France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 11 mai 2023, 21/17871

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 11 MAI 2023

(n° , 24 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17871 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPC3

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL- RG n° 19/00099

APPELANTE

SADEV 94

[Adresse 27]

représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS , substituée à l'audience par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur [V] [R] [G]

[Adresse 22]

représenté par Me Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

Madame [F] [B] épouse [G]

[Adresse 22]

représentée par Me Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 47] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 2]

représentée par Madame [N] [Y], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Catherine LEFORT, Conseiller

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La ZAC [Localité 43] a été créée le 26 septembre 2011 par la communauté d'agglomération [Localité 48], devenue 1'EPT n°2 le 1er janvier 2016.

Par arrêté n°2018/804 du 8 mars 2018, le préfet du [Localité 47] a déclaré l'opération d'aménagement de la ZAC [Localité 43] d'utilité publique au profit de la société d'aménagement et de développement des villes et du département du [Localité 47] (SADEV 94).

L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 8 octobre 2018.

La parcelle cadastrée [Cadastre 45] est située en zone UA. De forme trapézoïdale, elle est occupée par un bâtiment de type pavillonnaire en R+1.

Sont notamment concernés par l'opération Mme [F] [M] épouse [G] et M. [V] [G] (les consorts [G]) en tant que propriétaires de la parcelle cadastrée section [Cadastre 45] de 212 m² sur laquelle est érigé un pavillon d'habitation sis [Adresse 14].

A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir aux époux [G], la SADEV 94 a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil par mémoire du 18 décembre 2019.

Par un jugement du 7 décembre 2020, après transport sur les lieux le 11 février 2020, le juge de l'expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 11 février 2020 ;

Fixé la date de référence au 16 décembre 2015 ;

Retenu un prix unitaire de 5.346,80 euros/m² ;

Fixé l'indemnité due par la SADEV 94 aux consorts [G] au titre de la dépossession du bien immobilier sis [Adresse 5], et édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 44] (sic) à la somme totale de 620.471 euros ;

Précisé que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

Indemnité principale : 559.810 euros (104,7 m² × 5.346,80 euros/m²),

Frais de remploi : 56.981 euros,

Frais de déménagement : 3.680 euros ;

Dit que les dépens de la présente instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation ;

Condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [G] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La SADEV 94 a interjeté appel du jugement le 12 octobre 2021 sur le montant de l'indemnité d'expropriation.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 7 janvier 2022, notifiées le 10 janvier 2022 (AR intimé le 13 janvier 2022 et AR CG le 13 janvier 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer la SADEV 94 recevable dans son appel ;

Infirmer partiellement la décision de première instance ;

Par suite, de fixer comme suit l'indemnité à revenir aux expropriés,

Indemnité principale en valeur libre :

Méthode d'évaluation : par comparaison, terrain intégré

Superficie retenue : 104,7 m²

Valeur unitaire retenue : 4.600 euros/m²

Soit une indemnité principale de 104,7 m² × 4.600 euros/m² = 481.620 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 49.162 euros, calculés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10 % sur 466.620 euros = 46.662 euros

Frais de déménagement : 3.680 euros ;

Soit une Indemnité de dépossession en valeur libre : 534.462 euros.

2/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 19 juillet 2022, notifiées le 20 juillet 2022 (AR intimé non reçu et AR CG non reçu), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer la SADEV 94 recevable dans son appel ;

Infirmer partiellement la décision de première instance ;

Par suite, fixer comme suit l'indemnité à revenir aux expropriés,

Indemnité principale en valeur libre :

Méthode d'évaluation : par comparaison, terrain intégré

Superficie retenue : 104,7 m²

Valeur unitaire retenue : 4.600 euros/m²

Soit une indemnité principale de 104,7 m² × 4.600 euros/m² = 481.620 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 49.162 euros, calculés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10 % sur 466.620 euros = 46.662 euros

Frais de déménagement : 3.680 euros ;

Soit une Indemnité de dépossession en valeur libre : 534.462 euros.

3/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 23 janvier 2023, notifiées le 24 janvier 2023 (AR intimé le 26 janvier 2023 et AR CG le 26 janvier 2023), aux termes desquelles elle demande à la cour de :

-dire et juger irrecevable la production des conclusions et pièces communiquées hors délai ;

-déclarer la SADEV 94 recevable dans son appel ;

Infirmer partiellement la décision de première instance ;

Par suite, fixer comme suit l'indemnité à revenir aux expropriés,

Indemnité principale en valeur libre :

Méthode d'évaluation : par comparaison, terrain intégré

Superficie retenue : 104,7 m²

Valeur unitaire retenue : 4.600 euros/m²

Soit une indemnité principale de 104,7 m² × 4.600 euros/m² = 481.620 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 49.162 euros, calculés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10 % sur 466.620 euros = 46.662 euros

Frais de déménagement : 3.680 euros ;

Soit une Indemnité de dépossession en valeur libre : 534.462 euros.

4/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 8 février 2023, notifiées le 9 février 2023 (AR intimé le 13 février 2023 et AR CG non reçu), rectificatives des dernières conclusions dans lesquelles la mention du commissaire du gouvernement était manquante, aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées à la cour.

5/ adressées au greffe par les consorts [G], intimés, formant appel incident, le 8 avril 2022, notifiées le 19 avril 2022 (AR appelant le 20 avril 2022 et AR CG vierge), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir les consorts [G] en leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par la chambre de l'expropriation du tribunal judicaire de Créteil en ce qu'il a alloué aux consorts [G] une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par la chambre de l'expropriation du tribunal judicaire de Créteil en ce qu'il a alloué aux consorts [G] une indemnité de 3.680 euros au titre d'indemnité de déménagement ;

Infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par la chambre de l'expropriation du tribunal judicaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession due aux consorts [G] en retenant:

Une surface de 104,7 m²,

Un prix au m² pour leur pavillon de 5.346 euros,

Une indemnité de remploi calculée sur ces bases ;

Et statuant à nouveau,

Juger n'y avoir lieu à abattement pour occupation ;

Retenir une surface utile de 130,4 m² ;

