façade étroite sur la [Adresse 4] pour une surface totale de 1.810 m².
Sont édifiés sur les parcelles :
Un bâtiment de type entrepôt élevé sur rez-de-chaussée et d'un étage actuellement à usage de parking (environ 100 places) et d'une surface utile de 2.140,10 m², selon le mesurage du géomètre-expert. Les locaux sont fermés et ne comportent pas d'aménagement particulier.
Sur la droite de l'entrée, un local « loge de gardien » élevé sur simple rez-de-chaussée sans aménagement particulier, le local est en état d'usage et d'une superficie de 11 m².
Un bâtiment d'habitation élevé sur cave, d'un rez-de-chaussée surélevé et d'un étage d'une superficie de 180 m² selon les mentions figurant dans la DIA et 171,24 m² selon le certificat de superficie. Au rez-de-chaussée surélevé se trouve l'ensemble des pièces de l'habitation, qui sont toutes peintes et carrelées, et en bon état général. Au premier étage se trouve un logement non communiquant avec le rez-de-chaussée et uniquement accessible depuis un passage desservant le club de tennis immédiatement voisin. Ce logement est également en bon état général. Il y a également des combles non aménagés accessibles par une trappe du premier étage.
Concernant la situation locative, le bâtiment à usage de parking fait l'objet de locations individuelles. Le reste du bâtiment à usage d'habitation est libre de toute occupation. L'intimé ne s'est pas engagé à ce que les emplacements de parking soient tous libérés, un abattement de 3% a été appliqué par le tribunal sur la valeur estimée libre de l'immeuble.
Concernant la date de référence et la situation d'urbanisme, il résulte des dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 (a) du code de l'urbanisme que la date de référence est fixée au 4 février 2020, date de l'approbation du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) d'Est Ensemble. Les parcelles cadastrées section P n° [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 2] se trouvent en zone UC.
Concernant le prix de cession, à titre liminaire, l'appelant souligne que dans la DIA déposée par l'intimé le 29 juillet 2020 mentionnait un prix de cession des biens litigieux de 3.800.000 euros. Pour autant, le tribunal a fixé la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble à la somme de 4.197.389,50 euros, soit une valeur supérieure de 10% au prix fixé par la SCI elle-même dans sa déclaration d'intention d'aliéner et auquel elle aurait été tenue de céder son bien dans l'hypothèse de l'exercice d'un droit de préemption au prix mentionné dans la DIA. L'arbitrage judiciaire a donc fixé un prix supérieur à celui figurant dans la DIA, le jugement doit donc être infirmé sur ce point.
Concernant la surface du bâtiment à usage de parking, il ressort d'un mesurage réalisé par un géomètre-expert (Pièce 4) que la surface du bâtiment à usage de parking est de 2.140,10 m². Il est communément admis que la surface utile en matière d'immobilier d'entreprise, qui n'est pas définie à l'article R. 353-161 du code de la construction et de l'habitation, est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de certaines surfaces (épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, des vides et trémies afférentes aux escaliers, rampes et ascenseurs'). Le mesurage du géomètre-expert a été réalisé selon cette définition. Le jugement doit être réformé sur ce point et la surface du bâtiment à usage de parking doit être évaluée sur la base d'une surface de 2.140,10 m².
Concernant la valeur du bâtiment à usage de parking, le juge de l'expropriation a retenu une valeur de 1.500 euros/m² avant prise en compte d'un abattement de 3% pour occupation ramenant la valeur à 1.455 euros/m². Cependant, pour fixer ces valeurs le juge de l'expropriation a retenu des cessions qui ne sont pas similaires au bien en cause. En effet, les cessions portent sur des immeubles dont la surface est plus de deux fois inférieure à celle du bien en cause, alors même qu'il est constant que la valeur d'un immeuble est inversement proportionnelle à sa surface. Seules certaines mutations sont pertinentes car elles correspondent à des surfaces similaires à celles du bien en cause et correspondent à une valeur proche de celle retenue par l'EPFIF de 1.366 euros/m². Le jugement doit être infirmé et la valeur vénale du bâtiment à usage de parking doit être ramenée à 1.350 euros x 2.140,10 m² = 2.889,135 euros/m² avant prise en compte d'un abattement de 3% pour occupation, soit une valeur occupée de 2.802,461 euros/m².
