France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 11 mai 2023, 22/01419

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE [Localité 30]

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 11 MAI 2023

(n° , 15 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01419 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCFR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00062

APPELANTE

E.P.I.C. SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 30]

Représentée par Monsieur [X] [P]

agissant en qualité de Président du Directoire

[Adresse 26]'

[Adresse 26]

[Localité 19]

représentée par Me Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de [Localité 30], toque : K0131

INTIMÉS

Monsieur [S] [D]

[Adresse 9]

[Localité 20]

représenté par Me Jean-Louis PERU de la SELARL GAIA, avocat au barreau de [Localité 30], toque : K0087,substitué par Me Jennifer PASQUIO, avocat au barreau de [Localité 30]

Madame [E] [W] [N] épouse [D]

[Adresse 9]

[Localité 20]

représentée par Me Jean-Louis PERU de la SELARL GAIA, avocat au barreau de [Localité 30], toque : K0087,substituée par Me Jennifer PASQUIO, avocat au barreau de [Localité 30]

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 17]

[Localité 21]

représentée par Madame [R] [L], en vertu d'un pouvoir général

non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

L'établissement public société du Grand [Localité 30] (SGP) créé par la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 30], a pour mission principale de concevoir et d'élaborer le schéma d'ensemble et les projets d'infrastructures composant le réseau de transport public du Grand [Localité 30] et d'en assurer également la réalisation, laquelle comprend notamment la construction des lignes, ouvrages et installations fixes ainsi que la construction et l'aménagement des gares, y compris d'interconnexion.

Le schéma d'ensemble prévoit notamment la création d'une ligne 15 Est Orange de 23 km de métro automatique en souterrain qui desservira 12 gares de [Localité 32] Pleyel à [Localité 23] Centre.

Par arrêté inter-préfectoral n°2016-1133 du 25 avril 2016, ont été prescrites l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'ouverture de l'enquête pour la mise en compatibilité des documents d'urbanisme des communes de [Localité 32], [Localité 20], [Localité 29], [Localité 24], [Localité 21], [Localité 28], [Localité 22], [Localité 31], [Localité 25] et [Localité 27], relative au projet de création de la ligne 15 Est Orange. Par la suite, un arrêté inter-préfectoral n°2017-2645 du 13 septembre 2017 a prescrit l'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique modificative concernant la ligne 15 Est Orange du réseau complémentaire du réseau de transport public du Grand [Localité 30] entre « [Localité 32] Pleyel » et « [Localité 23] centre », menée sur les communes de [Localité 21], [Localité 22], [Localité 31] et [Localité 33], concernées par la modification du périmètre d'intervention potentielle, ainsi que d'une enquête pour la mise en compatibilité du PLU de la commune de [Localité 31], rendue nécessaire par 1'une des modifications apportées au projet.

Par un arrêté inter-préfectoral n°2017-325 du 13 février 2017, ont été déclarés d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Est Orange du réseau complémentaire du réseau de transport public du Grand [Localité 30] entre « [Localité 32] Pleyel » (gare exclue) et « [Localité 23] centre ». Par un arrêté inter-préfectoral n°2018-1438 du 20 juin 2018, l'arrêté inter-préfectoral n°2017-325 du 13 février 2017 susvisé a été modifié afin de tenir compte des évolutions du périmètre d'intervention potentielle.

La parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 7] est incluse dans le périmètre des expropriations. Elle se situe en zone UMTa du plan local d'urbanisme. Elle supporte un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété comprenant un bâtiment A en façade sur la [Adresse 13], élevé sur sous-sol, avec un rez-de-chaussée, cinq étages et un grenier mansardé et un bâtiment B élevé sur terre-plein avec un rez-de-chaussée et un étage, en retrait du bâtiment A, séparé de lui par une cour commune. L'immeuble est dans un état d'entretien correct.