Fixer l'indemnité principale due aux consorts [G] pour la dépossession du pavillon leur ayant appartenu sis [Adresse 14] à la somme de 821.520 euros (130,4 m² × 6.300 euros/m²) ;

Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 83.152 euros ;

Fixer l'indemnité pour perte d'arbres fruitiers à la somme de 10.000 euros ;

Condamner la SADEV-94 à payer aux consorts [G] une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

6/ adressées au greffe par les consorts [G], intimés, formant appel incident, le 11 avril 2022, notifiées le 13 avril 2022 (AR appelant le 15 avril 2022 et AR CG le 19 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir les consorts [G] en leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par la chambre de l'expropriation

du tribunal judicaire de Créteil en ce qu'il a alloué aux consorts [G] une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par la chambre de l'expropriation du tribunal judicaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession due aux consorts [G] en retenant :

Une surface de 104,7 m²,

Un prix au m² pour leur pavillon de 5.346 euros,

Une indemnité de remploi calculée sur ces bases ;

Et statuant à nouveau,

Juger n'y avoir lieu à abattement pour occupation ;

Retenir une surface utile de 130,4 m² ;

Fixer l'indemnité principale due aux consorts [G] pour la dépossession du pavillon leur ayant appartenu sis [Adresse 14] à la somme de 872.376 euros (130,4 m² × 6.690 euros/m²) ;

Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 88.237 euros ;

Fixer l'indemnité pour perte d'arbres fruitiers à la somme de 10.000 euros ;

Condamner la SADEV 94 à payer aux consorts [G] une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

7/ adressées au greffe par les consorts [G], intimés, formant appel incident, le 3 novembre 2022, notifiées le 7 novembre 2022 (AR appelant pas reçu et AR CG pas reçu) aux termes desquelles les mêmes demandes que dans les précédentes conclusions sont formulées.

8/ adressées au greffe par les consorts [G], intimés, formant appel incident, le 26 janvier 2023, notifiées le 14 février 2023 (AR appelant le 16 février 2023 et AR CG non reçus), aux termes desquelles les mêmes demandes que dans les précédentes conclusions sont formulées.

9/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 1er mars 2022, notifiées le 2 mars 2022 (AR appelant le 3 mars 2022 et AR intimé le 3 mars 2022 et vierge), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Fixer à la somme de 545.979 euros l'indemnité d'expropriation due aux consorts [G] pour la dépossession du bien sis [Adresse 14], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 45], décomposée comme suit :

492.090 euros au titre de l'indemnité principale en valeur libre (104,7 m² × 4.700 euros/m²),

50.209 euros au titre de l'indemnité de remploi,

3.680 euros TTC au titre des frais de déménagement.

10/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 5 mai 2022, notifiées le 9 mai 2022 (AR appelant le 11 mai 2022 et AR intimé le 11 mai 2022 et vierge), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

492.090 euros au titre de l'indemnité principale en valeur libre (104,7 m² × 4.700 euros/m²),

50.209 euros au titre de l'indemnité de remploi,

3.680 euros TTC au titre des frais de déménagement.

11/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé ayant formé appel incident, le 4 janvier 2023 notifiées le 9 janvier 2023 (AR appelant le 10 janvier 2023 et AR intimé le 10 janvier 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes que dans les précédentes conclusions sont formulées.

12/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé ayant formé appel incident, le 24 février 2023 notifiées le 27 février 2023 (AR appelant le 1er mars 2023 et AR intimé le 1er mars 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Déclarer irrecevable le mémoire des intimés, appelants incident, déposé le 4 novembre 2022,

Fixer l'indemnité de dépossession revenant aux époux [G] à la somme de 545.979 euros, se décomposant comme suit :

492.090 euros au titre de l'indemnité principale en valeur libre (104,7 m² × 4.700 euros/m²),

50.209 euros au titre de l'indemnité de remploi,

3.680 euros TTC au titre des frais de déménagement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SADEV 94 fait valoir que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un pavillon en R+1 à usage d'habitation sis [Adresse 14] édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 45] pour 212 m².

Concernant la situation d'occupation, le bien, occupé par ses propriétaires, sera évalué en valeur libre sous réserve de la renonciation des propriétaires à toute demande de relogement.

Concernant l'environnement du bien, compte tenu de l'éloignement des stations de métro, du caractère très bruyant du secteur, et de la présence de biens immobiliers avoisinants médiocrement entretenus, il convient de relever que la localisation du bien exproprié est un facteur de moins-value.

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 16 décembre 2015, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 49].

Concernant la situation d'urbanisme, le bien exproprié est situé en zone UEa du plan local d'urbanisme, zone principalement dédiée aux tissus commerciaux et artisanaux, ainsi qu'aux services publics et d'intérêt collectif.

Le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, la fixation de la superficie utile à 104,7 m² et la fixation de l'indemnité allouée au titre des frais de déménagement doivent être confirmés.

Le juge de première instance aurait dû écarter toute référence portant sur des biens dont la superficie est inférieure à 100 m² ou minorer les prix issus de références concernant des biens de superficie moindre. Il aurait également dû écarter ou minorer les références produites selon une évaluation en surface habitable ne correspondant pas avec le type de surface retenu, en l'espèce une évaluation en surface utile, comme rappelé par un arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2004 (03-70.054).

La moyenne des 9 termes de comparaison proposés s'établit à 4.308 euros/m². Il est proposé de retenir une valeur unitaire maximale de 4.600 euros/m².

La SADEV 94 fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Un marché captif créé par 1'autorité expropriante doit être prouvé, et ne saurait donc se présumer par la simple existence d'une opération d'aménagement sur un secteur donné d'après un arrêt de la cour d'appel de Paris du 5 novembre 2020 (RG 19/00300).

La Cour de cassation rappelle régulièrement que doivent être pris en considération les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la déclaration d'enquête publique (02-70.119). Cette jurisprudence est appliquée par les juridictions du fond et notamment par la cour d'appel de Nîmes (RG 07/00020) et de Toulouse (RG 05/43).

Concernant les termes de référence issus de la base BIEN, ces derniers sont très régulièrement écartés par les juges du fond en raison de leur imprécision et entre autres par la cour d'appel de Paris (RG 09/00237). Les termes de référence adverses non produits, à savoir les termes 1, 2, 3, 8, 9 et 10, doivent ainsi être écartés.

