Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 07 AVRIL 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16953 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATFI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2019 -Tribunal de grande instance de PARIS - RG n° 18/00699
APPELANT
Monsieur [D] [V] né le 01 mars 1982 à [Localité 4],
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Marion GABORY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0186
INTIMÉES
SCI MAZAL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 476 410, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193
SARL OCTODIAG immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 790 740 997, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Claude CRETON, Président de chambre
Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère
Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Corinne JACQUEMIN, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 12 septembre 2016, la SCI Mazal a vendu à Monsieur [D] [V] un studio constituant le lot n°22 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], moyennant le prix de 230.300 euros.
À l'acte était annexé un certificat de mesurage établi par la société Octodiag le 21 décembre 2015, concluant à une superficie Carrez de 30,24 m².
Le 30 août 2017, la société Synergie établissait un nouveau métré mentionnant une
superficie de 28,09 m², soit un écart négatif de 2,15 m², supérieur à 1/20 ème de la mesure annoncée à l'acte de vente.
M. [V] a, par acte d'huissier du 11 septembre 2017, saisi le tribunal de grande instance de Paris sur le fondement des articles 1617 et suivants du Code civil, aux fins de voir condamner la SCI Mazal à lui restituer une somme de 16.373,84 euros au titre de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure et à lui verser les indemnités suivantes :
- 5.000,00 euros au titre d'un surplus de commission d'agence et de frais de mutation,
- 5.000,00 euros au titre d'un préjudice moral,
- 2.000,00 euros sur le fondement des frais irrépétibles.
Par assignation du 13 juin 2018, la SCI Mazal a appelé la société Octodiag en garantie.
Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal a débouté M. [V] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à verser 2.000 euros d'indemnité au titre des frais irrépétibles à chacun des défendeurs.
Le tribunal a motivé sa décision sur le fait que M. [V] n'avait pas produit aux débats l'acte de vente du 12 septembre 2016 et qu'il n'établissait donc pas la preuve du montant du prix de vente allégué, de sorte que la demande tendant à en obtenir la réduction ne pouvait aboutir ; le tribunal ajoutant que le demandeur ne rapportait pas la preuve d'une faute commise par la venderesse à l'origine des préjudices allégués.
M. [V] a régulièrement interjeté appel de cette décision le 21 août 2019.
Par arrêt en date du 21 mai 2021, la cour d'appel de Paris a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire afin de procéder au relevé contradictoire de la surface de l'appartement.
L'expert judiciaire, Monsieur [G] [W], a déposé son rapport le 8 avril 2022 concluant à une superficie de 28,30 m².
Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 8 février 2023, M. [V] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de :
- juger son action recevable, dès lors qu'il a agi moins d'une année aprés la vente ;
- juger que l'appartement vendu par la SCI Mazal présente une surface totale 28,30 m² et se trouve donc inférieure de 1,94 m², correspondant à plus d'un vingtième de la surface vendue ;
- juger que l'appartement a été vendu 230.300 euros, soit un prix du mètre carré de 7.615,74 euros ;
- condamner in solidum la SCI Mazal et la société Octodiag à lui payer les sommes de:
* 14 774,53 euros, assortie des intérêts légaux à compter de l'acte authentique, correspondant au prix d'une surface de 1,94 m²,
* 1655.16 euros au titre du remboursement d'une partie de la commission d'agence versée et des frais de notaire,
* 5.000 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance,
* 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SCI Mazal et la société Octodiag à supporter les dépens de la présente instance, y compris les frais d'expertise ;
- 'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir'.
La SCI MAZAL a communiqué par voie électronique ses conclusions en réponse le 28 janvier 2023 aux termes desquelles elle requiert de la cour, à titre principal de rejeter l'ensemble des demandes de M. [V] et, à titre subsidiaire , de condamner la société Octodiag à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
En tout état de cause elle demande de :
- condamner in solidum M. [V] et la société Octodiag à payer la SCI Mazal la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner in solidum M. [V] et la société Octodiag au paiement des dépens de l'instance.
La société Octodiag a communiquée par voie électronique ses conclusions le 1er février
2023 et demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [V] au titre des frais de la vente et d'un prétendu préjudice moral et de jouissance ;
- relever que M. [V] est irrecevable, et qui plus est mal fondé, en toutes ses demandes formées contre la société Octodiag, pour la première fois au stade de l'appel et
le débouter de toutes ses demandes en ce sens ;
- débouter M. [V] de toutes ses demandes formées contre la SCI Mazal excédant la somme de 14.774,53 euros ;
- débouter la SCI Mazal de toutes ses demandes formées à son encontre.
