RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 06 AVRIL 2023
(n° , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02606 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFTQ
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Janvier 2018 par le Tribunal Judiciaire de MELUN- RG n° 16/00069
APPELANTE
S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT 77,
représenté en la personne de son directeur général, M. [N] [P]
[Adresse 1]
[Localité 13]
représentée par Me Frédéric-Pierre VOS de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205
INTIMÉS
Monsieur [K] [F] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 12]
représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 substituée par Me Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0829
Monsieur [E] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 substituée par Me Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0829
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE
[Adresse 18]
[Adresse 8]
[Localité 13]
représentée par Madame [V] [T], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
La commune de [Localité 25], proche de Marne la Vallée et de l'autoroute A4 est traversée par la transilienne et par deux importantes routes départementales, jouxtant les agglomérations de [Localité 19] et [Localité 14].
Le 25 juillet 2006 la commune a approuvé la création d'une ZAC dénommée Centre Bourg dans le but de répondre aux besoins de logements et d'activités dus à l'importante croissance démographique, elle-même liée au développement économique du secteur.
La concession d'aménagement de ce projet a été confiée le 4 janvier 2007 à la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT 77 (ci-après la SEMA).
Par arrêté en date du 28 juillet 2011 validé par arrêt du Conseil d'État du 11 juillet 2016, le préfet de la Seine et Marne a déclaré d'utilité publique les acquisitions foncières par la commune de [Localité 25] nécessaires à la réalisation de la [Localité 26], dont celles cadastrées C [Cadastre 4].
Divers recours ont été formés contre l'arrêté de Déclaration d'utilité publique du 28 juillet 2011, ainsi les offres d'indemnisation n'ont été faites aux propriétaires qu'en 2016.
Sont notamment concernés par l'opération Monsieur [K] [Y] et Monsieur [E] [Y] (ci-après les consorts [Y]) en tant que propriétaires de la parcelle cadastrée C [Cadastre 4] située la commune de [Localité 25].
A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir aux consorts [Y], la SEMA a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Melun par mémoire valant offre, visée par le greffe le 27 octobre 2016.
Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge de l'expropriation a déclaré expropriée au profit de l'EPFIF, la parcelle visée par la procédure.
Par un jugement réputé contradictoire du 18 janvier 2018, les consorts [Y] étant ni comparants ni représentés, après transport sur les lieux le 7 mars 2017, le juge de l'expropriation de Melun a :
Fixé à la somme de 28.500 euros, toutes causes confondues, l'indemnité à payer par la SEMA aux consorts [Y] pour la dépossession de la parcelle cadastrée C [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 25] ;
Dit que les dépens sont laissés à la charge de l'autorité expropriante en application des dispositions de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation.
Ce jugement n'a fait l'objet d'aucune signification auprès de la SEMA.
La SEMA a interjeté appel du jugement le 7 février 2022 sur le montant de l'indemnité de dépossession.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ déposées au greffe par la SEMA, le 31 mars 2022, notifiées le 1er avril 2022 (AR intimé non reçu et AR CG le 5 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Confirmer le jugement en tous points qui ne sont pas contestés dans le présent mémoire ;
Infirmer le jugement en tous les points critiqués en cause d'appel, dès lors que l'évaluation de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 4] appartenant aux consorts [Y], sise lieudit « [Adresse 23] » sur le territoire de la commune de [Localité 25], ne peut être qualifiée de terrain à bâtir mais de terrains nus, au regard de son usage effectif.
En conséquence,
A titre principal, si la Cour considère que les termes de références portant sur des terrains ayant le même usage effectif que la parcelle des consorts [Y], sont pertinents, conclus dans le périmètre de la ZAC, sont comparables à la parcelle expropriée ;
Fixer à un montant total de 3.000 euros l'indemnité de dépossession devant revenir aux consorts [Y] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 4] sise lieudit « [Adresse 23] » sur le territoire de la commune de [Localité 25] ;
A titre subsidiaire, si la Cour considère que l'éventuelle situation privilégiée de la parcelle ne serait pas prise en compte par les termes conclus au sein de la [Adresse 27], retenir les termes de références portant sur des ventes de terrains à bâtir desquelles il est pratiqué un abattement de 90% au regard de la situation du foncier et :
Fixer à un montant total de 7.725 euros l'indemnité de dépossession devant revenir aux consorts [Y] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 4] sise lieudit « [Adresse 23].
2/ déposées au greffe par la SEMA, le 16 janvier 2023, notifiées le 25 janvier 2023 (AR intimé le 27 janvier 2023 et AR CG le 30 janvier 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées à la cour.
3/ déposées au greffe par les consorts [Y], intimés, formant appel incident, le 4 juillet 2022, notifiées le 4 juillet 2022 (AR appelant le 5 juillet 2022 et AR CG le 5 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Déclarer irrecevable l'appel formé par la SEMA ;
Condamner la SEMA à verser aux consorts [Y] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SEMA aux entiers dépens ;
Subsidiairement, au fond :
Confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé à 28.500 euros l'indemnité à payer par la SEMA aux consorts [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 25], parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 4] ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à à 28.500 euros l'indemnité à payer par la SEMA aux consorts [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 25], parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 4] ;
En conséquence,
A titre principal et après avoir confirmé la qualification de terrain à bâtir de la parcelle :
Statuant à nouveau,
Fixer à un montant de 80.312,50 euros l'indemnité (soit 64.250 euros d'indemnité principale et 16.062,50 euros l'indemnité de remploi) à payer par la SEMA aux consorts [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 25], parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 4] ;
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue par la cour et au regard de la situation privilégiée de la parcelle :
Fixer à un montant de 64.250 euros l'indemnité (soit 51.400 euros d'indemnité principale et 12.850 euros l'indemnité de remploi) à payer par la SEMA aux consorts [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 25], parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 4] ;
Et en toute hypothèse :
Condamner la SEMA à verser aux consorts [Y] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SEMA aux entiers dépens.