Concernant les termes de référence produits, les termes 13, 14, 16, 17, 20 et 23 portent sur des biens de trop petites surfaces pour être comparables au bien exproprié. Ils doivent donc être écartés. Le terme 15 est manifestement incomplet. Il doit être écarté. Les termes 18, 19, 20 et 21 reposent sur les fiches PATRIM, lesquelles sont régulièrement rejetées par les juges du fond pour leur manque de fiabilité, en témoignent deux jugement du tribunal de Créteil (RG 18/00061, RG 19/00051). La surface du terme 22, en totale incohérence avec le nombre de pièces indiqué dans l'acte de vente, ne semble pas correspondre à la réalité.

Concernant les annonces immobilières, il est de jurisprudence constante que dans le cadre d'une estimation par comparaison, seules peuvent être prises en considération les décisions judiciaires et les mutations définitives, en témoignent un arrêt de la Cour de cassation (09-70.367), un arrêt de la cour d'appel de Paris (RG 19/00300) et un jugement du tribunal de grande instance d'Evry (RG 17/00007). Les demandes des expropriés seront donc rejetées.

La SADEV 94 fait valoir dans un troisième jeu de conclusions que :

Concernant l'irrecevabilité des nouvelles conclusions et pièces produites par les expropriés postérieurement au 12 avril 2022, les consorts [G] ont produit des conclusions complémentaires le 3 novembre 2022. Or, l'article R. 311-26 du code de l'expropriation prévoit que l'intimé dispose d'un délai de trois mois pour déposer ses conclusions à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. La jurisprudence précise que ce délai vaut également pour tout mémoire complémentaire devant impérativement être déposé dans ce délai de trois mois. (Cass., avis, 29 janvier 2007, n°00-70003). Seuls les mémoires complémentaires se bornant à apporter des précisions à l'appui des demandes formées dans le mémoire principal peuvent être jugés recevables. Ce n'est pas le cas d'un mémoire dans lequel une partie formule pour la première fois des demandes nouvelles ou apporte de nouveaux éléments de preuve. Les consorts [G] se prévalent de nouvelles pièces qui ne sont mêmes pas issues d'évènements postérieurs au mois d'avril 2022. Au regard de la tardiveté de la communication de ces nouveaux éléments, la cour doit juger ces conclusions et ces pièces irrecevables.

Concernant la valeur vénale du bien et la création d'un marché captif, les mutations amiables intervenues entre une autorité expropriante et des propriétaires à l'intérieur d'une opération d'aménagement faisant l'objet d'une DUP constituent des termes de comparaison recevables et pertinents.

Concernant les termes de comparaison issus de la base de données BIEN, il résulte de la jurisprudence que ceux-ci sont écartés de façon récurrente, car ils ne permettent pas de donner des informations précises et justes sur les mutations en cause. (CA Paris, RG n° 09/00237) CA Versailles, 23 octobre 2018 RG 16/05847 ; Créteil RG 19/0003 ; TGI Pontoise RG 15/80 et 18/35). Les termes de comparaison produits à partir de cette base doivent être écartés.

Concernant les autres termes de comparaison produits, ils doivent être écartés car ils ne constituent pas des termes de comparaison pertinents, soit car ils ne sont pas comparables en terme de superficie, ou encore car les biens ne sont pas comparables car ils ne possèdent pas le même nombre de pièces etc'

Concernant les termes de comparaison produits qui sont issus d'annonces immobilières, il est de jurisprudence constante que dans le cadre d'une estimation par comparaison seules peuvent être prises en considération les décisions judiciaires et les mutations définitives. Cette analyse a récemment été reprise par la cour d'appel de Paris. (RG n°09-70.367 et 19/00300). Dans ces circonstances, les demandes des expropriés doivent être rejetées.

La SADEV 94 fait valoir dans un quatrième jeu de conclusions formulent les mêmes demandes.

Les consorts [G] rétorquent que :

Concernant le terrain, le pavillon est bâti sur la parcelle [Cadastre 45], d'une superficie cadastrale de 212 m². Elle a l'avantage de développer une façade de plus de 15 m linéaires pour une profondeur de plus de 17 m. Il s'agit d'un terrain de configuration quasi régulière, de forme trapézoïdale.

Concernant les constructions, il s'agit d'un bâtiment de type pavillonnaire sur trois niveaux, édifié en pierre meulière, dont les murs extérieurs sont enduits et ne présentent aucune imperfection, et pour lequel chaque fenêtre dispose de volets en bois massif peints. Un local accueillant une chaudière à gaz est accessible depuis la cour extérieure. A l'intérieur, il convient notamment de relever la luminosité des pièces, le carrelage de bonne qualité, l'escalier en chêne, le parquet flottant dans les deux chambres et les sept arbres fruitiers du jardin. L'ensemble du pavillon a fait l'objet d'une totale réhabilitation, notamment s'agissant de l'isolation.

Concernant la surface, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a omis de prendre en considération les surfaces annexes, d'après le mesurage effectué contradictoirement par un cabinet de géomètres-experts (Pièce 2I) La jurisprudence a déjà statué à plusieurs reprises sur la prise en considération des surfaces annexes (Pièces 4I, 5I, 6I, 4A). Ce faisant, il convient de retenir une surface utile de 130,4 m².

Concernant la situation d'occupation, le bien a été et sera évalué en valeur libre.

Concernant la situation géographique, le bien exproprié est situé à moins de 3 km de [Localité 46], à 700 m de l'A6b, à 900 m de la mairie, dans un secteur pavillonnaire desservi par cinq lignes de bus. Le bien est situé à quatre stations de bus de la ligne de métro 7 ainsi que du RER B et à 550 m d'une future gare de la ligne de métro 14. La Caisse des Dépôts et Consignations qualifiait le bien appartenant aux consorts [G] comme « disposant d'un potentiel de valorisation certain » (Pièce 21I).

La méthode d'estimation adoptée par le premier juge et l'allocation de l'indemnité de déménagement allouée en première instance pour un montant de 3.680 euros ne sont pas contestées et devront être confirmées.

