Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 AVRIL 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03714 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFUO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 janvier 2021 - Tribunal judiciaire de Bobigny RG n° 17/05284
APPELANTE
S.C.I. L.P.E. immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 448 846 147 agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Thikim NGUYEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque: 89
INTIMÉES
Madame [D] [T]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Benoît VERGER de la SELARL VERGER, avocat au barreau de PARIS, toque : G680 substitué par Me Camille MOREL, avocat au barreau de PARIS,
Le Cabinet OJALVO GESTION ET TRANSACTION (COGESTRA ), immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°433 584 133, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444
S.A.R.L. JORIAL CONSEIL EXPERTISE immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 434 213 435, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 10]
Assignation devant la cour d'appel de Paris en date du 20 avril 2021 à personne habilitée ppour personne morale conformément à l'article 658 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 2 mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Claude CRETON, Président de chambre
Corinne JACQUEMIN, conseillère
Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
Par acte authentique du 10 octobre 2006, conclu avec le concours de la SARL Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA), mandataire de l'acquéreur, Mme [D] [V], veuve [T] (Mme [T]), a vendu à la SCI LPE les lots 13, 30, 31, 36 et 39 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 11] (93), soit une pièce à usage de salle des coffres au sous-sol et divers locaux à usage de boutique au rez-de-chaussée des bâtiments A, B, C, G et aux 1er et 2e étages (lot 31, bâtiment C), au prix de 290 000 €, la superficie totale de ces lots étant de 357,70 mètres carrés au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, suivant certification de surface établie le 8 mars 2006 par la SARL Jorial conseil expertise. Une expertise judiciaire du 19 juillet 2017, ordonnée dans le cadre d'un conflit opposant la société LPE à son locataire, relatif au montant du loyer du bail commercial des locaux précités, ayant révélé que la surface réelle des locaux loués était de 270,60 m2, par acte extrajudiciaire des 7 mars et 26 avril 2017, la société LPE a assigné l'agent immobilier et le mesureur en paiement de dommages-intérêts. L'agent immobilier a appelé la venderesse en garantie.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 4 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Bobigny a :
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société LPE,
- condamné la société LPE à payer à la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA) la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,
- rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société LPE aux dépens.
Par dernières conclusions du 20 décembre 2022, la société LEP, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1103 et suivants, 1230 et suivants du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- à titre principal :
. condamner 'in solidum solidairement' les sociétés Cabinet Ojalvo gestion et transaction ainsi que Jorial conseil expertise à lui payer la somme de 54 000 € à titre de perte de loyers,
. condamner solidairement les sociétés Cabinet Ojalvo gestion et transaction ainsi que Jorial conseil expertise à lui verser la somme de 30 000 € au titre de la commission de l'agence immobilière,
. condamner solidairement les sociétés Cabinet Ojalvo gestion et transaction ainsi que Jorial conseil expertise à lui verser la somme de 14 761 € au titre des frais de crédit,
. condamner solidairement les sociétés Cabinet Ojalvo gestion et transaction ainsi que Jorial conseil expertise à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- à titre subsidiaire :ordonner une expertise avec pour mission de fournir tous éléments de nature à lui permettre de déterminer la superficie en application de 'la loi Carrez' et de déterminer la superficie en application de la même loi,
- condamner solidairement les sociétés Cabinet Ojalvo gestion et transaction ainsi que Jorial conseil expertise et Mme [T] aux dépens.
Par dernières conclusions, la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA) prie la Cour de :
- vu les articles 1303 et suivants du Code civil, 9 et 56 du Code de procédure civile,
- confirmer jugement entrepris en toutes ses dispositions, en conséquence :
- in limine litis, dire prescrite l'action de la société LEP et juger irrecevables ses demandes formées contre elle, intimée,
- à titre principal : débouter toute partie de l'ensemble de ses demandes formées contre elle,
- à titre subsidiaire : minorer les préjudice allégués,
- à titre reconventionnel :
. à titre principal : condamner la société Jorial conseil expertise à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée contre elle,
. à titre subsidiaire, condamner Mme [T] à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée contre elle au profit de la société LEP au titre de la différence de valeur,
- en toute hypothèse, condamner la société LEP ou, à défaut, tout succombant à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 décembre 2022, Mme [T] demande à la Cour de:
- vu les articles 122 du Code de procédure civile et 103 et suivants du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite l'action de la société LPE,
- y ajoutant :
- condamner solidairement les sociétés Cabinet Ojalvo gestion et transaction et LPE à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- subsidiairement :
- déclarer, à titre principal, forclose, l'action introduite par la société LPE contre elle,
- déclarer, à titre subsidiaire, la société LPE mal fondée en ses prétentions formulées contre elle,
- déclarer, à titre principal, la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA) irrecevable en son appel en garantie dirigée contre elle,
- déclarer, à titre subsidiaire, cette société mal fondée en son appel en garantie dirigé contre elle,
- en conséquence, condamner solidairement la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA)et la société LPE à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
La société Jorial conseil expertise, assignée à personne habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA COUR
Sur la prescription de l'action en responsabilité exercée par la société LPE
Il ressort tant de la désignation des biens acquis figurant dans l'acte de vente du 10 octobre 2006 que du plan coté de juillet 2016 inséré dans le rapport d'expertise judiciaire du 19 juillet 2017 établi par Mme [Y] dans le cadre du litige de déplafonnement du loyer commercial opposant la société LPE à sa locataire, la société Le Crédit Lyonnais, que les lots acquis par l'appelante consistent en des locaux à usage commercial d'agence bancaire répartis dans quatre bâtiments distincts à des niveaux différents au sein d'un ensemble immobilier ancien, de sorte que l'inexactitude alléguée de la surface globale de 357,70 mètres carrés énoncée dans le certificat de mesurage de la société Jorial conseil expertise du 8 mars 2006 n'était pas facilement identifiable pour un non-professionnel du mesurage tel la SCI LPE dont l'activité principale est la location d'appartements.