Concernant la valeur du bâtiment à usage d'habitation, le juge de l'expropriation a retenu une valeur libre de 5.500 euros/m². Cette valeur est supérieure à la moyenne de valeur libre résultant des références retenues. Pour expliquer avoir retenu une valeur supérieure, le juge de l'expropriation considère que l'immeuble litigieux n'était pas soumis au régime de la copropriété, qu'il bénéficiait d'une situation géographique favorable et d'un espace extérieur arboré. Cependant, ces facteurs doivent être pondérés par le fait que le bâtiment est édifié sur une unité foncière essentiellement dédiée à l'activité, avec un accès partagé avec un immeuble à usage de parking d'environ 100 places accessibles 24h/24 suivant un cheminement qui passe au droit des logements avec les nuisances qui y sont automatiquement associées. Cela n'a pas été pris en compte par le tribunal pour déterminer la valeur libre du bâtiment à usage d'habitation. La valeur moyenne des références retenues ne peut donc être pondérée. Le jugement doit être infirmé sur ce point et une valeur libre de 5.000 euros/m² doit être retenue pour qu'une juste appréciation de la valeur du bâtiment soit effectuée.
La SCI Baudin Investissements rétorque que :
Concernant la situation géographique du bien, celui-ci est situé à sept minutes à pied de la gare RER de [Localité 14], et à 100 m d'un arrêt desservi par quatre lignes de bus. Il est également situé à proximité d'un hôpital privé, de la mairie du [Localité 13], d'un supermarché, d'un bureau de poste et de deux agences bancaires.
Concernant la description du bien, l'immeuble préempté correspond à :
Un pavillon à usage d'habitation, divisé en 3 appartements indépendants, avec une dépendance attenante ;
Un local industriel à usage de parking ;
L'ensemble étant organisé autour d'une cour intérieur close par des murets et un portail électrique avec un digicode sur rails et comprenant un espace vert avec des arbustes et deux grands arbres.
L'ensemble est bâti sur un vaste terrain de 1.810 m² identifié au cadastre sous les numéros de parcelles P n°[Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 2], au [Adresse 4] à [Localité 15].
Concernant la situation locative, le bien préempté est partiellement occupé puisqu'il est indiqué dans la DIA que le bâtiment à usage d'habitation est libre d'occupation et que le bâtiment à usage de parking est occupé, comme cela a été constaté lors du transport sur les lieux.
Concernant la situation géographique de l'immeuble, il est desservi par les transports en commun, il se trouve à proximité de la station (M) 9 Mairie de [Localité 15] et divers arrêts de bus. Le bien préempté se situe dans un quartier pavillonnaire avec l'ensemble des commerces et des services de proximité à quelques minutes à pied.
Concernant la situation d'urbanisme, l'immeuble se situe en zone UC de PLU intercommunal de l'établissement public territorial Est d'Ensemble dont le règlement est favorable à la construction.
Concernant le bâtiment à usage commercial de stationnement, il permet le stationnement de véhicule encombrant tel que des camping-cars, ce qui est rare pour un parking fermé se situant à proximité de [Localité 16]. Il a été constaté lors du transport sur les lieux que le bâtiment était en bon état d'usage. Ces critères doivent pris en compte dans l'évaluation de la valeur du bien.
Concernant la surface du bâtiment à usage de stationnement, l'intimé à produit en première instance une évaluation de la surface du local concluant à une superficie de 2.236,90 m². Cette évaluation a été retenue par le juge de l'expropriation. L'appelant sollicite une surface de 2.140,10 m² qui résulte d'une pièce partiellement produite. (Pièce 4 EPFIF) Les relevés de surface produits par l'appelante sont incohérents entre eux. En effet, il ressort des mesures de l'appelante dans l'attestation de surface intérieure que la surface du premier étage est plus grande que celle du rez-de-chaussée. Cependant, dans le relevé des surfaces utiles conventionnées, le géomètre expert de l'appelante aboutit à une surface du premier étage inférieure à celle du rez-de-chaussée. Or, ce n'est pas cohérent au regard des définitions des surfaces utiles conventionnées qui ne retiennent pas les surfaces des emprises des cloisons fixes, des poteaux et des trémies d'escaliers contrairement à l'attestation de surface intérieure. Or, il n'y a pas de poteaux intérieurs qu'au rez-de-chaussée qui compte également plus de cloisons qu'au premier étage. Ainsi ce n'est pas possible que la surface utile conventionnée du premier étage soit inférieure à celle du rez-de-chaussée. La demande de l'appelante doit être rejetée en ce qu'elle limite la surface du bâtiment à usage de parking à une valeur de 2.140,10 m² incohérente et injustifiée.
