RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 11 MAI 2023
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07783 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVTD
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00245
APPELANT
Monsieur [I] [J]
[Adresse 4]
Bâtiment A
[Localité 7]
représenté par Me Philippe SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0293
INTIMÉES
SOCIÉTÉ SEMIP
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Didier Guy SEBAN de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, substitué à l'audience par Me Florianne HERPIN, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
représentée par Madame [Y] [L], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Marie MONGIN, Conseillère
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
La [Adresse 15]) a été créée par délibération du Conseil municipal de Pantin le 29 avril 2003, puis modifiée les 15 décembre 2011 et 18 février 2016.
Par arrêté n°2016-4221 du 16 décembre 2016, le préfet a prescrit l'ouverture d'une enquête publique unique préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire du 23 janvier 2017 au vendredi 24 février 2017 inclus.
Par arrêté préfectoral n°2017-2655 du 13 septembre 2017, la [Adresse 15] à [Adresse 15]) a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de la société d'économie mixte de [Localité 13] (SEMIP).
Par arrêté n°2017-3549 du 29 novembre 2017, le préfet de Seine Saint Denis a déclaré cessibles les biens immobiliers nécessaires à la finalisation de l'opération d'aménagement de la ZAC des Grands [Localité 11], parmi lesquelles la parcelle cadastrée [Cadastre 1] d'une superficie de 212 m².
Par arrêté n°2018-3130 du 7 décembre 2018 a été prescrite l'ouverture d'une enquête publique complémentaire simplifiée.
Au terme d'un arrêté préfectoral n°2019-0647 du 14 mars 2019, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ZAC des Grands Moulins et situés sur la ville de [Localité 13] ont été déclarés cessibles au profit de la SEMIP, parmi lesquelles le lot n°103 sis sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1].
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 30 juillet 2019.
La parcelle cadastrée [Cadastre 1], d'une superficie de 212 m², est située en zone UC du plan local d'urbanisme. Elle supporte un ensemble immobilier de deux bâtiments édifiés en 1910.
Est notamment concerné par l'opération M. [I] [J] en tant que propriétaire du lot n°103 de la copropriété située [Adresse 15], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1].
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SEMIP a saisi le juge de l'expropriation de [Localité 8] par une requête accompagnée du mémoire valant offre datée du 14 mai 2020 et reçue par le greffe le 22 juillet 2020.
Par un jugement réputé contradictoire du 23 février 2022, après transport sur les lieux le 23 juin 2021, le juge de l'expropriation de [Localité 8] a :
Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 23 juin 2021 ;
Constaté que M. [I] [J] n'a pas constitué avocat ;
Dit que 1'indemnité au titre de la dépossession du lot n°103 de la copropriété située [Adresse 15]), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] est évaluée à la somme de 171.280 euros, en valeur libre ;
Précisé que ce montant de 171.280 euros se décompose de la façon suivante :
154.800 euros (43m² X 3600 euros) au titre de l'indemnité principale,
16.480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
Dit que ce montant de 171.280 euros est ramené à la somme de 159.400 euros en application des dispositions de l'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
En conséquence,
Fixé à 159.400 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SEMIP à M. [I] [J] dans le cadre de l'opération d'expropriation du lot n°103 de la copropriété située [Adresse 15]), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] ;
Condamné la SEMIP au paiement des dépens de la présente procédure.
