Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 06 AVRIL 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01755 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAAL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2020 -Tribunal de proximité de LONGJUMEAU - RG n° 11-20-000831
APPELANTE
S.C.I. SERMADI
[Adresse 4]
[Localité 7]
Immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 353 575 699
Représentée par Me Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN KAINIC HASCOET HELAIN, avocat au barreau d'ESSONNE
INTIMES
Monsieur [I] [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]
né le [Date naissance 1]/1963 à [Localité 8] (44)
Madame [S] [Z] épouse [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]
née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 8] (44)
Représentés par Me Alice flore COINTET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0583
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Monsieur François LEPLAT, président
Madame Anne-Laure MEANO, présidente
Monsieur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, président et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juin 1993, la SCI SERMADI a donné bail à M. [I] [C] et Mme [S] [Z], devenue par la suite l'épouse de M.[C], un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7] (91) pour un loyer mensuel de 5.120 francs.
Le bail consenti pour une durée initiale de trois ans a fait l'objet de plusieurs reconductions tacites.
Les locataires ont donné congé et les parties s'accordent pour indiquer que leur départ a eu lieu le 13 avril 2019.
Par acte d'huissier en date du 13 mars 2020, la SCI SERMADI a assigné les époux [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, tribunal de proximité de Longjumeau, afin d'obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes, au titre notamment de loyers impayés, factures d'eau et travaux de réparation locative.
Par acte d'huissier en date du 8 avril 2020, M. et Mme [C] ont assigné la SCI SERMADI devant le même juge aux fins de condamnation de cette dernière à leur payer diverses sommes, notamment au titre de trop perçu de loyer pour les années 2018 et 2019, production de quittances, restitution du dépôt de garantie outre des pénalités de retard à ce titre et paiement de dommages-intérêts.
Par jugement contradictoire du 27 novembre 2020, le tribunal de proximité de Longjumeau a ainsi statué :
- ordonne la jonction des instances n° 11 20-831 et 11 20-865 sous le numéro 11 20-831 ;
- condamne la SCI SERMADI à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] la somme de 6.616,75 euros au titre du trop perçu sur les loyers et charges de l'année 2018-2019, de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration en cas de non-restitution dans les délais du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- condamne la SCI SERMADI à adresser à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] les quittances de loyer rectifiées pour les années 2018 et 2019 ;
- condamne la SCI SERMADI aux entiers dépens dont le coût du constat d'huissier en date du 3 août 2020 pour la somme de 300,09 euros ;
- déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
- rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 25 janvier 2021 par la SCI Sermadi,
Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 octobre 2021 par lesquelles la S.C.I. Sermadi demande à la cour de :
Voir déclarer la SCI SERMADI recevable et bien fondée en ses demandes fins et conclusions d'appel,
Y faire droit,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI SERMADI à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] la somme de 6.616,74 euros, au titre du trop-perçu sur les loyers et charges de l'année 2018/2019, la restitution du dépôt de garantie et de la majoration en cas de non restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal de la présente décision, l'a condamnée à leur adresser les quittances de loyer rectifiées et aux dépens,
Statuant à nouveau,
condamner solidairement Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] à payer à la SCI SERMADI :
- la somme de 5.389,98 euros avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,
- la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
déclarer Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; les en débouter,
condamner solidairement Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel
Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 janvier 2023 au terme desquelles M. et Mme [C] demandent à la cour de :
RECEVOIR Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] en leurs conclusions d'intimés et d'appel incident, les déclarant bien fondés ;
CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :
- condamné la SCI SERMADI à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] la somme de 6.616,75 euros au titre du trop-perçu sur les loyers et charges de l'année 2018-2019, de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration en cas de non-restitution dans les délais du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la SCI SERMADI à adresser à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] les quittances de loyer rectifiées pour les années 2018 et 2019 ;
- condamné la SCI SERMADI aux dépens dont le coût du constat d'huissier en date du 3 août 2020 pour la somme de 300,09 euros ;
- débouté la SCI SERMADI du surplus de ses demandes.
INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :
- débouté les parties du surplus de leurs demandes, à savoir celle des époux [C] tendant à :
- voir condamner la SCI SERMADI à leur verser les quittances de loyer rectifiées pour l'année 2017 ;
- voir assortir la condamnation à verser les quittances de loyer rectifiées pour les années 2017, 2018 et 2019 d'une astreinte journalière de 50 euros à compter du jugement à intervenir ;
- voir condamner la SCI SERMADI à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Statuant à nouveau et y ajoutant:
- CONDAMNER la SCI SERMADI à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] les quittances de loyer rectifiées au titre des années 2017, outre les quittances de loyers rectifiées pour les années 2018 et 2019 ;
- JUGER que la condamnation de la SCI SERMADI au versement des quittances de loyer rectifiées au titre des années 2017, 2018 et 2019 sera assortie d'une astreinte journalière de 50 euros à compter de l'arrêt à intervenir ;
- CONDAMNER la SCI SERMADI à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] la somme de 448,55 euros au titre des taxes d'ordures ménagères indûment payées ;
- CONDAMNER la SCI SERMADI à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral;
- REJETER les demandes plus amples ou contraires de la SCI SERMADI ;
- CONDAMNER la SCI SERMADI à verser Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'indexation des loyers des années 2018 et 2019
Le premier juge a considéré que la SCI Sermadi devait restituer à M. et Mme [C] un trop perçu de loyers à hauteur de 3.600 euros au titre de l'année 2018 et de 810,23 euros au titre de l'année 2019, et ce en considération des sommes effectivement versées par eux pendant ces deux années et des sommes qui étaient réellement dues après application de la clause de révision annuelle du loyer et des dispositions légales.
Les parties divergent sur le mode de calcul du loyer révisé et l'application de l'indice de référence des loyers, dans la mesure où aucune révision du loyer n'est intervenue entre 2014 et 2018.
Il est également constant que le contrat de location signé entre les parties le 1er juin 1993 stipule que le prix du loyer sera exigible sans variation pour la première année puis en fonction de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire du contrat.
La société Sermadi demande l'infirmation du jugement en soutenant que, bien que ne s'étant pas prévalue de la révision annuelle du loyer pendant plusieurs années, elle était en droit de se prévaloir du mécanisme de révision du loyer en appliquant les indexations qui auraient dû être théoriquement fixées chaque année précédente (certes sans pouvoir en demander le paiement pour les années antérieures) de sorte qu'elle pouvait légitimement solliciter pour l'année 2018 un loyer mensuel qu'elle évalue à 1.153,68 euros et ce pour la période allant du 1er juin 2008 au 1er "juin" 2019.
La partie adverse demande la confirmation du jugement.
L'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige c'est-à-dire issue de la loi dite Alur du 24 mars 2014, applicable immédiatement aux baux en cours sur ce point, dispose que
"I. - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.(...)"
Ces dispositions sont d'ordre public.
Elles mettent fin à l'automaticité de la clause d'indexation, qui existait dans l'état antérieur du droit, et à toute possibilité pour le bailleur négligent d'effectuer un éventuel rattrapage d'indexation ; de plus l'indexation ne joue plus de plein droit et ne s'applique qu'à compter de la demande en révision formulée par le bailleur.
C'est par des motifs exacts et pertinents auxquels il convient de se référer pour plus de précisions, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a en substance:
-rappelé l'article précité, les dispositions contractuelles et les principes applicables,
-adopté le mode de calcul de l'indexation consistant à appliquer l'IRL sur le loyer de l'année 2017 (loyer qui n'avait pas été révisé ainsi qu'il a déjà été rappelé), soit 775 euros, et a ainsi calculé que le bailleur était en droit, en théorie, de solliciter de son locataire la somme de 780,82 euros au titre des loyers de l'année 2018;
- constaté qu'il est constant que la demande de révision pour l'année 2018 n'est pas intervenue au 1er juin 2018 mais que le bailleur l'a notifiée à ses locataires par courrier du 15 décembre 2018 seulement, leur indiquant que le loyer révisé serait de 1.163,68 euros mensuels avec "effet rétroactif à compter du 1er juin 2018", et retenu que cette modification ne pouvait être rétroactive et ne pouvait valoir que pour la période de janvier à mai 2019, avant la prochaine révision de juin 2019,
- retenu par conséquent que les loyers dus en 2018 restaient d'un montant de 775 euros mensuels et que pour l'année 2019, jusqu'au 13 avril 2019 date de départ des locataires le loyer révisé exigible était révisé à hauteur de 780,82 euros après application de l'IRL,
- a condamné la société Sermadi à rembourser à M. et Mme [C] la somme totale de 4.410,23 euros au titre des sommes trop perçues de loyers et charges pour les années 2018 et 2019.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les réparations locatives
La société Sermadi demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné les époux [C] à lui régler seulement la somme de 286 euros au titre des réparations locatives ( soit 121 euros pour le remplacement du volet roulant et 165 euros pour le lessivage du mur sous l'escalier et sa mise en peinture) et réitère devant la cour sa demande en paiement de la somme totale de 4.493,50 euros à ce titre, se prévalant d'un devis de travaux établis par l'entreprise A2T Travaux le 4 avril 2019.