Concernant la surface de l'immeuble d'habitation, toutes les parties ont validé les surfaces.
Concernant la valeur du bien préempté, le juge de l'expropriation a retenu une valeur totale de 4.197.389,50 euros, soit une valeur supérieure à celle fixée par l'intimé dans la DIA. L'appelante reproche à l'intimé d'avoir sollicité judiciairement un prix supérieur à celui fixé dans la DIA. Cependant, le prix dans la DIA était fixé à la condition substantielle que la signature de l'acte de vente ainsi que la perception du prix soient rapides. Or, en refusant le prix proposé, l'EPFIF a fait perdre quasiment deux ans à la SCI. En tout état de cause, il est toujours possible de solliciter judiciairement un prix de préemption supérieur au prix indiqué dans la DIA (CA Versailles 10 juin 1997 - AJDI 1997.1097 ; ÇA Lyon, 3 juillet 2012, Cne de [Localité 12] c/CAF de [Localité 20], n° 11/08012).
Concernant la valeur vénale de la partie local d'habitation du bien préempté, le juge de l'expropriation a seulement retenu les termes de comparaison correspondant à des mutations d'appartement, présentés par le commissaire du gouvernement. L'appelante ne remet pas en cause les termes de références retenus ni la moyenne obtenue de 5.500 euros/m² mais estime qu'une moins-value de 5% aurait du être retenue et que la valeur vénale devrait être de 5.000 euros/m². Cette plus-value de 5% retenue par le juge de l'expropriation est totalement justifiée par les caractéristiques de l'immeuble et notamment comme l'a soulevé le juge de l'expropriation :
Qu'il n'est soumis à aucun régime de co-propriété ;
Qu'il dispose d'un espace extérieur arboré qui peut être utilisé par
les occupants ;
Qu'il est en très bon état d'usage ;
Qu'il génère très peu de nuisance sonore car il a seulement 3 logements.
Enfin, les termes de références retenus par le juge de l'expropriation correspondent à des mutations portant sur des immeubles de surface bien inférieure à celle du bien préempté, puisque celui-ci est divisé en 3 appartements distincts de 29,43 m², 50,20 m² et 91,61 m². Pour une plus juste appréciation de la valeur vénale, ces appartements auraient du être évalués individuellement car comme l'a souligné l'appelant, « Il est constant que la valeur d'un immeuble est inversement proportionnelle à sa surface ». En utilisant des termes de références pour chacun des trois appartements, il en ressort un prix total de 1.032.254 euros soit une somme supérieure à celle fixée par le juge de l'expropriation. Le jugement doit être confirmé sur la valeur vénale du local à usage d'habitation du bien préempté.
Concernant la valeur vénale de la partie local industriel, l'appelante conteste 5 des 7 termes de référence retenus par le juge de l'expropriation qu'elle considère comme non comparables et sollicite que la valeur unitaire soit rabaissée à 1.350 euros/m² alors qu'elle a été fixée à 1.473 euros/m² par le juge de l'expropriation avant un abattement de 3% qui n'est pas contesté par l'appelante. Les locaux industriels du même type que le bien préempté, à usage de parking, sont des biens rares pour lesquels il y a peu de mutations ce qui explique que le juge de l'expropriation ait retenu des termes de référence éloignés du bien préempté situé au [Adresse 4] à [Localité 15]. L'appelante souhaite que les termes de référence d'une surface nettement inférieure ou supérieure à celle du bien préempté soient écartés ; or, le marché étant peu dynamique cela explique que le juge de l'expropriation ait retenu des termes de référence de façon large. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il fixe la valeur vénale du local à usage industriel à 3.254.689,50 euros.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description du bien, le propriétaire des murs est la SCI Baudin Investissements. Le local se situe à 600 mètres au nord du coeur de la ville et de la station de métro « Mairie de [Localité 15] ». Le bien préempté est une unité foncière de forme irrégulière présentant une façade étroite sur la [Adresse 4] d'une superficie de 1.810 m². Il s'agit d'un bâtiment de type entrepôt à usage de parking de 100 places construit sur parpings avec une toiture en fibro-ciment. Le bâtiment se compose également de trois appartements, deux au rez-de-chaussée et un au premier étage. L'ensemble est en bon état.