4/ déposées au greffe par les consorts [Y], intimés, formant appel incident, le 3 octobre 2022, notifiées le 12 octobre 2022 (AR appelant le 13 octobre 2022 et AR CG le 13 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Débouter le commissaire du gouvernement de toutes ses allégations, demandes, fins et prétentions.
5/ déposées au greffe le 30 janvier 2023 notifiées le 30 janvier 2023 (AR appelant non revenu et AR CG le 1er Février 2023) par les consorts [Y] intimés formant appel incident formulant les mêmes demandes.
6/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, formant appel incident, le 4 juillet 2022, notifiées le 5 juillet 2022 (AR appelant le 6 juillet 2022 et AR intimé le 6 juillet 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de :
Déclarer recevable l'appel de la SEMA ;
Déclarer non déchu de son appel la SEMA ;
Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a appliqué à tort la qualification de terrain à bâtir à la parcelle C [Cadastre 4] ;
Réformant le jugement de première instance :
Entériner l'existence d'une situation privilégiée ;
Indemniser la dépossession de la parcelle C [Cadastre 4] à hauteur de 6.500 euros, indemnité de remploi de 1.225 euros en sus.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
La SEMA fait valoir que :
Concernant la qualification juridique du bien exproprié, le premier juge a retenu que le bien en cause remplissait les trois conditions nécessaires afin d'être qualifié de terrain à bâtir, en application des dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation. Cependant, la parcelle n'est pas située dans un secteur désigné constructible. Pour déterminer si un bien doit être évalué en fonction de son usage effectif ou non, il faut vérifier s'il revêt la qualification de terrain à bâtir. Pour cela, il doit à la date de référence retenue, satisfaire à un critère de constructibilité, c'est-à-dire qu'il doit se situer dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme de la commune dans laquelle il se trouve. Ensuite, le terrain doit satisfaire un critère de desserte, c'est-à-dire qu'il doit être desservi par une voie carrossable, ainsi que les réseaux d'électricité, d'eau potable et selon les cas, le réseau d'assainissement. Ce critère doit être apprécié au regard de l'ensemble de la zone dans laquelle il se trouve. Selon une jurisprudence constante, lorsqu'à la date de référence le bien exproprié se situe dans le périmètre d'une ZAC, la dimension et la capacité des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble du périmètre de la ZAC. (Cass. Civ 3, 7 juin 2011, n°10-19.678). La seule inclusion de parcelles dans le périmètre d'une ZAC a pour conséquence de faire perdre aux terrains expropriés la qualification de « terrain à bâtir » au sens des dispositions des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dès lors que ces parcelles étaient déjà rattachées aux réseaux. Cela a été retenu par différentes juridictions du fond et notamment par la cour d'appel de Paris (RG n°16/04016). Ainsi, dès lors que la parcelle est comprise dans le périmètre d'une ZAC, le juge de l'expropriation vérifie concrètement la capacité des réseaux desservant l'ensemble des terrains de la ZAC et ne se limite pas à considérer que le critère de desserte est satisfait lorsque le foncier se situe dans une zone classée 1AU par le document d'urbanisme (RG n°16/20947). A la date de référence du 7 janvier 2015, la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 4] est classée en zone 1UAb du PLU. Elle est également comprise dans le périmètre d'orientation d'aménagement et de programmation n°1 de la ZAC du Centre-Bourg. L'appréciation combinée de ces deux documents doit conduire la cour à exclure la qualification de terrain à bâtir. C'est l'ensemble de l'opération qui doit être ouverte à l'urbanisme par un aménagement d'ensemble portant sur la totalité du secteur concerné. Faute d'être ouverte à l'urbanisation, la parcelle expropriée, prise isolément, n'est pas située dans un secteur désigné constructible (Pièce 6). La parcelle n'est pas non plus raccordée aux réseaux, puisque la desserte des parcelles expropriées, situées à l'intérieur d'une ZAC, doit être appréciée non en fonction du seul usage de la parcelle, mais de la desserte de l'ensemble de la zone. La parcelle n'est pas effectivement desservie par une voie d'accès, dans le dossier de réalisation de la ZAC, il figure une note technique de mai 2009 permettant de mettre en évidence la nécessité de réaliser des travaux pour assurer la desserte des parcelles du projet de ZAC ainsi qu'un plan de la réalisation de la ZAC. A la date de référence du 7 janvier 2015, aucun de ces deux critères n'est rempli. Le premier juge ne vérifie pas si les réseaux existants sont concrètement aptes à desservir l'ensemble des constructions de la ZAC. La ZAC nécessite notamment la création de voies d'accès principales et structurantes afin de desservir les futures constructions de la ZAC. La parcelle n'est pas effectivement desservie par un réseau électrique puisqu'elle ne dispose d'aucun raccordement au réseau électrique. La parcelle n'est pas non plus desservie par un réseau d'eau potable. Enfin, le premier juge s'appuie uniquement sur le préambule du PLU pour qualifier le terrain alors même que ce préambule n'a aucune valeur réglementaire. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la qualification de la parcelle en terrain à bâtir alors que cette parcelle est située dans le périmètre de la ZAC dont la mise en 'uvre nécessite la réalisation d'importants travaux de desserte, empêchant la satisfaction du critère de la desserte. La parcelle doit être évaluée au regard de son usage effectif c'est-à-dire celui du terrain nu en friche et bois taillis.