Sont notamment concernés par l'opération M. [S] [D] et Mme [E] [W] [N] épouse [D] (époux [D]) en tant que propriétaires des lots n°14 et 32 de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 7] située [Adresse 13] sur la commune d'[Localité 20], dans lequel les consorts [D] habitent. Le lot n°14 constitue un appartement de deux pièces en bon état, situé au 4ème étage sans ascenseur, d'une superficie de 40,37 m². Le lot n°32 constitue une cave d'une superficie de 7 m² située au sous-sol de l'immeuble.

A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir aux époux [D], la Société du Grand [Localité 30] a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris par mémoire valant offre du 11 mai 2020 visé par le greffe le 5 juin 2020.

Par un jugement du 21 octobre 2021, après transport sur les lieux le 20 juin 2021, le juge de l'expropriation de Paris a :

Fixé la date de référence au 31 mars 2020 ;

Retenu un prix unitaire de 5.153 euros/m² ;

Fixé à la somme de 233.235 euros l'indemnité à revenir aux époux [D] pour la dépossession des locaux cadastrés section Z n°[Cadastre 7], lots n°14 et 32 situés [Adresse 13] sur la commune d'[Localité 20], d'une contenance cadastrale de 40,37 m², se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 208.032 euros (5.153 euros/m² x 40,37 m²),

Frais de remploi : 21.803 euros,

Frais de déménagement : 3.400 euros,

Condamné la Société du Grand [Localité 30] à payer aux époux [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriant en vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

La Société du Grand [Localité 30] a interjeté appel du jugement le 21 janvier 2022 portant sur la fixation du montant de l'indemnité de dépossession accordée aux consorts [D].

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe par la Société du Grand [Localité 30], le 21 avril 2022, notifiées le 25 avril 2022 (AR intimé le 26 avril 2022 et AR CG le 26 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement du 21 octobre 2021 en tant qu'il a fixé à la somme de

222.235 euros l'indemnité de dépossession à revenir aux consorts [D] pour

la dépossession des lots n°14 et 32 de l'immeuble cadastré section Z n°[Cadastre 7] et situé

[Adresse 13] à [Localité 20] ;

Statuant à nouveau,

Fixer en valeur libre à la somme globale de 182.028 euros en NR tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir aux consorts [D] pour la dépossession des lots n°14 et 32 de l'immeuble cadastré section Z n°[Cadastre 7] et situé

[Adresse 13] à [Localité 20].

2/ Déposées au greffe par les époux [D], intimés, le 22 juillet 2022, notifiées le 25 juillet 2022 (AR appelant le 26 juillet 2022 et AR CG le 26 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 21 octobre 2021 qui a fixé le montant de l'indemnité de dépossession due aux époux [D] pour dépossession de leurs lots de copropriété n°14 et 32 de l'immeuble se situant

[Adresse 13] à [Localité 20], à la somme de 233.235 euros se décomposant de

la manière suivante :

Indemnité principale : 208.032 euros ;

Indemnité de remploi : 21.803 euros ;

Frais de déménagement : 3.400 euros.

Condamner la Société du Grand [Localité 30] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

3/ Adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, formant appel incident, le 26 juillet 2022, notifiées le 27 juillet 2022 (AR appelant le 27 juillet 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à 204.232 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La Société du Grand [Localité 30] fait valoir que :

Concernant la description du bien, la parcelle est située au centre de la commune d'[Localité 20], dans le quartier de centre-ville à vocation mixte résidentielle et commerciale, et supporte une copropriété. Le lot n°14 constitue un appartement, situé au sein du bâtiment A, 4ème étage, comprenant une entrée, une salle de séjour, une chambre, une cuisine, un cabinet de toilette et WC. Le lot n° 32 constitue une cave. La surface du bien est de 40,37 m².

Concernant la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone UMTa, qui correspond notamment au centre-ville d'[Localité 20].

Concernant la situation locative, le bien est occupé par les propriétaires.