Concernant la situation locative, les appartements sont libres et les parkings sont occupés puisqu'ils font l'objet de location individuelle.
Concernant la date de référence, dans une zone où le droit de préemption urbain renforcé s'applique, il s'agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le POS/PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, selon les articles L.213-4a et L. 213-6 du code de l'urbanisme soit le 29 juin 2021 pour le commissaire au gouvernement.
Concernant la situation d'urbanisme, le bien se situe dans la zone UC 91 Jb 2, de PLUi d'Est-Ensemble.
Concernant la surface du bâtiment à usage de parking, le juge de l'expropriation a retenu une surface de 2.236,90 m². L'appelant sollicite la prise en compte du certificat de mesurage réalisé par le cabinet de géomètre-expert qui estime la superficie à 2.140,10 m². Il est communément admis que la surface utile est égale à la somme de surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu inférieur des façades après déduction de certaines surfaces (épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, cloisons, marches, cage d'escalier, graines rampes et ascenseurs). Il est proposé de retenir la même surface que celle retenue par le juge de l'expropriation.
Concernant la valeur du bâtiment à usage de parking, le juge a retenu une valeur unitaire de 1.455 euros/m². L'appelant sollicite qu'une moins value soit appliquée et que la valeur de 1.350 euros/m² soit retenue avant abattement de 3%. Les termes de comparaison retenus par le juge sont cohérents. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Concernant la valeur du bâtiment à usage d'habitation, le juge a retenu une valeur unitaire de 5.500 euros/m². L'appelant sollicite une valeur unitaire de 5.000 euros/m² libre d'occupation. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
SUR CE, LA COUR
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 3 mai 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 18 juillet 2022, de la SCI Baudin investissements et du commissaire du gouvernement adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.
En cas d'acquisition, l'article 213-14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPFIF porte sur les surfaces et sur le montant du prix d'acquisition.
S'agissant de la date de référence, l'appelant retient comme le premier juge en application des articles L 213-6 et L 213-4a) du code urbanisme le 4 février 2020, date de l'approbation du PLUI intercommunal d'Est Ensemble.
La SCI Baudin Investissements n'a pas conclu sur ce point.
Le commissaire du gouvernement retient comme date le 29 juin 2021, date de la dernière procédure de PLUI rendu exécutoire le 27 mars 2020, mais retient au regard de réglementation d'urbanisme le PLUI approuvé le 4 février 2020 exécutoire à compter du 27 mars 2020.
En application des articles L213-6 et L213-4 a du code urbanisme, il convient de retenir, le bien étant en zone de droit de préemption urbain renforcé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant modifiant le POS/PLU et délimitant la zone dans laquelle est suité le bien, au vu des pièces versées aux débats, soit la date du 27 mars 2020.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date le bien est situé en zone UC, le commissaire du gouvernement indiquant que les principales règles d'urbanisme correspondent à une emprise au sol maximal de 80 % dans la bande principale et 30 % dans la bande secondaire, avec une hauteur maximale de 19,5 de la Bande principale(R+5) et 13,5 m dans la bande secondaire(R+3).
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier composé d'un pavillon à usage d'habitation, d'un local industriel à usage de parking d'un local à usage de stockage, situé dans la [Adresse 4] à [Localité 15], sur les parcelles cadastrées section P N°[Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 2], d'une superficie de 1810m.
Il est situé dans un quartier résidentiel avec des commerces de proximité, à 30 minutes de marche du centre de [Localité 16].
Il est desservi par :
'les lignes de bus 129 et 322, situées à proximité immédiate,
'la station de métro Mairie de [Localité 15] (ligne 9) située à 10 minutes de marche.
L'ensemble immobilier se compose :
'd'une dépendance en état moyen ;
'd'un entrepôt à usage de parking de type R+1 dans un bon état d'entretien pour l'usage ;
'd'un immeuble de type R+1 avec sous-sol dans lequel sont situés 3 logements, à savoir :
- un logement de type T1 en très bon état et bien équipé au rez-de-chaussée ;
- un logement de type T2 en très bon état et bien équipé au rez-de-chaussée
- un logement type T3 vide en très bon état d'entretien à l'étage.
