RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 10
ARRÊT DU 11 MAI 2023
(n° , 24 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19255 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2EE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2019 - Tribunal de Grande Instance de Paris RG n° 15/12941
APPELANTE
SARL EGETE, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 16]
[Localité 12]
Représentée par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
Assistée à audience par Me Amélie VATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R280
INTIMES
Madame [Z] [A]
née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 17]
[Adresse 8]
[Localité 12]
Représentée et assistée par Me Pascal POYLO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091
Monsieur [L] [U]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 19]
[Adresse 7]
[Localité 15]
ET
Madame [P] [X] épouse [U]
née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 18]
[Adresse 7]
[Localité 15]
Représentés et assistés par Me Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143 substitué à l'audience par Me Françoise GICQUEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0247
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GROUPEMENT FONCIER DES TERNES 1 À [Adresse 9], représenté par son syndic la société SCORSIM GESTION
C/O Société SCORSIM GESTION
[Adresse 6]
[Localité 13]
Représenté et assisté par Me Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628
SCI [N], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 10]
[Localité 11]
Représentée et assitée par Me Pascal MARIE SAINT GERMAIN de la SCP MARIE-SAINT GERMAIN DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0199
SA SOGESSUR, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 14]
Représentée et assistée par Me Gwenaëlle RIBAULT-LABBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0018
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été plaidée le 23 février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Florence PAPIN, Présidente
Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller
Madame Valérie MORLET, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, Greffière présente lors de la mise à disposition.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié du 17 novembre 2010, M. [W] et Mme [A] épouse [W] ont acquis le lot 48 constitué notamment d'un appartement au sixième étage au sein d'un groupe d'immeubles composé de plusieurs bâtiments situés au [Adresse 2]. Ils étaient domiciliés au [Adresse 8].
M. [U] et Mme [X] épouse [U], la SCI [N] et la SARL Entreprise générale de travaux et d'études (la SARL EGETE) étaient propriétaires des chambres de service au sein de ce même immeuble.
Le 17 juin 2015, la SARL EGETE déclare avoir vendu à la SA SURTOIT ROYAL le lot 2 qu'elle possédait dans l'immeuble, à savoir un appartement situé au deuxième étage du groupe d'immeubles situé [Adresse 2], trois chambres de services situées au 7ième et au 8ième étage et trois caves.
Le 14 février 2011, des infiltrations sont survenues au plafond du salon de l'appartement de M. [W] et Mme [A] épouse [W].
Les 9 avril et 8 octobre 2012, un dégât des eaux est survenu dans la salle à manger de M. [W] et Mme [A] épouse [W].
De nouvelles infiltrations ont été constatées par M. [W] et Mme [A] épouse [W] au plafond de leur salon le 16 avril 2013 et au plafond et les murs de la chambre le 18 avril 2013.
Par ordonnance de référé en date du 30 octobre 2013, M. [S] a été désigné en qualité d'expert.
Le rapport d'expertise a été déposé le 28 mai 2015.
Par actes d'huissier de justice en date des 23 juillet 2015 et 19 août 2015, Mme [A] divorcée [W] a assigné les époux [U], la SCI [N], la SARL EGETE, la SA SUROIT ROYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par acte du 31 mai 2016 la SCI [N] a assigné la société SOGESSUR devant le tribunal de grande instance de Paris.
Suivant jugement du 18 avril 2019, tel que rectifié le 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
Condamné M. [U] et Mme [X] épouse [U] à déposer l'ensemble des installations sanitaires défectueuses visées par le rapport d'expertise de M. [S] déposé le 28 mai 2015 et à mettre leurs installations sanitaires en conformité dans les termes des préconisations de ce rapport en particulier :
Concernant l'étanchéité des murs et sol :
Une étanchéité sur les murs (SEL) et non une protection à l'eau sous carrelage (SPEC)
Des travaux conformes au CCTP descriptif rectifié BGB du 26 juin 2014
Concernant la plomberie :
Impossibilité de raccordement d'une descente destinée à recevoir des eaux usées, des eaux vannes
Respect de la norme NFP 41-202 et un diamètre de la descente des eaux usées fonction du nombre d'appareils raccordés (évier ou timbre) ainsi :
Jusqu'à 3 appareils : diamètre intérieur 80 mm
De 3 à 12 appareils : diamètre intérieur 90 mm
Plus de 12 appareils : diamètre intérieur 100 mm
Avec diamètre constant sur toute la hauteur,
dans les trois mois de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant deux mois,
Condamné M. et Mme [U] à payer à Mme [A] les sommes suivantes :
24.109,17 euros au titre de la perte de jouissance du salon et du couloir pour la période du 14 février 2011 au 28 février 2018,
1.314,50 euros au titre des travaux de remise en état du salon et du couloir,
Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » et la SCI [N] à payer à Mme [A] les sommes suivantes :
8.107,31 euros au titre de la perte de jouissance de la salle à manger pour la période du 9 avril 2012 au 30 novembre 2015,
1.628 euros au titre des travaux de remise en état de la salle à manger,
Condamné la SCI [N] à payer à Mme [A] la somme de 1.677,37 euros au titre de la perte de jouissance de la salle à manger pour la période du 30 novemnbre 2015 au 31 août 2016,
Condamné la société SOGESSUR à garantir la SCI [N] de toute condamnation prononcée contre elle,
Condamné la SARL EGETE à payer à Mme [A] les sommes suivantes :
8.175,67 euros au titre de la perte de jouissance de la chambre à coucher parentale pour la période allant du 18 avril 2013 au 28 février 2018,
2.998,6 euros au titre des travaux de remise en état de la chambre à coucher parentale,
Débouté la SCI [N] de ses demandes de :
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » ainsi que M. [U] et Mme [X] épouse [U] à la garantir de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre et ce, tant en principal et intérêts qu'en frais irrépétibles et dépens,
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » ainsi que M. [U] et Mme [X] épouse [U] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamné sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile M. [U] et Mme [X] épouse [U], la SCI [N], la SARL EGETE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » in solidum à verser à Mme [A] une somme de 10.000 euros,
Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamné in solidum M. [U] et Mme [X] épouse [U], la SCI [N], la société SOGESSUR, la SARL EGETE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » aux dépens, comprenant les dépens du référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 30 octobre 2013 et les frais de l'expertise judiciaire de M. [S], dont distraction au profit de maître Poylo, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La SARL EGETE a interjeté appel du jugement le 15 octobre 2019.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mars 2022, la SARL EGETE demande à la cour de :
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société EGETE à :
Sous astreinte, déposer l'ensemble des installations sanitaires défectueuse visées dans le rapport d'expertise et à mettre ses installations sanitaires en conformité dans les termes des préconisations de ce rapport,
Payer 8.175,37 euros au titre de la perte de jouissance de la chambre à coucher parentale et 2.998,60 euros au titre des travaux de remise en état et 1.628 euros au titre des travaux
Payer in solidum avec d'autres défendeurs à 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens
Le confirmer pour le surplus,
Et statuant à nouveau :
Dire et juger que la SARL EGETE n'avait pas la qualité de gardien des choses, et donc n'est pas responsable du dommage causé à Mme [A],
Par conséquent,
Déclarer irrecevable Mme [A] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société EGETE,
En tout état de cause,
Dire et juger que l'imputabilité des désordres à l'état de l'appartement ayant appartenu à la société EGETE n'est pas démontrée,
Dire et juger que les travaux préconisés par l'expert ont bien été entrepris par la société EGETE,
Subsidiairement, Dire et juger irrecevable toute demande de condamnation à faire entreprendre des travaux à l'encontre de la société EGETE du fait de la vente intervenue en juin 2015,
A titre subsidiaire,
Dire et juger que le quantum des préjudices subis par Mme [A] n'est pas justifié,
En conséquence, Débouter Mme [A] de toutes demandes à l'encontre de la société EGETE,
A titre infiniment subsidiaire,
Dire et juger que la négligence de Mme [A] à l'égard de la société EGETE a concouru à la production du dommage,
En conséquence,
Exonérer la société EGETE de toute faute,
Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera tenu de garantir la société EGETE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
En toute hypothèse,
Débouter toute partie de toute demande dirigée à l'encontre de la société EGETE,
Condamner Mme [A] à payer à la société EGETE la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les formes de l'article 699 du code de procédure civile.