Concernant la valeur unitaire, le prix unitaire retenu par le premier juge est une valeur supérieure aux valeurs du marché immobilier. Le juge de l'expropriation a posé des critères de sélection restrictifs qu'il n'a pas appliqué de manière homogène à tous les termes de comparaison proposés. Il a exclu les biens d'une superficie inférieure à 34 m² et supérieure à 46 m². Cette exclusion est purement arbitraire et le jugement doit donc être infirmé sur ce point. Le premier juge a également exclu les appartements d'une pièce, ou de plus de trois pièces et qui se situaient en-deçà du 2ème étage. Le juge a exclu l'une des ventes invoquées par la Société du Grand [Localité 30] qui se situait au premier étage alors qu'il a retenu une vente invoquée par les expropriés qui se situait au premier étage. Ce terme ne doit pas être retenu en appliquant le critère retenu par le premier juge. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

Concernant les termes de comparaison à retenir, la Société du Grand [Localité 30] fait état de termes de comparaison portant sur des cessions d'appartement de deux pièces d'une surface de 30 à 50 m², au sein d'immeubles dont la date de construction est antérieure à 1970 et ne disposant pas d'ascenseur sur le territoire de la commune d'[Localité 20], dans un rayon de trois cents mètres autour du bien faisant l'objet de l'expropriation. La valeur moyenne des références est de 3.960 euros/m² et la valeur médiane de 3.824 euros/m². La valeur vénale doit donc être fixée à 4.000 euros/m² en valeur libre.

Les époux [D] rétorquent que :

Concernant la situation géographique et environnementale du bien, il se situe dans la commune d'[Localité 20] qui est particulièrement bien desservie par le métro et le RER grâce à diverses stations. Cette déserte exceptionnelle a été encore améliorée récemment par la mise en service en mai 2022 de l'extension de la ligne de métro 12 jusqu'à la mairie d'[Localité 20] qui passe par la station Aimé Césaire. La commune d'[Localité 20] est une commune très attractive et dynamique sur le plan économique qui a conduit à une augmentation des prix immobiliers au cours des dernières années.

Concernant la description du bien, le lot n°14 est un appartement de type T2 de 40,37 m² situé au 4ème étage de l'immeuble sans ascenseur. Il comporte une entrée, une cuisine, une salle de séjour, une chambre, une salle de bain et des toilettes. Il est en très bon état puisque d'importants travaux de rénovation ont été réalisés, à savoir l'intégralité de l'électricité, la plomberie, le changement du parquet ainsi que l'installation d'une cuisine aménagée et d'un grand dressing. Le lot n°32 est une cave située en sous-sol du bâtiment A de 7 m². L'appartement est bien situé et bénéficie d'une très belle vue directement sur la place de la mairie et son église, ainsi que sur le Stade de France.

Concernant la situation d'occupation du bien, il a été constaté à l'issue du transport sur les lieux que le bien est occupé par les consorts [D]. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a exclu tout coefficient relativisant la valeur du bien en raison de son occupation.

Concernant l'information du jugement en ce qui concerne l'évaluation du bien, le juge de l'expropriation a retenu la méthode par comparaison pour déterminer l'indemnité. Le bien étant libre de toute occupation et les expropriés ne souhaitant pas bénéficier de leur droit à être relogés, l'indemnité principale est déterminée en valeur libre, sans application d'un abattement. Le jugement retient une superficie totale de l'appartement exproprié de 40,37 m². Le lot n°32 est une cave de 7 m² à laquelle il convient d'appliquer un coefficient de pondération de 0,5. Il doit donc être tenu compte d'une surface complémentaire de 3,5 m² dans le calcul de l'indemnité d'expropriation et ce dans le cas où les termes de comparaison proposés ne comporteraient pas de cave. Le jugement doit être confirmé sur ces points.

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 31 mars 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme intercommunal de la Plaine Commune. À cette date, l'immeuble dont dépendent les lots expropriés était situé en zone UMTa correspondant principalement aux espaces denses des centres-villes anciens et au tissu traditionnel.

Concernant l'indemnité principale, l'application de la méthode dite par comparaison est validée par toutes les parties. L'appelante conteste la valeur unitaire qui a été retenue par le premier juge. Elle demande que soit fixée la valeur à 4.000 euros/m² en valeur libre. Elle produit des termes pour déterminer la valeur qui sont d'une superficie bien inférieure à celle du lot n°14 ou qui ne se situent pas dans une situation géographique similaire. Plusieurs appartements situés dans le même immeuble ont fait l'objet d'expropriation et ont été vendus à une valeur en euros/m² bien supérieure à celle de 4.000 euros demandée par l'appelante. Il serait tout à fait inéquitable de retenir un prix inférieur pour un bien se situant dans le même immeuble et dans un état similaire. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu un prix au m² de 5.153 euros.