L'ensemble est organisé autour d'une cour intérieure close par des murets et un portail électrique avec digicode sur rail. La cour, en partie bétonnée, est à l'état d'usage et comprend un espace vert avec des arbustes et deux grands arbres devant les logements.
La SCI Baudin investissement indique que le bien se situe dans un quartier pavillonnaire, avec l'ensemble des commerces et services à proximité, avec des commerces de bouche à moins de 4 minutes à pied, des commerces de service à moins de 4 minutes à pied et services publics (pièce numéro 5 : plans de situation, transport et des services).
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 14 avril 2022.
- sur les surfaces
1° sur le local d'habitation
L'EPFIF ne conteste pas la surface Carrez 271,24 m², ressortant du mesurage réalisé par le cabinet actif diagnostics le 16 novembre 2021.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2° sur le local industriel
L'EPFIF conteste la surface de 2236,90 m² retenue par le premier juge.
Il indique que le mesurage réalisé par le cabinet TT géomètre après relevé sur site (pièce numéro 4) fait état d'une surface de 2140,10 m² ; que si en matière de logement la surface utile est définie à l'article R 353-161 du code de la construction et l'habitation, il n'existe pas de définition légale de la surface utile pour l'immobilier d'entreprise ; qu'il est toutefois communément admis que cette surface est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de certaines surfaces (épaisseur des murs entourant les embrasures de portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, des vides et trémies afférentes aux escaliers, rampes et ascenseurs) et que le tribunal a pris en compte à tort la surface de la trémie permettant l'accès des véhicules au premier étage du bâtiment.
La SCI Baudin investissement rétorque que les relevés de surface produit par l'EPFIF sont incohérents entre eux et que le premier juge les a exactement écartés et elle ne retient que la surface mesurée attestée par le diagnostic professionnel ; en particulier, la surface utile conventionnée du rez-de-chaussée devrait être inférieure à celle du premier, ce qui n'est pas le cas dans tableau de relevé de surface.
Le commissaire du gouvernement demande la confirmation, en indiquant que les certificats de superficies versées par chacune des parties ne permettent pas d'identifier l'origine de l'écart de superficie (96,8 m²), entre les deux certificats.
La surface retenue par l'EPFIF de 2140,10 m² ne prend pas en compte ' les circulations verticales (ascenseurs, monte-charge, marches et demi- pallier des escaliers, rampes d'accès)'.
Le premier juge a exactement dit que cette rampe d'accès du local commercial, qui permet aux voitures de monter au premier étage sont stationnés, est d'une utilité indéniable et doit nécessairement être prise en compte dans la surface retenue afin d'être valorisée.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu la surface de 2236,90 m².
-Sur la situation locative
Les parties comme en première instance s'accordent pour évaluer le local d'habitation libre de toute occupation et local commercial en valeur occupée.
L'EPFIF qui avait retenu un abattement de 5 % en première instance, ne conteste pas l'abattement de 3 % retenu par le premier juge.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- Sur la méthode
L'EPIF ne conteste pas la méthode par comparaison retenue par le premier juge à savoir pour le local d'habitation, dépendance intégrée, par comparaison avec des appartements dotés d'une dépendance et pour le local industriel, par comparaison avec des locaux d'entrepôts et d'activités.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
- Sur la fixation du prix
Le premier juge après examen des références des parties a fixé un prix d'acquisition de 4 197 389,50 euros en valeur partiellement occupée.
L'EPFIF indique à titre liminaire que la DIA déposée par la SCI Baudin INVESTISSEMENT le 29 juillet 2020 mentionnait un prix de cession de 3'800'000 euros, qu'aucune mention n'étant faite d'un acquéreur qui se serait trouvé évincé du fait de l'exercice de préemption, cette déclaration doit s'entendre comme une demande formulée par la SCI BAUDIN INVESTISSEMENT au titulaire du droit de préemption ou à son délégataire de se porter acquéreur des biens qui sont désignés au prix mentionné estimé par elle (pièce numéro un) ; pour autant, le tribunal a fixé la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble à la somme de 4'197'389,50 euros soit un montant supérieur de plus de 10% au prix fixé par la SCI elle-même dans sa DIA.
La SCI BAUDIN INVESTISSEMENT indique que la DIA était consentie à un prix dont la condition substantielle était que la perception du prix soit rapide.