Depuis la déclaration d'utilité publique, la ZAC [Localité 43] est devenue un marché captif, ce qui est un facteur de baisse des prix, conformément à ce qu'a jugé le tribunal de grande instance de Bobigny dans un tel contexte (RG 15/00358) (Pièce 3I), de sorte qu'il ne faut pas limiter le marché immobilier applicable au bien exproprié aux seules mutations situées au sein de ladite ZAC.

Concernant la nécessité d'exprimer les références de comparaison en surface utile, tous les termes de comparaisons produits par l'appelant ne sont pas non plus évalués en surface utile. Il conviendra donc de moduler la valeur des références produites.

Concernant la nécessité d'exprimer les références de comparaison en surface utile, l'appelant produit des termes de comparaison dont les surfaces sont sensiblement supérieures à celle du bien exproprié.

Aucune des références produites par l'appelant ne sera retenue en raison de leurs trop grandes disparités avec le bien exproprié. Les cinq mutations reprises dans l'étude de marché ne sont pas situées dans le périmètre de la ZAC [Localité 43] et les références, si elles sont citées, ne sont pas produites aux débats.

Les références produites par le commissaire du gouvernement ne sont pas situées dans le périmètre de la ZAC [Localité 43] et elles sont anciennes.

La jurisprudence prévoit que l'indemnité perçue par les expropriés doivent pouvoir permettre une réinstallation en « pareil et semblable état ». Or, il ressort de la recherche « Pavillon situé à [Localité 49], d'une surface comprise entre 90 m² et 130 m², 4 pièces, sur un terrain compris entre 150 m² et 250 m² » effectuée le 8 février 2022 sur le site www.seloger.com que seules cinq annonces correspondaient, et que leur valeur unitaire moyenne s'élevait à 6.168,2 euros/m².

La moyenne des termes de comparaison proposés s'établit à 6.270 euros/m². Compte tenu de l'état général du bien, il convient de retenir un montant de 6.300 euros/m² en valeur libre.

Il convient de fixer le montant de l'indemnité principale en valeur libre comme suit : 130,4 m² × 6.300 euros/m² = 821.520 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 83.152 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.

L'indemnité totale due sera fixée à la somme de 908.352 euros (821.520 euros + 83.152 euros + 3.680 euros).

Concernant les frais irrépétibles, compte tenu de la faiblesse de l'offre de la SADEV 94, les consorts [G] se sont trouvés contraints de se faire assister pour assurer la défense de leurs intérêts. Il serait inéquitable qu'ils conservent la charge de ces frais. Le montant de 2.500 euros qui leur a été alloué à ce titre en première instance sera confirmé. Par ailleurs, la Cour leur allouera une somme de 4.000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel.

Les consorts [G] rétorquent dans un troisième jeu de conclusions que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un bâtiment de type pavillonnaire ayant la particularité de bénéficier de trois niveaux : un rez-de-chaussée sur lequel est élevé 2 étages, se décomposant comme suit :

Au-rez-de-chaussée se trouve une chaufferie/buanderie, un garage et atelier, une cour et une longue allée bétonnée permettant le stationnement de deux véhicules.

Au premier étage se trouvent les portes d'entrée du pavillon, une terrasse, un séjour, une salle à manger, une cuisine, une salle de bain, un WC, une courette intérieure, et un cellier.

Au deuxième étage : deux chambres et un WC.

Le pavillon a été entièrement rénové dès son acquisition par les propriétaires, la toiture a été refaite, ainsi que l'isolation des murs, toutes les fenêtres etc' Les diverses installations d'électricité, de chauffage, de plomberie eau chaude et froide sont aux normes. Les différentes pièces de la maison sont bien équipées et en très bon état. L'accès au deuxième étage se fait par un escalier en bois massif en parfait état.

La moyenne des termes de comparaison désormais proposés s'établit à 6.470 euros/m². Compte tenu de l'état général du bien, il convient de retenir un montant de 6.690 euros/m² en valeur libre.

Il convient de fixer le montant de l'indemnité principale en valeur libre comme suit : 130,4 m² × 6.690 euros/m² = 872.376 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 88.237 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.

L'indemnité totale due sera fixée à 960.613 euros (872.376 euros + 88.237 euros + 3.680 euros).

Les consorts [G] rétorquent dans un quatrième jeu de conclusions que :

Concernant l'irrecevabilité des conclusions du 26 octobre 2022, dans son dernier mémoire l'expropriante soutient que les conclusions des intimés notifiées par courrier le 26 octobre 2022 sont irrecevables. En application de la jurisprudence de la cour d'appel de Paris, l'irrecevabilité des mémoires complémentaires n'est encourue que si ces mémoires formulent des demandes nouvelles. Ce n'est pas le cas concernant le dernier mémoire des intimés puisque les pièces complémentaires versées au débat viennent apporter la contradiction au mémoire n°2 de l'appelante. Ce mémoire contenait des éléments complémentaires en réplique au mémoire de l'autre partie. (Cass, 3ème civ, 2 février 2017, n°15-26478). Le 10 novembre 2022, la cour a procédé au renvoi des plaidoiries pour permettre aux parties de conclure sur ce mémoire ce qui a laissé à l'appelante largement le temps d'y répliquer.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un pavillon en R+1 avec une cour donnant accès à un garage en sous-sol. Le bien est correctement entretenu.

Concernant la situation locative, le bien est présumé être libre d'occupation.

Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 16 décembre 2015, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 49].

Concernant la situation d'urbanisme, La parcelle [Cadastre 45] est située en zone UA. La zone UA est dédiée à la structuration d'un secteur urbain dense autour de la RD7, du centre-ville et d'une partie du secteur opérationnel du projet [Localité 43]. Elle est caractérisée par une mixité fonctionnelle.

La moyenne des cinq termes de comparaison proposés s'établit à 4.648 euros/m². Il est proposé de retenir une valeur de 4.700 euros/m². Les parties et le juge de première instance ont retenu le m² utile comme base de calcul. Les expropriés contestent les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement car la surface indiquée correspondrait à la surface réelle bâtie induisant une utilisation inappropriée des prix unitaires ressortant de ces références pour l'indemnité au m² utile de la propriété des expropriés. Le commissaire du gouvernement note qu'à défaut pour les actes de mutation versés à titre de références de renseigner sur la surface utile des pavillons vendus, celle-ci est issue de la base immobilière « Patrim ». Les fiches correspondantes aux termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement font expressément mention d'un prix/m² surface utile. Les expropriés utilisent eux-mêmes ces données en tant que références probantes.