Concernant les termes de référence, la moyenne de la valeur vénale des termes produits par l'appelante est de 10 euros/m². Le montant retenu par le premier juge est déconnecté de la valeur réelle de la parcelle, puisqu'il a qualifié le terrain de terrain à bâtir, a écarté les termes de comparaison produits par l'expropriante et le commissaire du gouvernement car ils n'étaient pas pertinents concernant des terrains qui ne sont pas constructibles. Enfin, le premier juge applique une décote de 60% sur la valeur vénale car le PLU limite l'emprise au sol des constructions dans la zone dans laquelle se trouve la parcelle en cause à 30%. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur vénale de la parcelle de 100 euros/m², soit une indemnité de dépossession de 25.000 euros (250 m² x 100 euros).
Concernant la valeur vénale, à titre principal, l'appelante produit des termes de comparaison pertinents portant sur la vente de terrains situés dans le périmètre de la ZAC et aux caractéristiques très proches de celles de la parcelle expropriée. La SEMA est
propriétaire au 31 de'cembre 2021, de 124.549 m² de la superficie totale de la ZAC. Elle est propriétaire de plus de 50% du foncier de la ZAC destine' à être urbanise'. La moyenne de l'ensemble des termes de comparaison s'élève à une valeur vénale de 10 euros/m².
Concernant la situation privilégiée, selon une jurisprudence constante, un terrain auquel est refuse'e la qualification de terrain à bâtir doit donc être e'value' en fonction de son usage effectif et peut cependant be'ne'ficier d'une plus-value en raison de sa « situation privilégiée ». (Civ 3ème, 14 février 1996, n°95-70006, Civ. 3ème, 11 février 1993, n° 97-70006 ; Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70367). La possibilité pour un terrain d'obtenir la qualification de situation privile'gie'e suppose que le terrain bénéficie d'e'le'ments de plus-value qui ne font l'objet d'aucune définition le'gale ou réglementaire. Lorsque la situation privile'gie'e du bien est retenue, deux conséquences en de'coulent. La première, c'est que la reconnaissance de la situation privilégiée d'un terrain entraîne une évaluation supérieure à celle de 1'usage effectif. La seconde, c'est que pour e'valuer la plus-value du terrain en situation privilégiée, le juge de l'expropriation doit se re'fe'rer aux prix de transactions portant sur des terrains aux caracte'ristiques similaires. Cette plus-value doit être évaluée au regard de la valeur de terrains qui ont un usage effectif comparable. C'est ce raisonnement qui a été suivi par votre cour (RG n°15/22196). Ce n'est que par exception, lorsque le terrain exproprie' est situe' dans un secteur qui manque de termes de comparaison e'manant du marche' libre que la jurisprudence reconnaît au juge la possibilite' d'e'valuer le prix du terrain exproprie' en partant du prix de terrains à bâtir desquels il pratique un abattement dont la variation est de'termine'e au cas par cas selon les qualite's du terrain exproprie'. L'éventuelle situation privile'gie'e de la parcelle des consorts [Y] est de'ja inte'gre'e dans le prix unitaire des termes de comparaison produits et l'évaluation ne saurait être re'alise'e à partir de ventes de terrains à bâtir dont le prix unitaire se verrait appliquer une de'cote.
La SEMA fait valoir dans un second jeu de conclusions que :
Concernant l'irrecevabilité des conclusions des consorts [Y], la SEMA a fait signifier, en date des 05 et 07 avril 2022, une déclaration d'appel ainsi que le mémoire d'appel, aux consorts [Y]. Par envoi RPVA du 04 juillet 2022, les consorts [Y] ont entendu introduire un incident de procédure, aux fins de voir déclarer irrecevable la déclaration d'appel de la SEMA. Néanmoins, dans la stricte application du code de procédure civile, ainsi que des dispositions du code de l'expropriation, le Greffe de la Cour d'Appel de Paris, a relevé que la présente procédure ne comporte pas de Juge de la Mise en état, déclarant, par conséquent, les conclusions transmises comme irrecevables, car sollicitant des demandes irrégulières. En réponse, comprenant donc l'irrecevabilité des premières conclusions transmises, les consorts [Y] ont donc envoyé, via RPVA, le 30 septembre 2022, de nouvelles conclusions portant appel incident. Par voie de conséquence, les premières conclusions recevables et régulièrement notifiées auprès du Greffe de la Cour d'Appel de Paris ne sont intervenues que le 30 septembre 2022 soit, plus de 5 mois après la signification intervenue. Par conséquent, l'ensemble des mémoires et conclusions des consorts [Y] seront donc déclarés irrecevables, pour leur caractère irrégulier, mal fondé et tardif.
Concernant la recevabilité de l'appel de la SEMA, les consorts [Y] soutiennent, à tort, que l'appel de la SEMA serait irrecevable. Néanmoins, ces derniers tendent à occulter, de manière maladroite, qu'ils ne se sont pas acquittés de leur obligation de signification par voie d'huissier, telle que prévue par les textes de procédure civile, mais également par la jurisprudence (CA [Localité 24] n°13/00116). Dès lors que des modifications substantielles seraient établies, il convient de déclarer l'appel d'une partie recevable. Il s'agit bien ici d'une modification substantielle, dès lors que, compte tenu des nombreuses décisions et ventes de référence citées, les modalités selon lesquelles la cour prononcera la diminution radicale du prix retenu par le premier juge conformément aux décisions, constitue une modification substantielle, au regard de la première instance. L'appel doit donc être déclaré recevable.