M. [I] [J] a interjeté appel du jugement le 26 avril 2022 sur l'ensemble des chefs du jugement critiqué.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ déposées au greffe le 15 juillet 2022 par M. [I] [J], notifiées le 15 juillet 2022 (AR intimé le 18 juillet 2022 et AR CG le 18 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Recevoir M. [I] [J] en ses conclusions d'appel ;
Infirmer le jugement de la juridiction de l'expropriation de la Seine Saint Denis du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 23 février 2022 ;
Et statuant à nouveau,
Fixer l'indemnité principale du bien libre d'occupation à la somme de 280.000 euros, avec une indemnité de remploi de 29.820 euros ;
Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 29.820 euros ;
Condamner la SEMIP aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Sandra Ohana-Zerhat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
2/ déposées au greffe le 5 janvier 2023 par M. [I] [J], notifiées le 5 janvier 2023 (AR intimé non reçu et AR CG non reçu), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Recevoir M. [I] [J] en ses conclusions d'appel et de réponse sur appel incident formé par la SEMIP et sur les conclusions du commissaire du gouvernement ;
Rejeter l'appel incident formé par la SEMIP, tant sur la date de référence de la valeur du bien que sur la demande de fixation de l'indemnité totale de dépossession et de rejeter les conclusions du commissaire du gouvernement ;
Confirmer le jugement de la juridiction de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 23 février 2022, concernant la date de référence de la valeur vénale du bien fixée à la date du jugement, soit au 23 février 2022 ;
Infirmer le jugement de la juridiction de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 23 février 2022, concernant la valeur vénale du bien fixée à 159.400 euros ;
En conséquence, il est demandé à la Cour de statuer à nouveau et de décider de :
Fixer l'indemnité de dépossession due à M. [I] [J] à la somme de 276.000 euros, décomposée comme suit :
Indemnité principale de 150.000 euros,
Indemnité de remploi de 26.000 euros ;
Ordonner le versement par la SEMIP à M. [I] [J], de la somme supplémentaire de 16.600 euros au titre du solde de l'indemnité de dépossession ;
Condamner la SEMIP aux entiers dépens.
3/ déposées au greffe le 20 janvier 2023 par M. [I] [J], notifiées le 23 janvier 2023 (AR intimé 25 janvier 2023 et AR CG le 24 janvier 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Dire que le principe du contradictoire a été respecté suite à la communication de la pièce n°18 par M. [J], du fait du renvoi de l'affaire au 2 mars 2023 ;
Recevoir dans les débats, la pièce n°18 produite par M. [J] le 5 janvier 2023.
4/ adressées au greffe le 13 octobre 2022 par la SEMIP, intimée, formant appel incident, notifiées le 17 octobre 2022 (AR intimé le 19 décembre 2022 et AR CG le 18 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Rejeter la demande formée par M. [I] [J] ;
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a fixé l'indemnité devant revenir à M. [I] [J] pour l'expropriation du bien sis sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], localisée au [Adresse 15], à la somme totale de 159.400 euros ;
Fixer l'indemnité devant revenir à M. [I] [J] pour l'expropriation du bien sis sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], localisée au [Adresse 15], à la somme totale de 152.360 euros.
5/ adressées au greffe le 26 janvier 2023 par la SEMIP, intimée, formant appel incident, notifiées le 30 janvier 2023 (AR intimé le 2 février 2023 et AR CG le 3 février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Déclarer irrecevable la pièce n°18 de M. [J] en raison de sa tardiveté et, en tout état de cause, en ce que rien ne rendait impossible sa production par l'appelant dans le délai de trois mois imparti.
6/ adressées au greffe le 14 octobre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 17 octobre 2022 (AR appelant le 19 octobre 2022 et AR intimé le 18 octobre 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :
Fixer à la somme de 137.600 euros l'indemnité d'expropriation due à M. [I] [J] pour la dépossession du lot n°103 de la copropriété située [Adresse 15]) sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1], décomposée comme suit :
137.600 euros au titre de l'indemnité principale (2.800 euros/m² × 33 m²),
14.760 euros au titre de l'indemnité de remploi.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
M. [I] [J] fait valoir que :
Concernant l'identité de l'appelant, il s'agit de M. [I] (prénoms) [J] (nom de famille).
Concernant les débats non contradictoires, M. [I] [J] n'a pas comparu aux audiences et ne s'est pas fait assister ou représenter par un avocat.
Il est contesté la valeur retenue par le premier juge. Le bien est à ce jour libre d'occupation.
Concernant, la valeur de l'indemnité principale, libre d'occupation, plusieurs estimations réalisées par des agences immobilières sont produites, sur la base d'une superficie de 41 m² (Pièces 4A, 5A, 6A, 7A). Or, il ressort des éléments de la procédure que le bien a une surface de 43 m². La moyenne des estimations d'agences immobilières s'établit à 255.743,79 euros pour la fourchette haute et 250.499,94 euros pour la fourchette basse. En conséquence, il convient de retenir la valeur la plus haute du bien, soit 255.743,79 euros + 10%, arrondie à 281.318,17 euros, pouvant être arrondie à 280.000 euros.