M. et Mme [C] demandent la confirmation du jugement sur ce point
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.
Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.
Les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).
Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu' "En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.".
Il convient d'abord de relever que la société Sermadi critique le jugement en faisant valoir que le volet roulant était cassé dans une chambre et que l'espace sous l'escalier de l'entrée principale était très sale, alors que le jugement a accueilli sa demande à ce titre et qu'elle n'indique ni n'allègue que la réparation octroyée serait insuffisante.
La société Sermadi estime par ailleurs que les lieux ont été dégradés, notamment car le revêtement de la pièce principale aurait été arraché et mal repeint, le plafond et la cuisine présentent de nombreux traces de rouleaux de peinture,le revêtement de la terrasse s'écaille en raison de l'utilisation répétée d'un barbecue, la descente de gouttière n'a pas été remise en état, la peinture de la salle de bains a été recouverte par les locataires de lames plastique PVC rigide ce qui serait prohibé.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :
-l'état des lieux d'entrée faisait état d'un logement en excellent état à l'exception d'une moquette légèrement passée dans la 2ème chambre et d'une tâche de 2 m à l'entrée du salon,
- le procès-verbal de constat établi contradictoirement par huissier de justice le 15 avril 2019 relève pour l'essentiel le bon état ou l'état d'usage du logement; qu'aucune dégradation de la part des locataires n'en résulte; que ceux-ci ont même manifestement pris le soin de repeindre l'appartement avant leur départ quand bien même ces travaux ne seraient pas parfaitement réalisés et que des traces de rouleaux de peinture resteraient apparentes; que la société ne rapporte aucune preuve de ce que les traces du revêtement de la terrasse résulteraient de l'usage inapproprié d'un barbecue;
La cour ajoute :
- qu'aucune pièce ne permet de reprocher aux locataires de ne pas avoir "remis en état" "la descente de gouttière" à supposer que les travaux de "dépose et remplacement de la descente pluviale percée" facturés dans le devis du 4 avril 2019 (80 euros) relèvent des réparations locatives, ce que l'appelante s'abstient d'argumenter, étant observé que seul le dégorgement des conduits des gouttières incombe au locataire selon le décret de 1987 précité.
- que le constat d'huissier précité fait état d'une salle de bains en bon état notamment sa faïence murale, son revêtement plastique sur les murs et le revêtement PVC au plafond; la société Sermadi n'apporte aucune pièce à l'appui de ses allégations concernant les revêtements "prohibés", ne démontre aucune dégradation de la part des locataires.
Ainsi, au vu de l'ensemble des éléments du dossier, la location ayant duré 26 ans, il convient de constater que les défauts observés dans le logement relèvent d'une usure normale des lieux et qu'aucune dégradation n'est établie, que l'existence de dégradations locatives et d'un manque d'entretien imputables aux locataires n'est pas démontrée qui soit de nature à justifier les demandes de la société appelante, à l'exception des frais de réparation des volets et de lessivage de l'escalier qui ont été retenus et ne sont d'ailleurs pas contestés par les intimés devant la cour.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [C] à payer à la société Sermadi la somme de 286 euros au titre des réparations locatives et a rejeté le surplus de la demande de la société.
Sur la demande de la société Sermadi en régularisation de charges
L'appelante réitère devant la cour sa demande en paiement de la taxe sur les ordures ménagères, pour la somme de 144,80 euros au titre de l'année 2018, et de régularisation d'une facture d'eau à hauteur de 419,16 euros.
Sur la taxe sur les ordures ménagères
Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, le contrat de location fait état de charges fixes de 50 euros, toutes les mentions pré-écrites relatives aux charges récupérables et à la régularisation annuelle en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 étant rayées manuscritement ; dès lors il ne peut y avoir lieu à complément ou à régularisation ultérieure et la demande de la société Sermadi sera rejetée.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'irrecevabilité de la demande de M. et Mme [C] en restitution des sommes payées au titre de la taxe sur les ordures ménagères des années 2016, 2017 et 2018, relevée d'office par la cour
Dans leurs dernières conclusions, citées plus hauts, M. et Mme [C] demandent la condamnation de la société Sermadi à leur verser la somme de 448,55 euros au titre des TOM indûment payées pour les années 2016, 2017 et 2018.
