France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 19 avril 2023, 20/07091

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 19 AVRIL 2023

(n° , 11 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07091 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2SG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 16/13300

APPELANTE

SCI [Adresse 5]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 812 234 938

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Vincent GIRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0324

Ayant pour avocat plaidant Me Sandrine BOURDAROT COUSY de la SARL SBC AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Réjane GIRARDIN, AARPI APM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0044

INTIMES

Maître [K] [Y], notaire

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Maître [V] [S], notaire

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Monsieur [H] [O]

[Adresse 6]

[Localité 11]

DEFAILLANT

Madame [G] [M] épouse [O]

[Adresse 6]

[Localité 11]

DEFAILLANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS FONCIA RIVE DROITE

C/O Société FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260

S.C.P. [K] [Y] ET [V] [S], notaires associés

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Société WMCP INVEST

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 400 626 933

[Adresse 1]

[Localité 8]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, comporte deux bâtiments de 7 étages, composés notamment d'appartements, studios et chambres ainsi que de locaux au rez-de-chaussée des deux bâtiments et au 7ème étage du bâtiment A.

M. [R] [B] et M. [L] [Z], avocats, à la recherche d'un bien immobilier à acquérir en vue d'y exercer leur activité professionnelle, ont confié un mandat de vente à la société WMCP invest.

Par acte en date du 24 juin 2015 établi par Mme [V] [S], membre de la SCP [K] [Y] & [V] [S], notaires, M. [H] [O] et son épouse Mme [G] [M] ont promis de vendre à M. [R] [B] et à M. [L] [Z], un appartement à usage d'habitation constituant le lot n°1 de l'immeuble situé [Adresse 5], outre une cave au sous-sol, moyennant la somme de 1.205.000 €.

Ce compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive de changement d'usage, laquelle précise que 'Le bénéficiaire reconnaît que le notaire l'a informé des dispositions des articles L631-7 A et suivants du code de la construction et de l'habitation relatifs au changement d'usage ... si le bénéficiaire entend affecter ... à un autre usage que l'habitation, il devra obtenir une autorisation préalable du maire de la commune ...

Messieurs [R] [B] et [L] [Z] tous les deux avocats, entendent destiner les biens objets de la promesse de vente en vue de l'exercice de leur profession d'avocat, ils déclarent avoir été informés qu'ils devront faire les démarches pour obtenir l'autorisation d'exercer leur activité dans les biens.

Ladite promesse est soumise à la condition suspensive de l'autorisation de ce changement d'usage ...

Et la condition sera réputée réalisée dès l'obtention de l'arrêté de non-opposition purgé de tout recours ...'.

La mairie de [Localité 12] a notifié le 27 juillet 2015 à M. [R] [B] et M. [L] [Z], la décision les autorisant à occuper l'appartement à un autre usage que l'habitation, en tant qu'avocats.

La vente du bien immobilier a été réitérée le 3 novembre 2015 par l'entremise de M. [K] [Y] après substitution de la société civile immobilière [Adresse 5] à MM. [R] [B] et [L] [Z].

La société [Adresse 5] a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 9 juin 2016, de la demande d'autorisation de :

- mettre en oeuvre un interphone,

- poser une plaque professionnelle dans un format et à un emplacement déterminé, plus conforme aux usages de la profession en termes de dimension et d'exposition (en façade extérieure).

Aux termes de la résolution n°45 de l'assemblée générale du 9 juin 2016, les copropriétaires ont refusé d'accorder à la société [Adresse 5] l'autorisation de pose de plaques professionnelles en précisant que 'l'assemblée générale apprend en séance que l'usage du lot a été modifié sans que l'assemblée n'ait été appelée à se prononcer sur la modification. Le syndic actuel souligne n'avoir pas été contacté par le notaire à cet effet, contrairement aux obligations d'usage. Pour toutes ces raisons, il est demandé aux demandeurs de présenter une demande à l'assemblée générale et de fournir au syndic l'autorisation administrative obtenue'.

De même, les copropriétaires ont, aux termes de la résolution n°46 de cette assemblée, refusé d'autoriser la société [Adresse 5] à procéder à la pose d'un interphone, 'en raison du litige existant au sujet de la destination du lot modifiée sans accord de l'assemblée générale.