La société EGETE fait valoir que le contrat de bail opère un transfert de la garde des biens contenus dans l'immeuble au locataire ; que le tiers victime peut invoquer l'article 1384 (ancien) du code civil contre le locataire ; qu'elle n'avait pas la qualité de gardien de la douche et du lavabo litigieux. Elle souligne qu'elle n'a été informée du sinistre que par l'assignation.
Elle relève que Mme [A] a refusé que l'expert se fasse assister par un spécialiste et qu'elle n'a pas souhaité qu'un contrôle d'étanchéité des terrasses intervienne ; que l'expert aurait dû émettre des réserves du fait de son impossibilité de répondre à un chef de mission.
Elle souligne qu'après dépôt du rapport, elle a fait entreprendre les travaux préconisés, malgré ses contestations des conclusions expertales, et que l'entreprise qui est intervenue, a constaté l'absence de toute infiltration. Elle considère que l'expert procède par supposition dans la mesure où il n'a pas été en mesure de constater des infiltrations sous le receveur.
Elle expose que les travaux ont été réalisés et qu'elle en justifie et que, par ailleurs les chambres de service litigieuses ont été vendues et qu'elle le démontre également, contrairement à ce que retient le tribunal, et sollicite que le jugement soit infirmé sur ces deux points.
Elle détaille par ailleurs ses critiques sur le montant des préjudices, estimant que la perte de jouissance et le préjudice d'agrément ne sont pas établis.
A titre subsidiaire, elle se prévaut d'une faute de Mme [A] qui a contribué à la réalisation de son préjudice et, à tout le moins, n'a pas permis qu'il y soit mis un terme rapidement. Elle expose qu'elle n'a à aucun moment été informée des infiltrations.
Elle entend appeler en garantie le syndicat des copropriétaires, et note que l'expert a considéré que si un audit des canalisations était intervenu, tel qu'il avait été décidé par une assemblée générale, des mesures auraient été prises pour mettre en conformité les installations.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 avril 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » demande à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à :
Payer in solidum avec la SCI [N] à Mme [A] les sommes de :
8.107,31 euros au titre de la perte de jouissance de la salle à manger pour la période du 9 avril 2012 au 30 novembre 2015,
1.628 euros au titre des travaux de remise en état de la salle à manger,
Régler, in solidum avec les autres défendeurs, la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens à Mme [A],
L'infirmer de ces chefs,
Statuant à nouveau,
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable des dommages causés à Mme [A] par les autres copropriétaires qui possèdent les chambres de bonnes au 7ème étage situées à l'aplomb de son logement,
Débouter la société EGETE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
Débouter les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
Subsidiairement,
Dire et juger que M. et Mme [U], la SCI [N] et la société EGETE, seront condamnés à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, accessoires et frais,
En toute hypothèse,
Condamner toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner toute partie succombante aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL Aumont Farabet Rouvier Avocats, représentée par Maître Aumont, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il résulte de l'expertise que seule la responsabilité de la société EGETE est en cause ; que cette société est responsable en qualité de copropriétaire, puisqu'elle a l'obligation d'user de ses parties privatives sans nuire aux autres copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Il se fonde notamment sur un rapport d'intervention CCS qui a relevé le caractère défectueux de la cabine de douche et sur des photographies attestant d'un état de vétusté, de sorte que l'absence de fuite décrite par Mme [C], locataire de la société EGETE, est contraire à la réalité.
Il expose que l'expert a été en mesure de se prononcer sur chaque chef de sa mission, sans émettre de doute et il considère que si la société EGETE estimait nécessaire la désignation d'un sapiteur pour l'état de la façade, il lui appartenait de saisir le juge chargé du contrôle des expertises.
Il rappelle que les époux [U], la SCI [N], la SARL ont été jugés responsables sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Il relève qu'aucun des copropriétaires en cause n'a produit une quelconque autorisation de l'assemblée générale de modifier les canalisations, parties communes et souligne que l'expert a confirmé l'absolue nécessité pour les propriétaires des chambres de service de solliciter l'autorisation de l'assemblée de se raccorder au collecteur encastré dans l'immeuble avant de procéder à leur équipement en installation sanitaire. Il fait valoir que le syndic qui n'a pas été informé à ce titre, ne peut être responsable du non-respect du règlement en la matière.
Il considère que l'expert a mis en évidence, sans en tirer les conséquences, que les désordres provenaient exclusivement de l'usage non conforme et non autorisé par les propriétaires des chambres de bonne du 7ème étage de la partie commune considérée.
Il conteste toute négligence au titre de l'audit, M. [S] ayant été désigné par une ordonnance de référé du 30 octobre 2013 pour procéder à des investigations.
Il conclut également au rejet de la demande des époux [U] à son encontre, compte tenu de ce que seules les installations sanitaires privatives sont à l'origine des infiltrations d'eau dans le salon de l'appartement de Mme [A].
Il expose qu'il justifie avoir réalisé les travaux (facture de la société CCS) et que le règlement prévoit que les dégradations faites aux parties communes par le fait d'un propriétaire ou de son locataire, seront réparées entièrement aux frais dudit propriétaire, de sorte que si sa responsabilité était engagée sur le fondement de l'article 14 in fine de la loi de 1965, il entend engager des actions récursoires contre les copropriétaires concernés.
Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 avril 2020, M. et Mme [U] demandent à la cour de :
A titre principal,
Infirmer les jugements rendus le 18 avril 2019 et 11 juillet 2019 en toutes leurs dispositions,
Statuant à nouveau,
Débouter Mme [A] divorcée [W] et toute(s) autre(s) partie(s) en la procédure de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. et Mme [U],
Condamner Mme [A] divorcée [W] et/ou toute(s) partie(s) succombant à régler à M. et Mme [U], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel,
Condamner Mme [A] divorcée [W], ou toute(s) partie(s) succombant, aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de maître Marino, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Très subsidiairement,
Infirmer les jugements entrepris et dire et juger que la responsabilité des époux [U] doit être limitée aux seuls désordres affectant le salon,
En conséquence, Rejeter toute demande concernant l'indemnisation de dommages affectant d'autres pièces de l'appartement de Mme [A] divorcée [W],
Infirmer les jugements entrepris et condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, Scorsim immobilier et gestion à garantir M. et Mme [U] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre et ce, tant en principal et intérêts qu'en frais irrépétibles et dépens,
Infirmer les jugements entrepris et débouter Mme [A] divorcée [W] de sa demande de condamnation des époux [U] à réaliser des travaux de conformité de leurs installations sanitaires ;
Infirmer les jugements entrepris et débouter Mme [A] divorcée [W] de ses demandes d'indemnisation d'une « perte de jouissance du salon et du couloir » et d'un « préjudice d'agrément », lesquelles font double emploi et sont, en outre, infondées,
Confirmer les jugements entrepris en ce que la SCI [N] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. et Mme [U],
Réduire en de notables proportions l'indemnité sollicitée par Mme [A] divorcée [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel,
Statuer ce que de droit sur les dépens,
En tout état de cause,
Débouter l'ensemble des parties en la procédure de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.
M. et Mme [U] considèrent que leur responsabilité ne peut être retenue dans la survenance des désordres constatés dans le salon ' et lui seul ' de Mme [A].
Ils soulignent qu'un seul sinistre dégât des eaux a eu lieu en provenance de leur installation sanitaire, le 14 février 2011, au niveau du mitigeur de l'évier, et la fuite a été immédiatement supprimée.
Ils estiment que le fait que l'expert ait conclu à l'absence de conformité de la douche et du lavabo de leur chambre de service, ne signifie pas qu'elle soit à l'origine des désordres et ils rappellent que le plancher haut du logement de Mme [A] est traversé par un collecteur, partie commune, encastré et dont la défectuosité a été relevée.
Ils font valoir que les premiers juges qui ont considéré que le syndicat des copropriétaires devait assurer l'évacuation normale des installations sanitaires des lots privatifs, n'en ont pas tiré les conséquences en retenant leur responsabilité.
Très subsidiairement, les époux [U] considèrent que leur responsabilité doit être limitée aux seuls désordres affectant le salon, conformément aux conclusions de l'expert.
Ils exposent que la copropriété devra sa garantie, dans la mesure où, si elle avait procédé aux travaux nécessaires pour permettre une évacuation des installations sanitaires situées au 7ème étage, les dégâts des eaux ne seraient pas survenus.
S'agissant des demandes de Mme [A], ils précisent qu'ils ont vendu le lot incriminé à Mme [I], de sorte qu'ils ne peuvent plus remettre les installations en conformité, d'autant qu'elles ont été déposées. Ils entendent voir limiter les demandes et rejeter la demande au titre d'une perte de jouissance et du préjudice d'agrément.
S'agissant des demandes de la SCI [N], ils relèvent que les évacuations d'eaux usées sont des parties communes, dont ils ne sauraient être tenus responsables.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 avril 2020, Mme [A] demande à la cour de :
Juger que la société EGETE a conservé la garde du studio loué à Mme [C],
Juger qu'en sa qualité de copropriétaire, la société EGETE a engagé sa responsabilité vis-à-vis de Mme [A] du fait des désordres survenus dans son appartement,
Confirmer le jugement du 18 avril 2019 en toutes ses dispositions,
Condamner la société EGETE à verser à Mme [A] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société EGETE en tous les dépens d'appel dont distraction au profit de maître Poylo, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [A] fait valoir, sur le fondement de l'article 1384 alinéa 1er (ancien) du code civil, que le propriétaire est réputé avoir la garde de la chose ; que la société EGETE ne rapporte nullement la preuve d'un transfert de la garde au profit de sa locataire.
Elle considère que la responsabilité de la société EGETE est clairement retenue par l'expert dans les désordres relevés au plafond de la chambre à coucher parentale ainsi que le mur de gauche mitoyen au cabinet d'aisances. Elle indique qu'il a été relevé que les deux chambres réunies en un appartement, propriété de la société EGETE, étaient insalubres et non conformes à leur destination, avec au titre de non-conformité, une insalubrité.
Elle estime que la société EGETE ne rapporte pas la preuve de la vente du studio objet du litige à la société SUROIT ROYAL. S'agissant des travaux finalement exécutés, en l'absence de tout examen critique, elle s'en remet à l'appréciation de la cour.
Elle détaille les postes de préjudice réclamés.
Elle souligne qu'elle a été confrontée à plusieurs dégâts des eaux, dont l'origine était diverse et que ne pouvant identifier tous les responsables, la seule solution était de provoquer une expertise. Elle considère qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 avril 2020, la SA SOGESSUR demande à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SOGESSUR à garantir la SCI [N] de toutes les condamnations prononcées contre elle,
Le confirmer pour le surplus,
En conséquence, statuant à nouveau,
A titre principal :
Mettre hors de cause la société SOGESSUR, en l'absence de couverture du risque à l'origine des dommages chez Mme [A],
A titre subsidiaire :
Mettre hors de cause la société SOGESSUR, en l'absence d'aléa et de caractère accidentel des dommages,
Condamner la SCI [N] à verser à la société SOGESSUR, la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Ribault-Labbé conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile.
La société SOGESSUR, en qualité d'assureur de la SCI [N], fait valoir qu'elle ne couvre pas le risque à l'origine des dommages ; que les chambres sont à usage d'habitation ; qu'elles n'ont pas été déclarées lors de la souscription du contrat par Mme [Y] (cette dernière ayant vendu à la SCI [N] ce bien immobilier).
Elle conteste la qualification de « dépendances » retenue par les premiers juges, s'agissant du studio situé au 7ème étage.
Elle considère que les dommages constatés dans l'appartement de Mme [A] n'ont pas de caractère accidentel au sens du contrat puisqu'ils résultent d'une non-conformité et de l'incurie du propriétaire, l'aléa n'existant donc pas. Elle estime que la SCI [N] en sa qualité de maître d'ouvrage est responsable de cette non-conformité résultant de la réunion de deux chambres réunies pour former un seul et même logement à usage d'habitation.
La SCI [N], bien qu'elle ait constitué avocat, n'a pas conclu.
La clôture a été prononcée le 13 avril 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur la fin de-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre soulevée par la société EGETE
L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
La société EGETE fait valoir qu'il n'a pas été tenu compte en première instance de ce que les lieux dont elle était propriétaire étaient loués de manière continue à Mme [C] jusqu'à leur vente en juin 2015. Elle considère que le bail opère un transfert de la garde des biens contenus dans l'immeuble au locataire et que la demande de Mme [A] à son encontre est irrecevable.
Il n'apparait effectivement pas qu'il ait été expressément répondu dans le jugement déféré à cette fin de non-recevoir.
Si Mme [A] ne conteste pas qu'elle avait fondé sa demande sur les dispositions de l'article 1384 (ancien) du code civil, le jugement déféré a modifié ce fondement pour appliquer, à bon droit, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, l'existence d'une location n'est pas de nature à exonérer un copropriétaire des atteintes portées aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble et dont la réparation est nécessairement fondée sur les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 précitée qui régissent spécifiquement leurs rapports et non sur la responsabilité du fait de chose de droit commun de l'article 1384 (ancien) du code civil.