Toutefois, cette demande n'a pas été formulée dans leurs premières conclusions d'intimé et appel incident, remises au greffe le 22 juillet 2021, en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile ; ils se bornaient dans ses conclusions à demander la confirmation du jugement, en substance en ce qu'il avait rejeté la demande de paiement de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018.
Or, en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office par la cour, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.
Les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations par note en délibéré du 22 février 2023, au plus tard le 8 mars 2023.
M. et Mme [C] font valoir, par note en délibéré du 8 mars 2023, que la demande est recevable, constituant un accessoire au loyer au sens de l'article 802 alinéa 2 du code de procédure civile. la société Sermadi n'a pas répondu.
Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile :
"A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait."
L'article 802 du même code dispose que :
"Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. (...)"
Au vu des éléments précités, la demande est irrecevable, étant observé qu'elle n'est pas destinée à "répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait nouveau", puisque la demande adverse en paiement de la taxe sur les ordures ménagères de 2018 avait été présentée dès les premières conclusions d'appelant.
De plus la demande de remboursement des TOM ne constitue pas en l'espèce un "accessoire échu" dont "le décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse".
Sur la facture d'eau
Comme l'a exactement retenu le premier juge le contrat de location exclut explicitement du forfait de 50 euros précité la consommation d'eau puisqu'il est indiqué « relevé d'eau froide sera payable 3 fois l'année suivant le relevé de compteur divisionnaire ».
En l'espèce, la société Sermadi produit une facture d'eau de 419,16 euros datée du 15 avril 2019 faisant état d'une consommation de 84 m³ au prix de 4,99 euros par mètre cube, le dernier indice relevé étant de 1525 et le relevé d'indice de sortie étant de 1609.
Contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris, le relevé de compteur a bien été effectué au départ des locataires, comme en atteste le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 15 avril 2019 (page 13).
Les intimés ne contestent d'ailleurs pas utilement ces éléments mais se réfèrent à la pièce n°22 de la société Sermadi, qui indique que les locataires avaient versé un acompte de 181,30 euros pour la consommation d'eau au 2ème trimestre 2018, somme non déduite du décompte final du bailleur (pièce 5 de la société).
La société Sermadi ne conteste pas le paiement de cet acompte.
Par conséquent le jugement sera infirmé sur ce point et la demande en paiement de la société Sermadi au titre de la régularisation d'eau sera accueillie à hauteur de 237,86 euros (soit 419,16 euros -181,30 euros).
Sur le paiement de la moitié du procès-verbal du constat d'huissier de justice du 23 avril 2019
La moitié du coût du procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2019 a été mis à la charge des époux [C], soit 107,28 euros, par le premier juge, en application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette somme est comprise dans le calcul de la somme que la société a été condamnée à payer par le premier juge mais ne fait l'objet en elle même d'aucune contestation des parties devant la cour.
Il convient de confirmer le jugement sur ce point.
Sur la demande de M. et Mme [C] en restitution du dépôt de garantie avec majoration
Les motifs du jugement par lesquels le premier juge a condamné le bailleur à restituer le montant du dépôt de garantie d'un montant de 1.561,08 euros ne sont pas utilement contestés par la société Sermadi qui se borne à indiquer que cette somme "lui reste acquise".
Cette somme sera prise en compte dans les comptes récapitulées au terme du présent arrêt.
La société Sermadi conteste par ailleurs le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [C] la somme de 1.162,50 euros au titre de la majoration applicable en cas de non restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus, en application de l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ce au regard d'un retard de 15 mois arrêtée au 5 septembre 2020 après remise des clés effectuée 15 avril 2019.
Elle soutient en effet que cette décision revient à rétroactivement la sanctionner d'un retard de restitution du dépôt de garantie qui ne lui est en réalité pas imputable puisque les comptes entre les parties au terme du bail et de l'occupation des lieux sont précisément l'objet du présent litige depuis l'origine et elle demande que l'éventuelle pénalité prononcée ne puisse courir qu'à compter "du moment où l'arrêt à intervenir sera définitif".
M. et Mme [C] demandent la confirmation du jugement.
Comme l'a exactement rappelé le premier juge, il résulte de l'article 22, alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, issu de loi du 24 mars 2014, qu'à défaut de restitution dans les délais prévus à cet article, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a en substance retenu qu'en application de l'article précité, la société Sermadi aurait pu déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, c'est-à-dire en déduisant uniquement les frais relatifs à la remise en état de l'espace situé sous l'escalier et au remplacement du volet roulant, ce qu'elle n'a pas fait puisqu'elle n'a restitué aucun reliquat aux anciens locataires.