Il s'en déduit que la société LPE n'a eu connaissance de la surface réelle des biens acquis, soit 270,60 mètres carrés, que par le plan coté de juillet 2016 et que l'action en responsabilité introduite les 7 mars et 26 avril 2017 n'est pas prescrite et que, comme telle, elle est recevable.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit irrecevable, car prescrite, l'action de la société LPE.
Sur l'action introduite contre le syndic
L'acte de vente du 10 octobre 2006 mentionne (p.18) que la copropriété n'avait pas de syndic, de sorte que l'action de la société LPE ne peut prospérer contre la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA), en qualité de syndic de l'ensemble immobilier litigieux.
Sur l'action introduite contre l'agent immobilier
La société LPE avait donné à la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA) un mandat de recherche d'un bien. C'est dans ce cadre que l'achat du 10 octobre 2006 a été négocié par l'agent immobilier.
Il vient d'être dit qu'en raison de la conformation des biens acquis, l'inexactitude alléguée de la surface globale de 357,70 mètres carrés énoncée dans le certificat de mesurage de la société Jorial conseil expertise du 8 mars 2006 n'était pas identifiable pour un non-professionnel du mesurage.
Or, la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA), qui n'avait pas réalisé le mesurage litigieux, n'avait pas la compétence requise en cette matière pour apprécier l'exactitude des informations fournies dans le certificat de superficie. De surcroît, en sa qualité d'agent immobilier, intermédiaire à la vente, elle n'avait pas à vérifier le certificat de surface établi le 8 mars 2006 par la société Jorial conseil expertise, mesureur professionnel.
En conséquence, aucune faute n'étant démontrée à l'encontre de la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA), la société LPE doit être déboutée de toutes ses demandes formées contre cette dernière.
Sur l'action introduite contre le mesureur
La surface de 270,60 mètres carrés est la surface réelle et non la superficie de la partie privative des lots au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que l'inexactitude invoquée n'est pas établie, la Cour n'ayant pas à pallier la carence de l'appelante dans l'administration de la preuve par l'organisation d'une mesure d'instruction.
Au demeurant, la superficie mentionnée dans l'acte de vente, ainsi que l'exige l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas, sauf disposition contractuelle contraire, une garantie de surface, mais une information imposée par la loi dont la seule sanction est celle de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure que l'acquéreur peut demander au vendeur, à peine de déchéance, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, de sorte que l'acquéreur, qui n'a pas agi contre le vendeur dans le délai légal, ne peut se prévaloir, à l'encontre du mesureur dont le calcul de superficie est erroné, du préjudice consistant dans la perte de chance d'acquérir à un moindre prix ou de percevoir un loyer supérieur à celui prévu lors de l'achat.
Au cas d'espèce, dans l'acte de vente du 10 octobre 2006, Mme [T] n'a pas garanti la superficie déclarée au contrat et le prix n'a pas été fixé à raison de tant la mesure au sens de l'article 1617 du Code civil. Dès lors, la société LPE doit être déboutée de ses demandes en paiement des sommes de 83 971 € et de 54 000 €.
Le montant de la 'commission' et le coût du créditn'ayant aucun lien de causalité avec l'erreur de mesurage invoquée, les demandes en paiement des sommes de 30 000 € et de 14 761 € doivent être rejetées.
En conséquence, la société LPE doit être déboutée de toutes ses demandes formées contre la société Jorial conseil expertise.
La société LPE, qui succombe en toutes ses prétentions, supportera les dépens d'appel. Par suite sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ne peut prospérer.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes, fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile, de la société Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA) et de Mme [T] contre la société LPE, seule condamnée aux dépens, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a dit irrecevable, car prescrite, l'action de la SCI LPE ;
Statuant à nouveau :
Déclare recevable l'action de la SCI LPE ;
Déboute la SCI LPE de toutes ses demandes formées contre la SARL Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA) ;
Déboute la SCI LPE de toutes ses demandes formées contre la SARL Jorial conseil expertise ;
Rejette toute autre demande ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Condamne la SCI LPE aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI LPE à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à :
- la SARL Cabinet Ojalvo gestion et transaction (COGESTRA), la somme de 5 000 €,
- Mme [D] [V], veuve de [M] [T], la somme de 6 000 €.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