Il appartenait le cas échéant à la SARL EGETE de se retourner contre son locataire ' qui n'est pas dans le cause ' mais elle n'est pas fondée à opposer cette location aux autres copropriétaires.
Par conséquent, Mme [A] sera déclarée recevable en ses demandes à l'encontre de la SARL EGETE.
2- Sur les demandes de Mme [A] à l'encontre de la SARL EGETE, les époux [U] et la SCI [N]
Les premiers juges ont retenu que le défaut d'étanchéité dans les pièces humides des époux [U], de la SCI [N] et de la société EGETE situées au-dessus de l'appartement de la demanderesse est l'une des causes des dégâts des eaux successifs au domicile de Mme [A] respectivement dans son salon, sa salle à manger et sa chambre et que l'étanchéité sous la douche dans le logement des époux [U] et les installations défectueuses de la SARL EGETE sont également une cause des désordres desdits désordres.
L'expert note dans son rapport :
- page 11 : « réunion du 2 juillet 2014 [...]
salle à manger/plafond
Les sondages ont été réalisés :
Aucune détérioration n'a été constatée au niveau des éléments structurels
Anciennes traces de coulure d'eau le long des profilés métalliques
Salon/plafond
De nouvelles mesures d'hygrométrie ont été réalisés dans les zones endommagées. L'appareil de mesure Aquant a relevé la valeur « 999 » ce qui a mis en évidence la perdurance des désordres
Chambre parentale/plafond
De nouvelles mesures d'hygrométrie ont été réalisés dans les zones endommagées. L'appareil de mesure Aquant a relevé la valeur "999" ce qui a mis en évidence la perdurance des désordres (')».
L'expert relève au titre de l'appartement de M. et Mme [W] (née [A]) :
« La visite des lieux a permis de constater des dégradations importantes dans plusieurs pièces de l'appartement, à savoir
' La salle à manger
' Le salon
' La chambre à coucher parentale.
A l'aplomb des pièces sinistrées se situent au 7ème étage les chambres de service appartenant à :
' SCI [N]
' Consorts [U]
' Société EGETE
Nos opérations d'expertise nous ont permis de mettre en évidence le lien de causalité entre la vétusté, la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires des chambres de service du 7ème étage et les désordres relevés contradictoirement dans la salle à manger, le salon et la chambre à coucher parentale.
Les plans calques des 6ème et 7ème étages transmis le 24 juillet 2014 par le syndic le cabinet SCORSIM GESTION IMMOBILIERE nous ont permis de positionner les différentes chambres de service du 7ème étage par rapport aux pièces sinistrées.
Ainsi, il a été constaté contradictoirement :
' Les désordres affectant le plafond de la salle à manger se repéraient à l'aplomb du logement appartenant à la SCI [N],
' Les désordres affectant le plafond du salon se repéraient à l'aplomb du logement appartement aux consorts [U],
' Les désordres affectant le plafond et le mur de gauche de la chambre à coucher parentale se repéraient à l'aplomb du logement appartenant à la société EGETE.
L'examen contradictoire des installations sanitaires des 3 logements visés ci-dessus a fait apparaître que les travaux réalisés n'étaient pas conformes aux règles de l'art et aux textes réglementaires.
En effet, il a été relevé qu'aucune étanchéité des pièces humides n'avait été réalisée. Les textes en vigueur rappellent :
Règlement Sanitaire du Département de Paris - Article 45, alinéa 3
Les murs et les sols doivent être en parfait état d'étanchéité.
Règlement Sanitaire du Département de Paris - Article 33, alinéa 4
Les sols sont constamment maintenus en parfait état d'étanchéité.
Code de la Construction et de l'Habitation - Article R 111-8
« Les logements doivent être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau ».
Il est certain que si ces dispositions avaient été respectées, les désordres ne se seraient pas produits, car les fuites auraient été immédiatement révélées par les écoulements au sol.
Nous rappelons qu'un revêtement de carrelage ou de faïence n'est pas un revêtement d'étanchéité.
Il est acquis qu'une pièce de service (cuisine, salle d'eau, cabinet d'aisances) dépourvue d'un revêtement d'étanchéité est impropre à sa destination dans la mesure où le revêtement d'étanchéité réalisé est justement destiné à pallier aux défaillances des autres ouvrages ou au débordement et projections accidentelles.
S'il en était autrement, il n'y aurait pas eu besoin d'en faire une obligation réglementaire.
Par ailleurs, nous rappelons que s'agissant des lots appartenant à la SCI [N] et aux consorts [U], il a été constaté contradictoirement que l'évacuation des eaux usées des 2 logements était raccordée à une évacuation commune encastrée dans l'épaisseur du plancher du 6ème étage.
(')
S'agissant du logement appartenant à la société EGETE nous rappelons que la vétusté, la défectuosité, l'absence d'entretien et la non-conformité des installations ont rendu le logement insalubre et dangereux. Aucune mesure n'a été prise par la société EGETE pour mettre un terme définitif aux désordres, ce qui a eu pour conséquence une dégradation très importante du plafond de la chambre à coucher parentale, ainsi que du mur mitoyen au wc.
Je rappelle que les désordres relevés sur le mur coté boulevard proviennent principalement de la dégradation du revêtement de façade et éventuellement de l'étanchéité des terrasses du 7ème étage.
Les époux [W], n'ont pas souhaité que je me fasse assister par un expert spécialiste en la matière.
Un avis sur les devis de mise en conformité des installations sanitaires a été donné. Il est indispensable que les travaux de mise en conformité des installations privatives et communes soient réalisés sous le contrôle d'un architecte DPLG.
Il est urgent de remédier aux désordres afin que l'appartement des époux [W] puisse être remis en état ».
L'expert retient par des conclusions claires et étayées par les constats effectués sur place, le fait que la vétusté, la défectuosité, l'absence d'entretien et la non-conformité des installations ont rendu le logement de l'appelante insalubre et dangereux et qu'aucune mesure n'a été prise par la société EGETE pour mettre un terme définitif aux désordres. L'origine et la cause des désordres est ainsi établie.
***
Pour contester sa responsabilité, la SARL EGETE fait essentiellement valoir que Mme [A] n'avait pas permis à l'expert de procéder à l'ensemble des investigations qui auraient pu déterminer avec certitude l'origine des désordres. Elle relève que Mme [A] ne l'a pas prévenue des désordres ce qui s'explique selon elle par le fait que les désordres venaient en réalité exclusivement des façades des immeubles. Elle estime que l'expert n'a pas répondu aux chefs de sa mission.
Elle considère par ailleurs que l'expert n'a jamais été en mesure de constater les infiltrations sous le receveur dans son appartement et n'a procédé que par voie de supposition.
Elle verse notamment une attestation de sa locataire (sa pièce 4) qui expose qu'il n'y avait pas d'infiltration provenant de la douche mais une fuite de chauffage et un courrier de la société GD BATIMENT en date du 7 septembre 2015 et donc après les opérations d'expertise qui conclut « fermement » à l'absence de fuite d'eau venant de la douche (sa pièce 7).