La décision est en conséquence repoussée à une prochaine assemblée'.

Par acte d'huissier en date du 7 septembre 2016, la société [Adresse 5] a assigné :

- M. [H] [O] et Mme [G] [O] en qualité de vendeurs,

- la société WMCP invest en qualité d'agent immobilier,

- Mme [V] [S] et la SCP [K] [Y] et [V] [S] en qualité de rédacteur de la promesse unilatérale de vente,

- M. [K] [Y] et la SCP [K] [Y] et [V] [S] en qualité de rédacteur de l'acte authentique,

- le syndicat des copropriétaires,

Aux fins de voir :

- réputer non écrite la clause du règlement de copropriété aux termes de laquelle tout changement d'affectation est soumis à l'autorisation de l'assemblée générale,

- annuler l'assemblée générale du 9 juin 2016,

- et à titre subsidiaire, annuler les résolutions n°45 et 46 de cette assemblée.

M. [H] [O] et son épouse Mme [G] [M] ainsi que la société WMCP invest, régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la société [Adresse 5] de sa demande aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5] figurant en page 105 de ce dernier et imposant une autorisation de l'assemblée générale pour valider le changement d'usage d'un appartement en profession libérale,

- déclaré irrecevable la société [Adresse 5] en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016,

- déclaré irrecevable la société [Adresse 5] en sa demande d'annulation des résolutions n°45 et 46 de l'assemblée générale du 9 juin 2016,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- condamné la société [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à allouer aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [K] [Y], la SCP Bruno Vie & Judith Régnier et Mme [V] [S],

- condamné la société [Adresse 5] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie Buniak et de Maître Valérie Toutain de Hautecloque, avocates, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire ;

La société [Adresse 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 juin 2020.

M. [H] [O], Mme [G] [M] épouse [O] et la société WMCP n'ont pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 8 juin 2022 par lesquelles la société [Adresse 5], appelante, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 42 et 43 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 9, 11, 13 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1240 du code civil, à :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 12 mai 2020,

dès lors, statuant à nouveau sur la nullité de la clause litigieuse,

- dire que la clause stipulée en page 105 du règlement de copropriété, au titre des 'Conventions particulières annexes', intitulée '1 - Changement d'affectation des locaux d'habitation en locaux professionnels ou commerciaux', imposant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour valider le changement d'usage d'appartement en profession libérale, est réputée non écrite,

- annuler en conséquence les résolutions 45 et 46 de l'assemblée générale du 9 juin 2016,

et statuant à nouveau sur l'annulation de la nullité de l'assemblée générale,

- annuler en son intégralité l'assemblée générale en date du 9 juin 2016,

à titre subsidiaire,

- annuler les résolutions 45 et 46 de l'assemblée générale du 9 juin 2016,

en tout état de cause,

- déclarer le jugement à intervenir opposable à :

M. [H] [O] et Mme [G] [M], épouse [O],

Me [K] [Y], notaire associé au sein de la SCP Bruno Vie et Judith Régnier,

Me [V] [S], notaire associé au sein de la SCP Bruno Vie et Judith Régnier,

la SCP Bruno Vie et Judith Régnier, notaires associés,

la société WMCP invest,

- condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à lui verser la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles,

- la dispenser de toute participation aux charges de la présente procédure et ce conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de l'avocat soussigné ;

Vu les conclusions notifiées le 19 octobre 2020 par lesquelles M. [K] [Y], Mme [V] [S] et la SCP [K] [Y] et [V] [S], intimés, invitent la cour, au visa de l'article 8 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- juger l'acte de vente reçu par le notaire le 3 novembre 2015 parfaitement efficace,

- débouter les parties de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Mme Valérie Toutain de Hautecloque, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 26 novembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] invite la cour, au visa des articles 8 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 9 et 56 du code de procédure civile et 1353 du code civil, à :

- confirmer dans son intégralité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 12 mai 2020,

en conséquence,

- déclarer la société [Adresse 5] irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016 dans son intégralité,

- déclarer la société [Adresse 5] irrecevable en sa demande d'annulation des résolutions n°45 et 46 de l'assemblée générale du 9 juin 2016,