Les consorts [Y] rétorquent que :
Concernant l'irrecevabilité de l'appel, il résulte de l'article L 528-1 du code de procédure civile qu'une partie qui a comparu dans le cadre de Ia procédure n'est plus recevable à interjeter appel d'une décision passé un de'lai de deux ans à compter du prononce' de celle-ci. Cet article précise, sans ambiguïté, que cette irrecevabilité s'impose alors même que la décision de première instance n'aurait pas été notifiée par la partie adverse. Cette lecture est par ailleurs confirmée par la jurisprudence de la Cour de cassation qui considère que peu importe la date à laquelle l'auteur du recours d'appel (qui a comparu à la procédure) a eu la connaissance effective de la décision, car « les dispositions de l'article 528-1 du code de procédure civile ne fixent pas le point de départ d'un de'lai de recours mais le terme au-delà duquel aucun recours ne peut plus être exercé par la partie qui a comparu » (Civ. 2e, 11 mars 1998, n°96-12.749, Civ. 2e, 9 avr. 2015, n°14-15.789). Ces dispositions du code de procédure civile s'appliquent en matière d'expropriation par renvoi de l'article R. 311-30 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. La jurisprudence précise que ce renvoi ne peut se lire indépendamment des dispositions applicables à toutes les juridictions indiquées dans les articles du code de procédure civile et donc de celles prévues par l'article 528-1 dudit code » (CA de Bastia, 7 juill. 2021, n° 20l00126). Le jugement du tribunal de grande Instance de Melun a été rendu le 18 janvier 2018. La SEMA, représentée par son conseil, a comparu dans le cadre de la procédure. Conformément aux dispositions de l'article 528-1 du code de procédure civile, la SEMA, partie comparante, disposait donc d'un délai maximum de 2 ans à compter du 18 janvier 2018 pour interjeter appel. Or, celle-ci n'a interjeté appel que le 7 février 2022, soit plus de 4 ans après le prononcé du jugement. Cet appel est tardif et la SEMA est manifestement irrecevable dans son action. De plus, il doit être signalé que conformément à la lettre même de l'article 528-1 du code de procédure civile, le fait que le jugement n'ait pas été notifié par les consorts [Y] à l'appelante n'a aucune incidence sur la forclusion ici soulevée. De même, le courrier du 9 janvier 2022 des consorts [Y] à la SEMA (pièce n°12) tendant à obtenir le paiement de l'indemnité d'expropriation, ne saurait avoir une quelconque incidence sur l'irrecevabilité de l'appel. En effet, ce courrier ne peut en aucun cas être considéré comme une notification du jugement dans les formes de l'article 675 du code de procédure civile, mais surtout il est intervenu plus de deux ans après le prononcé du jugement et est donc sans incidence sur le délai de forclusion déjà écoulé. La forclusion du de'lai d'appel est ainsi acquise. La cour ne peut que constater l'irrecevabilité de l'appel de la SEMA.
Concernant la qualification juridique du bien, l'appelante conteste la qualification de terrain à bâtir retenue par le premier juge. Il résulte des dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que pour qu'une parcelle soit qualifiée de « terrain à bâtir » II faut qu'elle :
soit située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU ;
soit effectivement desservie par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où la réglementation applicable l'exige, un réseau d'assainissement, étant précisé que, dans l'hypothèse où le terrain soit situé dans une zone désignée comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone.
Concernant le critère relatif au caractère constructible du secteur ou se trouve la parcelle, Or, contrairement à ce que prétend l'appelante, la zone 1AUb est un secteur constructible. Conformément au titre Ill du règlement du PLU relatif aux « dispositions applicables aux zones à urbaniser » (que la SEMA 77 se garde de produire) et dont fait partie la zone 1AUb, il apparaît que : « Les zones à urbaniser correspondent aux secteurs du territoire communal qui ont un caractère naturel, peu ou pas bâties, et qui sont destine's à recevoir une extension urbaine». Il résulte donc de ces éléments que la parcelle objet de la procédure d'expropriation est indéniablement située dans un secteur constructible du PLU.
Concernant le critère relatif à la desserte par une voie d'accès et des réseaux, il est constaté que les conditions sont remplies. En premier lieu, le terrain en question est indéniablement desservi par une voie d'accès. En effet, la parcelle dispose d'un accès à une voie publique et plus précisément au « chemin des Pierris », comme cela ressort clairement du plan cadastral. La condition relative à la desserte « par une voie d'accès » du terrain n'est par
ailleurs pas concernée par l'appréciation globale de la dimension des réseaux pour les terrains compris dans une opération d'aménagement d'ensemble. En effet, il ressort du 2° de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation que seuls doivent être appréciés au regard de l'ensemble de la zone concernée par une opération d'aménagement d'ensemble les « réseaux », et donc les réseaux électriques, d'eau potable et, le cas échéant, d'assainissement. En revanche, la lettre même de l'article L. 322-2 précité n'exige pas que « les voies d'accès » soient appréciées globalement pour l'ensemble de la zone. En deuxième lieu, la condition relative à la desserte par les réseaux est également satisfaite. Et ce, qu'il s'agisse de la desserte tant de la parcelle elle-même que de l'ensemble de la zone devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble. A la date de référence, il ne peut qu'être constaté que la parcelle [Cadastre 16] était desservie par les différents réseaux visés par l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Il en résulte donc, qu'à la date de référence, à savoir le 7 janvier 2015, le PLU de la commune de [Localité 25] indiquait objectivement et expressément que la zone 1AU est une zone où la desserte en réseaux existe avec au surplus une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Il ne pourra dès lors qu'être constaté que, comme le confirme le PLU, la dimension des réseaux était déjà suffisante dans l'ensemble de la zone concernée à la date de référence, à savoir le 7 janvier 2015. La cour doit constater que les conditions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont remplies. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la qualification de terrain à bâtir.