L'expert judiciaire rappelle qu'une séance de travail s'est tenue le 4 mars 2014 sur place. La société EGETE était absente.
S'agissant de la Chambre de service, Société EGETE ' Lots 124-125, l'expert relève les points suivants (page 8) :
Installations sanitaires défectueuses,
Présence d'eau au sol à l'aplomb du lavabo et de la cabine de douche,
Risque de court-circuit si la société EGETE ne mandate pas rapidement un plombier pour arrêter les fuites.
Ces constatations sont au demeurant corroborées par les photographies pages 41 à 45 du rapport qui montrent le mauvais écoulement de la chambre, la vétusté des installations et une fuite du mitigeur et aux raccordements eau chaude/eau froide notamment.
L'entreprise CCS, mandatée par le syndic à la demande de l'expert le 27 mai 2014 (pièce 8 de l'annexe 14 du rapport) a constaté : « Accès au 7ème étage dans la chambre n°2 société EGETE.
La cabine de douche monobloc est défectueuse. Accès sous l'évier, les réseaux de plomberie sont apparents et constatés sans fuite ce jour. D'après les dires de la locataire, il y a eu fuite importante sur le robinet. »
C'est donc de manière parfaitement étayée, et compte tenu des constatations claires de l'expert et de ses conclusions que les premiers juges ont retenu la responsabilité de la SARL EGETE, dans les désordres subis par Mme [A].
***
M. et Mme [U] font valoir qu'un seul sinistre dégât des eaux est intervenu en provenance de leurs installations sanitaires, le 14 septembre 2011, au niveau du mitigeur de l'évier et que cette fuite a été immédiatement supprimée, sans que Mme [A] revienne, par la suite, vers eux et que c'est le diamètre insuffisant du collecteur partie commune qui est à l'origine des désordres, ce qui entraîne la responsabilité de la copropriété. Ils notent que l'expert a relevé que « le diamètre [du collecteur] existant est insuffisant pour assurer une évacuation rapide des effluents. » et qu' « il est indispensable de mettre en conformité entre le sous-sol et le dernier étage la canalisation d'évacuation. Celle-ci devra avoir un diamètre nominal de 100 mm. ». L'expert indiquant par ailleurs
« Il est probable que si le SDC avait procédé à un audit complet des canalisations, tel qu'il avait été décidé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2013 (résolution n°27), des mesures auraient pu être prises pour mettre en conformité les installations. »
Ils soutiennent que l'expert n'a pas tiré les conséquences de ces constatations.
Cependant, l'expert a suffisamment relevé que « Les désordres affectant le plafond du salon se repéraient à l'aplomb du logement appartement aux consorts [U] » et que « l'examen contradictoire des installations sanitaires des 3 logements visés [SCI [N], Les consorts [U] et la société EGETE] a fait apparaître que les travaux réalisés n'étaient pas conformes aux règles de l'art et aux textes réglementaires. ».
Lors de la réunion de travail du 4 mars 2014, des essais d'eau avaient été exécutés et il a été relevé contradictoirement sous le receveur de douche des écoulements d'eau très importants.
L'expert a rappelé (page 24 du rapport) qu'à l'aplomb du salon se situe la chambre de service des époux [U] et qu'il avait été constaté contradictoirement la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires en particulier de la douche.
Le lien de causalité avec les désordres est suffisamment établi.
C'est à bon droit que les premiers juges ont relevé l'existence d'un nouveau dégât des eaux le 18 avril 2013 et que la responsabilité des époux [U] a été retenue.
Enfin, la cour confirme également la décision déférée, en adoptant les motifs des premiers juges, en ce que la responsabilité de la SCI [N] a été retenue, comme ayant concouru aux dommages constatés dans l'appartement de Mme [A], les travaux effectués par elle étant également non conformes, comme ceux des époux [U] et de la SARL EGETE.
3- Sur la responsabilité du syndicat
Il résulte de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965 que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L'expert a relevé que (pages 17 et 18 du rapport) : « Une inspection télévisée a mis en évidence que le collecteur d'évacuation encastré dans l'épaisseur du plancher était une ancienne canalisation en tuyau de plomb d'un diamètre insuffisant pour reprendre l'ensemble des installations, à savoir : 2 éviers, 2 lave-linge, 2 lavabos, 2 douches, 2 évacuations de siphon de groupe de sécurité de chauffe-eau électrique. Il a été constaté contradictoirement que ce collecteur d'évacuation des eaux usées se raccordait dans l'épaisseur du plancher à une culotte en PVC DN 75.
Par ailleurs l'examen de la descente des eaux usées sur laquelle se raccordaient les eaux usées du 7ème étage, visible en partie dans la cuisine de l'appartement de Monsieur et Madame [W], a fait apparaître que la canalisation était ancienne et que le diamètre était de 81 mm (PHOTO N°1).
De plus il a été constaté contradictoirement que le WC installé dans le logement de la SCI [N] avait été raccordé à cette descente des eaux usées, ce qui est formellement interdit par les règles de l'art.
Le 12 janvier 2015, Maître AUMONT avocat du SDC a transmis un rapport du cabinet [T] architecte de la copropriété relatif au repérage de la canalisation dans tous les appartements. Ce rapport fait état du raccordement entre les 1er et 7ème étages de 10 appareils. Nous indiquons qu'une erreur a été relevée dans le nombre des appareils installés.
En effet, il a été relevé l'installation de 4 appareils dans les logements SCI [N] et [U] (évier, lave-linge, lavabo, douche). Ainsi le nombre total des appareils raccordés est de 13 appareils et non 10.
Le diamètre existant est insuffisant pour assurer une évacuation rapide des effluents.
Il est indispensable de mettre en conformité entre le sous-sol et le dernier étage la canalisation d'évacuation. Celle-ci devra avoir un diamètre nominal de 100 mm.
Il est probable que si le SDC avait procédé à un audit complet des canalisations, tel qu'il avait été décidé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2013 (résolution n°27), des mesures auraient pu être prises pour mettre en conformité les installations.
L'absence d'entretien des ouvrages d'évacuation a eu pour conséquence la mise en charge du collecteur d'évacuation en tuyau de plomb et le refoulement des eaux usées par la douche de la SCI [N].
Règlement Sanitaire du Département de Paris - Article - 18 - ENTRETIEN DES INSTALLATIONS
Les canalisations, robinets d'arrêt, robinets de puisage, robinets à flotteur des réservoirs de chasse, robinets de chasse, dispositifs de protection et tous autres appareils doivent être vérifiés aussi souvent que nécessaire, et au moins une fois par an.»
Page 25 : « l'absence d'entretien et la non-conformité de l'installation sont à l'origine de refoulement des eaux usées par le bac à douche du logement [N] ».
L'expert a rappelé, à juste titre, l'obligation d'entretien des ouvrages d'évacuation, partie commune.