Concernant l'indemnité principale, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité principale de 208.032 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité de remploi de 21.803 euros.

Concernant l'indemnité pour les frais de déménagement, elle a été fixée à 3.400 euros par le juge de l'expropriation et est validée par toutes les parties. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il fixé l'indemnité pour les frais de déménagement à 3.400 euros.

Concernant les frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'exproprié la charge des frais qu'il a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Le jugement doit donc être confirmé et la Société du Grand [Localité 30] condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un ensemble immobilier édifié en 1933 et soumis au régime de la copropriété. Le lot n°14 est un appartement qui se situe au 4ème étage sans ascenseur du bâtiment A, porte face gauche, comprenant, une entrée, une salle d'eau, des WC, une cuisine, une salle de séjour sur rue et une chambre, d'une surface de 40,37 m². Le lot n°32 est une cave qui se situe au sous-sol du bâtiment A.

Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle Z n°[Cadastre 7] se situe en zone UMTa. Cette zone correspond notamment aux espaces denses des centres-villes anciens, au tissu traditionnel. Il s'agit d'une zone urbaine dédiée à l'habitat, aux commerces, et services, activités, équipements.

Concernant la valeur unitaire, le premier juge a retenu une valeur unitaire du bien en valeur libre à 5.153 euros/m² en appliquant la méthode par comparaison. Toutefois, il apparaît que certains critères n'ont pas été appliqués de manière homogène à l'ensemble des termes de comparaisons proposés. L'appelant sollicite la fixation d'une valeur unitaire à 4.000 euros/m². À l'issue des termes de comparaisons retenus dans l'étude de marché, la valeur unitaire serait la valeur médiane de 4.500/m². La valeur unitaire devrait être fixée à 4.500 euros/m². Il convient de rejeter la demande de l'appelant et d'infirmer le jugement de premier instance en ce qu'il a fixé la valeur unitaire à 5.153 euros/m².

Concernant l'indemnité principale, la valeur vénale du bien en valeur libre devrait être fixée à 4.500 euros/m², soit pour le bien d'une superficie de 40,37 m² une indemnité principale totale de 181.665 euros. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant l'indemnité de remploi, en retenant une valeur unitaire de 4.500 euros/m², l'indemnité de remploi doit être fixée à 19.167 euros. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant les frais de déménagement, les parties les ayant validés, il convient de valider le jugement en ce qu'il a fixé les frais de déménagement à 3.400 euros.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 21 janvier 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SGP du 21 avril 2022, des consorts [D] du 22 juillet 2022 et du commissaire du gouvernement du 26 juillet 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de la SGP porte sur le montant de l'indemnité de dépossession en demandant de retenir une valeur unitaire de 4000 euros/m², tandis que le commissaire du gouvernement propose une valeur de 45000 euros et demande non la confirmation comme indiqué dans les conclusions mais l'infirmation, le premier juge ayant retenu une valeur de 5153euros/m², .

S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer comme le premier juge en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et L213-6 et L 213-4a) du code de urbanisme , le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, à la date du 31 mars 2020, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

À cette date, l'ensemble immobilier est situé en zone UMTa du PLUI, correspondant principalement aux espaces denses des centres-villes anciens, tissu traditionnel, zone urbaine dédiée à l'habitat, commerces et services, activités, équipements, correspondant notamment au centre-ville d'[Localité 20].

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier édifié en 1933, soumis au régime de la copropriété, correspondant aux lots suivants :

'lot 14 356/10/1000° des parties communes générales : au 4e étage du bâtiment A, porte face gauche, un appartement comprenant : entrée, salle d'eau, WC, cuisine, salle de séjour sur rue, chambre pour une surface utile de 40,37 m², non discutée par les parties.