Concernant l'indemnité de remploi, le premier juge l'a fixée à 16.480 euros, soit 10,65% du montant de l'indemnité principale. Sur la base d'une indemnité principale de 280.000 euros, l'indemnité de remploi doit donc s'élever à 29.820 euros.
Il est demandé à la Cour de condamner la SEMIP aux entiers dépens.
M. [I] [J] fait valoir dans un second jeu de conclusions que :
Concernant la date de référence de la valeur du bien, il doit être fait application de l'article L.322-2 alinéa 1 du code de l'expropriation. Le bien doit être évalué à sa valeur d'échange à la date du jugement, et non à la date telle qu'elle ressort de l'application de l'artic1e L.213-4 a) du code de l'urbanisme.
Concernant la valeur de l'indemnité principale, il est communiqué un rapport d'un cabinet en expertises immobilière qui a estimé la valeur vénale du bien à la date du jugement, en utilisant une méthode par comparaison directe et une méthode par capitalisation du revenu locatif. Suivant la méthode par comparaison directe, le prix unitaire moyen s'établit à 6.570 euros/m² tandis que suivant la méthode par capitalisation du revenu locatif, la valeur du bien exproprié a été estimé à 240.000 euros sur la base d'une valeur potentielle mensuelle de 15 euros/m²/mois. Par recoupement de ces deux méthodes, l'expert retient une valeur vénale libre estimée au 23 février 2022 à la somme de 250.000 euros, avec une indemnité de remploi de 25.999,85 euros arrondie à 26.000 euros, soit un total de 276.000 euros. (Pièce 8A)
Les demandes formulées par l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement doivent être rejetées par la cour.
Concernant l'indemnité de remploi, il convient de rejeter la demande de la SEMIP et de fixer l'indemnité de remploi à 26.000 euros, conformément au rapport du cabinet d'expertise immobilière.
M. [I] [J] fait valoir dans un troisième jeu de conclusions que :
- Concernant la recevabilité de la pièce n°18, elle a été versée par l'appelant, il s'agit du rapport du cabinet BRETAULT, concernant l'estimation de la valeur vénale de l'appartement en date du 23/12/2022, et sur le calcul de l'indemnité totale de dépossession. Les conclusions d'appel n°2 comportant la communication de la pièce n°18 ont été déposées au greffe le 5 janvier 2023, du fait des vacances judiciaires. Le rapport, du cabinet BRETAULT a été dressé le 23 décembre 2022. Il n'a pas pu être établi avant cette date par l'expert. Les conclusions de M. [J] ont été notifiées le 5 janvier 2023 soit très rapidement après la communication par l'expert de son rapport. L'audience ayant été renvoyée au 2 mars 2023, les parties ont pu prendre connaissance de cette pièce et ont eu le temps de formuler leurs observations. En conséquence, le principe du contradictoire a été respecté et la cour doit maintenir cette pièce doit dans les débats.
La SEMIP rétorque que :
Concernant la situation de la parcelle cadastrée [Cadastre 1], elle est située [Adresse 15]) et présente une superficie de 211 m².
Concernant le descriptif du bien, l'immeuble a été édifié en 1910 et est composé de deux bâtiments, l'un en l'état, et l'autre en mauvais état. Le gros 'uvre du bâtiment sur rue présente des fissures importantes dues aux démolitions avoisinantes. Les parties communes sont étroites et vétustes et les peintures sont à rafraîchir. Le lot exproprié n°103 correspond à un appartement de deux pièces, situé au premier étage, d'une surface utile de 43 m².
Concernant la situation locative, le bien est libre de toute occupation, et doit donc être évalué en valeur libre.
Concernant l'origine de propriété, le bien a été acquis le 19 mars 2004.
Concernant la situation au regard du droit de l'urbanisme, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 16 décembre 2015, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de [Localité 13].