Concernant l'indemnité de dépossession :
A titre principal, sur la base de la qualification de terrain à bâtir, la méthode utilisée par le premier juge est celle dite par comparaison. Les consorts [Y] ne contestent ni la méthode utilisée, ni les termes de comparaison retenus en première instance. Ils contestent la décote appliquée par le premier juge de 60% de la valeur du prix au m², qui est injustifiée. La valeur unitaire qui doit être retenue est la valeur moyenne sans décote, à savoir un prix unitaire de 257 euros/m².
A titre subsidiaire, sur l'indemnité de principale dépossession en tenant compte de la situation privilégiée, si par extraordinaire Ia cour était amenée à ne pas retenir la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, il devra toutefois tenir compte du caractère indéniablement privilégié de celle-ci. La jurisprudence admet que des terrains ne répondant pas aux critères de constructibilité soient néanmoins évalués de manière plus avantageuse que s'ils étaient purement et simplement qualifiés d'inconstructibles (Cass. Civ 3eme, 14 avril 1999, n° 98-70.079). La parcelle se trouve à proximité immédiate de constructions édifiées, dispose d'un accès à une voie publique carrossable, est desservie par divers réseaux. Il est incontestable qu'elle est dans une situation privilégiée. L'indemnité pourra être fixée en appliquant un abattement au prix de référence de 257 euros par m² sur la base des références de comparaison. Au regard de cette situation, l'abattement doit être fortement limité. En conséquence, il convient de retenir une valeur de 80 % de la valeur de référence de 257 euros, c'est-à-dire 205,60 euros du m², soit, une indemnite' de 51.400 euros (250 m² x 205,60 euros).
Concernant l'indemnité de remploi, les consorts [Y] sont en droit d'obtenir une indemnité de remploi. Celle-ci pourra équitablement être évaluée à 25 % de l'indemnité principale. La SEMA doit donc verser aux expropriés :
Soit, à titre principal, dès lors que la qualification de terrain à bâtir serait retenue, une somme de 16.062,50 euros au titre de l'indemnité de remploi (soit 25 % de 64.250 euros d'indemnité principale) ;
Soit, à titre subsidiaire, si la qualification de terrain à bâtir n'était pas retenue, une somme de 12.850 euros au titre de l'indemnité de remploi (soit 25 % de 51.400 euros).
Les consorts [Y], dans un second jeu de conclusions, ne rajoutent aucun élément nouveau.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description du bien, il se situe sur la parcelle cadastrée C [Cadastre 4], sise au [Adresse 23]. L'emprise foncière est de forme rectangulaire, d'une largeur d'environ 5 mètres, en nature de taillis. La parcelle est libre d'occupation.
Concernant la date de référence, en application des dispositions combinées des articles L 322-2 du code de l'expropriation et de l'article L 213-4 de code de l'urbanisme, la date de référence e retenir est le 7 janvier 2015.
Concernant la situation d'urbanisme, le bien se situe en zone 1AUb au PLU de la Commune de [Localité 25].
Concernant la qualification de la parcelle, la qualification de terrain à bâtir s'apprécie au regard de l'article L. 322-3 du Code de l'Expropriation.
Il ressort de ces dispositions qu'un terrain est considéré comme un terrain à bâtir lorsqu'il est :
-desservi de manière effective par les voies d'accès et réseaux, de dimensions suffisantes et à proximité immédiate pour ces derniers.
- situé dans une zone reconnue constructible par le Plan d'urbanisme. La parcelle en cause est située en dans une zone qui n'est pas immédiatement constructible à la date de référence. En outre, cette parcelle est d'une faible largeur (5 mètres), peu compatible avec une constructibilité sur cette seule emprise. Comme le soutient à juste titre la partie appelante, la constructibilité de la parcelle est inhérente à la réalisation d'une opération d'ensemble, conforme'ment aux dispositions d'urbanisme applicables. La condition de desserte par des réseaux en capacité suffisante n'est pas remplie. La proximité des réseaux pour les parcelles voisines ne préjuge pas des caractéristiques propres de la parcelle C n°[Cadastre 4] qui n'est pas raccordée aux réseaux. La qualification de terrain à bâtir est exclue. Le jugement de première instance doit être infirmé sur ce point.
Concernant la situation privilégiée, les terrains, lorsqu'ils ne sont pas susceptibles d'être qualifiés de terrain à bâtir peuvent être évalués à un prix supérieur à celui de terrains agricoles, en fonction de la plus-value tenant à leur situation (notamment dans les zones péri-urbaines à forte pression foncière) et à leur usage effectif. La parcelle [Cadastre 16] présente les caractéristiques d'un terrain en situation privilégiée :
-Elle se situe à proximité immédiate de la partie agglomérée de la commune qu'elle jouxte.
-Elle est limitrophe de la zone UD qui correspond, aux termes du PLU, à une zone urbaine qui accueille majoritairement des équipements, des commerces, de l'artisanat ainsi que des activités sans nuisances.
Elle dispose d'une façade sur le chemin des Pierris, voie ouverte à la circulation.
Dès lors, si cette parcelle ne peut être qualifiée, à la date de référence, de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, l'ensemble des éléments intrinsèques et de situation la caractérisant permet de prendre en considération une situation privile'gie'e, dont il y a lieu de tenir compte pour sa valorisation.