La cour ajoute que l'état des lieux de sortie, qui montre un logement dans un état d'usage parfaitement correct, ne permet pas de considérer que la facture de travaux d'un montant de 4.493,50 euros ait pu être considérée comme dûment justifiée dès l'origine au sens du texte précité, et de nature à autoriser le bailleur à conserver la totalité du dépôt de garantie comme il l'a fait; surabondamment, la cour observe que suivre la société Sermadi dans son raisonnement aboutirait à favoriser des contestations éventuellement dilatoires de la part des bailleurs et à priver d'effet les dispositions légales précitées qui ont précisément pour but de favoriser la restitution du dépôt de garantie dans un délai raisonnable.
Enfin il convient d'observer que la société Sermadi ne conteste pas, en soi, le calcul de la pénalité litigieuse effectué par le premier juge.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point
Sur la demande de dommages-intérêts formés par M. et Mme [C]
M. et Mme [C] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages-intérêts de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les intéressés lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que M. et Mme [C] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice qui ne serait déjà réparé par l'octroi des différentes sommes précitées incluant l'indemnité pour défaut de restitution du dépôt de garantie et a rejeté leur demande.
La cour ajoute qu'il ne résulte pas des pièces produites que l'absence de production des quittances rectifié pour les loyers de 2018 à 2019 ait causé un préjudice aux époux [C] pour l'obtention d'un logement et pour faire valoir leur demande au titre du droit au logement opposable.
Sur la demande de production des quittances de loyer sous astreinte
En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande
Il résulte de la présente décision que le premier juge a parfaitement justifié sa décision d'ordonner à la société Sermadi d'adresser aux anciens locataires les quittances de loyer rectifié pour les années 2018 et 2019 ; le jugement sera donc confirmé sur ce point, la critique de la société Sermadi devant donc être écartée.
La société Sermadi reconnaît ne pas avoir délivré lesdites quittances rectifiées à M. et Mme [C] car elle était dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel ; cependant le jugement entrepris est exécutoire de plein droit et la demande a été faite par le conseil des intimés; il convient donc d'accueillir la demande d'astreinte de ces derniers et de dire que les quittances de loyer rectifié pour les années 2018 et 2019 devront être adressées à M. et Mme [C] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard et dans la limite d'un délai de 100 jours.
Par ailleurs, il ne résulte pas des pièces produites que les époux [C] aient demandé au bailleur des quittances de loyer pour l'année 2017 et que ce dernier se soit montré particulièrement réticent à les délivrer ; il n'y a donc pas lieu d'accueillir la demande de M. et Mme [C] visant à ordonner la production de ces quittances sous astreinte.
Sur la compensation
Les créances respectives des parties s'établissent ainsi:
Créance de M. et Mme [C] à l'encontre de la SCI Sermadi :
- trop-versés au titre des loyers 2018 et 2019: 4.410,23 euros
- dépôt de garantie non restitué : 1.561,08 euros
- majoration pour non restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus : 1.162,50 euros
soit au total 7.133,81 euros
Créance de la SCI Sermadi envers M. et Mme [C]
- Régularisation au titre des factures d'eau : 237,86 euros (infirmation du jugement sur ce point)
- partage du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie : 107,28 euros
- réparations locatives : 286 euros
soit au total : 631,14 euros
en conséquence la société Sermadi sera condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 6.502,75 euros.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance.
Il est équitable d'allouer à M. et Mme [C] une indemnité de procédure globale de 4.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Déclare irrecevable la demande de M. [I] [C] et Mme [S] [C] née [Z] en paiement de la somme de 448,55 euros au titre de la restitution de la taxe sur les ordures ménagères des années 2016, 2017 et 2018;
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI SERMADI à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] la somme de 6.616,75 euros au titre du trop perçu sur les loyers et charges de l'année 2018-2019, de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration en cas de non-restitution dans les délais du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
le Confirme pour le surplus,
Et statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés ,
Condamne la SCI SERMADI à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] la somme de 6.502,75 euros,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne la SCI SERMADI à adresser à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] les quittances de loyer rectifiées pour les années 2018 et 2019 au plus tard dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard et dans la limite d'un délai de 100 jours;
Condamne SCI SERMADI à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [S] [C] née [Z] la somme totale de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne SCI SERMADI aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