L'EPFIF si elle souligne que l'exercice du droit de préemption aboutit à une valeur judiciaire fixée à un montant supérieur au prix estimé par le propriétaire de l'immeuble lui-même, ne le conteste pas dans ses conclusions.
En outre, il est possible de solliciter judiciairement un prix de préemption supérieur au prix indiqué dans la DIA.
Il convient d'examiner les références des parties :
A- sur le local industriel
Le premier juge après examen des termes des parties a retenu une valeur de 1500 euros/m² avant prise en compte d'un abattement de 3% pour occupation ramenant la valeur à 1455 euros/m².
1° Les références de l'EPFIF
L'EPFIF indique que le premier juge a retenu 4 références sur la commune de [Localité 15] et 3 références sur la commune de [Localité 11], en procédant à l'agrégation de cessions qui, pour 4 d'entre elles concernent des immeubles dont la surface est plus de deux fois inférieure à celle du bien en cause, alors qu'il est constant que la valeur d'un immeuble est inversement proportionnelle à sa surface, et demande donc d'écarter deux cessions à savoir :
T1 : commune de [Localité 15] : 17 janvier 2020 : 10, [Adresse 18], 327 m², 557'500 euros soit 1705 euros/m² en valeur libre
T2 : commune de [Localité 11] : 7 novembre 2019 : 8, [Adresse 17], 840 m², 882'000 euros soit 1050 euros/m² en valeur libre
Il demande en outre d'écarter une autre référence :
T3 : [Localité 15] : 31 mai 2017:4039 m², 6'600'000 euros, soit 1634 euros/m² en valeur libre, en raison de l'importance de la surface cadastrale ainsi que du bâti, et de la nature du bien qui est de construction récente et d'une autre nature (locaux d'activités et bureaux sur 3 niveaux).
Il demande de retenir uniquement les mutations sis [Adresse 1] à [Localité 15] (1403 euros/m² libre) et de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] (1329 euros/m² libre) permettant de dégager pour les surfaces de plus de 1000 m² une valeur marché moyenne de 1366 euros/m², proche de celle qu'il propose à savoir 1350 euros/m² avant prise en compte d'un abattement pour occupation.
En conséquence, il convient d'examiner à partir des 4 termes de référence à [Localité 15] et des 3 termes de référence à [Localité 11] retenus par le premier juge, uniquement les références contestées par l'EPFIF.
La SCI Baudin investissement rétorque que le premier juge a retenu deux termes sur trois proposés par l'EPFIF dont un commun avec elle, quatre termes sur huit proposés par elle, dont un commun avec l'EPFIF et le commissaire du gouvernement et trois termes sur cinq proposés par le commissaire du gouvernement, dont un commun avec elle.
Elle indique que lorsque les biens vendus sont rares, ce qui est le cas pour les marchés des locaux industriels à [Localité 15], il est nécessaire d'élargir les critères de recherche de termes de comparaison, à savoir en l'espèce la commune de [Localité 11] ; en outre, le premier juge n'a pas écarté de termes en raison de la relative ancienneté et de leur surface, pour les mêmes raisons ; le critère de sélection de l'EPFIF basée sur la surface est arbitraire, car sur les sept retenus dans jugement, aucune surface n'est proche de celle du local industriel préempté, c'est-à-dire proche de 1000 m² et l'EPFIF écarte arbitrairement les quatre ventes dont la surface est inférieure à 1000 m², mais établit pourtant sa moyenne sur la base de vente de locaux d'une surface de 1069 m² et 2091 m², soit les surfaces plus proches de celles des termes écartés que celle du local préempté.
Il fait état également d'un jugement du 18 février 2021 pour la vente du local industriel contigu, évalué à 1600 euros/m² en valeur libre (pièce numéro 3).
Le commissaire du gouvernement indique que les termes de comparaison retenus par le premier juge apparaissent cohérents au regard de la nature du bien à évaluer et que s'agissant de locaux industriels la superficie n'a pas d'incidence sur la valeur unitaire du bien, comme en attestent deux termes de comparaison du commissaire du gouvernement de première instance retenus par le juge pour lesquels la superficie est similaire et la valeur au m² est différente :
'CG1: 7 janvier 2019 : AG 208/32 [Adresse 19]/[Localité 11] : 657,49 m², 877,69 m² avec sous-sol, 1'400'000 euros, 1596 euros/m², en rez-de-chaussée entrepôt 2007 avec emprise tapis roulant avec un déchargement, au premier étage : entrepôts éclairés par 3 Skydômes, chauffage aérotherme/libre :
'CG2:AG 216/8, [Adresse 17] à [Localité 11], 840 m², 882'000 euros+ remploi, 1050 euros/ m², vente à SOREQA, local industriel en R+1 sur 427 m²,TAB, libre.