Concernant l'indemnité principale, la valeur vénale du bien doit être déterminée au regard des avantages et contraintes d'urbanisme, par comparaison avec des biens similaires et par référence à des mutations peu éloignées dans l'espace et dans le temps. La parcelle C n°[Cadastre 4] peut être conside'rée comme be'ne'ficiant d'une situation privilégiée. La méthode consistant à appliquer un abattement sur la valeur du terrain constructible pour déterminer la valeur d'un terrain non constructible sera utilisée, avec application d'un coefficient de 10 %. Cette estimation correspond usuellement à la valeur d'un terrain en nature de jardin, non constructible. La moyenne des termes exposés s'établit à 23,47 euros/m² (29,62 euros/m² si on exclut la mutation sur Dampart, décrochée du reste du marché), à comparer aux 26 euros/m² (259 euros x 10%), issus de la méthode « terrains à bâtir ». En conséquence, il est proposé de retenir une valeur de 26 euros/m² pour cette parcelle en situation privilégiée pour le calcul de l'indemnité principale, soit 250 m² x 26 euros/m² = 6 500 euros.
Concernant l'indemnité de remploi, il est proposé de retenir une indemnité de remploi d'un montant total de 6.500 euros + 1.225 euros = 7.725 euros.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 7 février 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SEMA du 31 mars 2022 et du commissaire du gouvernement du 4 juillet 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SEMA du 16 janvier 2023 sont recevables puisqu'elles soulèvent l'irrecevabilité des conclusions des consorts [Y] et ne présentant pas de demandes nouvelles.
Elle indique en effet que les consorts [Y] par RPVA du 4 juillet 2022 ont entendu introduire un incident de procédure, aux fins de voir déclarer irrecevable sa déclaration d'appel, que le greffe leur a indiqué que la procédure ne comportait pas de juge de la mise en état, et que les consorts [Y] ont donc envoyé par RPVA le 30 septembre 2002 de nouvelles conclusions portant appel incident ; elle en conclu qu'en application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation, ces conclusions sont irrecevables.
LA SEMA a déposé au greffe le 31 mars 2002 des conclusions d'appelant notifiées le 1er avril 2022 ; la lettre recommandée adressée à M. [J] [G] [Y] est revenue avec la mention : « pli avisé et non réclamé » et celle adressée à [K] [Y] n'est pas revenue au greffe.
Par acte de huissier de justice du 5 avril 2022,la SEMA a fait signifier à M. [K] [Y] la déclaration d'appel, le mémoire d'appel, ainsi que les pièces numérotées numéro 1 à numéro 20, l'acte ayant été remis à sa personne.
Par acte de huissier de justice du 7 avril 2022, la SEMA a fait signifier à M. [E] [Y] la déclaration d'appel, le mémoire d'appel, ainsi que les pièces numérotées numéro 1 à numéro 20, l'acte ayant été déposé à l'étude conformément à l'article 656 du code de procédure civile.
En conséquence, le mémoire des consorts [Y] en défense et d'appel incident déposé au greffe le 4 juillet 2022, soit dans le délai légal de 3 mois est recevable.
Les conclusions hors délai des consorts [Y] déposés au greffe le 3 octobre 2022 et le 30 janvier 2023 ne comportent pas de demandes nouvelles de moyens nouveaux sont donc recevables.
Les conclusions hors délai des consorts [Y] du 3 octobre 2022 ne contiennent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables.
-Sur l'irrecevabilité de l'appel
Les consorts [Y] soulèvent l'irrecevabilité de l'appel de la SEMA sur le fondement l'article 528 -1 du code de procédure civile en indiquant qu'une partie qui a comparu dans le cadre de la procédure n'est plus recevable à interjeté appel d'une décision passée au delà du délai de 2 ans à compter du prononcé de celle-ci, alors même que la décision de première instance n'aurait pas été notifiée par la partie adverse, ce qui est confirmé par la jurisprudence de la Cour de cassation (2e, 11 mars 1998, numéro 96-12 749, deuxièmes, 9 avril 2004, numéro 14-15 789) et un arrêt de la cour d'appel de Bastia du 7 juillet 2021 RG 20/00126.
La SEMA rétorque que les consorts [Y] tendent à occulter qu'ils ne se sont pas acquittés de leur obligation de signification par voie de huissier, et que dès lors que les modifications substantielles sont établies, il convient de déclarer l'appel d'une partie recevable.
L'article 528-1 du code de procédure civile invoqué par les les consorts [Y] dispose que si le jugement n'a pas été notifié dans délai de deux ans de son prononcé, la partie qui a comparu n'est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l'expiration dudit délai.
Cette disposition n'est applicable qu'aux jugements qui tranchent tout le principal et à ceux qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l'instance.
Cependant, l'article R311-30 du code de l'expropriation dispose que la notification du jugement et arrêt aux parties et au commissaire du gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles à 675 à 682 du code de procédure civile.
Or, selon l'article R 13'42 du code de l'expropriation devenu l'article R311-30 dudit code tel qu'interprété par la Cour de cassation (3e, 30 janvier 2008, numéro 07-10 999) à défaut de signification, la délivrance d'une partie, par le greffe du tribunal de grande instance, d'une « grosse » du jugement d'expropriation, ne fait pas courir le délai d'appel ; par arrêt du 17 juin 2009 numéro 08'11 930, la Cour de cassation a également jugé que le délai d'appel ne court pas lorsque le jugement fixant l'indemnité d'expropriation n'a pas été notifié par voie de signification.
En l'espèce, la SEMA indique que le jugement ne lui a pas été signifié, ce qui n'est pas contesté par les consorts [Y], qui en outre, ne versent pas aux débats un acte de signification.