'lot 32 et 7/10/1000° des parties communes générales : au sous-sol, accès par escalier A, une cave.

Il ressort du procès-verbal de transport que l'appartement est en très bon état, les expropriés ayant souligné qu' ils avaient refait électricité et changé la chaudière.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

M. et Madame [D] soulignent que la commune d'[Localité 20], commune limitrophe de [Localité 30], bénéficie d'une position géographique enviable, étant desservie par l'autoroute A 86, le RD 932 et RD 901 et le boulevard périphérique, avec une bonne desserte par le métro et le RER ; qu'il s'agit d'une commune très active et dynamique sur le plan économique, qui a conduit à une flambée des prix immobiliers au cours des dernières années.

Ils ajoutent que cet immeuble des années 30, a été classé comme « remarquable » par le service des monuments historiques et est dans un bon état; que leur appartement de type T2 est en très bon état, des travaux importants ayant été réalisés dans les cinq dernières années, à savoir l'intégralité de l' électricité, la plomberie, le changement du parquet, ainsi que l'installation d'une cuisine aménagée et d'un grand dressing ; il possède les caractéristiques architecturales des appartements de cette époque des années 30, à savoir des cheminées, de très belles moulures ainsi que du parquet dans la plupart des pièces ; qu'en outre, l'appartement bénéficie d'une très belle vue, directement sur la place de la mairie et son église classée monument historique, ainsi que sur le stade de France.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 21 octobre 2021.

- Sur l'indemnité principale

1° Sur les surfaces

La surface de l'appartement de 40,37 m² n'est pas contestée par les appelants.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

La fixation en valeur libre, les expropriés ne souhaitant pas bénéficier du droit à être relogé, n'est de même pas contestée par les appelants.

3° Sur la méthode

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les appelants.

4° Sur les références des parties

Le premier juge a retenu sept références pour une moyenne de 5153 euros/m².

La société du Grand [Localité 30] indique que l'exclusion des cessions antérieures au premier janvier 2020, trop anciens, dans un marché immobilier partiellement dynamique peut être admise, ainsi que l'exclusion des termes de comparaison portant sur des immeubles récents d'un confort nécessairement supérieur au logement exproprié.

Par contre, elle estime que le premier juge a posé des critères de sélection trop restrictifs qu'il n'a pas appliqué de manière homogène à tous les termes de comparaison proposée, en excluant les biens d'une superficie inférieure à 34 m² ou supérieur à 46 m² et des termes de comparaison pour des logements d'une superficie de seulement 31 et 32,62 m².

Il convient d'examiner les références proposées par les parties.

a) les références de la société du Grand [Localité 30]

Elle propose 9 termes de comparaison en valeur libre, portant sur des cessions d'appartement de 2 pièces, d'une surface de 30 à 50 m², au sein d'immeubles dont la date de construction est antérieure à 1970 ne disposant pas d'ascenseur, sur le territoire de la commune d'[Localité 20], dans un rayon de 300 m autour du bien susvisé, avec les références de publication et cadastrale :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

construction

26 mai 2020

[Adresse 11]

155'000

3523

1914

CG1

10 juin 2020

[Adresse 1]

118'000

3371

1907

25 juin 2020

[Adresse 15]

36,3

155'000

4270

1907

23 septembre 2020

[Adresse 5]

170'000

5000

1900

2 octobre 2020

[Adresse 1]

127'000

4097

1907

12 novembre 2020

[Adresse 15]

163'000

4794

1907

5 février 2021

[Adresse 10]

135'000

3462

1900

11 février 2021

[Adresse 8]

130'000

3824

1900

21 avril 2021

[Adresse 18]

125'000

3303

1934

valeur médiane

3824

valeur moyenne

3960

T1 : ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par les parties sera retenu

T2 : les consorts [D] produisent la fiche de vente (pièce N°3) pour un prix total de 130800 euros ; ce terme selon le commissaire du gouvernement est vendu occupé ; l'estimation du bien étant en valeur libre, ce terme sera écarté

T3 : ce terme comparable en consistance et en localisation, non critiqué par les autres parties sera retenu.

