Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 19 AVRIL 2023
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04835 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7OKI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2018 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 18-211005
APPELANTES
Madame [R] [B] veuve [B]
née le 05 juin 1949 à Bajcinee (Serbie)
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Jean Yves LE GOFF, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 85 substitué par Me Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2285
Madame [D] [B]
née le 19 juillet 1976 à Sable sur Sarthe (72)
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Jean Yves LE GOFF, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 85 substitué par Me Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2285
Madame [T] [B]
née le 18 septembre 1972 à Prokuplje (Serbie)
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Jean Yves LE GOFF, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 85 substitué par Me Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2285
Madame [G] [B] épouse [P]
née le 14 mars 1986 à Paris 11ème
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Jean Yves LE GOFF, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 85 substitué par Me Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2285
Madame [S] [B]
née le 18 février 1990 à Paris 11ème
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Jean Yves LE GOFF, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 85 substitué par Me Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2285
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CONCILIA, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 520 911 553
C/O Société CONCILIA
[Adresse 1]
[Localité 9]
DEFAILLANT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Par actes d'huissiers du 15, 20 et 19 juillet 2018 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a fait citer Mme [R] [B], et ses quatre filles Mme [D] [B], Mme [G] [B], Mme [S] [B] et Mme [T] [B], devant le tribunal d'instance de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation in solidum au paiement des sommes de :
- 4.863,78 € représentant un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2018, appel du 1er avril 2018 au 30 juin 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 février 2017 au titre des lots 460, 461, 469 et 475 de l'immeuble situé [Adresse 2],
- 344,06 € au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de sa créance, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.000 € à titre de dommages-intérêts,
- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de payer, des frais de signification de l'assignation, et de signification et d'exécution du jugement à intervenir ainsi que l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du code de commerce.
Après un renvoi à l'audience du 12 juillet 2018, l'affaire a été examinée à l'audience du 6
novembre 2018.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu sa demande à l'égard de Mme [R] [B], usufruitière, et s'est désisté de ses demandes à l'égard de Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B], Mme [S] [B].
À l'appui de ses demandes, il a indiqué n'avoir découvert qu'au premier appel de l'affaire à l'audience que depuis un acte de donation partage établi le 6 avril 2005 qui ne lui a jamais été notifié, Mme [R] [B] était usufruitière de l'intégralité des lots concernés, tandis que ses trois filles [G], [S] et [D] étaient nues propriétaires respectivement du lot 469 pour [G] [B], du lot 475 pour [S] [B] et des lots 460 et 461 pour [D] [B].
En tout état de cause il a indiqué s'agissant de la contribution aux charges communes qu'en l'absence de clause spécifique, la répartition des charges se faisait selon les principes posés par les articles 605 et 606 du code civil. Dès lors que les charges dont il a sollicité le paiement étaient uniquement des charges d'entretien, seule Mme [R] [B] en sa qualité d'usufruitière de tous les lots devait être condamnée. Il a ajouté que Mme [R] [B] et ses filles étaient propriétaires d'une douzaine d'appartements situés dans le même secteur géographique et ne règlaient jamais leurs charges de copropriété. Il a précisé que si les appels de fonds avaient été adressés à l'indivision [B], c'est bien à l'adresse du domicile de Mme [R] [B] qu'ils avaient tous été envoyés, ainsi que les courriers de relances, la sommation de payer et une mise en demeure d'avocat. Il a précisé que les lots objets du litige étaient donnés en location par Mme [R] [B] et lui procuraient des revenus.
Mme [R] [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B] (représentée par [D] [B]) et Mme [G] [B] ont comparu et sollicité un nouveau renvoi.
Le tribunal, constatant que l'affaire avait fait l'objet d'un premier renvoi et que les défenderesses avaient rédigé des conclusions en défense a rejeté la demande de renvoi et cependant autorisé les défenderesses à communiquer dans le cadre du délibéré une note complémentaire sur les règlements éventuellement non pris en compte par le syndicat des copropriétaires dans ses décomptes.