En conséquence, à défaut de signification, le délai d'appel n'a pas couru et il convient donc de débouter les consorts [Y] de leur demande d'irrecevabilité de l' appel de la SEMA.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SEMA porte sur la qualification juridique du bien exproprié et par voie de conséquence sur la valeur de la parcelle expropriée ; l'appel incident des consorts [Y] concerne outre l'irrecevabilité de l'appel, le montant de l'indemnité d'expropriation ; le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande également l'exclusion de la qualification de terrain à bâtir et en conséquence de réformer le jugement sur le montant de l'indemnité de dépossession.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 du code de l' expropriation, L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, en raison du droit de préemption urbain sur les zones U et AU du PLU, la date du 7 janvier 2015.
LA SEMA ne conteste pas cette date de référence, les consorts [Y] n'ont pas conclu sur ce point et le commissaire du gouvernement retient également la date du 7 janvier 2015.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence non contestée par les parties, le bien se situe en zone 1AUb au PLU de la commune de [Localité 25].
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle [Cadastre 17] située au [Adresse 23] à [Localité 25] correspondant à une emprise foncière de forme rectangulaire, d'une largeur d'environ 5 m, en nature de taillis, libre d'occupation.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 18 janvier 2018.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
La superficie de 250 m² retenue par le 1er juge n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
L'évaluation en valeur libre retenue par le premier juge, n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
3° Sur la qualification juridique du bien exproprié
Le premier juge a retenu la qualification de terrain à bâtir pour le bien exproprié en indiquant que les conditions de l'article L 322-3 du code de l'urbanisme sont réunies, à savoir que la parcelle est desservie par le chemin des Pierris, chemin carrossable, et que les réseaux divers se trouvent à proximité dès lors qu'ils desservent les parcelles voisines.
La SEMA demande l'infirmation au motif que les conditions de cet article ne sont pas réunies ; les consorts [Y] demandent la confirmation et à titre subsidiaire de retenir la situation privilégiée de la parcelle ; le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande l'infirmation en considérant que les conditions de l'article L322-3 du code de l'expropriation sont pas réunies et de retenir une situation privilégiée, dont il y a lieu de tenir compte pour sa valorisation.
À la date de référence la parcelle expropriée se situe en zone 1AUb au PLU de la commune de [Localité 25].
Le commissaire du gouvernement indique que la zone 1AU correspond à cinq secteurs :
'le secteur 1 Aua dit Ouest des redars au nord de la RD 934 et à l'ouest du centre bourg assure une urbanisation cohérente du secteur. La délivrance des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble ;
'le secteur 1AUb dit des Glases, au sud de la RD 934, assure une urbanisation cohérente du secteur et la liaison entre les zones UD éparses. La délivrance des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble ;
'le secteur 1AUC au sud de la RD 934 et à l'est de la zone UD, ainsi qu'au nord de la RD 934 (est des redars) et au sud du centre bourg (zone AU). La délivrance des autorisations
d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui peut intervenir soit globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble, soit progressivement par tranches successives ;
'le secteur 1AUd à l'ouest de l'A 104. Il délimite un secteur qui comprendra des activités économiques, des équipements publics et d'intérêt général comme une centrale solaire photovoltaïque. La délivrance des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui peut intervenir soit globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble, soit progressivement par tranches successives ;
'le secteur 1AUe sur le cadran sud ouest du carré de l'esplanade. Il délimite un secteur qui permet l'extension de la zone d'activités adjacentes.
Le secteur de la Zac Centre-Bourg correspond aux secteur 1AUa, 1AUB et 1 Auc.
La zone 1AU comprend deux périmètres d'orientation d'aménagement et de programmation, les OPA numéro 1 et numéro 4, présentées en pièce numéro 4 du dossier de PLU et délimité sur les documents graphiques du règlement.
Les occupations utilisation du sol de ce secteur devront respecter les règles du PLU et les orientations des OAP.
Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement , à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa , ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif , conformément à l'article L322-2.
En outre, l'article L322-4 dispose que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L 322-3, la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf sur si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
C'est donc à la date de référence du 7 janvier 2015 qu'il convient d'apprécier la qualification de terrain à bâtir d'un bien.
En outre, s'agissant en l'espèce de la [Localité 26], et donc d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
S'agissant de la première condition relative au secteur désigné comme constructible, la parcelle [Cadastre 17] est située dans une zone qui n'est pas immédiatement constructible à la date de référence ; en outre, elle est d'une faible largeur de 5 m, peu compatible avec une constructibilité sur cette seule emprise.
En outre, la deuxième condition de desserte par des réseaux en capacité suffisante n'est pas remplie ; en effet, la proximité des réseaux pour les parcelles voisines ne préjuge pas des caractéristiques propres de la parcelle [Cadastre 17] qui n'est pas raccordée aux réseaux; la documentation technique du dossier de réalisation de la Zac ( pièce numéro 10) démontre que les réseaux existants ne sont pas en capacité suffisante à desservir l'ensemble des constructions à implanter sur le périmètre de l'opération :
'le périmètre de la Zac nécessite la réalisation de voies d'accès principal et structurante afin de desservir les futures constructions de la Zac ;
la condition de desserte n'est donc pas remplie ;
'la parcelle n'est pas desservie par un réseau électrique (pièces numéro 9 et numéro 10) ;
'la parcelle n'est pas desservie par un réseau d'eau potable.
Le poste de dépenses des travaux relatifs aux voiries et réseaux diverses (VRD) a d'ailleurs été évalué à un montant total de 8'003'843 euros dans le document d'appréciation sommaire des dépenses de la [Localité 26] (pièce numéro 11).
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et d'écarter la qualification de terrain à bâtir pour la parcelle expropriée, les conditions de l'article L322-3 du code de l'urbanisme n'étant pas remplies.