T4 : ce terme comparable en consistance et en localisation, non critiqué par les autres parties sera retenu.

T5 : les consorts [D] produisent la fiche de vente (pièce N05) pour un prix de 140700 euros; ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu, pour une valeur de : 140700/31=4538 euros/m²

T6 : les consorts [D] produisent la fiche de vente (pièce N°6) pour un prix de 180300 euros.

Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu pour une valeur de : 180300/34m²=5302 euros/m².

T7 : les consorts [D] indiquent que ce bien ne dispose pas d'une situation géographique similaire.

Les photographies ne démontrent pas cette affirmation.

Ce terme comparable en consistance sera donc retenu

T8 : les consorts [D] indiquent que ce bien ne dispose pas d'une situation géographique similaire.

Les photographies ne démontrant pas cette affirmation.

Ce terme comparable en consistance sera donc retenu

T9 : Les consorts [D] produisent la fiche de vente (pièce N°7) et demandent de retenir la surface utile de 36 m².

Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu pour une valeur de : 12500euros/36m²=3472 euros/m².

b) Les références des consorts [D]

Ils proposent 9 termes de comparaison de T2, avec les références de publication et cadastrales :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

année de construction

I 1

3 février 2020

[Adresse 6]

237'000

6076,92

1885 (sans ascenseur)

I 2

19 mai 2020

[Adresse 16]

180'000

5454,55

1860 (sans ascenseur)

I 3

CG 4

10 juin 2020

[Adresse 1]

250'000

5434,78

1907 (sans ascenseur)

I 4

2 septembre 2020

[Adresse 3]

218'000

5060,77

1964 (avec ascenseur)

I 5

CG 6

23 septembre 2020

[Adresse 5]

70'000

5666,67

1900 (sans ascenseur)

I 6

CG7

9 décembre 2020

[Adresse 12]

301'200

7530

1900 (sans ascenseur)

I 7

9 mars 2021

[Adresse 14]

180'000

5171,43

1955 (avec ascenseur)

I 8

12 mars 2021

[Adresse 2]

155'000

5166,67

1924 (sans ascenseur)

I 9

5 juillet 2021

[Adresse 3]

230'000

5609,76

1964 (avec ascenseur)

valeur moyenne

5686,72

Sans ascenseur : 5888,26

I1 : Ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par l'appelant, sera retenu

I2 : Ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par l'appelant, sera retenu

I3 : Ce terme proposé par le commissaire du gouvernement correspond à un T3, non comparable avec le T2 exproprié et sera donc écarté.

I4 : I2 : Ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par l'appelant, sera retenu

I5 : I4 : I2 : Ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par l'appelant, sera retenu

I6 : ce terme également proposé par le commissaire du gouvernement comparable en consistance étant un T2et localisation sera retenu.

I7 : Ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par l'appelant, sera retenu

I8 : Ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par l'appelant, sera retenu

I9 : Ce terme comparable en consistance et localisation, non critiqué par l'appelant, sera retenu.

Ils invoquent également des jugements des 23 septembre 2021, 7 octobre 2021 et 9 décembre 2021 (pièce N°8) et des 18 novembre 2021 et 2 décembre 2021.

Les jugements postérieurs au jugement déféré du 21 octobre 2021 seront écartés l'évaluation devant être faite à la date du jugement.

Pour les jugements antérieurs, la cour dispose de références correspondant à des mutations effectives et ils seront donc écartés.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement indique que le premier juge a fixé la valeur des terres du bien en valeur libre à 5153 euros en appliquant la méthode par comparaison avec des critères qui apparaissent restrictifs, en excluant les cessions antérieurs au premier janvier 2020, les immeubles récents, les biens d'une superficie inférieure à 34 m² ou supérieur à 46m², les appartements d'une seule pièce de 3 pièces et plus et les appartements se situant en-deçà du 2e étage, avec des critères qui ne sont pas appliqués de manière homogène à l'ensemble des termes de comparaison, puisqu'il a retenu la vente du [Adresse 5], le bien étant pourtant situé au premier étage.