En tout état de cause,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [V] à lui verser une
somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour sa défense en première instance ;
- condamner la SCI Mazal à lui verser une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel ;
- condamner la SCI Mazal au paiement des dépens, incluant les frais de l'expertise, qui pourront être recouvrés directement par Maître [F] [M] pour ceux dont elle aura fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour.
SUR QUOI :
Sur la saisine de la cour
La SARL Octodiag a soutenu en première instance, au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que l'action devait être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente mais que faute pour le demandeur de produire cet acte, ses demandes sont irrecevables.
Cette fin de non-recevoir n'a pas été retenue par le tribunal et la société Octodiag n'a pas formé appel incident de sorte que le jugement est définitif sur ce point et qu'à défaut de saisine de la cour, il n' a pas lieu de statuer sur la demande présentée par M. [V] tendant à voir la cour déclarer son action recevable.
Sur la recevabilité des demandes présentées par M. [V] à l'encontre de la société Octodiag
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile , à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, M. [V] n'avait formulé aucune demande à l'encontre de la société Octodiag qui se trouvait en la cause devant le premier juge ; il par ailleurs constant qu'aucun élément nouveau n'est intervenu en appel .
Dès lors, la demande de condamnation solidaire de la société Octodiag avec la SCI Mazal présentée pour la première fois en appel par M. [V] est irrecevable.
Sur la réduction du prix de vente de l'appartement
Il est constant que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite 'Loi Carrez' rend impérative la mention de la surface exacte d'un lot de copropriété privatif vendu.
Il résulte également des dispositions de l'article 1617 du Code civil que : « ( ...) , le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ».
L'article 1619 du même code ajoute :' (...) L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire'.
L'appelant se fonde sur ces dispositions pour solliciter la condamnation de la SCI Mazal au paiement de la somme qu'il estime à 14. 774,53 euros, calculée sur la base du prix au m² vendu et au prorata de 1,94 m² manquant.
La SCI Mazal souligne que l'expert judiciaire désigné par la cour a retenu une différence de superficie de 1,90 m² et non 1,94 m² et que par conséquent , la diminution du prix de vente que M. [V] peut solliciter n'est que de 14. 469,91 euros.
Il ressort du dossier que le contrat authentique de vente conclu le 12 septembre 2016 mentionne une superficie « loi Carrez » de 30,24 m² et il ressort du rapport d'expertise déposé le 8 avril 2022 que la surface réelle du bien est de 28,30 m².
Il y a donc une erreur de mesurage de 1,90 m² selon l'expert (et non pas 1,94 m² selon les allégations de l'acquéreur) qui excède la tolérance de 5% prévue par l'article 46 de la loi précitée
Pour une surface « loi Carrez » de 30,24 m², le prix de vente a été fixé dans l'acte de vente à 230.300 euros, soit 7.615,74 euros le mètre carré.
En vertu de l'article 46 précité, M. [V] peut prétendre à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure soit 14. 469,91 euros.
Il convient en conséquence, par infirmation du jugement déféré, de condamner la SCI Mazal à lui verser cette somme.
Sur la restitution des accessoires au prix de vente
M. [V] demande le remboursement d'une somme globale de 1655,14 euros au titre 'des frais d'agence ' et des 'frais de notaire' qu'il aurait engagés sur la base d'un prix de vente supérieur à celui qui est aujourd'hui retenu.
La SCI Mazal soutient que toutes les condamnations excédant la simple restitution du prix de vente réclamée par M. [V] du fait d'une erreur de mesure de la superficie de l'appartement vendu ont pour cause directe la faute commise par la société Octodiag.
L'indemnisation prévue par l'article 46 de la loi de 1965 à la charge du vendeur est forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation.
Ainsi l'action engagée au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur la restitution d'une partie du prix et ne constitue pas une action indemnitaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu à appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente, tels que frais notariés et droits d'enregistrement, aucune disposition du texte ne le prévoyant.
Néanmoins, la réparation de préjudices distincts de la restitution du prix peut être demandée au vendeur dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle ou délictuelle.
En l'espèce, aucune faute ne peut être reprochée à la SCI Mazal de nature à engager sa responsabilité contractuelle ou délictuelle de droit commun à l'égard de M. [V] qui doit donc être par confirmation du jugement débouté de cette demande.
Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral
M. [V] qui ne justifie au demeurant d'aucun préjudice de jouissance ni moral en lien avec l'erreur de superficie modeste mentionnée à l'acte de vente , n'est en tout état de cause, pour le motif exprimé ci-dessus, pas fondé à solliciter de son vendeur une réparation autre que celle obtenue sur la base de la réduction du prix alors qu'il n'a démontré aucune faute délictuelle ou contractuelle de la SCI Mazal .