Concernant l'indemnité principale, la méthode d'évaluation globale par comparaison aboutit à un montant en valeur libre d'occupation de 492.090 euros (104,7 m² x 4.700 euros/m²).

Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 50.209 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.

L'indemnité totale due sera fixée à la somme de 545.979 euros (492.090 euros + 50.209 euros + 3.680 euros).

Le commissaire du gouvernement conclut dans un second jeu de conclusions en reprenant son précédent mémoire.

Le commissaire du gouvernement conclut dans un troisième jeu de conclusions que :

Concernant la contestation formulée par la partie expropriée quant à la surface retenue dans les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, les parties et le juge de première instance ont retenu au cas particulier le m² utile comme base de calcul. Or, selon les consorts [G], la surface indiquée dans les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement correspondrait à une surface réelle bâtie induisant par la même une utilisation inappropriée des prix unitaires ressortant de ces références, pour l'indemnisation « au m² » utile de la propriété des consorts [G]. Le commissaire du gouvernement fait observer qu'à défaut pour les actes de mutations versés à titre de références de renseigner sur la surface utile des pavillons vendus, celle-ci est issue de la base immobilière « Patrim ». Or, les fiches Patrim correspondantes aux termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, font en effet expressément mention d'un prix/m² surface utile, à propos des biens concernés. Au demeurant, on relève que ces mêmes données « Patrim » sont utilisées sans réserve par les expropriés en tant que références probantes dans le cadre de la justification de leurs termes produits. Le commissaire du gouvernement ne retient donc pas les données fournies par les expropriés.

Le commissaire du gouvernement conclut dans un quatrième jeu de conclusions que :

Concernant la description du bien exproprié, les deux parties sont en désaccord sur la surface utile du bien. La partie expropriante propose de retenir une surface retenue par le premier juge de 104,70 m². La partie expropriée propose de retenir la surface utile de 130,40 m². Le commissaire du gouvernement propose de retenir la surface utile de 104,70 m².

Concernant l'irrecevabilité du mémoire des consorts [G] en date du 3 novembre 2022, dans ce mémoire les consorts [G] produisent 18 nouvelles références. Ce mémoire n'est pas un simple mémoire complémentaire au premier mémoire d'intimé formant appel incident, mais un mémoire en réplique. Or, il a été déposé au-delà du délai de trois imparti par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation. Ce mémoire doit être déclaré irrecevable.

Concernant la contestation formulée par la partie expropriée quant à la surface retenue dans les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, les parties et le premier juge ont retenu le m² utile comme base de calcul. Les consorts [G] estiment que la surface indiquée dans les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement correspondrait à une surface réelle bâtie, induisant par la même une utilisation inappropriée des prix unitaires ressortissant de ces références pour l'indemnisation au m² utile de la propriété des consorts [G]. Le commissaire du gouvernement fait observer qu'à défaut pour les actes de mutation versés à titre de référence de renseigner sur la surface utile des pavillons vendus, celle-ci est issue de la base immobilière Patrim. Les fiches Patrim, correspondantes aux termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, font en effet expressément mention d'un prix / m² surface utile à propos des biens concernés. Les mêmes fiches Patrim sont utilisées par les expropriés sans réserve en tant que références probantes dans le cadre de la justification de leurs termes produits. Ces termes de références doivent donc être retenus en ce qu'ils établissent la surface du bien exproprié en m² utile.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 12 octobre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 7 janvier 2022, des consorts [G] du 8 avril 2022 et du 11 avril 2022 et du commissaire du gouvernement du 5 mai 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions complémentaires du commissaire du gouvernement du 5 mai 2022 sont de pure réplique ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions hors délai de la SADEV 94 du 19 juillet 2022 sont de pure réplique à celles des consorts [G], appelants incident et à celles du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles sont donc recevables.

Les conclusions hors délai complémentaires du commissaire du gouvernement du 4 janvier 2023 sont de pure réplique à celles de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles sont donc recevables.

Les mémoires d'appel N°3 hors délai du 23 janvier 2023 , du 24 janvier 2023 de la SADEV 94 et du 26 janvier 2023 sont recevables car ils soulèvent l'irrecevabilité des 23 références nouvelles des consorts [G] produites dans leurs conclusions du 3 novembre 2023 et ne présentent pas de demande nouvelle.

Les conclusions hors délai complémentaires du commissaire du gouvernement du 24 février 2023 sont recevables car elles soulèvent l'irrecevabilité du mémoire des intimés et appelants incident déposé le 4 novembre 2022.

Dans leurs conclusions des 8 avril 2022 et 11 avril 2022 déposées dans le délai légal de trois mois, les consorts [G] ont produit 32 pièces.

Dans leurs conclusions hors délai du 3 novembre 2022, ils versent 23 pièces complémentaires N°33 à 55 dont la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement soulèvent l'irrecevabilité sur le fondement de l'article R311-26 du code de l'expropriation.

Ces 23 pièces en raison de leur date pouvaient être produites dans le délai légal de trois mois et il n'est pas justifié d'une impossibilité de les produire au sens de l'article R311-19 du code de l'expropriation applicable en appel conformément à l'article R 311-29 dudit code ou d'une évolution du litige ; elles seront donc déclarées irrecevables ; les conclusions hors délai du 3 novembre 2022 des consorts [G] seront déclarées recevables, en l'absence de demandes nouvelles à l'exception de ces 23 pièces complémentaires N°33 à 55.

Le mémoire hors délai des consorts [G] du 26 janvier 2023 sera déclaré irrecevable des mêmes chefs, comme soulevé par l'EPFIF dans ses conclusions du 8 février 2023, puisqu'il contient également les pièces complémentaires N°33 à 55 et recevable pour le surplus en l'absence de demandes nouvelles.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de la SADEV 94 porte sur le montant de l'indemnité de dépossession, l'appel incident des consorts [G] sur la surface et sur le montant de l'indemnité de dépossession et l'appel incident du commissaire du gouvernement sur le montant de l'indemnité de dépossession.