- dire que la clause soumettant à son autorisation tout changement d'affectation des locaux d'habitation en locaux professionnels ou en locaux commerciaux et stipulée en page 105 du règlement de copropriété est valable et conforme tant aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qu'à la destination de l'immeuble,

- débouter la société [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,

- débouter la SCP [K] [Y] et [V] [S], Mme [V] [S] et M. [K] [Y] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner la société [Adresse 5] à lui payer la somme de 10.000 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [Adresse 5] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Nathalie Buniak, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

La société [Adresse 5] ne justifie pas avoir fait signifier ses conclusions à M. [H] [O], à Mme [G] [M] épouse [O] ni à la société WMCP Invest, toutefois elle ne forme pas de prétentions à leur encontre ;

SUR CE,

La SCI [Adresse 5] justifie avoir fait signifier la déclaration d'appel à M. [H] [O], selon un acte du 2 juillet 2020 de remise en l'étude de l'huissier, à Mme [G] [M] épouse [O], selon un acte du 2 juillet 2020 conforme à l'article 659 du code de procédure civile et à la société WMCP Invest selon un acte du 29 juin 2020 de remise à personne habilitée ; l'arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016 et des résolutions n°45 et 46

Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes en annulation de la SCI [Adresse 5], au motif qu'elle a voté en faveur de certaines résolutions et qu'elle s'est abstenue sans s'opposer aux résolutions n°45 et 46 ; concernant le procès-verbal, il précise qu'un premier procès-verbal a été adressé aux copropriétaires, qui était erroné en ce qu'il prenait en compte, pour toutes les résolutions, certains copropriétaires arrivés en cours d'assemblée, et que ce procès-verbal a été rectifié en ce sens ;

La SCI [Adresse 5] oppose que ses demandes sont recevables car elle agit sur le terrain de la nullité absolue, qu'elle a intérêt et qualité à agir aux fins d'annulation du procès-verbal d'assemblée et en conséquence en annulation de l'assemblée générale ; elle considère qu'il ressort de la production par le syndicat des copropriétaires de trois procès-verbaux de l'assemblée générale successivement établis, que le procès-verbal de cette assemblée n'a pas été établi selon les prescriptions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, qu'il est en conséquence dépourvu de toutes valeur juridique, ce qui entraîne la nullité absolue de l'assemblée générale ;

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale' ;

sur la validité du procès-verbal d'assemblée générale

Aux termes de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 9 juin 2016, 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil' ;

L'action en nullité d'une assemblée générale, fondée sur l'inobservation des formalités substantielles d'établissement du procès-verbal, peut être exercée par un copropriétaire qui n'aurait pas été opposant à l'ensemble des résolutions dès lors qu'est en cause, non pas la validité des décisions prises, mais la validité du support même de l'assemblée générale ;

En l'espèce, la SCI [Adresse 5] produit trois pièces intitulées dans son bordereau 'Procès-verbal d'assemblée du 9 juin 2016" puis respectivement pour la pièce 9 '(1ère version)', pour la pièce 22 '(2ème version)' et pour la pièce 23 '(3ème version)' ;

Le procès-verbal correspondant à la pièce 23 comporte les mentions qui ont été apposées de façon manuscrite ; il est signé par le président, le secrétaire et le scrutateur ;

Ce procès-verbal précise, conformément à l'article 17 précité, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote, les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;

Le procès-verbal correspondant à la pièce 22 a le même contenu que celui correspondant à la pièce 23, les mentions manuscrites ont seulement été remplacées par des mentions dactylographiées ;

Aucun élément ne permet de douter que le document correspondant à la pièce 23 est celui qui a été établi lors de l'assemblée générale et que les signatures qui y figurent ont été apposées en fin de séance ;

Le fait que le syndic ait établi une version dactylographiée de ce document (pièce 22) ne remet pas en cause la validité du procès-verbal établi lors de l'assemblée générale (pièce 23) ;

Le fait que, postérieurement à l'assemblée générale, le syndic ait notifié aux copropriétaires une version dactylographiée (pièce 9) dont le contenu est différent des documents en pièce 22 et 23, ne remet pas non plus en cause la validité du procès-verbal établi lors de l'assemblée générale (pièce 23) et ne constitue donc pas une cause de nullité de l'assemblée générale ;

En conséquence, la SCI [Adresse 5] ne démontre pas l'inobservation des formalités substantielles d'établissement du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juin 2016 et il y a lieu de rejeter son moyen relatif à la nullité de ce procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juin 2016 ;

sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016

En l'espèce, les premiers juges ont à juste titre retenu que 'L'ensemble des procès-verbaux produits ne remettent pas en cause le vote favorable de la société [Adresse 5] à certaines résolutions de l'assemblée, ce que celle-ci ne conteste pas d'ailleurs.