Concernant les références, la moyenne des quatre termes de comparaison produits s'établit à 2.550,50 m². Compte tenu de ces termes de comparaison et des caractéristiques du bien en cause, il convient de retenir une valeur unitaire libre de 3.200 euros/m².
Concernant la demande de l'exproprié, en droit, les termes de comparaison doivent être issus de mutations effectives (CA [Localité 12] 14/00008), et non de simples estimations réalisées par des agences immobilières.
Concernant l'offre de l'autorité expropriante, en utilisant la méthode par comparaison, l'indemnité principale s'élève à 137.600 euros (3.200 euros × 43 m²).
Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 14.760 euros en application de la formule suivant : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.
La SEMIP rétorque dans un second jeu de conclusions que :
Concernant l'irrecevabilité de la pièce adverse n°18, en application des dispositions de l'article R. 311-26 et R. 311-19 du code de l'expropriation, l'appelant a interjeté appel du jugement de première instance le 5 mai 2022, cette déclaration s'est suivie de la production de conclusions le 15 juillet 2022. Le 3 janvier 2023, huit jours avant l'audience de plaidoirie initialement fixée au 12 janvier, l'appelant a cru pouvoir produire de nouvelles écritures et une nouvelle pièce n°18. L'appelant a produit ces pièces après le délai de trois mois pour conclure. La pièce adverse n°18 doit être déclarée irrecevable en raison de sa tardiveté. En outre, et en tout état de cause, l'intimée indique d'ores et déjà que l'appelant n'est pas fondé à se prévaloir de l'article R. 311-19 du code de l'expropriation dans la mesure où rien ne rendait impossible la production de la pièce n°18 dans le délai de trois mois. En effet, même si le rapport est daté du 23 décembre 2022, rien ne démontre que l'appelant aurait été empêché de produire ce rapport dans le délai pour conclure. Ce rapport a été commandé de l'initiative de l'appelant, de sorte qu'il aurait même pu le commander au stade de la première instance, et l'appelant n'a ni prévenu les parties ni le juge de l'expropriation de la survenance future de cette pièce dans ses premières conclusions. Or, rien empêchait l'appelant d'anticiper et de prévenir dans le délai de trois mois de l'arrivée tardive de cette pièce nouvelle. La pièce n°18 doit être déclarée irrecevable pour tardiveté faute d'avoir respecté le délai de trois mois et en tout état de cause, en raison de l'absence de tout caractère nouveau rendant impossible par M. [J] la production de cette nouvelle pièce dans le délai imparti pour conclure.
Concernant la valeur vénale du bien, à supposer que la pièce n°18 soit accueillie, ce rapport est inexploitable puisque, s'il émet une estimation de la valeur vénale du bien, force est de constater qu'il renvoie à des sources sans transmettre le lien du site internet de cette source, ni produire en annexe le contenu de ladite source. Cette pièce ne peut donc être vérifiée. Plus encore, l'expert établit un tableau de prétendues dates de cession de biens immobiliers. Toutefois, ce tableau ne permet pas non plus d'apprécier les éléments du rapport car, si les noms des rues sont indiqués, le nom de la commune ne l'est pas, les 19 biens du tableau ne sont pas comparés avec le bien en litige, enfin, les numéros de publicité foncière ne sont pas reproduits dans le rapport et les actes authentiques de vente ne sont pas annexés au rapport, de sorte qu'il est impossible pour l'intimée de vérifier la réalité des cessions immobilières retranscrites. Le juge ne doit pas retenir cette pièce n°18.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description du bien exproprié, il s'agit du lot n°103, acquis en 2004, correspondant à un appartement au premier étage de deux pièces, d'une surface de 43 m². Le bien est à proximité immédiate de [Localité 14], entre le canal de l'Ourcq et les voies de chemin de fer du RER E et du tramway T3bis.
Concernant les dates de référence retenues par les parties, il s'agit du 30 juillet 2019, date de l'ordonnance d'expropriation, pour la consistance du bien, du 4 février 2020, date d'approbation du PLU, pour les règles d'urbanisme et du 22 février 2018, date un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, pour son usage effectif.
Concernant la situation au regard de la réglementation d'urbanisme, le bien est situé en zone UC.