Sur le fond les défenderesses ont sollicité le rejet des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] [B] la somme de 1.500 € de dommages et intérêts. Elles ont indiqué que le syndicat ne justifiait pas avoir appelé les charges auprès de chaque démembrement de copropriété et ne rapportait pas la preuve de sa créance. Elles ont indiqué que leur mère Mme [R] [B] avait procédé à des règlements qui n'étaient pas mentionnés sur les décomptes.
En outre elles ont sollicité que les dépens ne soient pas mis à la charge de Mme [R] [B] dès lors que les assignations délivrées aux nu-propriétaires étaient sans objet.
Mme [S] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par courrier adressé au tribunal d'instance le 11 décembre 2018, Mme [R] [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] et Mme [S] [B] ont fait parvenir au tribunal une note en délibéré accompagnée de 83 pièces en annexes.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2018.
Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal d'instance de Paris a :
- constaté le désistement du syndicat des copropriétaires à l'égard de Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] et Mme [S] [B],
- condamné Mme [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] :
la somme de 4.280,54 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2016 au 1er avril 2018, deuxième trimestre inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
la somme de 51,43 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,
la somme de 400 € au titre de dommages et intérêts,
la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les dépens, à l'exclusion des frais d'assignation délivrées à Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] et Mme [S] [B],
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,
- débouté Mme [R] [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] et Mme [S] [B] de leurs demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
Mme [R] [B] veuve [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] épouse [P] et Mme [S] [B] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er mars 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 5 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 31 mai 2019 par lesquelles Mme [R] [B] veuve [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] épouse [P] et Mme [S] [B], appelantes, invitent la cour, au visa de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- les recevoir en leur appel et les y dire bien fondées,
- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris du 20 décembre 2018, en ce qu'il :
a condamné Mme [R] [B] veuve [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]
la somme de 4.280,54 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2016 au 1er avril 2018, deuxième trimestre inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
la somme de 51,43 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,
la somme de 400 € au titre de dommages et intérêts,
la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens à l'exclusion des frais d'assignation délivrée à Mme [T] [B], Mme [D] [B], Mme [G] [B] et Mme [S] [B],
les a déboutées de leurs demandes,
jugeant à nouveau,
- dire le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Concilia, irrecevable en ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à titre de dommages et intérêts une indemnité de 1.500 € à Mme [T] [B], Mme [D] [B], Mme [S] [B] et Mme [G] [B] épouse [P],
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes à l'encontre de Mme [R] [B],
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à leur payer une indemnité de 1.000 € chacune au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu la signification de ces conclusions délivrées à la requête de Mme [R] [B], veuve [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B], épouse [P] et Mme [S] [B] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], selon un acte d'huissier remis à personne habilitée le 11 juin 2019 ;
SUR CE,
Mme [R] [B], veuve [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B], épouse [P] et Mme [S] [B] justifient avoir fait signifier la déclaration d'appel au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], selon un acte d'huissier remis à personne habilitée le 17 avril 2019 ; l'arrêt sera réputé contradictoire ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Au préalable, il convient de préciser que c'est manifestement par une erreur matérielle que le nom de Mme [G] [B] épouse [P] n'apparaît pas en entête des conclusions des appelantes alors qu'elle figure bien dans le dispositif de leurs conclusions ;
Il y alieu de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- constaté le désistement du syndicat des copropriétaires à l'égard de Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] et Mme [S] [B],
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire ;
Sur la recevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires
Les appelantes soulèvent en appel l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le syndic n'a pas ouvert de compte bancaire séparé et que son mandat a été frappé de nullité à comtper du 19 juin 2015 ;
Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date des assignations du 15, 20 et 19 juillet 2018 , '... II. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : ...