Or, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale ; il en résulte que les copropriétaires qui ont voté en faveur de certaines résolutions sont irrecevables à solliciter l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble.

En l'espèce, la société [Adresse 5] a voté en faveur d'un certain nombre de résolutions de l'assemblée générale du 9 juin 2016" ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI [Adresse 5] irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016 dans son ensemble ;

sur la demande d'annulation des résolutions n°45 et 46 de l'assemblée générale du 9 juin 2016

En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale.

En l'espèce, la société [Adresse 5] s'est abstenue lors du vote des résolutions n°45 et 46 de l'assemblée générale du 9 juin 2016.

Or, l'abstentionniste n'est pas considéré comme opposant.

Le juge qui constate l'absention n'a pas à l'interpréter pour rechercher si elle peut ou non être assimilée à une opposition' ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré la société [Adresse 5] irrecevable à solliciter l'annulation des résolutions n°45 et 46 de l'assemblé générale du 19 juin 2016 ;

Sur la demande de voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété imposant une autorisation de l'assemblée générale pour valider le changement d'usage

L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites' ;

Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, 'le règlement de copropriété ne peut opposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses

caractères ou sa destination' ;

Une clause restreignant la faculté pour les copropriétaires de disposer de leurs lots ne peut être déclarée réputée non écrite sans que les juges aient examiné si cette restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères et sa situation ;

En l'espèce, le règlement de copropriété stipule :

- en page 65 dans le paragraphe intitulé 'Destination de l'immeuble' :

'L'ensemble immobilier est à usage d'habitation, cependant certains locaux peuvent être à usage de professions libérales dont l'exercice est admis dans les appartements sous réserve de n'apporter aucun trouble anormal aux autres propriétaires ou occupants, en particulier pour le bruit et les odeurs, à l'exception des radiologues ou laboratoires d'analyses médicales.

Toutefois, y sera admise, dans les limites fixées par la loi la domiciliation des personnes morales et notamment les associations sous les réserves suivantes :

- sont exclues de cette possibilité toutes associations à caractère politique, syndical, confessionnel ou assimilable.

- la domiciliation seule est autorisée dans les autres cas, mais non l'exercice lui-même de l'activité du domiciliataire,

- elle ne doit entraîner aucun trouble de voisinage, quel qu'il soit.

En tout état de cause, toute modification dans l'affectation ou l'utilisation d'un local quelconque est subordonné à l'obtention par l'utilisateur des autorisations administratives nécessaires et notamment celles prévues au code de la construction et de l'habitation' ;

- en page 76 dans le paragraphe intitulé 'Règles d'utilisation et de disposition de l'immeuble'

'B Parties privatives

1 Jouissance des parties privatives

Chaque propriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous condition de ne porer atteinte ni aux droits ni à la tranquillité des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

2 Modalités d'usage des parties privatives

b) Bruits et émanations

L'usage de tous appareils sonores ... ne pas créer des bruits gênants pour les voisins.

Les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail avec ou sans machine qui serait de nature à nuire à la solicité de l'immeuble ou à gêner leurs voisins, par le bruit, les odeurs ou les trépidations.

c) Occupation

Les locaux ne pourront être occupé que par des personnes de bonnes vie et moeurs, conformément à la destination de l'immeuble ...' ;

- en page 105 dans le paragraphe intitulé 'Conventions particulières annexes'

'1 Changement d'affectation des locaux 'd'habitation' en locaux 'professionnels' ou commerciaux'

Tout changement d'affectation des locaux 'd'habitation" en locaux 'professionnels' ou en locaux 'commerciaux' devra être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. En cas d'approbation par l'assemblée, les autorisations administratives nécessaires devront être obtenues et les taxes acquittées afin que le syndicat ne soit jamais inquiété ni recherché à cet égard' ;