S'agissant de la date de référence, la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement, les consorts [G] n'ayant pas conclu sur ce point, s'accordent à la situer comme le premier juge en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, à la date du 16 décembre 2015, correspondant à la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 49].

A cette date de référence, la parcelle [Cadastre 45] est située en zone UA, qui est dédiée à la structuration d'un secteur urbain dense autour de la RD 7, du centre ville et d'une partie du secteur opérationnel du projet [Localité 43] ; elle est caractérisée par une mixité fonctionnelle ; la zone UA comprend un secteur UAa correspondant à une partie du secteur opérationnel du projet [Localité 43] et un secteur UAb correspondant au secteur opérationnel du projet Aragon.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un bien situé [Adresse 14], sur une parcelle cadastrée [Cadastre 45], correspondant à un pavillon en R+1 avec une cour donnant accès à un garage en sous-sol, composé d'un salon, des WC, une salle de bains, une salle à manger et une cuisine et à l'étage deux chambres.

Le premier juge indique que le bien est dans un état correct.

La SADEV 94 indique que le secteur est majoritairement disqualifié, et relativement excentré par rapport au centre-ville et aux stations de métro et qu'il est très bruyant puisque sujet à une forte circulation automobile.

Elle ajoute que de nombreux bien immobiliers sur le secteur sont médiocrement entretenus, toute la zone urbaine connaissant des dysfonctionnements urbains importants, en particulier un fort taux d'habitat dégradé, justifiant l'intervention des pouvoirs publics, et que cette localisation est à l'évidence un facteur de moins value.

Les consorts [G] soulignent que le bâtiment de type pavillonnaire a la particularité de bénéficier de trois niveaux et que la structure est particulièrement saine, en pierre meulière, matériau noble, que les murs extérieurs sont enduits et ne présentent aucune imperfection et que chaque fenêtre dispose de volets en bois massif, peints, de bonne facture.

Ils ajoutent qu'à l'intérieur, le salon bénéficie d'un éclairage diurne particulièrement favorable, que la salle de bains est vaste, que la salle à manger est large et lumineuse et que la partie cuisine est parfaitement équipée ; qu'au premier niveau, les deux chambres sont lumineuses et spacieuses ; qu'en outre, la propriété bénéficie de l'agrément de disposer d'arbres fruitiers.

Ils indiquent que leur bien est situé à moins de 3 km de [Localité 46] et à 700 m de l'A6B, est desservi par les transports en commune de bus, à quatre stations de la ligne de métro N°7 et du RER B.

Ils ajoutent que le secteur n'est pas majoritairement déqualifié comme le soutient la SADEV 94 et que la Caisse des Dépôts et Consignation a d'ailleurs indiqué s'agissant de leur bien: ' disposant d'un potentiel de valorisation certain' ( pièce n°21) ; la situation est particulièrement favorable et attractive.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 7 décembre 2020.

- Sur l'indemnité principale

1° Sur les surfaces

Le premier juge a retenu une surface utile de 104,70 m² conformément à l'attestation de surface utile établie le 23 mars 2020 par un géomètre expert, celle-ci prenant en compte au titre de la surface utile la moitié de la surface de la chaufferie du rez de chaussée et excluant le garage.

La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation.

Les consorts [G] ont formé appel incident et demandent de retenir une surface utile pondérée de 130,40 m², en retenant les terrasses accessibles en étage ou semi-enterrées et la courette privative, l'ensemble étant de 10,62 m².

En matière d'expropriation, par principe, il est d'usage de privilégier la surface utile, définie par l'article R111-12 du code de la construction et l'habitation comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles aménagés, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitré prévus à l'article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les annexes privatives incluses sont les suivantes : caves et sous-sol, combles et greniers aménageables, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, balcons et loggias, vérandas, terrasses accessibles en l'étage ou semi- enterré dans la limite de 9 m².

En outre, suivant les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, les locaux techniques sont exclus du calcul de la surface utile.

La surface habitable correspond à la somme de la surface construite de toutes les pièces (surface de plancher), à laquelle il faut retirer les espaces qui peuvent être qualifiés de non habitables, à savoir : les murs et cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres, les surfaces dont la hauteur est en-deçà d'1,80 m, les annexes (combles non aménagés, balcons, caves et sous-sol, garages, ateliers, espaces extérieur privatifs et véranda).

En l'espèce, le premier juge a donc exactement exclu les surfaces utiles de garage, jardin et cour et retenu conformément à l'attestation de surfaces habitables de surface utile (pièce N°1) la surface utile de 104,70 m², les références proposées par les parties étant en outre en surface utile.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

L'évaluation en valeur libre fixée par le premier juge n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° Sur la méthode

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode globale retenue par le premier juge , permettant l'évaluation de l'ensemble immobilier considéré en intégrant la construction et le terrain n'est pas contesté par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

4° Sur les références des parties

Après examen des références proposées par les parties, le premier juge a retenu la moyenne de 5346,80 euros, et donc fixé l'indemnité principale à la somme de :

104,70 m²X 5346,80= 559'802,96 euros arrondis à 559'810 euros.

La SADEV 94 demande de ramener la valeur à 4600 euros/m² , les consorts [G] de la porter à 6300 euros/m² et le commissaire du gouvernement de la fixer à 4700 euros/m².

Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :

a) Les références de la SADEV 94

Elle invoque trois références jurisprudentielles :

'Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 12 avril 2018 (pièce numéro 3) : maison d'habitation datant de 2001 sise [Adresse 41] en R+2 sur sous-sol, de 278,65 m², 3900 euros/m²

La surface utile n'étant pas comparable par rapport au bien exproprié de 104, 70 m², cette référence située en outre à plus de 3 km sera écartée.

'Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 30 décembre 2019 (pièce numéro 4) : une maison d'habitation élevée en R +1 sur sous-sol sise [Adresse 32] de 128 m², en bon état d'entretien, 4500 euros/m².

La surface utile n'est pas comparable au bien exproprié; en outre, les consorts [G] produisent des photographies démontrant que la structure du bâti a plusieurs faiblesses.