Il propose une étude de marché dont les critères sont les suivants :

'appartement d'une surface de 34 à 47 m² ;

'construction datée entre 1900 et 1940 (logements anciens) ;

'cession datée entre le 6 juin 2020 à juin 2021 ;

'situé dans un rayon de 300 m autour du [Adresse 13] à [Localité 20].

Ce marché comprend 9 termes avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Prix en euros/m²

Observations

CG1

10 juin 2020

[Adresse 15]

3371

construction de 1907

au premier étage, appartement de type T2 avec cave

surface utile : 35 m²

prix : 118'000 euros

remploi : 12'800 euros

vendu occupé

CG2

25 juin 2020

[Adresse 1]

4306

construction de 1907

3e étage, appartement de type T2 avec une cave

surface utile : 36 m²

prix : 155'000 euros

remploi : 16'500 euros

vendu libre

CG3

18 décembre 2020

[Adresse 4]

4444

construction de 1930

au 2e étage, un appartement de type T1. avec un débarras

surface utile : 36 m²

160'000 euros

vendu libre

CG4

10 juin 2020

[Adresse 1]

4848

construction de 1907

au 3e étage, un appartement de type T3 avec une cave

surface utile : 46 m²

prix : 223'000 euros

remploi 23'300 euros

vendu libre

CG5

3 juillet 2020

[Adresse 11]

3511

construction de 1914

au premier étage, un appartement de type T3 avec une cave numéro 19

surface utile : 47 m²

prix : 135'000 euros

vendu libre

CG6

23 septembre 2020

[Adresse 5]

5080

construction de 1900

au premier étage, appartement de type T2 avec une cave

surface utile : 34 m²

prix :170'000 euros

vendu libre

CG7

9 décembre 2020

[Adresse 12]

7530

construction de 1900

au 3e étage, appartement de type T2 avec une cave

surface utile : 40 m²

prix : 301'200 euros

vendu libre

minimum

3371

Maximum

7530

moyenne

4727

Médiane

4444

Terme CG1 : ce terme étant en valeur occupé, alors que l'indemnité de dépossession est en valeur libre , sera écarté

CG2 : ce terme a déjà été retenu

CG3 : ce terme correspondant à un T1 n'est pas comparable en consistance, le bien exproprié étant un T2 et sera donc écarté

CG4 : ce terme a déjà été écarté

CG5 : ce terme a déjà été retenu

CG6 : ce terme a déjà été retenu

CG7 : ce terme a déjà été retenu

Les références retenues par la cour correspondant à une moyenne de:

3523+4270+5000+4538+5302+3462+3824+3303( références SGP)+

6076,92+5454,55+5060,77+5666,67+7530+5171,43+5166,67+5609,76(références consorts [D])= 78958, 77 euros/16=4934, 92 euros/ m².

Le bien exproprié ne présente pas d'éléments de moins-value.

Les éléments de plus value correspondent à sa bonne localisation, à un immeuble en bon état, à un appartement T2 en bon état et avec une très belle vue directement sur la place de la mairie et de l'Eglise classée monument historique.

En conséquence, le premier juge au regard de ces éléments importants de plus value a exactement retenu une valeur supérieure de 5153 euros/m².

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de :40,37m² X 5153 euros=208032 euros en valeur libre.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l'indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (208032 - 15 000 ) x 10%

soit un total de 21803 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° L'indemnité de déménagement

La SGP ne conteste pas l'indemnité de déménagement fixée à la somme de 3400 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité totale de dépossession en valeur libre à la somme de :

208'032 euros (indemnité principale) + 21'803 euros (indemnité de remploi)+ 3400 euros (indemnité de déménagement)= 233'235 euros.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la société du Grand [Localité 30] à payer aux consorts [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la société du Grand [Localité 30] à verser la somme de 3000 euros aux consorts [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

La société du Grand [Localité 30] perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans la limite des appels,

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la Société du Grand [Localité 30] à verser à M. [S] [D] et Madame [E] [N] épouse [D] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société du Grand [Localité 30] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 11 mai 2023, 22/01419

Synthèse

Origine de la décision