Cependant, des terrains, lorsqu'ils ne sont pas susceptibles d'être qualifiés de terrains à bâtir peuvent recevoir la qualification de situation privilégiée, en fonction de la plus-value tenant à leur situation notamment dans les zones périurbaines à forte pression foncière et à leur usage effectif.
En l'espèce, la parcelle C [Cadastre 4] correspond à un terrain en situation privilégiée :
'elle se situe à proximité immédiate de la partie agglomérée de la commune qu'elle jouxte ;
'elle est limitrophes de la zone UD qui correspond, aux termes du PLU, à une zone urbaine qui accueille majoritairement des équipements, des commerces, de l'artisanat ainsi que des activités sans nuisance ;
'elle dispose d'une façade sur le chemin des Pieris, voie ouverte à la circulation.
En conséquence, la cour retient la qualification de situation privilégiée pour la parcelle C [Cadastre 4] dont il y a lieu de tenir compte pour sa valorisation.
4° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
En première instance, les consorts [Y] étant non comparants ni représentés, le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en application de l'article R311-22 qui dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leur mémoire et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévues à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe les indemnités d'après les éléments dont il dispose.
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
5° Sur les références des parties
Le premier juge qui a retenu la qualification de terrain à bâtir, qui a été écartée par la cour, a retenu les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, soit un prix de terrain à bâtir de 257 euros, mais en tenant compte du PLU limite l'emprise au sol des constructions en zone 1AUb à 30 %, a appliqué une décote au regard de la superficie et de la configuration de la parcelle à 60 %, et a donc retenu un prix unitaire de 102 euros arrondis à 100 euros soit la somme de 25'000 euros.
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties, la cour ayant écarté la qualification de terrain à bâtir et ayant retenu la qualification de terrain en situation privilégiée.
a) Les références de la SEMA
Elle propose trois termes correspondant à des terrains nus, ne bénéficiant pas de la qualification de terrain à batir avec les références de publication :
T1 : 7 décembre 2016, BE 109, BE 111, BA 18, 4826 m², 54956 euros, soit 9,88 euros/m², zone A AU, et 1 Aua ;
La surface de 4826 m² n'est pas comparable à la surface du bien exproprié de 250 m² ; ce terme sera donc écarté.
T2 : 4 juillet 2012, C705, 320 m², 3200m², 10 euros/m², zone 1 Aub
T3 : 19 septembre 2012, C2055, 201m², 10 euros/m², zone Aub.
Ces termes sont trop anciens datant de plus de 5 ans et seront donc écartés.
b) Les références des consorts [Y]
Ils reprennent les références du premier juge correspondant à des terrains à bâtir.
Ils demandent à titre subsidiaire à partir de ces références de retenir une valeur de 80 % de 257 euros, soit 205,60 euros/m².
Ces références correspondant à celles du commissaire du gouvernement seront examinées ci dessous.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Il propose des mutations de terrain à bâtir sur le secteur, antérieur à la date de première instance, avec les références cadastrales et de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
T1
6 janvier 2015
[Adresse 7]
800
220'000
275
T2
16 septembre 2016
[Adresse 11]
830
205'000
247
T3
29 septembre 2016
[Adresse 2]
900
250'000
278
T4
6 juin 2016
[Adresse 9]
1099
252000
229
T5
3 juin 2015
[Adresse 10]
637
170'000
267
moyenne
259
Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 10 % de celle des terrains à bâtir, cette estimation correspondant usuellement à la valeur d'un terrain en nature de jardin.
Pour conforter l'application de la décote de 90 %, le commissaire de gouvernement indique qu'il a recherché des cessions de terrains en nature de jardin dans le périmètre de la commune de [Localité 25] et des communes avoisinantes avec les références de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
surface terrain/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
23 juin 2016
le village à [Adresse 15]
124
2480
20
jardin
T2
22 mai 2017
[Adresse 22]
325
1630
5,02
jardin potager
T3
28 septembre 2017
[Adresse 20]
205
8000
39,02
terrains nus à usage de jardin d'agrément
T4
31 juillet 2017
[Adresse 21]
134
4000
29,85
terrain nu à usage de jardin d'agrément
Le commissaire du gouvernement indique que la moyenne des termes s'établit à 23,47 euros/m² (29,62 euros/m²) si on exclut les mutations sur Dampart , décrochées du reste du marché, à comparer aux 26 euros/m² (259 euros X 10 %), issus de la méthode « terrain à bâtir ».
Il convient de retenir les mutations de terrain à bâtir correspondant au même secteur, et d'écarter en conséquence les cessions de terrains en nature de jardin, en appliquant selon les usages comme proposé par le commissaire du gouvernement une valeur de 10 % de la valeur du terrain à bâtir.
L'indemnité principale est donc de :
250 m² X 26 euros/m²= 6500 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 X 15%=225 euros
soit un montant de 1225 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
L'indemnité totale de dépossession en valeur libre est donc de :
6500 (indemnité principale) + 1225 (indemnité de remploi) = 7725 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de débouter les consorts [Y] de leur demande
au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
Les consorts [Y] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Déboute la SEMA de sa demande d'irrecevabilité des conclusions des consorts [Y] ;
Déboute les consorts [Y] de leur demande d'irrecevabilité d'appel de la SEMA ;
Statuant dans la limite des appels ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité à payer par la société d'économie mixte aménagement 77 aux consorts [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de Saint Thibault des Vignes cadastrée C [Cadastre 4] à la somme de 7725 euros en valeur libre se décomposant comme suit :
'indemnité principale : 6500 euros
'indemnité de remploi : 1225 euros
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute les consorts [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les consorts [Y] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