Cette référence non comparable en consistance sera écartée.

'Jugement du 30 juin 2020 le tribunal judiciaire de Créteil (pièce numéro 5) : deux maisons d'habitation mitoyennes sise [Adresse 39], une surface utile de 184,81 m² 4483 euros/m²

La surface utile n'étant pas comparable ; le bien est en outre atypique comme l'indiquent les consorts [G], puisqu'il s'agit en fond de parcelle de deux appartements F2 et F3 et d'un pavillon situé en façade de rue et le jugement a appliqué une décote de 30% pour vétusté.

Cette référence sera écartée.

LA SADEV 94 invoque également une mutation du 15 juillet 2020 (pièce numéro 6 ): un ensemble immobilier à usage d'habitation sis [Adresse 29] édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42], contenance de 272 m², correspondant à un pavillon d'habitation, en excellent état d'entretien, édifié sur 3 niveaux comprenant :

'au rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, cuisine, 2 chambres, WC, vérandas,

'à l'étage : 2 chambres et salles de bain,

'au sous-sol : une chambre une buanderie.

Indemnité principale d'expropriation : 708'764 euros ;

'surface utile du bien cédé de 157,50 m², soit une valeur unitaire de 4500 euros/m².

La surface utile n'étant pas comparable, cette référence sera écartée.

Elle indique qu'à titre de recoupement, elle entend faire état de l'étude de marché réalisée dans le cas de la fixation unitaire de biens comparables, également situés dans la Zac [Localité 43], avec les références cadastrales et d'enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface utile totale

Prix en euros

Prix en euros/m²

année de construction

Observations

15 octobre 2019

[Adresse 18]

600 m du bien exproprié

182

747'000

4104

1956

un pavillon d'habitation élevé sur sous-sol aménagé en chambre, salle d'eau, bureau, garage et chaufferie, un rez-de-chaussée surélevé comprenant : entrée, cuisine, salle à manger, une chambre, un séjour, WC, salle d'eau, débarras, grenier aménagé comprenant 2 fenêtres VELUX :

3 chambres, salle d'eau, jardin

12 décembre 2018

[Adresse 21]

à 650 m du bien exproprié

175

680'000

3886

1954

un pavillon usage d'habitation comprenant : un sous-sol total compartimenté hangars, buanderie, atelier 80,

1 rez-de-chaussée comprenant en hall d'entrée, séjour, salle à manger, cuisine, chambre et toilettes séparées, un premier étage comprenant un palier,

4 chambres, salle de bains salle d'eau avec toilette, terrasses jardins

29 juin 2017

[Adresse 6]

à 500 m du bien exproprié

134

560'000

4179

1966

une maison d'habitation composée au rez-de-chaussée : garage, cuisine d'été et un studio indépendant donnant sur l'arrière de la maison, au premier étage : dégagement, 2 chambres, salle d'eau, WC, cuisine et séjour salle à manger, 2e étage : 2 chambres, salle d'eau, WC cuisine

13 mars 2020

[Adresse 23]

550 m du bien exproprié

130

595'000

4577

1976

un pavillon élevé sur sous-sol comprenant : entrée, cuisine, dégagement, séjour, 4 chambres, salle de bains, salle d'eau, deux WC terrasse

29 mai 2020

[Adresse 7]

à 750 m du bien exproprié

155

720'000

4645

1951

au rez-de-chaussée : une chambre avec salle d'eau, un cellier, un garage et véranda, terrasse jardin, à l'étage : une entrée, un double séjour avec terrasse, cuisine équipée, bureau, WC, 2e étage : 2 chambres, une suite parentale avec salle d'eau, une salle de bains et WC

S'agissant de ces références, les surfaces utiles ne sont pas comparables au bien exproprié de 104,70 m² et elles seront donc écartées.

b) Les références de M. et Mme [G]

Ils soulignent que l'ensemble du pavillon a fait l'objet d'une totale réhabilitation, que leur bien est parfaitement isolé par les meilleurs matériaux, que l'état d'entretien est bon et qu'il s'agit une construction de bonne qualité, en pierres meulières, ne souffrant d'aucune défaillance particulière (pièce numéro 7) ; que le bien dispose de deux emplacements de stationnement et d'une partie atelier ce qui confère un avantage certain.

Ils souhaitent faire état de la situation du marché libre, c'est-à-dire en dehors de la Zac à [Localité 49] diligentée par la SADEV 94, le marché étant captif et proposent en conséquence 23 termes avec les références de publication et cadastrales, avec une photographie pour chaque terme :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface /m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

11/02/2022

[Adresse 38]

751500

8168

pavillon R+1

pièce numéro 8

29/12/2021

[Adresse 13]

183

1 168 500

183

pavillon R+1

pièce numéro 9

10/12/ 2021

[Adresse 3]

109

716'800

6576

pavillon R+1

pièce numéro 10

17/09/2021

[Adresse 8]

659'200

6795

pavillon R+1

pièce numéro 11 et 11 bis

10/09/2021

[Adresse 11]

100

571200

5712

pavillon R+0

pièce numéro 12 et 12 bis

06/07/2021

[Adresse 4]

130

871500

6703

pavillon R+1

pièce numéro 13 et 13 bis

17/09/2021

[Adresse 40]

601950

6688

pavillon R+1

pièce numéro 14 et 14 bis

19/02/2021

[Adresse 36]

135

971910

7199

pavillon R+1

pièce numéro 15

18/01/2021

[Adresse 16]

164

950000

5792

pavillon R+2

pièce numéro 16

T10

27/11/2020

[Adresse 30]

100

586000

5860

pavillon R+2

pièce numéro 17

T11

28/08/2018

[Adresse 34]

619572

7744

pavillon R+3

pièce numéro 18 et 18 bis

T12

31/05/2018

[Adresse 24]

355000

8452

pavillon

pièce numéro 19

T13

16/05/2018

[Adresse 1]

408500

5106

pavillon R+1

pièce numéro 20

T14

09/10/2017

[Adresse 15]

409000

5380

maison de ville

pièce numéro 22

T15

19/12/2017

[Adresse 28]