Concernant le montant de l'indemnité de dépossession, selon l'article R.311-22 du code de l'expropriation, le juge doit statuer dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Or en l'espèce, le commissaire du gouvernement avait proposé une évaluation supérieure à celle de l'expropriant. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a violé l'article R.311-22 du code de l'expropriation et fixé l'indemnité à la somme de 159.400 euros. Il convient de limiter l'indemnité de dépossession à la somme de 152.360 euros (137.600 euros au titre de l'indemnité principale et 14.760 au titre de l'indemnité de remploi).
SUR CE LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 26 avril 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de M. [J] du 15 juillet 2022, de la SEMIP du 13 octobre 2022 et du commissaire du gouvernement du 14 octobre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SEMIP du 26 janvier 2022 sont recevables, puisque celles- ci soulèvent l'irrecevabilité de la pièce N°18 à l'appui des conclusions hors délai de M. [J] du 5 janvier 2022 et ne présentent de demandes nouvelles au fond ; les conclusions hors délai de M [J] du 20 janvier sont recevables, puisque celui- ci réplique sur le moyen d'irrecevabilité soulevé par la SEMIP.
LA SEMIP soulève en effet l'irrecevabilité de la pièce adverse numéro 18, en application des dispositions des articles R311-26 et R311-19 du code de l'expropriation, celles-ci ayant été produit après le délai de 3 mois pour conclure.
M. [J] rétorque que cette pièce a été établie le 23 décembre 2022, que ce rapport du cabinet BRETAULT n'a pas pu être établi avant cette date par l'expert et qu'en raison du renvoi les parties ont pu en prendre connaissance et formuler leurs observations, et que le principe du contradictoire a donc été respecté.
Cette pièce correspondant à une estimation de la valeur vénale du bien exproprié est datée du 23 décembre 2022 (pièce numéro 18), a été versé au-delà du délai 3 mois fixé par l'article R311'26 du code expropriation, soit le 5 janvier 2023.
Dans ses conclusions du 15 juillet 2022 déposées dans le délai légal, M. [J] n'indique pas qu'il a missionné le cabinet BRETAULT pour l'estimation de son bien et qu'il sera amené à produire le rapport au-delà du délai légal.
En outre, M. [J] n'a pas invoqué les dispositions de l'article R311-29 du code de l'expropriation applicable en appel en vertu de l'article R 311-29 dudit code qui dispose que si l'une des parties ou le commissaire du gouvernement s'est trouvé dans l'impossibilité de produire, à l'appui de son mémoire et de ses conclusions, certaines pièces et documents, le juge peut, s'il estime nécessaire à la solution de l'affaire, l'autoriser sur sa demande à produire à l'audience ces pièces et documents.
Enfin, si le cabinet BRETAULT n'indique pas dans son rapport la date de saisine par M. [J], il est indiqué en page 4 : « nous ont été communiqués les documents suivants :
- conclusions du commissaire du gouvernement,
- conclusions d'intimé ».
En conséquence, ce cabinet a été saisi après les conclusions de la SEMIP du 13 octobre 2022 et du commissaire du gouvernement du 14 octobre 2022 soit au-delà du délai légal.
Il convient donc de déclarer irrecevables pour avoir été produite au-delà du délai de 3 mois cette pièce numéro 18, ainsi que les conclusions de l'appelant y faisant référence déposée le 5 janvier 2023 et les conclusions de l'appelant qui y fait référence déposée le 20 janvier 2023 ; pour le surplus, ces conclusions en l'absence de demandes nouvelles seront déclarées recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de M. [J] porte sur toutes les dispositions du jugement déféré ; l'appel incident de la SEMIP concerne la date de référence et le montant de l'indemnité de dépossession; l'appel incident du commissaire du gouvernement a trait au montant de l'indemnité d'expropriation.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 23 février 2022.
- Sur l'indemnité principale
1° sur la date de référence
Le premier juge a retenu comme date de référence les possibilités offertes par les règles d'urbanisme définies par le PLU approuvé le 4 février 2020, selon les écritures non contestées du commissaire du gouvernement.