Page 26 : « Les canalisations dans le temps s'entartrent, le diamètre intérieur devient insuffisant et les eaux usées refoulent »
Comme relevé par les premiers juges, en réponse au dire du 24 juillet 2014 du conseil du syndicat, l'expert précise le 31 juillet 2014 à l'annexe 15 de son rapport : « S'agissant du compte rendu du 27 mai 2014 de l'entreprise CCS relatif à l'inspection des réseaux du 7ème étage, il a été relevé dans l'appartement [N] : « le passage de la caméra dans la descente des eaux usées n'a pas donné de résultat, le passage était trop étroit »
Si une fibre optique de 28 mm ne peut visionner l'intérieur d'une canalisation en fonte d'un diamètre de 75 mm, soit un corps étranger obstrue le passage, soit la fonte est terriblement entartrée (problème d'entretien), soit la canalisation ne fait pas 75 mm ».
Aux pages 31 à 33 de son rapport, au titre des origines et causes des désordres dans ses conclusions, l'expert évoque, concernant les désordres dans la salle à manger positionnée à l'aplomb des chambres de services appartenant à la SCI [N] :
« - infiltration en provenance de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires (cuisine, salle d'eau), du logement SCI [N] (PHOTOS N°1, 2, 3)
- ancien dégât des eaux du 9.04.2012. L'absence d'un revêtement d'étanchéité au sol a autorisé le passage de l'eau dans le plancher,
- infiltrations en provenance de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des ouvrages d'évacuation communs (collecteur eaux usées partie commune) encastrés dans le plancher haut du 6eme étage. Dégât des eaux du 8.10.2012, lié à un engorgement du collecteur commun reprenant les eaux usées de la SCI [N] et des époux [U].
L'inspection vidéo de la canalisation litigieuse, réalisée contradictoirement le 20.11.2014, a permis de relever dans l'épaisseur du plancher une ancienne canalisation en tuyau de plomb DN50 se raccordant à un élément en tube PVC DN 75. »
Les premiers juges ont retenu à bon droit qu'il en résultait trois causes évoquées dans la mise en charge du collecteur d'évacuation en tuyau de plomb et le refoulement des eaux usées par la douche de la SCI [N] : l'entartrage, l'obstruction par un corps étranger et la non- conformité du diamètre de l'évacuation et ils ont relevé à juste titre que l'impossibilité de réaliser l'inspection des réseaux d'évacuation du 7ème étage, la fibre optique de 28mm ne pouvant passer dans la canalisation, démontre l'obturation du réseau commun et est à l'origine des engorgements et des refoulements.
L'expert a relevé une absence d'entretien des ouvrages d'évacuation, une vétusté et le fait que le syndicat des copropriétaires n'avait pas procédé à un audit qui aurait pu permettre de prendre des mesures aux fins de mise en conformité. A ces différents titres, le syndicat des copropriétaires a méconnu les obligations qui lui incombent au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet1965.
La cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a déclaré également responsable le syndicat des copropriétaires des dommages subis par Mme [A].
4 - Sur les travaux
Les premiers juges ont déjà retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait suffisamment d'avoir réalisé les travaux conformes aux préconisations.
Mme [A] ne le conteste pas expressément à hauteur d'appel.
La SARL EGETE fait valoir qu'elle a vendu les chambres de bonne en cause à la société SUROIT ROYAL (défaillante en présente instance et qui n'a pas été intimée devant la cour). Les premiers juges ont relevé à juste titre que l'attestation notariale (sa pièce 9 à hauteur d'appel) fait état de la vente de trois chambres de bonne dont deux se trouvent au 7ème étage, mais sans la précision de leurs numéros, de sorte qu'il n'était pas possible d'établir qu'il s'agit bien des lots 124 et 125 en cause dans la présente instance.
Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas mis hors de cause la société EGETE.
La SARL EGETE verse un courrier en date du 7 septembre 2015 (en pièce 7) de la société GD BATIMENT qui indique avoir réalisé le remplacement de la cabine de douche par un nouveau modèle sur un socle dont l'étanchéité hydraulique des murs et du sol a été réalisée par une entreprise spécialisée.
Elle verse en pièce 11 une facture d'un montant TTC de 4 641,60 euros de cette société, datée du 7 septembre 2015 également et afférente aux travaux de rénovation dans une chambre de service avec fourniture et pose de carrelage et travaux de plomberie notamment. La fourniture et la pose de la douche y figure également.
Mme [A] s'en rapporte s'agissant des travaux. Eu égard aux pièces ainsi versées à hauteur d'appel qui justifient suffisamment l'exécution de ces derniers, si les condamnations au titre des travaux étaient fondées, il n'y a pas lieu à nouvelle condamnation à hauteur de cour.
Les consorts [U] font valoir eux-aussi qu'ils ont vendu le lot litigieux. Il verse en pièce 5 copie de leur acte de vente en date du 12 mars 2019. Cependant, les numéros des lots visés (89 et 90), sans autre précision, ne permettent pas de déterminer si l'un des deux correspond au lot 5 désigné par l'expert.
Les premiers juges ont estimé à bon droit qu'en ne versant qu'un devis et une attestation liée à des travaux uniquement sur la douche, les époux [U] ne justifiaient pas avoir mis en 'uvre tous les travaux requis.
La cour observe Mme [A] ne dit rien à hauteur d'appel sur les travaux auxquels les époux [U] ont été condamnés, sous astreinte. Si la décision de première instance est confirmée s'agissant des travaux, il n'y a pas lieu de prononcer une nouvelle condamnation sous astreinte.
5 - Sur les préjudices
Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires à ses prétentions.
5-1 Sur le préjudice matériel
Les premiers juges ont fixé à la somme de 2 998,60 euros le montant des travaux rendus nécessaires par les infiltrations.
L'expert a relevé les désordres suivants (pages 29 et 30 de son rapport) :
Sur le plafond de la salle à manger, des dégradations de peinture très étendues, des enduits fissurés et des traces de champignons ;
Dans le salon, sur le plafond, des dégradations des peintures, des tâches d'humidité et des enduits fissurés ; les peintures des corniches sont dégradées ;
Dans la galerie, des dégradations de peinture sont visibles en partie haute du mur mitoyen du salon ;
Dans la chambre à coucher parentale, une partie du faux-plafond a été déposée faisant apparaître des dégradations de peinture et d'enduit et de larges taches d'humidité et sur le mur de gauche, des peintures dégradées.
Comme retenu par les premiers juges, après avoir relevé les surfaces de 28,30 m pour le salon, 17,75 m2 pour la salle à manger et 13,30 m2 pour la chambre, l'expert souligne à la page 38: « Le salon, la salle à manger et la chambre parentale représentent une surface de 60 m2 affectée par des infiltrations d'eau. Certes, la dégradation de ces pièces ne rend pas celle-ci inhabitables, mais actuellement aucuns travaux ne peuvent être envisagés si aucune mise en conformité des installations litigieuses n'est réalisée.
L'appartement est impropre à sa destination »
Si la SARL EGETE sollicite l'infirmation du montant alloué dans le dispositif de ses conclusions, elle sollicite au contraire dans le corps de ses conclusions la confirmation de la fixation de ce préjudice à la somme de 2 998,60 euros, telle que retenu par le tribunal, et ne formule aucune critique en tout état de cause sur ce point.