Il convient de considérer au regard de la rédaction de la clause du règlement de copropriété relative à la destination de l'immeuble que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation, et que cependant, l'exercice d'une profession libérale est admis dans certains locaux qui peuvent être des appartements, sous réserve de n'apporter aucun trouble anormal et d'obtenir les autorisations administratives de changement d'affectation ;

La condition de l'absence de trouble anormal est d'ailleurs en cohérence avec les clauses relatives à la jouissance des parties privatives ;

Or, la clause en page 105 soumet le changement d'affectation à l'approbation de l'assemblée générale, sans fixer d'autre condition que l'obtention des autorisations administratives ;

La soumission du changement d'affectation à l'approbation de l'assemblée générale n'est pas en elle-même contraire à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; toutefois la clause litigieuse restreint les droits des copropriétaires en dehors des cas justifiés par la destination de l'immeuble, puisqu'elle permet à l'assemblée générale de refuser les changements d'affectation qui sont conformes à la destination de l'immeuble, comme le changement d'affectation d'un appartement en local professionnel, dans le cadre de l'exercice d'une profession libérale qui n'apporterait pas de trouble anormal aux autres copropriétaires ;

Ainsi il convient de considérer que cette clause comprend une restriction de la faculté des copropriétaires de disposer de leurs lots non justifiée par la destination de l'immeuble, qu'elle est contraire aux dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'il y a lieu en conséquence de la déclarer réputée non écrite ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a débouté la société [Adresse 5] de sa demande aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5] figurant en page 105 de ce dernier et imposant une autorisation de l'assemblée générale pour valider le changement d'usage d'un appartement en profession libérale ;

Et il y a lieu de déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5] figurant en page 105 dans le paragraphe intitulé 'Conventions particulières annexes' et libellée ainsi :

'1 Changement d'affectation des locaux 'd'habitation' en locaux 'professionnels' ou commerciaux'

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l'espèce, compte tenu du sens de l'arrêt rendu, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande de dispense ;

Et il y a lieu de dispenser la SCI [Adresse 5] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel ;

Sur la demande de déclarer le présent arrêt opposable

La SCI [Adresse 5] sollicite de déclarer le jugement à intervenir opposable à :

M. [H] [O] et Mme [G] [M], épouse [O],

Me [K] [Y], notaire associé au sein de la SCP Bruno Vie et Judith Régnier,

Me [V] [S], notaire associé au sein de la SCP Bruno Vie et Judith Régnier,

la SCP Bruno Vie et Judith Régnier, notaires associés,

la société WMCP invest ;

En l'espèce, l'ensemble de ces personnes et sociétés étant parties en première instance et en appel, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 5] de cette demande et il convient de constater que cette demande est sans objet ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu'il a débouté Me [K] [Y], Me [V] [S] et la SCP Bruno Vie & [V] [S] de leurs demandes à ce titre ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires, Me [K] [Y], Me [V] [S] et la SCP Bruno Vie & Judith Regnier ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable la SCI [Adresse 5] en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016,

- déclaré irrecevable la SCI [Adresse 5] en sa demande d'annulation des résolutions n°45 et 46 de l'assemblée générale du 9 juin 2016,

- dit n'y avoir lieu à allouer aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [K] [Y], la SCP Bruno Vie & Judith Régnier et Mme [V] [S],

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare réputée non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5], figurant en page 105 dans le paragraphe intitulé 'Conventions particulières annexes', et libellée ainsi :

'1 Changement d'affectation des locaux 'd'habitation' en locaux 'professionnels' ou commerciaux'

Dispense la SCI [Adresse 5] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel ;

Constate qu'est sans objet la demande de la SCI [Adresse 5] de déclarer le présent arrêt opposable à :

M. [H] [O] et Mme [G] [M], épouse [O],

Me [K] [Y], notaire associé au sein de la SCP Bruno Vie et Judith Régnier,

Me [V] [S], notaire associé au sein de la SCP Bruno Vie et Judith Régnier,

la SCP Bruno Vie et Judith Régnier, notaires associés,

la société WMCP invest ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 19 avril 2023, 20/07091

Synthèse

Origine de la décision