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ...' ;
En l'espèce, la seule production par les appelantes du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 mars 2015 mentionnant que 'le vote de la résolution 11 'dispense de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé' est sans objet, le syndic précisant procéder à l'ouverture d'un compte bancaire séparé' est insuffisant à justifier que le syndic n'a pas ouvert de compte séparé postérieurement à cette date et que son mandat n'était pas régulier à la date des assignations des 15, 20 et 19 juillet 2018 ;
En conséquence, il y a lieu de rejeter l'exception d'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires soulevée en appel par les appelantes :
Sur les demandes du syndicat à l'encontre de Mme [R] [B]
Les appelantes sollicitent d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [R] [B] à verser au syndicat des sommes au titre des charges de copropriété au motif que le tribunal devait décomposer les charges réclamées compte tenu de la donation partage et que le syndicat était tenu de produire le grand livre et la balance et en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer des dommages et intérêts ;
Aux termes de l'article 605 du code civil, 'L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu' ;
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En l'espèce, il résulte de l'article 605 du code civil précité qu'en l'absence de clause contraire figurant à l'acte de démembrement de copropriété, l'usufruitier doit supporter les charges et les dépenses se rapportant à la jouissance, les grosses réparations restant à la charge du nu propriétaire ;
L'examen des appels de fonds révèle que l'ensemble des charges sollicitées sont relatives aux charges d'entretien courant de la copropriété ;
Il ressort du jugement qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires a produit l'acte de donation partage du 6 avril 2005 attestant de la qualité d'usufruitière de Mme [R] [B], que les appelantes confirment dans leurs conclusions en appel ;
Dès lors c'est à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [R] [B], en sa qualité d'usufruitière de l'ensemble des lots, doit être condamnée au paiement de ces charges ;
Concernant le quantum des charges dues, il ressort du jugement qu'en première instance le syndicat des copropriétaires a produit :
- un relevé de compte du 1er janvier 2016 au 1er avril 2018,
- les procès verbaux des assemblées générales du 27 novembre 2013, 19 mars 2015, 30
juin 2016, 25 janvier 2018 et les attestations de non recours,
- les appels de fonds du 4 avril 2016 au 18 juin 2018 ;
Ces pièces étaient suffisantes pour justifier des charges de copropriété dues, sans qu'il ne soit nécessaire de produire en sus le grand livre et la balance ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] :
- la somme de 4.280,54 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2016 au 1er avril 2018, deuxième trimestre inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 51,43 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,
- la somme de 400 € au titre de dommages et intérêts ;
Sur les demandes reconventionnelles des appelantes
Les appelantes sollicitent d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutées de leur demande en première instance de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] [B] la somme de 1.500 € de dommages et intérêts ;
Mme [T] [B], Mme [D] [B], Mme [S] [B] et Mme [G] [B] épouse [P] sollicitent en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à titre de dommages et intérêts une indemnité de 1.500 € à chacune, au motif que le syndic avait connaissance de la donation partage et que c'est à tort qu'il les a assignées, leur causant un préjudice en laissant croire à tort aux autres copropriétaires qu'elles étaient redevables de charges ;
En l'espèce, Mme [R] [B] succombant, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
D'autre part, si les appelantes produisent un courrier de M. et Mme [B] daté du 29 juin 2006 informant le cabinet [H], précédent syndic de la donation partage et le bordereau d'envoi de cette lettre, elles ne produisent pas l'accusé de réception de cette lettre ce qui ne permet pas de vérifier si le cabinet [H] l'a reçu ;
Les appelantes ne démontrent donc pas que le syndic avait connaissance de la donation partage ;
En conséquence, il convient de débouter Mme [T] [B], Mme [D] [B], Mme [S] [B] et Mme [G] [B] épouse [P] de leur demande en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à titre de dommages et intérêts une indemnité de 1.500 € à chacune ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les appelantes, partie perdante, doivent être condamnées aux dépens d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,
Rejette l'exception d'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires soulevée en appel par Mme [R] [B] veuve [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] épouse [P] et Mme [S] [B] ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] épouse [P] et Mme [S] [B] de leur demande en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à titre de dommages et intérêts une indemnité de 1.500 € à chacune ;
Condamne Mme [R] [B] veuve [B], Mme [D] [B], Mme [T] [B], Mme [G] [B] épouse [P] et Mme [S] [B] aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