M. [J] n'a pas conclu sur la date de référence.
La SEMIP demande de retenir en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant situé dans un périmètre d'exercice du droit de préemption urbain de la commune de [Localité 13], la date du 16 décembre 2015, le PLU de la commune ayant été approuvé le 10 juillet 2006 et modifié le 16 décembre 2015
Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu sur la date de référence.
L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que :
les biens sont estimés à la date de la décision première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.
En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du droit préemption urbain.
L'article L 213-6 du code urbanisme disposent que lorsqu'un bien soumis au droit préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.
L'article L 213-4a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, le bien exproprié situé dans le périmètre d'exercice du droit préemption urbain de [Localité 13].
Il convient donc de retenir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit la date du 16 décembre 2015, correspondant au PLU de la commune approuvé le 10 juillet 2006 et modifié le 16 décembre 2015.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
À cette date de référence du 16 décembre 2015, le bien est situé en zone UA, zone urbaine mixte ayant vocation à accueillir des surfaces de commerces d'artisanat ainsi que des habitations et notamment du logement locatif à caractère social.
2° sur la consistance du bien
Le bien de M. [J] d'un appartement situé au premier étage du bâtiment situé à l'arrière de la parcelle, accessible après avoir traversé le couloir du rez-de-chaussée du premier bâtiment sur rue et cour intérieure.
L'immeuble, construit en 1910, est composée d'un rez-de-chaussée de 6 étages.
Des parties communes sont étroites et vétustes, escalier et endroit, d'anciennes factures.
Le bien est composé d'une entrée, cuisine, de deux pièces en enfilade, d'une salle d'eau et d'un WC.
L'appartement est état d'usage, toutefois propre. Le plafond de la salle d'eau présente d'importante traces d'humidité, des WC cassés.
Le bien est situé à proximité immédiate de [Localité 14] entre le canal de l'Ourcq et voies de chemin de fer du RER E, de [Adresse 10], voie majeure de la commune de [Localité 13], conduisant au centre-ville admistratif et commerçant.
Le bien est desservi par le RER, tramway T3 bis ainsi que par les lignes de bus.
Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès-verbal de transport.
La SEMIP souligne que le bâtiment représente un ravalement en état, tandis que le bâti sur cour est en mauvais état (ex Google Maps-22 février 2018), que le gros du bâtiment sur rue présente des fissures importantes dues aux démolitions avoisinantes et que les 2 bâtiments présentent chacun une toiture composée de deux pans et couverte en tuiles mécaniques ; que les parties communes sont étroites et vétustes, les escaliers sont composés de marches en bois, la rampe est constituée de barreaux en fer, les peintures au mur et au plafond sont à rafraîchir.
Elle précise que l'immeuble se situe dans le quartier des grands moulins, en cours de mutation depuis plusieurs années, permettant notamment la requalification de ces espaces publics.
3° Sur les surfaces
La surface de 43 m² retenus par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
4° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
L'évaluation valeur libre retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens
5° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
6° Sur les références des parties
Après examen des références produites par la SEMIP, M. [J] étant ni comparant, ni représenté et de celles du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu une valeur de 3600 euros/m², soit une indemnité principale de 154'800 euros et une indemnité de remploi de 16'480 euros, mais il a fait application des dispositions de l'article R 311-22 du code de l'expropriation, l'exproprié n'ayant pas comparu et a retenu une indemnité principale d'un montant de 154'800 euros et une indemnité de remploi de 16'480 euros.
M. [J] sur la base d'estimation d'agence immobilière demande de retenir la valeur la plus haute de son bien soit la somme de 255'743,79 euros, plus 10 %, arrondi à 281'318,17 euros, pouvant être arrondis à 280'000 euros.
La SEMIP sollicite de retenir une valeur de 3200 euros/m².
Le commissaire du gouvernement conclut à une indemnité principale d'un montant de 137'600 euros, en indiquant qu'en l'espèce le commissaire du gouvernement de première instance avait proposé une évaluation supérieure à celle de l'expropriant.