L'EPFIF ne conteste pas comme l'indique la SCI Baudoin investissements que les biens vendus sont rares en ce qui concerne le marché des locaux industriels à [Localité 15], et qu'il est donc nécessaire d'élargir les critères de recherche à la commune de [Localité 11] et de ne pas écarter de termes en raison de leur relative ancienneté ni de leur surface.
En outre, comme l'indique le commissaire du gouvernement, après examen des termes de référence, s'agissant de locaux industriels, la superficie n'impacte pas nécessairement la valeur unitaire du bien, comme le démontrent les termes CG1 et CG2.
Le premier juge a donc exactement retenu quatre références à [Localité 15] et trois références à [Localité 11] correspondant une moyenne de 1473 euros/m² en valeur libre et retenu en conséquence, compte tenu de la situation géographique de la configuration du bien, une valeur unitaire de 1500 euros/m².
Il convient donc de confirmer le jugement ce qu'il a fixé le prix pour le local industriel, avec un abattement non contesté de 3 % pour occupation, à :
(1500 eurosX3% pour occupation)= 1455 euros X 2236,90 m²= 3 254'689,50 euros en valeur occupée.
B- sur le local d'habitation
Le premier juge après examen des termes des parties a retenu une valeur unitaire de 5500 euros/m².
L'EPFIF indique que les références retenues par le premier juge révèlent une moyenne de 5235 euros/m² et que pour justifier l'allocation d'une valeur supérieure, le tribunal a considéré que l'immeuble n'était pas soumis au régime de la copropriété, qu'il bénéficie d'une situation géographique avantageuse et qu'il dispose en outre d'un espace extérieur arboré ; or, ces facteurs sont à pondérer par le fait que le bâtiment est édifié sur une unité foncière essentiellement dédiée à l'activité, avec un accès partagé avec un parc de stationnement d'environ 100 places accessibles par un cheminement qui passe au droit des logements avec les nuisances qui sont associées et qu'en conséquence le bâtiment affecté à l'habitation est « captif » de l'emprise foncière sur laquelle il est édifié tant par sa nature que son usage ; il convient donc d'appliquer une moins-value de 5 % et de retenir une valeur de 5000 euros/m².
La SCI Baudoin investissement rétorque que le premier juge a relevé le très bon état d'entretien des trois appartements, qui ne sont pas soumis au régime de la copropriété et que le local d'habitation dispose d'un espace extérieur arboré ; qu'elle a relevé des ventes d'appartement (pièce numéro 10) pouvant aboutir à la fixation de la valeur vénale du local d'habitation à une somme d'1'032'254 euros, soit supérieure à celle fixée par le premier juge.
Le commissaire du gouvernement conclut que la majoration de 5 % à la moyenne des termes de comparaison apparaît justifiée au regard de l'absence de régime de copropriété et de l'existence d'un espace extérieur arboré.
Les douze termes de comparaison retenus par le premier juge pour une moyenne de 5235 euros/m² en valeur libre ne sont pas contestés par l'EPFIF.
S'agissant des éléments de moins-value qu'il invoque, le local d'habitation n'est pas soumis au régime de la copropriété et il n'est pas démontré de nuisances sonores dues à l'accès partagé avec le local de stationnement.
Celui-ci présente des éléments de plus-value tenant au très bon état d'entretien des trois appartements, à son bon état d'équipement (fenêtres PVC double vitrage, volets roulants électriques, salle de bains en marbre) et à la présence d'un espace extérieur arboré.
En conséquence, au regard de ces éléments de plus-value, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne de 5235 euros/m², à savoir 5500 euros/m².
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu un prix de :
171,40 m² X 5500 suros= 942'700 euros en valeur libre.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé le prix d'acquisition à la somme de :
942700 euros + 3 254'689,50 euros= 4 197'389,50 euros
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI Baudoin investissements la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner l'EPFIF à verser la somme de 3000 euros à la SCI Baudin investissements au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Statuant dans la limite de l'appel ;
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à verser la somme de 3000 euros à la SCI Baudin investissements au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