Le jugement déféré a retenu, par des motifs que la cour adopte intégralement, que Mme [A] justifiait suffisamment des préjudices suivants au titre des frais de travaux de remise en état, sur la base des solutions validées par l'expert (page 35 du rapport) :
- pour le salon : 1 314,50 euros (condamnation des consorts [U], dont la chambre est située à l'aplomb de cette pièce)
- pour la salle à manger : 1 628 euros (condamnation du syndicat des copropriétaires, du fait de la descente des eaux usées située au-dessus de cette pièce et de la SCI [N], dont le lot est situé également au-dessus)
- pour la chambre : 4 180 euros auquel il convient de déduire le poste menuiserie (1 280 euros) et le poste mur côté fenêtre et salle de bain (370 euros sauf 196 euros comptabilisé par l'expert) soit un montant de 2 726 euros soit avec la TVA à 10% à payer, un montant de 2 998,60 euros (condamnation de la société EGETE dont le lot est situé à l'aplomb),
La décision déférée sera confirmée s'agissant des préjudices matériels.
5-2 Sur le préjudice de jouissance
Les premiers juges ont notamment :
Retenu un taux de sinistralité de 50 %, compte tenu des désordres importants dans la salle à manger mais limité au plafond ;
Considéré que le salon a subi deux dégâts des eaux le 14 février 2011 et le 18 avril 2013 si bien que la réparation revendiquée par M. et Mme [U] pour dénier le point de départ de la période d'indemnisation au 14 février 2011 n'était pas fondée.
Les premiers juges ont également retenu, par une motivation pertinente que la cour adopte intégralement, que, compte tenu des surfaces non contestées des 3 pièces et d'un prix d'une valeur locative de 21 euros/m2 qui ne fait pas débat, les préjudices de jouissance sont les suivants :
- Salon et couloir : 21 euros x 28,30 m² x 84,5 x 50% = 25 109, 17 euros
- Salle à manger :
. Du 09 avril 2012 au 30 novembre 2015 : 21 euros x 17,75 m² x 43,5× 50% = 8 107,31 euros
. Du 30 novembre 2015 au 31 août 2016 : 21 euros x 17,75 m² x 9 x 50% = 1 677,37 euros
- Chambre à coucher : 21 euros x 13,31 m² x 58,5 X50% = 8 175,67 euros.
Pour mémoire, le tribunal a condamné :
* les époux [U] :
- 25 109,17 euros au titre de la perte de jouissance du salon et du couloir pour la période du 14 février 2011 au 28 février 2018
* le syndicat des copropriétaires et la SCI [N] :
- 8 107,31 euros au titre de la perte de jouissance de la salle à manger pour la période du 09 avril 2012 au 30 novembre 2015
* la SCI [N] :
-1 677,37 euros au titre de la perte de jouissance de la salle à manger pour la période du 30 novembre 2015 au 31 août 2016
* la SARL EGETE :
- 8 175, 67 euros au titre de la perte de jouissance de la chambre à coucher parentale pour la période allant du 18 avril 2013 au 28 février 2018.
La décision déférée n'est pas discutée en ce qu'elle a retenu à juste titre qu'aucun préjudice autonome d'agrément susceptible d'être indemnisé n'existait en l'espèce et que seul le préjudice de jouissance devait être indemnisé.
La SARL EGETE critique en revanche le point de départ du préjudice fixé au 18 avril 2013 en indiquant qu'elle n'était pas au courant dès cette date des infiltrations, comme relevé précédemment. Selon le principe de la réparation intégrale, cependant, la détermination du point de départ d'un préjudice de jouissance ne saurait dépendre du moment où le responsable en a eu connaissance mais de la date à partir de laquelle le dommage a été subi, soit précisément en l'espèce, le 18 avril 2013.
La SARL EGETE rappelle qu'elle a fait réaliser les travaux préconisés par l'expert dès novembre 2013 pour la fuite du radiateur et en juin 2015 pour l'étanchéité des installations sanitaires.
Cependant, il est établi que le défaut d'étanchéité n'est pas la seule cause des désordres constatés dans la chambre : il y a aussi les installations sanitaires avec la plomberie associée et que l'expert liait les travaux de reprise dans l'appartement de Mme [A] à la mise en conformité des installations litigieuses et il n'est pas justifié de cette mise en conformité.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont tenu compte d'un préjudice de jouissance de la chambre jusqu'à la date des travaux de remise en état dans l'appartement de la demanderesse soit le 28 février 2018, et non jusqu'à la date des travaux de la SARL EGETE et la période d'indemnisation pour la SARL EGETE est de 58,5 mois (du 8 avril 2013, date du premier dégât des eaux du fait de la SARL EGETE, au 28 février 2018).
C'est également à juste titre que le tribunal a retenu que, contrairement à ce que soutient la SARL EGETE, l'influence des infiltrations venant de l'extérieur restait mineure et il n'y a pas lieu de limiter le préjudice de jouissance à ce titre, un taux de sinistralité de 50 % étant par ailleurs déjà appliqué.
Ce taux tient compte de ce que les lieux n'étaient pas inhabitables, malgré les désordres importants. De sorte que le fait que le salon était utilisé pendant la période litigieuse ne remet pas en cause le préjudice ainsi circonscrit, contrairement à ce que soutiennent les époux [U].
Déniant leur responsabilité, ces derniers considèrent que la fuite du 14 février 2011 ayant été immédiatement réparée de sorte que cette date ne peut constituer un point de départ utile. Comme relevé précédemment, le salon a subi deux dégâts des eaux le 14 février 2011 et le 18 avril 2013 et que par ailleurs, compte tenu de la nature particulière d'un dégât des eaux, dont les effets sont susceptibles de perdurer malgré les travaux entrepris, l'expert avait noté en réponse au dire du conseil des époux [U] (page 24) : « nous rappelons qu'il a été constaté contradictoirement des dégradations très importantes dans le salon de l'appartement de Monsieur et Madame [W]. Ces désordres se sont étendus également dans le couloir ».
La décision déférée sera confirmée s'agissant du préjudice de jouissance.
6 - Sur la faute alléguée de Mme [A]
La SARL EGETE reproche à Mme [A] de ne pas l'avoir informée des infiltrations qu'elle subissait et relève qu'aucun constat amiable n'avait été requis auprès d'elle, la recherche s'étant alors orientée vers un problème de copropriété. Elle estime qu'elle aurait pu entreprendre immédiatement des travaux, si des constats amiables étaient intervenus.
Elle en conclut que Mme [A] a concouru à son dommage.
La cour observe que la SARL EGETE ne justifiait pas suffisamment, lors des débats devant les premiers juges, d'avoir effectué les travaux recommandés par l'expert s'agissant de la plomberie, ce qui remet en question ses allégations sur sa supposée diligence à entreprendre des travaux, dans l'hypothèse où Mme [A] lui aurait soumis un simple constat amiable et non opposé une expertise judiciaire.