Il sera en conséquence débouté de cette demande par confirmation du jugement déféré.
Sur l'engagement de la responsabilité de la société Octodiag par la SCI Mazal
La SCI Mazal soutient que le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
La société Octodiag conclut au rejet du recours en garantie formé contre elle par la SCI Mazal qui l'a trompée en affirmant que la superficie du studio était bien de 30 m².
Elle ajoute que la diminution du prix de vente par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue par un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.
Si la restitution à laquelle le vendeur est tenu, en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
Le mesureur est en effet tenu d'une obligation de résultat pour le métrage des surfaces dont il a été chargé par le promoteur vendeur qui peut donc agir en responsabilité contractuelle s'il établit qu'un préjudice a découlé de la faute commise.
C'est en vain que la société Octodiag prétend que la SCI Mazal l'aurait induite en erreur alors qu'il lui appartient en tant que professionnelle de procéder au mesurage d'une superficie d'un appartement selon les règles applicables et non en fonction des déclarations des vendeurs.
Sa faute est, en conséquence, avérée et son erreur de mesurage engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du vendeur étant à l'origine de la restitution à l'acquéreur par le vendeur d'une partie du prix de vente.
D'un point de vue économique, la fixation du prix d'un appartement ne dépend pas de sa seule surface mais également de son emplacement, de la configuration des lieux et du caractère attractif du bien, de sorte qu'en fonction de ces éléments, même si l'acquéreur avait eu connaissance de la différence de surface, il se serait peut-être acquitté d'un prix équivalent, sans application de la règle proportionnelle prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée le 18 décembre 1996.
En l'espèce, le bien vendu est un appartement studio situé à [Localité 5] arrondissement pour un prix moyen pratiqué à l'époque.
La différence de superficie est modeste, très légèrement supérieure aux 5% requis pour l'indemnisation en cas d'erreur .
Compte tenu de la situation de l'immeuble, le prix auquel a été négocié l'appartement apparaît attractif, de sorte que l'on peut affirmer que même si l'acquéreuse avait eu connaissance de la différence de surface (essentiellement pour le séjour avec la cuisine de 14,55 m² au lieu de 16, 41calculée de manière erronée, il se serait acquitté d'un prix équivalent, sans application de la règle proportionnelle prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
Il y a lieu en conséquence de retenir, du fait de la faute contractuelle commise par la société Octodiag, une perte de chance de 100%.
Ajoutant au jugement déféré, il convient en conséquence d'accueillir l'action récursoire de la SCI Mazal à l'encontre de la société Octodiag.
Il convient dès lors de condamner la société Octodiag à payer à la SCI Mazal la somme de 14.469,91 euros à titre de dommages intérêts.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement est infirmé s'agissant des condamnations de M. [V] à payer une indemnité de 2000 euros à la SCI Mazal et la société Octodiag ainsi que sur la charge des dépens de première insatnce.
Le sens de l'arrêt conduit à condamner la SCI Maza aux dépens de première instance et d'appel de M. [V] et la société Octodiag aux dépens de première instance et d'appel de la SCI Mazal. .
De plus, l'équité conduit par application de l'article 700 du code de procédure civile à condamner la SCI Mazal à payer à M. [V] la somme de 4000 euros.
Il serait également inéquitable de laisser la SCI Mazal les frais exposés non compris dans ses dépens dans ses relations avec la société Octodiag et il convient de condamner celle-ci à lui payer la somme de 4000 euros et par voie de conséquence débouter cette dernièer de la demande présentée à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe en application de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,
Déclare irrecevable les demandes présentées par M. [V] à l'encontre de la SARL Octodiag ;
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :
- rejeté la demande de M.[D] [V] à l'encontre de la SCI Mazal en remboursement d'une partie du prix ;
- condamné M. [V] à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI Mazal et la SARL Octodiag;
- condamné M. [V] aux dépens ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés et ajoutant :
Condamne la SCI Mazal à payer à M. [D] [V] la somme de 14. 469,91 euros au titre du remboursement d'une partie du prix de vente ;
Condamne la société Octodiag à garantir la SCI Mazal la somme de 14.469,91 euros à titre de dommages intérêts ;
Condamne la SCI Mazal à payer à M. [D] [V] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Octodiag à garantir la SCI Mazal la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Mazal aux dépens de première instance et d'appel de M. [V] ;
Condamne la société Octodiag aux dépens de première instance et d'appel de la SCI Mazal
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