498000

5355

pavillon

pièce numéro 23

T16

15/03/2019

[Adresse 25]

494000

6175

pavillon

pièce numéro 24

T17

01/03/2019

[Adresse 33]

433950

5166

pavillon R+1

pièce numéro 25

T18

18/05/2020

[Adresse 9]

120

681500

5679

pavillon R+1

pièce numéro 26

T19

12/12/2020

[Adresse 20]

100

670000

6700

pavillon

pièce numéro 27

T20

10/02/2021

[Adresse 26]

602000

7818, 18

pavillon

pièce numéro 31

T21

17/02/2017

[Adresse 35]

551484

6127

maison

pièce numéro 28

T22

22/12/2017

2 bis du 11 Novembre

100

664000

6640

maison

T23

22/08/2019

[Adresse 19]

130

733000

5643

maison

pièce numéro 30

T1 : ce terme est issu de la BASE BIEN ; en l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaître les caractéristiques du bien, il sera écarté.

T2 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs

T3 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs

T4 : ce terme postérieur au jugement ne peut être retenu

T5 : ce terme postérieur au jugement ne peut être retenu

T6 : ce terme postérieur au jugement ne peut être retenu

T7 : ce terme postérieur au jugement ne peut être retenu

T8 : ce terme postérieur au jugement ne peut être retenu

T9 : ce terme postérieur au jugement ne peut être retenu

T10 : ce terme est issu de la BASE BIEN ; en l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaitre les caractéristiques du bien, ce terme sera écarté

T11 : la surface utile de 80 m² n'est pas comparable à celle du bien exproprié de 104,70 m².

Ce terme sera écarté

T12 : la surface de 42 m² n'est pas comparable à celle du bien exproprié de 104,70 m².

Ce terme sera écarté.

T13 : la surface de 80 m² n'est pas comparable à celle du bien exproprié de 104,70 m².

Ce terme sera écarté.

T14 : la surface de 80 m² n'est pas comparable à celle du bien exproprié de 104,70 m².

Ce terme sera écarté.

T15 : ce terme comparable en consistance et localisation et non critiqué sera retenu.

T16 : la surface de 80 m² n'est pas comparable à celle du bien exproprié de 104,70 m².

Ce terme sera écarté.

T17 : la surface de 84 m² n'est pas comparable à celle du bien exproprié de 104,70 m²

Ce terme sera écarté.

T18 : ce terme est issu de la BASE BIEN ; en l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaître les caractéristiques du bien, ce terme sera écarté

T19 : ce terme est issu de la BASE BIEN ; en l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaitre les caractéristiques du bien, ce terme sera écarté

T20 : la surface de 77 m² n'est pas comparable à celle du bien exproprié de 104,70 m²

Ce terme sera écarté.

T21 : ce terme est situé dans un autre quartier et sera donc écarté.

T22 : aucune pièce n'est produite ; ce terme sera écarté

T23 : la surface de 130 m² n'est pas comparale à celle du bien exproprié de 104,70 m².

Ce terme sera écarté.

Il font également état à titre d'information d'une recherche de biens similaires sur le site

www.se loger.com au 8 février 2022 avec cinq annonces.

Cependant ces annonces ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Il indique proposer des biens avec des surfaces très similaires avec les références cadastrales et d'enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

année de construction

Observations

CG1

06/08/2019

[Adresse 10]

900m

113

540000

4779

1980

CG2

28/03/2019

[Adresse 12]

550m

110

501000

4555

1936

CG3

15/03/2019

[Adresse 37]

750m

113

500000

4425

1920

CG4

28/11/2018

[Adresse 17]

500m

118

540000

4576

1921

CG5

17/07/2017

[Adresse 31]

450m

107

525000

4907

2007

moyenne

4648

Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 4700 euros/m².

Les consorts [G] indiquent que la surface indiquée dans ces termes de comparaison correspond à une surface réelle batie, induisant une utilisation innapproprié des prix unitaires ressortant de ces références, pour une indemnisation en surface utile de la propriété des consorts [G].

Cependant, la surface utile des pavillons vendus est issue de la base immobilière 'Partim', dont les fiches produites en annexe par le commissaire du gouvernement font expressément mention d'un 'prix/m² utile', pour les biens concernés.

Ces termes comparables en localisation et en consistance notamment en surface utile , non critiqués, seront retenus.

Les références retenues par la cour correspondent à :

5355 ( termes des consorts [G])+4779+4555+4425+4576+4907 (termes du commissaire

du gouvernement)= 28597/6= 4766 euros/m².

Au regard du très bon état du bien et de son cachet, il convient de retenir une valeur supérieure de 4800 euros , sans que la valeur revendiquée par les consorts [G] de 6300 euros/m² puisse être atteinte et de fixer l'indemnité principale à la somme de :

104,7 m² X 4800 euros= 502560 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l'indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (502560 - 15 000 ) x 10% =48756 euros

soit un total de 51256 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l'indemnité de déménagement

L'indemnité de déménagement fixée par le premier juge à la somme de 3680 euros n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

L'indemnité totale de dépossession est donc de :

502560 euros (indemnité principale) +51256 euros (indemnité de remploi)+3680 euros (indemnité de déménagement)= 557496 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer à M. et Mme [G] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter M. et Mme [G] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

M. et Mme [G] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties, sauf à déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par les consorts [G] dans leurs conclusions hors délai du 3 novembre 2022 au titre de l'indemnité principale portée à la somme de 872'376 euros et de l'indemnité de remploi portée à la somme de 88'237,60 euros ainsi que les pièces nouvelles numéro 33 à numéro 55 ;

Statuant dans la limite des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l'indemnité due par la SADEV 94 à Mme [F] [M] épouse [G] et M. [V] [G] au titre de la dépossession du bien immobilier sis [Adresse 14], cadastré section [Cadastre 45] à la somme totale de 557496 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

- 502560 euros (indemnité principale) ;

- 51256 euros (indemnité de remploi) ;

- 3680 euros (indemnité de déménagement) ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute Mme [F] [M] épouse [G] et M. [V] [G] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [F] [M] épouse [G] et M. [V] [G] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 11 mai 2023, 21/17871

Synthèse

Origine de la décision