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références de M. [J]
Il invoque:
- expertise de l'agence IMMO DEVAUX du 17 avril 2022( pièce N°4) : 215000 euros
- expertise de l'agence les MEILLEURS AGENTS ( pièce N°5) du 1er avril 2022 : 283585 euros
- expertise de l'agence ORPI du 14 avril 2022 (pièce N°6): entre 241 219,68 euros et 251707,38 euros
- expertise de l'agence CENTURY 21 du 15 avril 2022 (pièce N°7) : 280000 euros.
Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.
b) Les références de la SEMIP
Elle propose 4 termes en produisant l'acte de vente:
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
description
Observations
T1
19/12/2007
parcelle section [Cadastre 1]
[Adresse 15]
42
80000
1904, 76
appartement
acte de vente
pièce N°2
[W]
lot 104
T2
02/05/2016
parcelle section [Cadastre 2]
[Adresse 5]
99, 20
270000
2721, 77
3 apparteme,nts et un local au RDC
acte de vente
(pièce N°3)
[T]
lot 10-11-12-
13
T3
22/°1/2018
parcelle section [Cadastre 2]
[Adresse 5]
55, 40
150000
2707, 58
2 appartements dont un avec cave
acte de vente
(pièce N°4)
[S]
lots 4-5
T4
09/01/2019
parcelle section [Cadastre 2]
[Adresse 5]
54
155000
2970, 37
appartement et un local de remise
acte de vente
(pièce N°5)
lots 1-6
Moyenne
2550, 50 euros
La SEMIP propose de rentenir une valeur unitaire libre de 3200 euros/m².
Les termes T1 et T2 trop anciens datent de plus de cinq ans seront écartés.
Les termes T3 et T4 comparables en consistance et en localisation seront retenus pour une valeur moyenne libre de 2788, 97 euros/m² en valeur libre.
3° le commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement reprend l'offre du commissaire du gouvernement de première instance, soit la somme de : 40 m² X 3600 euros/m²= 159400 euros en valeur libre
Il demande l'infirmation en indiquant que l'exproprié s'étant abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire et le commissaire du gouvernement de première instance ayant proposé une évaluation supérieure soit 159400 euros et l'expropriant une somme de 152360 euros (indemnité principale et remploi), le premier juge a violé l'article R311-22 du code de l'expropriation.
Il demande de retenir l'indemnité de dépossession à la somme de 152360 euros.
Cet article n'est cependant pas applicable en appel.
Le commissaire du gouvernement ne propose pas de termes de références à l'appui de sa demande de retenir 3600 euros/m².
Les termes retenus correspondent à une valeur 2788,97 euros.
Cependant, ces termes sont anciens de 2018 et de 2019 et il convient donc de tenir compte de l'évolution du marché et de retenir en conséquence une valeur supérieure de 3200 euros/m² soit : 43 m² X3200 euros= 137600 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : (137600 - 15 000) x 10% = 12260 euros
soit un total de 14760 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
L'indemnité totale de dépossession est donc de :
137600 euros( indemnité principale) +14760 ( indemnité de remploi) = 152360 euros en valeur libre;
le jugement sera infirmé en ce sens
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de débouter M. [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
M. [J] perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et endernier ressort,
statuant dans la limite des appels ;
Déclare recevables les conclusions de M. [J] du 15 juillet 2022, de la SEMIP du 13 octobre 2022 et du commissaire du gouvernement du 14 octobre 2022 ;
Déclare recevables les conclusions hors délai de la SEMIP du 26 janvier 2023 ;
Déclare irrecevable la pièce numéro 18 (cabinet BRETAULT : estimation de la valeur vénale d'un appartement sis à [Adresse 15], décembre 2022) produit dans les conclusions de M. [J] numéro 2 du 5 janvier 2023 ;
Déclare recevables les conclusions hors délai de M. [J] du 5 janvier 2023 du 20 janvier 2023, sauf en ce qui concerne les moyens relatifs à la pièce numéro 18 susvisée;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Fixe la date de référence au 16 décembre 2015 ;
Fixe l'indemnité au titre de la dépossession du lot N°103 de la copropriété située [Adresse 15]) , sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] à la somme de 152360 euros en valeur libre se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 137600 euros ;
- indemnité de remploi : 14760 euros ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute M. [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [I] [J] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