En tout état de cause, l'assignation en référé de la SARL EGETE aux fins de désignation d'un expert à la demande de Mme [A] les 4 et 7 octobre 2013, soit moins de 4 mois après le départ du rapport établi par le syndicat des copropriétaires le 17 juin 2013, ce qui constitue un délai relativement court et exempt de toute inertie fautive.
La décision sera confirmée en ce qu'elle n'a retenu aucune faute de Mme [A].
7- Sur les appels en garantie
7-1
La SARL EGETE sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires. Les premiers juges n'ont pas statué expressément sur ce point.
L'appelante se fonde sur le fait que l'expert a relevé : « Il est probable que si le SDC avait procédé à un audit complet des canalisations, tel qu'il avait été décidé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2013 (résolution n°27), des mesures auraient pu être prises pour mettre en conformité les installations. »
Cependant, les désordres n'ont pas pour unique raison ce défaut d'audit ' lequel aurait été postérieur aux premiers désordres. L'expert a aussi relevé que « l'examen contradictoire des installations sanitaires des 3 logements visés [SCI [N], les consorts [U] et la société EGETE] a fait apparaître que les travaux réalisés n'étaient pas conformes aux règles de l'art et aux textes réglementaires. » (page 16 de l'expertise) Il a déjà été noté précédemment l'existence de fuites au niveau du mitigeur et également le caractère vétuste de la douche, dans la chambre de service de l'appelante (photographies pages 42 et 43 du rapport).
Dès lors, cette demande non fondée, compte tenu de la responsabilité de la société EGETE, sera rejetée.
7-2
A titre subsidiaire, les époux [U] sollicitent également que le syndicat des copropriétaires les garantisse de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.
Ils font valoir que si la copropriété avait fait les travaux nécessaires pour permettre une évacuation des installations sanitaires situées au 7ème étage, les dégâts des eaux litigieux ne seraient pas intervenus.
Comme relevé précédemment, l'expert a noté que « les désordres affectant le plafond du salon se repéraient à l'aplomb du logement appartement aux consorts [U] ». Ainsi, comme noté ci-avant, des essais d'eau dans la chambre de service n°3 des époux [U] ont été exécutés par l'expert et la présence d'écoulements d'eau très importants a été relevée contradictoirement (page 8 de l'expertise).
C'est à juste titre que les juges ont retenu que les consorts [U] n'avaient pas effectué les travaux de mise en conformité préconisés par l'expert. Dès lors, l'appel en garantie n'est pas justifié alors même que le tribunal a fixé précisément le préjudice qui leur était imputable.
Cette demande sera également rejetée, étant relevé qu'il n'apparait pas non plus qu'il ait été expressément statué sur cet appel en garantie dans le jugement déféré.
7-3
Le syndicat des copropriétaires forme une demande d'appel en garantie à l'encontre de la SCI [N], des consorts [U] et de la SARL EGETE.
Le défaut d'entretien qui a conduit à la diminution du diamètre commun de cette canalisation a été retenu, résultant d'une négligence ayant concouru aux dommages subis par Mme [A], de sorte qu'il n'y a pas lieu de condamner les copropriétaires à le garantir des condamnations portées à son encontre.
Les condamnations tiennent compte, déjà, des responsabilités de chacune des parties, s'agissant des travaux à accomplir, du coût de remise en état comme de l'indemnisation du préjudice de jouissance, les premiers juges ayant pris le soin d'attribuer à chacun la charge de la réparation qui lui incombe.
Cette demande sera rejetée.
8 - Sur la garantie de l'assureur, la société SOGESSUR
La SCI [N] avait, en première instance, appelé en garantie son assureur, la société SOGESSUR.
Les premiers juges ont fait droit à la demande à son encontre. Ils ont retenu que le « studio » du 7ème étage faisait bien partie des biens assurés. Ils ont estimé par ailleurs que la compagnie d'assurance ne produisait aucun élément sur l'état du bien au moment de son acquisition par la SCI [N] et donc de la conclusion du contrat d'assurance, de sorte qu'il n'était pas possible d'apprécier l'absence d'aléa au moment de la souscription du contrat d'assurance au regard de constatations effectuées dans le cadre du rapport d'expertise établi quatre ans plus tard. Ils ont considéré que la preuve de l'absence d'entretien de l'assuré n'était pas rapportée.
Les conditions particulières du contrat d'assurance stipulent qu'il s'agit d'une « résidence principale, composée de 5 pièces principales, véranda et mezzanine comprises » et que la « surface de ses dépendances est inférieure ou égale à 50 m2 ».
Les conditions générales versées par l'assurance définissent ainsi les dépendances (page 14) :
« Ensemble des locaux sous toiture, distinct ou non du bâtiment d'habitation, qui ne sont ni à usage d'habitation ni à usage professionnel, et qui ne sont pas des pièces annexes. Ces locaux doivent être situés dans la même commune ou agglomération que le bâtiment d'habitation assuré, ou dans un rayon de 20 kilomètres autour de celui-ci. Pour obtenir la valeur de la superficie globale, toutes les surfaces au sol, de tous les niveaux, de l'ensemble de vos dépendances sont additionnées. Cette superficie est indiquée dans vos Conditions Particulières et ne doit pas être supérieure à 600 m2 »
La société SOGESSUR relève à juste titre qu'un « studio » est à usage d'habitation ' il comprend en l'espèce kitchenette et espace sanitaire - et que dès lors il ne saurait être considéré, au sens des conditions du contrat d'assurance, comme une dépendance.
La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société SOGESSUR à garantir la SCI [N] de toutes condamnations prononcées contre elle : statuant à nouveau, il y a lieu de mettre hors de cause cet assureur et de débouter la SCI [N] de ses demandes à son encontre.
9 - Sur les demandes accessoires
Le sens de la présente décision conduit à confirmer les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens sauf en ce qui concerne la société SOGESSUR qui n'est pas partie perdante.
Statuant de nouveau et y ajoutant, M. [U] et Mme [X] épouse [U], la SCI [N], la SARL EGETE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des Ternes » seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les dépens du référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 30 octobre 2013 et les frais de l'expertise judiciaire de M. [S], dont distraction au profit des conseils qui en ont fait la demande, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer à Mme [A] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [N] sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros à la société SOGESSUR sur ce même fondement.
Il n'y a pas lieu à de nouvelles condamnations au titre des frais irrépétibles pour le surplus, à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Déclare Mme [A] recevable en ses demandes à l'encontre de la SARL EGETE ;
Confirme la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qui concerne la société SOGESSUR ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute la SARL EGETE, M. et Mme [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des ternes » de leurs appels en garantie ;
Met hors de cause la société SOGESSUR ;
Déboute la SCI [N] de ses demandes à l'encontre de la société SOGESSUR ;
Condamne in solidum M. [U] et Mme [X] épouse [U], la SCI [N], la SARL EGETE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des Ternes » à payer à Mme [A] de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [N] à payer à la société SOGESSUR la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [U] et Mme [X] épouse [U], la SCI [N], la SARL EGETE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dit « Groupement foncier des Ternes » aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les dépens du référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 30 octobre 2013 et les frais de l'expertise judiciaire de M. [S], dont distraction au profit de maîtres POYLO et RIBAULT-LABBE, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
